社區名稱
| 《 社區討論版 》 |
| 住在公寓大廈的住戶，對於管理委員會有怨言，擅自以拒繳管理費作為抗議，可以嗎？ |
發起人 匿名
 2010-09-24 10:14:21 IP:60.248.24.*** 隨著集合式住宅林立，居住在公寓大廈社區的民眾正在學習建立合 乎法理情原則的社區管理共識，而在崔媽媽基金會的輔導過程中，發現 社區管理最常面對的難題，就是管理費的欠繳處理問題。 『欠繳管理費，只要鎖車或是將卡片消磁，就可以逼迫欠費住戶繳 清啦！』，雖然，這樣的處理方式時有所聞，但基本上，因為鎖車或限 制住戶出入的自由，已涉嫌違反強制罪，且對住戶造成侵權，因此，我 們不建議社區採取這樣的方法。那有什麼方法可以處理欠繳管理費的問 題呢？我們提出下列幾種方式給社區參考。 ■先瞭解欠繳的原因 為了盡量不破壞彼此的情感，我們會建議先採取溝通的方式，瞭解對方 欠費的原因，若對方是不滿社區管理的成效，則誠意地溝通管理改善計 畫（或許也可為社區儲備委員人選哦），若對方是因個人財務困境，不 妨與對方商討還款的計畫，相信經由這樣的誠意溝通，非惡性欠費者應 會立即補繳所欠的費用。 ■透過社區鄰居柔性勸導 當委員出面多次溝通無效後，接下來還可嘗試請社區中的鄰居長輩或與 欠繳戶往來較頻繁的住戶，出面協助溝通勸導，欠繳戶通常會基於日後 街坊相處和諧的考量上，願意出面處理欠繳的費用。 ■張貼催繳告示 管委會要落實管理的品質，規則與制度的建立、維護是最重要的。因此 一旦社區中的欠繳情形達到規約中公告的標準時，務必要於社區公佈欄 處張貼催繳告示，因為藉此程序除了是要提醒欠繳戶盡早繳清欠費外 （通常「公告周知」確會對欠繳戶形成一定的壓力），也是讓其他遵行 規定如期繳費的住戶瞭解管委會執行管理權責的決心。 ■寄發存證信函 如果經由上述各種勸說方法，欠繳戶仍不繳清所欠費用時，依據公寓大 廈管理條例第二十一條之規定『區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共 基金或應分攤或其他應負擔之費用已逾二期豁達相當金額，經定相當期 間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳 之金額及遲延利息』。管理委員會得寄發催繳存證信函，正式通知欠繳 戶就積欠之管理費用限期繳納及逾期未繳之法律效果（得訴請法院命其 給付應繳之金額及「遲延利息」-依大部分社區所參考之內政部規約範 本，是可依「年息百分之十」請求）。 ■申請支付命令 如果在寄發了存證信函通知催繳後，欠繳戶仍不出面清償的話，管委會 則可至所轄地方法院聲請「支付命令」；依據管理實務的經驗中發現， 一般民眾在收到法院的文書函件時通常都會比較謹慎處理，管委會在此 程序即達成催收目的甚多。 ■提起民事訴訟 如果欠繳戶就支付命令提出異議或支付命令無法送達時，管委會就可尋 「民事訴訟」程序處理。基本上，只要住戶有欠繳之事實，法院多會判 決管委會勝訴。 根據我們的服務經驗，發現住戶會拒繳管理費，最主要的原因多是對管 理品質有所不滿，然而，「管理費」是健全社區管理的基本，且法律也 保障了管委會收取管理費的權利，因此，我們建議住戶應與管委會保持 良好溝通，拒繳管理費並不是解決問題的方法。 《 全 文 完 》 ────────────────────────── 轉載《崔媽媽基金會–公寓大廈電子報》 |
回應者:匿名
2010-09-24 10:15:32 IP:60.248.24.***
轉載：極道盡言法律事務所 姜智逸 律師 許多公寓大廈的住戶，對於管理委員會有怨言，往往不依正常管道進行溝通，擅自以拒繳管理費作為抗議，這樣的作為可以嗎？ 在公寓大廈管理條例第二十二條中規定，住戶如積欠依管理費，經強制執行管理費後，再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理負責人或管理委員會必須要督促住戶改善，如果住戶在三個月內仍未清償管理費，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制住戶遷離。 如果欠繳管理費的住戶是區分所有權人時，管理負責人或管理委員會也可依區分所有權人會議之決議，訴請法院命令區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，如果區分所有人在法院判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 這也意味著，不繳管理費的住戶，管理委員會是可以訴請法院請住戶強制搬離的，因此建議住戶應與管理委員會保持良好溝通，拒繳管理費並不是解決問題之道。 |
