| 《 泛社區交流 》 |
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發起人:James
2013-09-08 20:56:07 - IP:114.34.37.***
桃園「天閱」建案廣告不實！和發建設公司罰80萬元及新理想公司罰40萬元 http://www |
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發起人:James
2013-09-08 21:02:42 - IP:114.34.37.***
公平交易委員會處分書 公處字第102009號 被處分人：和發建設股份有限公司 統一編號：84705185 址設：新北市五股區成泰路1段2號8樓 代 表 人：○○○ 君 地 址：同上 被處分人：新理想廣告股份有限公司 統一編號：86250250 址設：桃園縣桃園市鎮一街111號 代 表 人：○○○ 君 地 址：同上 被處分人因違反公平交易法事件，本會處分如下： 主 文 一、 被處分人於銷售「天閱」建案廣告上，將部分開放空間所在位置刊載為相關公共設施，就商品之用途及內容為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定。 二、 處和發建設股份有限公司新臺幣80萬元罰鍰。 處新理想廣告股份有限公司新臺幣40萬元罰鍰。 事 實 一、 案緣民眾反映其於100年5月初參觀「天閱」建案銷售中心，該建案銷售顧問除提供「一樓公設規劃參考示意圖」廣告供參，並表示該建案提供多項公共設施供住戶使用，檢舉人考量相關公共設施符合其需求，爰購買系爭房屋， 1 2 然入住後卻發現該建案所謂公共設施包括「花神咖啡館」及「珍芳達活氧健身房」業經桃園縣政府公告為違章建築，爰檢舉建商被處分人和發建設股份有限公司（下稱被處分人和發建設公司）及代銷商被處分人新理想廣告股份有限公司（下稱被處分人新理想公司）銷售「天閱」建案廣告不實。 二、 經查桃園縣政府確於100年9月7日就系爭「天閱」建案開出處理違章建築稽查通知單，認定設置於其開放空間之違章建築已違反建築法第25條，依同法第86條規定應立即停止使用，並要求於100年10月7日前補行申請執照，如申請執照不合規定或逾期未補辦申請執照或補照期間繼續施工者，即依建築法第86條規定執行拆除。 三、 調查經過： （一） 被處分人和發建設公司到會陳述意見，略以： １、 被處分人和發建設公司於98年10月30日取得系爭「天閱」建案建造執照，嗣於100年3月17日取得使用執照，系爭建案並已於100年5月全數銷售完畢。 ２、 被處分人和發建設公司委託被處分人新理想公司代為銷售系爭建案，依雙方委託銷售合約書約定，因銷售系爭建案而生之廣告及企劃費用等，均由被處分人新理想公司支付。被處分人新理想公司擬訂銷售價格表及相關文案定位、媒體後需經被處分人和發建設公司負責人員確認始得發布。 ３、 系爭「天閱」建案開放空間內遭桃園縣政府100年9月7日公告為違章建築之建物包括於頂蓋式開放空間「珍芳達活氧健身房」、「花神咖啡館」及「麗池時尚大廳」築以RC或玻璃，於廣場式開放空間建造「凡爾賽水花園」之水池，以及於通往「羅馬多功能運動場」之沿街式開放空間步道設置欄杆門等。系爭違章建築因該建案之容積率業已用罄，已無法補辦申請執照。 ４、 依據系爭建案房屋買賣契約書第9條第10項第7款約定，被處分人和發建設公司依契約附件（五）分管 3 特約第2項及附件（七）「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」就公共空間所規劃設置之設施及植栽美化，以現場完成之現況點交予管理人接管，就此部分，買方、社區管理委員會或管理負責人均無要求被處分人和發建設公司為任何特定施作或施作標準之權利，亦不得就已施作交付之設施設備情狀、性質或政府機關認定違章（規）或處分，向賣方要求回復原狀或為任何請求與主張，是住戶於購買前均已知悉系爭公共設施之情狀。另被處分人和發建設公司已承諾住戶，倘日後縣政府拆除系爭公共設施，被處分人和發建設公司將負責於事後復原，不損及住戶權益，且據悉縣政府僅將上開違建列管，並無拆除計畫。 （二） 被處分人新理想公司提出陳述意見及到會說明，略以： １、 被處分人新理想公司接受被處分人和發建設公司委託代為銷售系爭「天閱」建案，所進行之一切業務銷售及廣告製作均需經被處分人和發建設公司簽認後始可製造、印刷、發送及傳播。廣告起訖時間為99年9月20日至100年7月10止。 ２、 系爭「天閱」建案係預售性質，由被處分人新理想公司於結構期間進行銷售，已於預售期間全數銷售完畢。被處分人新理想公司請領之銷售佣金，以合約有效期間內所售出房地總金額之特定比例為基準。 ３、 系爭「一樓公設規劃參考示意圖」與該建案房屋買賣契約書附件7「法定空地、中庭、公共空間及外觀美化與規劃約定書」之附圖7「壹樓中庭、公共設施改建後美化示意圖」相同，相關內容係由被處分人和發建設公司提供並要求被處分人新理想公司製作。 ４、 被處分人新理想公司已教育銷售人員於銷售現場向客戶詳為說明使用執照取得前後以及各項圖示可能之差異，契約並依法交由客戶審閱，嗣客戶確認無疑後，方進行簽約程序。 4 （三） 桃園縣政府就本案提供專業意見及相關資料，略以： 系爭「天閱」建案為設置開放空間爭取獎勵案件，開放空間自應開放不特定人使用並維持其開放性及公益性，方符合獎勵原則。依建築法第77條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」，法有明訂且加註於使用執照，故未經核准擅自增設與使用執照圖說不符之相關設施，均不得設置。 理 由 一、 依公平交易法第21條第1項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」所稱「虛偽不實」係指表示或表徵與事實不符，其差異難為一般或相關大眾所接受，而有引起錯誤之認知或決定之虞者；所稱「引人錯誤」係指表示或表徵不論是否與事實相符，而有引起一般或相關大眾錯誤之認知或決定之虞者。準此，事業倘於商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，就商品品質及用途為虛偽不實或引人錯誤之表示者，即違反上開規定。又按廣告提供交易資訊，往往是交易相對人從事交易行為的重要判斷依據，若事業對其商品或服務，為虛偽不實或引人錯誤之廣告，將使交易相對人陷於錯誤，而為不正確之選擇，且將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足生「不正競爭」之效果，故不實廣告將損害交易相對人利益，同時破壞競爭秩序，違反者自應負行政法上之責任。 二、 本案廣告主： （一） 按被處分人和發建設公司於98年10月30日取得桃園縣政府核發系爭「天閱」建案之建造執照，委託被處分人新理想公司負責系爭建案之廣告業務企劃及銷售，是被處分人和發建設公司除出資興建系爭建案 5 之外，並本於銷售自己商品之意思，委託他事業為其製作系爭建案廣告及銷售商品，故被處分人和發建設公司核為本案廣告主。 （二） 次查被處分人新理想公司向被處分人和發建設公司請領之銷售佣金係承攬期間所售出之房地（含車位）總金額之特定比例，倘總銷售金額低於底價，則以實際銷售金額為計算佣金之基礎，又其廣告、銷售業務係由被處分人新理想公司執行，被處分人新理想公司除支付相關廣告行銷費用外，並於銷售過程使用系爭廣告，案關廣告雖須經被處分人和發建設公司同意，惟被處分人新理想公司實已參與系爭廣告文案之企劃與製作，並進而利用廣告銷售，且隨銷售金額之多寡，取得不同之利益，其經營型態顯與一般廣告代理業有所不同，亦足堪認定為本案廣告主。 三、 被處分人違反公平交易法第21條第1項規定： （一） 依建築法第25條第1項規定，建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除，同法第86條第1款復規定，擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。