| 《 泛社區交流 》 |
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發起人:navy-yang
2010-03-04 10:29:45 - IP:210.202.69.***
轉載自 智邦不動產 不動產版主:sway 你以為當個黑心建商容易？每天在存款簿增加的零， 與下半輩子良心不安中掙扎，那種煎熬，很難過， 挺著喝出來的肚子，往賓士的座位中塞進去， 夜深人靜的時候，來自四面八方的無聲壓力，我想要大聲尖叫。 最討厭的智邦不動產找上我， 本來想要找人毀了這網站，用毒灌爆，害我少賺很多， 可是，我覺得該是了結的時候了，說一些心聲也爽。 最近景氣很熱吧，只要看到報紙就有利多的消息， 啥大陸人又來投資辦公室啦，哪間人壽又用了誰的錢來搞豪宅啦， 還有，一群群大陸人去看個啥個案， 最扯的是，隨便來個大陸人，只要是去哪走走，就被報成「看地打算投資」？ 都是我們這種人出錢的啦！主要報章雜誌的記者就那幾個熟面孔， 三天找吃飯、五天找出國、生日送 LV 包、買房子打六折， 新聞就出來了，還源源不斷呢， 你只要給的多，新聞就生的多，這些人筆可厲害了， 我老是一邊看一邊笑，這些大哥大姐，還真的神奇， 連我都差點覺得，不買個房子等增值，是對不起自己。 你知道房價怎麼開麼？比如，我的成本價一坪20萬元， 那麼利潤如果抓兩成，就是24萬元，成為我的銷售底價。 那麼，代銷業者幫我賣房屋，他開價可以二十六萬元， 給消費者殺個兩萬元差不多吧？錯！ 對公司來說，一坪還是賣二十四萬元， 不過對代銷來說，一坪就是二十五萬元， 那一萬元差價，就是分給我的，經過作帳，老闆不會知道， 我一個案子就可以多賺好幾千萬元。 那，怎賣呢？我會要求代銷，開價三十萬元，一邊放出一大堆的新聞， 告訴大家說這一帶就要發了，再不買就賺不到， 一群呆瓜就會來看房屋，三十萬元也通常殺到二十六萬元就差不多， 這樣公司一坪再多賺一萬元，我又有業績獎金可以賺。 可你也會懷疑，哪來這麼多阿呆高一成價格買屋呢？ 告訴你，一個案子通常都有半數阿呆，看了新聞來買的， 那些不貸款的人更呆，而比較窮的或是年輕夫妻要成家的， 要作九成銀貸的那些，更呆，送一點家電就買了， 只要抓住他想買房子的心態，樣品屋作漂亮一點，排場大一點，就好。 當然，抓住阿呆也不是一朝一夕的，每個案子都在一年前就要佈局， 先放出消息說誰要搞投資，然後找幾個阿陸仔來台灣觀光， 買幾個官員說要搞建設，帶記者出國看秀作頂級 SPA ， 很辛苦的，你想，不這樣做， 哪來的新莊副都心、淡水新市鎮、林口、三峽呢？ 有時我也挺佩服業者，把荒郊野外， 教育成「新市鎮的前景」、「唯一有錢景的未來」、「夢想中的城市」， 笑死人，鳥不拉屎的地方，買的人還很高興說住到很有未來的地點， 你看我們教育有多成功呢？ 記不記得，以前大家都說，買房子要看地點，「地點、地點、地點」， 現在呢？沒有了吧？大家改口說「要買有潛力的地方」。 邏輯是對的，但是，有潛力，就是僅有夢想，未來看運氣， 你命長就等的到，像新莊副都心，炒了快二十年了，還是一片荒地， 當然現在比較好一點，有進度， 不過，二十年來，有多少人在這裡煎熬，在這裡塞車， 然後又自己合理化說住在有前景的地方？很好騙。 還有，一堆學者的說法也很妙，本來說「泡沫、景氣循環、價格貴」， 後來，全部改成「自住沒差」，一樣嘛，花錢就好， 當教授可以賺「研究費、顧問費」，拿錢辦事嘛！ 幾年來的景氣循環，上下洗了不少錢進口袋，遇到天然災害更爽， 反正逢低買進土地，繳一點利息就可以把土地貸款出來， 又有一大筆錢可以買下一塊，你說利息很重？ 屁啦，銀行也不敢亂抽銀根，我們撐不下去對大環境都不好， 景氣火車頭耶，政府也拿我們沒輒。 以後再說怎蓋房屋，那些我都不敢住的，卻是大家的夢想宅。 2. 建材差異 錢本來很好、很好賺的，後來有了智邦後， × 的，變的沒那麼容易，有時會有客戶看房子看了一半， 然後突然冒出一句：「啊，我想起來了，剛好有事要走，不看了。」 這時，我就知道，又來個會作功課的網友，老師有在講，大家都有在聽。 反正這些人本來看完就不會買，買了也有可能會投訴，不賣也罷。 