| 《 社區討論版 》 |
| 如果管委會為開源節流而決定自行僱用管理人員，你們同意嗎? |
發起人 madogtw
 2010-04-22 10:56:24 IP:60.251.146.*** 據聞本社區管委會針對社區管理費越來越有入不敷出之態勢，因此要討論如何「開源節流」的問題，我想委員們會自然而然地考慮到自行僱用社區主任、管理員、及清潔員之議題。當然依照我們社區規約及公寓大廈管理條例第三十六條管理委員的職務：第九款其職責為：管理服務人之委任、僱傭及監督。故管理委員會若經過會議同意．是可以逕行聘用管理服務人（也就是：保全公司．樓管公司．機電公司．清潔公司...等等）為社區大樓服務的。因此管委會要委任或僱用管理人員是管委會之權責，不須要經過區分所有權人的同意。但是我認為住戶可以自己表示意見供委員會之參考。因此我們是否要自行僱用管理人員，請各位住戶發表自己的看法。 當然自行僱用管理人員，在費用上可能可以節省一些費用，尤其是聘請一些長期找不到工作之人，更可以壓低工資，如此可能費用節省更多。但是如果我們希望具有高品質之人才來服務本社區，則費用可能節省有限。但是也不是沒有缺點，茲將缺點略述如下： 一、自僱保全人員因為不納入勞基法，所以成本可能比較低：但依民法第四百八十七條之一第一項，「受僱人服勞務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向僱用人請求賠償」，管委會需冒風險。 二、如果所僱用之人員無法做前科調查，很可能引狼入室，反而造成住戶更大傷害。 三、如果發現所僱用人員，不能勝任或須解僱，或惡質員工以暴力恐嚇或耍賴方法，對付委員或住戶時，將不勝其擾。屆時請神容易送神難，可能會破費更多才能解決問題！ 四、如果自僱保全人員監守自盜，或未善盡職責，將無從求償。而且如果管理委員會有甄選及督導之疏失，受害住戶可以要求管理委員負損害賠償責任。（此依民法第五百四十四條：受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。）。 五、所僱用管理人員未取得管理服務人證照，管理委員會仍然違反公寓大廈管理服務人管理辦法仍需負民法損害賠償責任，因為公寓大廈管理服務人管理辦法第二十四條規定，本辦法施行前執行公寓大廈管理維護事務之個人，應於本辦法施行日起二年內，依本辦法規定取得公寓大廈事務管理人員或技術服務人員資格；逾期未取得資格者，不得執行公寓大廈管理維護事務。按本辦法係於86年9月3日公佈，是故自行僱用個人執行公寓大廈管理維護事務，需先依前揭規定取得公寓大廈事務管理人員或技術服務人員資格，否則管委會即違法在先，而須對未取得管理服務人證照之管理人員之行為負一切民事賠償責任。 六、此外，社區為何須委外而由物業公司代為管理社區，其決定自是對社區最有利益才這樣做，社區管委會非營利事業單位也非財團法人，自是不宜自聘管理員，這其中人員之勞、健保、退休、人事、意外保險，必須考慮的問題太多，多數委員又因大多是上班族，自是無暇考慮這許多。 資料來源： http://61. http://bui http://www 請問各位住戶，如果本社區管委會依職權決定自行僱用管理人員時，你們同意嗎？因事關各位的權益及居住品質，請熱烈表示你們的意見，供管委會參考。 |
回應者:madogtw
2010-04-22 11:37:56 IP:60.251.130.***
為何說：「所僱用管理人員未取得管理服務人證照，管理委員會仍然違反公寓大廈管理服務人管理辦法仍需負民法損害賠償責任」？因為「公寓大廈管理服務人管理辦法」係保護全社區住戶權益之法律，如果違反管委會委員違反保護他人之法律，即負損害賠償之責，因為民法184條規定如下： 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善 良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為 無過失者，不在此限。 所以管委會所聘之管理人員均必須有相關之證照，否則即必須對無證照之人之行為負賠償責任。 如果我是管理委員，我不敢擔此重任，我一定要求記名反對，並列入會議紀錄，以為日後免責之依據。 |
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回應者:madogtw
2010-04-22 11:07:50 IP:60.251.182.***
還有一項缺點，但並不是不重要，就是當二位保全員其中一位生病住院或是閃電辭職，當然生病時間必須薪水照發之外，我們必須要求另一位保全員全天24小時值班，人道呼？如果委任物管公司，則沒有此種顧慮，否則本社區必須聘請三名保全員，以防突然事故發生，如此費用又不能節省了。 |