查系爭「天閱」建案相關公共設施業經桃園縣政府於100年9月7日開立處理違章建築稽查通知單認定為違章建築違反建築法第25條，依同法第86條規定應立即停止使用，並要求於100年10月7日前補行申請執照，如申請執照不合規定或逾期未補辦申請執照或補照期間繼續施工者，即依建築法第86條規定執行拆除。復據桃園縣政府表示意見，系爭「天閱」建案為設置開放空間爭取獎勵案件，開放空間自應開放不特定人使用並維持其開放性及公益性，方符合獎勵原則，復依建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。復查依同法第91條規定，違反第77條第1項規定者除處以罰鍰並限期改善或補辦手續，屆 6 期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除，合先敘明。 （二） 按房屋銷售廣告所描述建物用途情狀，為影響消費者承購與否交易決定因素之一，一般消費者據廣告內容僅認知於購屋後得依廣告揭示之用途使用，而難以知悉廣告所載之用途違反建管法規，有遭罰鍰、停止使用或強制拆除之風險。按系爭「一樓公設規劃參考示意圖」內容於開放空間刊載相關公共設施，然並未標示、說明其所在位置及範圍實為開放空間，整體觀之，易使消費者誤認相關公共設施為合法設置可予使用。實際上廣告所揭示之相關公共設施情狀，包括於頂蓋式開放空間「珍芳達活氧健身房」、「花神咖啡館」及「麗池時尚大廳」築以RC或玻璃，於廣場式開放空間建造「凡爾賽水花園」之水池，以及於通往「羅馬多功能運動場」之沿街式開放空間步道設置欄杆門等，已經桃園縣政府公告為違章建築，且和發建設公司業自承因系爭建案容積率已用罄，相關違章建築無法補辦申請執照，是廣告揭示情狀確係違反建築法規。 （三） 按被處分人雖稱已於銷售現場向客戶詳為說明使用執照取得前後以及各項圖示可能之差異，契約並依法交由客戶審閱，嗣客戶確認無疑後，方進行簽約程序，惟並未就所稱現場銷售行為提出事證以實其說，且契約僅係事業於特定人為交易決定後，用以載明買賣雙方之權利義務範圍，其於不動產買賣流程中使用之先後時機、對象及影響層面等，與廣告均有所不同，爰契約之另為補充、補正說明並不影響不實廣告責任之認定。按於開放空間建造公共設施是否違反建管法令及其違反之法律效果，涉及建築相關法令之解釋及認定，尚非不具該等專業知識之一般消費者在閱覽廣告時所得判斷。至於系爭建案之開放空間部分業 7 經桃園縣政府開立該縣府處理違章建築稽查通知單認定為違章建築，且該縣府表示未經核准擅自增設與使用執照圖說不符之相關設施，均不得設置，否則即涉有違反建築法規定而有遭命罰鍰、自行拆除、恢復原狀或強制拆除等處分之風險，是系爭廣告圖示之內容與事實有甚大之差距，且其差距已逾一般大眾所能接受之程度，而足以引起一般大眾錯誤之認知或決定，並將導致市場競爭秩序喪失其原有之效能，使競爭同業蒙受失去客戶之損害，足生不正競爭之效果，其違反公平交易法第21條第1款規定之情事，洵堪認定。 四、 綜上論結，被處分人銷售「天閱」建案，於廣告上將部分開放空間所在位置刊載為相關公共設施，就其商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，已違反公平交易法第21條第1項規定。經審酌被處分人違法行為之動機、目的及預期之不當利益；違法行為對交易秩序之危害程度；違法行為危害交易秩序之持續期間；因違法行為所得利益；事業之規模、經營狀況、營業額及其市場地位；違法類型曾否經中央主管機關導正或警示；以往違法類型、次數、間隔時間及所受處罰；違法後悛悔實據及配合調查等態度；與其他因素，爰依公平交易法第41條第1項前段規定處分如主文。 中 華 民 國 102 年 1 月 17 日 被處分人如有不服本處分，得於本處分書達到之次日起30日內 ，向本會提出訴願書（須檢附本處分書影本），訴願於行政院。 |
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發起人:James
2013-09-08 20:58:24 - IP:114.34.37.***
又一建案廣告不實 公平會開罰天閱 http://new |