你說，經濟不景氣影響銷售？ 我會回你，對啦，但是客戶很好騙，有時也不知道怎樣， 是我命好，人客看了房子都會喜歡，搶著買耶， 可是，那些房子阿，恐怖，要我呆上一天我還敢， 可是要我睡在裡面，可能整晚都不能睡。 說說鋼筋，你知道我怎樣省錢的嗎？ 比方說，規定一根柱子要有二十根直、四十根橫箍筋， 我一定只有十六根直、三十根左右橫的，至少省二成， 隨便算一個案子，鋼筋就可以省五百萬一千萬元以上。 有沒有看過柱子箍筋一圈圈都要有固定環， 綁鋼筋也要用規定多少粗的鐵絲，我們阿，這裡可以省一半， 沒有固定環，鐵絲隨便綁綁就好， 反正，混凝土一灌就看不到， 工人也做得比較快，省時省力省錢，快速完工。 混凝土也一樣啦，大家都知道我們這種建商， 可以一星期蓋一層樓，別的建商起碼兩個星期，有的還一個月！ 浪費時間啦，就一層灌好後，那個木板的模子別拆， 鋼筋水泥本來就有一定的載重量，繼續往上搭嘛， 地震沒有每天來就沒關係，後來你們看到家裡的牆角、接縫、窗框， 那麼容易裂開、油漆要一天到晚補，就是了。 有空隙嘛，沒有灌很實，都是要趕時間，拆模後， 一定一堆洞，都還是要用水泥抹一下，免得上不了油漆。 最怕大地震，不是我家會震倒，而是，我蓋的房子一定會倒， 還好我命大，九二一地震台北只有二級， 還倒不了，油漆補一下就好。 翻翻廣告，建材都是英文名稱，反正客戶不懂，你看到的都是山寨版， 全部用模仿名牌貨，那個馬桶阿，聽客戶說每次用都會黏東西， 水一定沖不掉，和成一顆兩千，醜一點但是耐用， 我用一千五的寶隔麗（忘了怎麼寫，管他的），比較漂亮，名稱也好聽； 那個蓮膨頭跟水龍頭阿，半年一定掉烤漆，一年一定開始關不緊， 可是，看起來很像德國進口的，牌子我沒管； 還有，大門看起來很漂亮，但絕對不是正牌防火門， 啥牌的大鎖大概一年就會壞，如果你跟我要防火證明，我拿的出來， 不過都用錢買的，真的要測是不是防火一個小時，絕對不會過。 幹麻要這樣？省錢阿，別人一坪建材用三萬元，我不超過兩萬元就有了， 而且一定比較漂亮，現在的人都是看漂亮就買的， 我不需要用好用的建材阿。 油漆也挺扯，大家都會裝潢，所以我就隨便漆， 一坪八百元的油漆，兩底三度，你知道我用多少？ 三百元一坪！就粉光後直接噴一層，只要對著陽光， 幾乎可以看到水泥的底色，反正萬一客戶驗屋不過， 再請師傅隨便漆上一層就好， 通常一個二百戶的社區，最多十戶會仔細檢查。 你問我差在哪，兩底三度的油漆，起碼用五年還漂漂亮亮的， 表面光滑如少女的肌膚，我的一度漆，一年就會掉色， 有陽光的地方就會褪色，如果你家有光線是斜的曬， 你的牆就一定會有斜的色差， 還有，只要站在牆邊對著看，一定有波浪，不平嘛，放個櫃子都沒法貼牆。 還有阿，牌子寫 ICI 得利乳膠漆，這個牌子不錯， 但是也貴，一大桶五千元，我就叫工人去買一桶一千的雜牌， 混一下，以前大概一桶 ICI 對上二桶雜牌， 後來因為師傅說不好上漆，乾了也難看， 後來才一比一，那個漆哦，聞了都噁心，甲醛太濃，師傅工作都要戴口罩， 免得大家早死，可是，聽說甲醛要全部散掉起碼大風吹一個月， 沒有大概一兩年才會沒味道，管他的，又不是我住。 誰叫我都先建後售，施工中不能給客戶監督， 行家一看就知道偷了多少工， 反正房子蓋好很漂亮，大家買的高興，皆大歡喜。 最近市場狀況感覺很好，我的案子，已經全部漲價一成五， 還發佈新聞稿說，供不應求，只好漲價，數錢又可以數到翻， 你看酒店生意很好就知道景氣有沒有復甦、哪些行業復甦， 這是媽媽桑告訴我的。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 3 操縱房價與銷售率 建材講了一半，還是來講講新聞、廣告的手法， 免的大家又熱過頭亂亂買。 有沒有發現，最近的廣告，以及新聞，都是一面看好？ 無論是「大陸人要來買房子了」， 還是「銷售率破八成，盡速搶買」等等， 一面倒的就是要跟消費者說，現在景氣很好， 連營建股都炒的不像樣，很整齊劃一的訊息吧。 不過，你大概不知道，銷售情況，已經停快一個月了， 問問其他朋友的案子，也都賣不太好，有的是因為漲價過??， 有的是根本沒看房子的人， 現在阿，假日的假客戶都要出動兩組以上， 一組看房子，一組簽約，要不然，根本就是冷清。 房價怎操作呢？ 簡單，比如我的一個案子，平均底價是一坪四十萬元， 我會要求代銷訂出六十萬元的表價， 無論是客戶八折或七折殺價法，都在我底價之上。 那麼，六十萬元的表價很高吧，一定超過市場行情， 但是呢，客戶無論如何的作功課、市場比較， 附近的個案都是開這樣的價格， 更何況，地段更好的可能開到一坪八十、一百萬元， 一段時間之後，你就會認為我的開價是合理的。 當然也會怕賣不掉，於是就叫跑單故意放出廣告價一坪四十五萬元的例子， 你想，六十跟四十五，已經差很多了吧，降價二成五耶， 跑單營造出「今天用廣告價送送看，不一定會成啦， 可是，四樓這個價格，你買八樓用這個價格，一定划算啦。」 好，你大概感動的就買了。 我還是一坪多賺五萬元。 以前真的是用廣告戶來引導出價， 不過，大概就開價五十萬元、成交四十萬元左右，現在，就是要多賺， 誰叫營建股股票漲那麼多，這時賺錢最容易，一定要多賺。 還有一種人的錢一定要賺，那種不貸款的， 或是一看就很喜歡想買的，六十萬元的開價，通常可以成交到五十萬元， 只要一個案子有一成是這樣的客戶買， 一坪多賺十萬元，你想想，可以多賺多少呢？ 別以為只有高價的個案是這樣搞，低價的更要這樣， 一坪二十萬元可以搞到一坪二十五萬元； 一坪十五萬元的就賣到十八萬元，只要大家集體哄抬就好了。 你會問，我開價六十萬元， 那如果旁邊有個案開四十萬元，不就壞了市場？ 才不會，那個四十萬元的，我一定到處講他壞話， 啥建商曾經倒過啦、他老闆有誹聞啦、會漏水的啦， 反正，要找出瑕疵一點也不難，講臭他就好， 而且，我那麼有名，一年蓋那麼多房子，人家也會講我房子會漏水， 可是，我的名氣大，台灣人那麼多，新人輩出啊， 我只要作一個人一輩子一次生意，就有二千萬人次的機會， 所以，管他風評咧。 發布新聞大家都是知道的了，銷售率隨便喊你也不知道， 可是呢，有一招是別人教的， 找人頭慢慢的買下，等半年差不多買到一半時， 加上原本賣出的，公開財報都可以光明正大的說我賣八成， 而且阿，人頭買價一定高，底價四十萬元簽約價就是五十萬元， 可以給客戶當證明看，也可以給銀行看， 貸款嘛，五十萬元的八成價就是四十萬元， 把這些房子拿去貸款等於全額貸， 我的本金跟獲利馬上全部賺到， 接著，再把這些房屋放到仲介市場去賣，只要高於四十萬就可以賣， 買方看到我買五十萬元的合約，你想房價也不會差到哪去， 縱使成交每坪四十一萬元，我還是多賺一萬元， 可是買方可能會覺得很爽，買到便宜了。 誰叫我運氣好，台灣房價崩盤次數不多， 政府也會救建商，撐一撐就過去了，經濟火車頭嘛。 誰叫就是有客戶會不理智，十組抓住一組，我就是賺， 而且那種客戶比我還堅定： 「漏水？我應該沒這麼倒楣吧，而且跑單都說，我不是買頂樓的就好， 況且今天是特價最後一天，如果我今天買，還幫我貸到九成貸款耶， 報紙都說只有七成五， 這種房子，當然要買阿，我想買房子已經找很久了耶。」 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 4 看不見的黑心建材 最近 Sway 認識一個不錯的花藝設計師， 陳垂訓老師，店開在內湖，專長居家花藝佈置、銷售賣場、婚禮等， 也是第九屆比賽冠軍，為何提呢？ 他的作品很自然，獨特，縱使是一把花束，包的就跟別人不同，人也誠懇， 有空大家可以參觀， 東波水月花坊 http://www 重點是，想買花，請報出你是智邦不動產網友，可享受 VIP 價格哦。 繼續黑心建商告白。別打我，上次講出預售案賣不好，台北縣都是這樣， 一堆朋友都說，幹麻講出來啊，害人阿！ 我只能苦笑，然後說：「又不是我說的！」 還是多講點黑心的，要不哪天被灌水泥丟到太平洋，就沒機會了。 現在大樓都有化糞池、緊急發電機這些平常看不到的， 這部分很好偷工，一來沒人看，二來大家也不會去察覺問題在哪裡， 畢竟，太專業的東西了。 化糞池，環保單位管的不嚴格，尤其是台北縣，你有就好， 通常不太會檢查排放水是不是已經乾淨了， 所以，我通常都是作個樣子，法規規定要作多大我就作多大， 只不過，有沒有用到那麼多，比如，一共需要六個池子的步驟才會淨化， 我呢，則是只用兩個步驟，其餘四個，有池，但沒作用， 神不知鬼不覺，大部分管委會在點交也都不會把所有的蓋子挖開檢查， 那很麻煩，也很臭。 這裡可以賺個上百萬元。 有沒有問題呢？ 誰知，哪天化糞槽負荷過重， 爆糞或是要換機器的時候，就知道臭了。 緊急發電機也是，平常幾乎不用，萬一停電才發動， 一台好幾百萬元，有的好幾千萬元，問題是，你有看過你的合約書有寫， 緊急發電機是哪個牌子？ 沒有嘛，所以，首先，我通常買一台中古的有牌子馬達， 然後，其他套一堆大陸貨，拼出可以用的緊急發電機，這是比較好的， 狠一點的話，消防單位一檢查完， 我就把他馬達換小，外殼不動，嗯，賺很多。 接著，電線也是很好偷的地方。 偷啥？法規規定，多少用電量，就要多粗的線徑， 不過，那用電量的設定，是假設值， 也就是，比如一個社區設定 250 的用電功率， 通常也只用到 100 就了不起， 那，藏在管子、牆壁內的電線，是不是沒人知道呢？ 對了，就是這樣，一偷就少一成啦。 接地線也是，看起來大家家裡的插頭都有接地線的洞， 不過，通常根本沒有線接到地下，包括消防箱內的緊急用電也是， 這電線少的可多呢！要不然，原物料那麼貴，能 A 就 A 啦。 還有，電梯。 如果你家電梯一次有多部，但不是每個都會下到地下室， 通常來說，會有一部電腦控制誰上誰下，好的建商， 會配知名品牌電梯、那部電腦， 像我，只會用便宜牌，電腦阿，當然不給了，一台電梯省個好幾萬。 別以為好幾萬就不用省，超過一萬元的，就有價值。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 5 大賺都更錢 大家都在談都市更新，不過，想都更，就要買舊房子。 記不記得，上次有人因此而被槍斃？ 就是忠孝東路 SOGO 旁的那一排老房子，因為屋主不配合， 建商搞了一、二十年還搞不定，最後見血。 那個太殘暴，只要有出事，房價就不高，但是倒讓我們學了不少。 買老公寓，第一件事，低調， 不能讓大家知道我們在收購，要不然房價就會暴漲。 所以，我大概都是找個人頭當投資客， 一間一間的收，只要地段好，有重建的價值，我就收。 通常，一棟公寓在兩年內大概可以正常的買到兩間， 然後就有屋主死也不肯賣， 那麼，整合就失敗？你知道我如何作嗎？ 很簡單，比如，我買了四樓一間投資客的房屋，就真的找人去住， 這樣鄰居就不知道我要重建， 那麼，三樓買不下來，人家不願意賣， 我就整天叫人跳踢踏舞、半夜開 PARTY 、 找吸毒的朋友去喝酒鬧事、當個惡鄰居。 通常，上下樓層有小孩的，馬上就想要搬家了， 這時剛好就有仲介去說有人想買房屋，我就這樣剛好又買了下來。 還有人不搬？就灌嘛，在馬桶三不五時倒油、丟衛生棉、抹布啥的， 慢慢的，水管就不太通，有時颱風還會倒灌， 這時可能二樓就會想搬家，我就又買到了。 頂樓也一樣，半夜請人倒鹽酸，一點一點的讓他漏水， 反正老房子本來就會漏水， 仲介再三不五時的去找屋主拜訪，嫌麻煩的通常都會賣房屋。 到現在為止，講的都是正常交易，沒有多花錢買房屋， 而且，我買了都會找人出租，賺點租金，也讓人家不察覺我要改建， 不過呢，一樓最麻煩，通常做生意的都不願意亂搬家， 這時，蟑螂老鼠就會出動，沒事多丟一點下去，吃的東西也要多丟一點， 然後，找環保單位來稽查，找工務局來拆違建，作餐飲的很容易就被趕走。 這樣一兩年過去，如果再有人不搬家，就找黑道， 第一步當然是恐嚇，噴噴樓梯間「 *** 欠錢還錢啦」 假裝討債，管他有沒有欠錢，半夜去敲門嚇人， 再偽裝找錯人，一個星期去嚇一次，持續一個月，效果就有了。 通常我都是以和平的方式收購，免得事情太複雜， 幾組投資客，幾組破壞客，軟硬兼施的滲透， 但是，有時也要出絕招， 比如，把排水管封了、把自來水管爆了、把電線剪掉、 找人把牆拆了假裝重新裝潢、不繳管理費、亂丟垃圾， 讓大家不能好好住，反正，又不是我住這裡， 只要慢慢的來，成功機會就很高。 所以，如果你住的是老公寓，有臨馬路，一看就很像建商喜歡的那種， 你可能就會發現，哪天有人在搞破壞， 那麼，有五成的問題是有人想整合重建， 唯一破解的就是，裝監視器、聯絡警察、放出消息說有建商想買下這棟房屋， 大家一起抬高價格。 講出去也不怕被破解，買不下來就談合建嘛，我不殺生的， 反正，我這時會找家不知名的建商牌來談阿，只要有利可圖， 大家都可一起賺錢，這樣，改建的速度才會快。 再不合作？你知道，找人綁票不難，花一點錢找大陸人， 守在門口，哪一戶不合作就把你綁起來丟到中南部，你還不賣？ 那麼，等你回來，找仲介用加價百分之十的方式買你家，總可以吧。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 6 分化管委會 大家都知道，房子蓋好、交屋後， 最重要的就是跟管委會點交公設項目，啥是公設呢？ 除了健身房、游泳池這些看的到的東西， 重點是看不到的化糞池啦、發電機啦，這些屬於真正花錢公設的項目。 以前呢，購屋客多半不懂， 所以，只要弄得美美的，對管理委員、住戶客客氣氣的， 都能交差了事。現在呢，被網路害死了，客戶都很懂， 不懂得也會知道要花一點錢請專業的人來點交， 真是糟糕，我被人家稱作黑心建商，很多東西都不是照著規矩來的， 日子真的不好過。 我的一個案子，因為被管委會找到麻煩，可我又還要賣餘屋， 只好叫專案乖一點，幫社區出水出電，你知道嗎？ 在我自己的大樓外面綁個帆布賣房子，也要出錢耶！真是太超過了。 所以，現在阿，我都這樣做：管委會成立以後， 就開始分成兩組，一組是交好組， 專門跟管理委員打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞， 比如油漆髒了。 另一組，專門交惡，就是找那種個性比較奇怪、比較衝動、比較自私的住戶， 跟她們交好，一樣是打哈哈、奉承奉承、你家有缺啥我就幫你搞搞， 不同的是，我還灌輸這些人，預謀推翻管理委員會。 正常的管理委員多半管制鞋櫃、鐵窗、機車等，管的社區美美的， 那我就教另一組人，擺鞋櫃、亂放機車、到處省錢， 反正，方便、省管理費大家都愛， 只要是跟管理委員定出來的東西不一樣就好。 管委會要買冰箱？不准！要花錢，這麼有錢乾脆少交點管理費。 管委會要管制機車進出社區？不准！太麻煩了，我想方便亂停， 而且我可能有阿姨隨時要來我家玩，怎可以管制呢。 管委會不准擺鞋櫃？不可以！ 我家不夠大，鞋櫃當然要擺外面了，怎可以放進來，你別找我麻煩。 要幹嘛呢？分化阿，削弱了管委會，讓她們不團結， 就不會窗口一致對建商啦， 你想，只要我公設順利點交，就可以省個好幾百萬、好幾千萬元，何樂而不為？ 最近我手上一個社區，已經順利跟管委會的某一個委員交好了， 你知道麼？我先用一些理由，給他錢，名義是面積找補， 反正花的也不多，十幾萬元，但那個委員阿，這裡反對那裡反對， 只要管委會有啥意見他就反對，還成功的讓委員會吵架、彼此不信任呢。 因為管委會彼此不信任，大家點交就比較無力， 只要撐過一年，換了新的主委， 嘿嘿，那當然是我們買好的人，就這樣，順利賺到錢。 反正我又不住自己蓋好的房子，所以，頂樓漏水甘我屁事？ 停電但是發電機一直壞，地下室老滲水，水箱水管噁心長蟲，都不關我事。 你可能會想，哪有住戶這麼笨，事情想那麼淺，拿一點點錢卻作了些缺德的事？ 告訴你，就有那麼笨的住戶，只想到現在可以拿好處，且想： 「沒這麼倒楣被查到吧。」一個社區一定有幾個自私的人， 你只要抓住這幾個自私的人，一切就搞定。 那你或許會想到，好吧，反正大家輪流監督嘛，偷不到啥。 其實，一棟房子的故事很多，想偷雞摸狗，也不是那麼難， 而且現在很多人失業，藉由這樣賺一點生活費，大家都愛阿。 現在我手上一個社區，游泳池初點沒過，理由只是瓷磚貼的不好， 說會割到小朋友的手，哪有這麼嚴格的啦！ 要修？隨便修修就好，我已經在策動另一些住戶， 他們想省水錢救生員錢， 想把他填起來當作沙坑給小朋友玩沙就好，那我當然不用仔細修啦。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 7 我交代跑單的事 跑單，就是銷售人員，就是你去買房子看到的那一個個， 美艷、端莊、賢淑、親切的一群房屋銷售員。 業界俗話說，跑單是現實的，哪裡有房屋賣、哪裡有獎金賺，她們就去哪裡。 她們用盡一切手段，就是要把我的房屋推銷給你， 哪怕是有漏過水的，跟鄰房可以握手的，或是根本沒開窗的， 甚至，我有看過那種很厲害的，正在漏水的房屋也可以賣的掉的。 每次一個個案開賣前，都有所謂的「銷講」，銷售前的講習， 統一的告訴跑單們，你該如何賣這些房屋， 說辭要統一，價格要統一，房屋的瑕疵， 也要統一的別說，或是，該如何說。 通常，一開始說的都是介紹環境。 比如，房子在淡水新市鎮， 四周還是一片荒蕪，沒有商店，沒有公車站牌， 離捷運大約開車十分鐘，離跟鬼一樣的海邊大蓋開車五分鐘。 我會交代她們跟客戶說：附近所有土地已經被建商搶購一空， 你看旁邊是蓋帝寶的建商買的， 後面是台灣推案第一大的寶佳、麗寶幫買的，馬上就會推出， 現在我們越早買越便宜（四週一片荒蕪）； 住宅區就是要安靜阿，四大便利商店早就跟我們談合作要進駐， 還有三大超市也想進來，聽說會到前面那個社區（沒有商店）； 來這裡就是要享受寧靜，你住市區早就被公車燻臭了， 尤其是一大早，你還在睡公車就斯斯叫，吵死了，又危險， 小孩過馬路安全第一啦，出門自己開車很方便， 不用等又不用曬太陽（沒有公車站牌）； 捷運站旁邊又吵又亂，房價是這裡的三倍！ 你想想，一年搭不到幾次捷運，不用貴在那裡阿， 一樣錢不如多買點空間或是拿來裝潢多好， 也可以換部進口車整天爽，如果要搭， 有整點接駁公車很方便（離捷運站開車十分鐘）； 你看看，現在站在高一點點的樓層，就可以看到海耶， 這裡是台北最棒的景觀住宅，如果想玩水根本不用跟人家一樣塞車， 前面有別建商的土地， 別怕，聽說她們五年後才會蓋，等到他要蓋， 你就賣，還可賺一大筆錢（離海邊五分鐘）。 如果你沒有太多自備款，簡單啦，早就教過跑單了 「你用這個優惠價買，我幫你偷偷爭取九成純銀行貸款， 還可以含裝潢，那個銀行經理我們熟， 不過，你不能跟別人說，房價也不能，我已經優惠你了哦， 要不然會被查，你現在拿卡出來刷訂金，還可以累積信用卡點數呢。」 有時，自己也覺得，鬼斧神工阿，真了不起。 鳥不拉屎的地方，變成安靜、方便、有海景、價格便宜的豪宅。 建材篇呢，很妙。 明明就是石英磚、一般鋁門窗、大陸製衛浴，國產牌瓦斯爐， 我會找作過帝寶某一戶室內設計的設計師來作樣品屋， 這樣，普通房屋就變成：帝寶級裝潢！ 公設也是，只有冷水戲水池 （不夠深也不夠長，建照上登記的是戲水池）、 一點花草園藝、幾步跑步機， 我會找涵碧樓的設計師，搞成涵碧樓級會館！ 天曉得，極簡風就是啥都沒有，釘幾片大陸來的木頭， 放一點設施，漂亮的花瓶，就完成，涵碧樓用的是頂級柚木耶， 我用爛木加油漆就仿出來，哼，山寨版我最會。 你一定懷疑，客戶都是呆子嗎？不懂嗎？ 那我告訴你，整塊土地一千坪， 我可以用五百坪作一大片廣場園藝， 讓你一來就覺得很氣派！ 三百坪作接待桌跟空間展示，讓你覺得很豪華！ 再用一百坪作工學館，擺一些你永遠不懂、我永遠不會作的施工方式， 表示我很懂很厲害！最後用一百坪作一間樣品屋， 又挑高又美麗，裡面放著你永遠的夢想： 開放式超大廚房、獨立超大衣帽間、奢華挑高三米六客廳、景觀超大浴室， 然後在上面都標著小小的「該配備為選配，可加選升等」， 等到你目眩神迷後，帶你回接待桌，小姐送上冰涼飲料配上高級杯子 （一個都要一千元以上的進口杯），還有可口的蛋糕 （以前是亞尼克，現在只用 85 度 C ）， 我告訴你，可以買間三十坪當作渡假用， 六百萬元就有你看過的樣品屋！現在每個月只要付六千元！ 三年後還有機會增值二成！ 我真是天才阿！今天新聞又出來了： 「某集團在淡水要搞國際級渡假村」、 「三重幫淡水土地橫掃七萬坪」， 接著，我會請跑單馬上打給你，用偷偷的音量說： 「今天新聞出來了，偷聽到公司說這個月底要漲價， 我偷偷幫你保留，要不然就被賣光了。」 哈哈哈，明天你一定馬上跑來簽約。 ~~~~~~~~~~~~~~~ 8 不景氣還是大賺 景氣，大家一起賺錢，不景氣，我還是可以賺錢。 當你發現，廣告上寫出「自備 10 萬買 3 房」， 就可以知道，這房屋有多難賣，必須吸引那些沒錢的人， 而且，這房屋一定不好到賣不掉，必須吸引那些很想買又不懂的人。 第二本合約：我跟銀行談好， 比如這一帶的房屋，銀行評估有每坪 20 萬元的價值， 如果你跟我買房屋，假設買一坪 16 萬元，我會跟你再簽一本合約書， 成交價格寫一坪 20 萬元，哈， 8 成純銀貸就是一坪十六萬元， 你簡直一毛都不用出， 不過，我會收你 0.5 成的自備款先支付廣告費用， 再給你 0.5 成的銀貸金額買傢俱作裝潢還有家電， 這樣，沒有自備款的你一定很心動， 管他智邦說這房屋有多爛、多黑心，你就是會買。 也許會懷疑，銀行又不是笨蛋，哪有說超貸就超貸的？ 告訴你，本地銀行可能比較保守，可外地銀行搶業績就搶的兇了， 通常我會找三家外地的銀行輪流作，這樣銀行的總行也不會懷疑， 分行的經理也能作到業績，大家樂嘛。 而找外地銀行的目的，就是因為她們對行情不熟， 我隨便找幾家估價公司出個報告給他，就可以啦， 反正現在房屋開價都很高， 我可以跟銀行報告說客戶太喜歡，用開價來買房屋嘛。 買房送裝潢：好，我把實品屋??的美美的，還找來精美的傢俱、擺設， 塑造出你一看就會喜歡的房屋，假設一坪裝潢成本 1 萬元，我一定賣你 2 萬元， 反正這些都在貸款裡面，再告訴你，自己搞裝潢多麻煩阿， 現在一卡皮箱就可以搬進去住耶， 就這樣，你買屋我賺錢， 30 坪的房屋我就多賺 30 萬元， 然後，室內設計師還要包我紅包一戶 3 萬元，我跟跑單分一分，多好賺！ 還有，一戶賺 30 萬元， 10 戶就多賺 300 萬元呢！ 車位高價法：有那種超精明的網友，作足了功課，行情抓很準， 一出價就到我的底價，不景氣的時候當然要賣囉， 但這樣我就賺不夠， 於是，車位就是賺錢的地方，假如一個 100 萬元，我一定要賣 120 萬元， 因為，你一定會跟我買車位，我房屋沒賺，就從車位賺回來！ 公設比拉回：客人越來越利害，價格、坪數都要一把抓，嘿嘿， 你不知道人家寶佳、麗寶的公設比都已經 30% 了， 我當然也要一樣阿，原本大概算出來 25% 而已， 我還是硬登記成 30% ，差個 5% 耶，我就多賺 5% ！ 這個你無法用殺價的方式跟我談吧， 你想想，總價 800 萬元， 5% 就 40 萬元了， 每賣一間我就多賺 40 萬元！ 雨遮賺坪數： 嘿，下雨天總要個雨遮來遮遮雨吧，現在大樓都不能裝鐵窗遮雨， 我就直接把窗戶、外觀都給他一圈雨遮， 可以登記坪數賣給你，可你只能遮遮雨， 算一算通常一戶都可以多個 5% 的空間呢，你看，我又多賺 5% 。 2% 不找補：這招大家用的比較多，聽說大陸工程的青山鎮也是這樣？ 你翻翻預售的合約書，一定有寫這條，坪數誤差在 2% 之內互不找補。 不多嘛 2% ，客廳面寬 4 米的 2% 不過只是 8 公分， 差一點點你大概都不會介意， 不過，偷個 2% 工程款就可以偷 2% ，我又可以省錢， 換個想法，我根本就是想多賺你 2% 的錢耶！ 保險賺回扣：只要你有貸款，銀行就會要求你保火險跟地震險， 這是強制險，你一定要保，那麼，你買房屋我一定會幫你辦到好， 雖然現在一年一保，不過大部分的人都不會留意，反正每年繳錢就對了， 呵呵，每辦一戶，我的回扣大約保費的 2 成， 一戶大概都要 1 萬元以上的保費， 2 成就是 2000 元，不多嘛， 100 戶就是 20 萬元，這錢我收在口袋裡， 拿去杜拜旅遊住帆船飯店多爽阿！ 搞不好阿，你，或你的朋友，買的房子都有上述問題， 可是，你的心理可能都在想： 「我沒有現金阿，人家建商願意這樣作已經不錯了， 幫我超貸耶，還幫我作裝潢，很方便呢， 下雨天有雨遮也很棒阿，我還可以放花盆之類的，這建商不錯不錯！」 ~~~~~~~~~~~~~~~ 9 廣告行銷發達術 房子要怎賣？ 新聞炒炒、搭間華麗的接待中心樣品屋、 找幾個厲害的銷售人員話唬爛？ 其實，還是有學問的。 有空大家研究一下廣告，其實呢， 包裝是房地產的一門重要學問，也是關鍵。 比如說，汐止是忠孝東路轉個彎，曾經被大家罵臭頭說黑心， 不過，當年因為這句話，把遠在天邊、居住環境不太好的汐止， 變成台北東區的首購天堂， 想想，忠孝東路轉個彎還真的到的了汐止， 不塞車十分鐘從SOGO回到家， 真是美妙，這就是廣告行銷的把戲。 印象中的高明把戲，還有新店，「敦南商圈九百秒」。 九百秒的時間，就可以到敦化南路，抽一枝煙的時間也就到了， 你想想，九百秒感覺上很短， 不過，單位換算一下也要十五分鐘， 不塞車的時間，十五分鐘也可以到林口了， 那麼，九百秒的感覺就近多了， 果然，新店環河一帶的房屋， 因為這九百秒，生活機能爛的地方， 變成現在的一個個聚落，比如，天闊、希望之河、湯泉。 還有還有， 「文華苑要每坪一百八十萬元，現在車程十分鐘只要半價！」， 或是「大安區每坪一百萬元，中正區每坪八十萬元， 新店每坪六十萬元，我們這裡只要四十萬元」 用誇張的比價效應，告訴你，很便宜， 其實阿，怎算都是貴。 所以阿，翻翻報紙，別被那句句神奇的話術給框了， 「無敵海景」是生活機能很差； 「捷運生活圈」到捷運要開車或騎車，走路會很累； 「**台北」一定不在台北，而是在郊區，比如基隆或石碇。 下次，你看到廣告上有一大堆公共設施， 一定要再看一下， 廣告角角是不是寫著 「僅供參考」、「示意圖」、「業績展示」？ 黑心建商的告白-10 客戶服務的真諦 最近拖了些稿，主要是跟某社區管委會扯了很久。 手上有社區正在點交公共設施，×的，本來以為這些客戶年輕、不懂，應該很好點交，騙一騙就過了，以前幾個案子都是這樣搞，房子隨便蓋一蓋，蓋的美美的就好，以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情，就是要讓公設順利完成點交。 不是哦，這些客戶阿，找了專業的公司來點交公設，那些人，當然是搞過營建的人，對建商的把戲很清楚，比如，水管該怎樣規劃跟施工，連接地線要如何接、最新的法規的改變，都很清楚，所以，用很高標準的方式來檢查公共設施。 你也知道我有點黑心，好啦，很黑心，房子怎會好好蓋呢，騙騙一般人還可以，專家一來就露餡了，可是，我怎會甘願花錢修呢？所以，就很誠心誠意的，現在正在搞拖時間戰爭，打算拖到下一屆管理委員，搞不好有機會脫身。 每次跟管委會開會，我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案，你們把你們的需求提出來，開個公文寄給我，這樣我公司才好知道如何給你們交代。」我底下有那麼多人，現在又沒有新案在忙，寫公文很簡單啦，可是，管委會那些人，平常都要忙自己的事，哪有時間寫公文、搞法律？ 你知道嗎？本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架，沒多少錢嘛，我就用拖的，一下子跟他們說：「我很願意快速施作，不過，你們最好出個頂樓同意書，表示，管委會跟頂樓都同意我加曬衣架，要不然，打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿，我的頂樓根本就會漏水，如果管委會簽了這張條子，那萬一漏水，我就可以賴在他們身上，可以說：「都是你們要作的阿，漏水很正常阿！」我以後連漏水都不用修了，哇哈哈哈。 可是阿，我有私下問過其他住戶，尤其是那些平常愛串門子的家庭主婦，這些族群只要打電話說家裡怎樣，好比，因為熱漲冷縮油漆會裂開，我馬上第一時間派工粉刷補漆，地磚因為地震裂開，就派工換一塊，就是這樣，這些婆婆媽媽都說，這家建商好極了呢！反倒去怪罪管理委員，說對建商太嚴苛了，想到這個，我的計謀多成功阿！ 以前預售屋銷售時，怕房屋賣不掉，文宣上寫了「配置社區專屬巴士，往來捷運超方便」，本來想撥個幾十萬元打發了事，不過，刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告官，理由是，我只打算給一台小客車的錢，不是那個21人座巴士的錢，嘖嘖，很麻煩耶，這些人怎這麼會算！他們給我報價單參考，居然一台巴士要快三百萬元，哇咧×××，所以，我一樣表面很客氣，回公司摔東西，當初預售誰審的廣告稿阿！找了律師給了他們函，要搞來搞阿，我有時間有錢嘛，大不了你頂多去壹週刊投訴我而已，或是去告官，我再給阿！ 上次他們點交，發現我污水化糞池亂蓋，廢話，我當然知道，要不然哪來的錢A呢？被發現就算了，慢慢修，反正我不急。 可是，現在他們還沒點交完，東西壞了都要我修，一堆小錢都在花，啥電腦壞了也要我修，牆壁被搬家的磨到也要我修，再這樣下去，只要還沒完成點交，我還是倒楣耶，這些人阿，太聰明了，××的！  |