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《 社區討論版 》
本社區規約之初步修正建議
發起人 madogtw      2009-11-06 19:18:49　IP:59.120.41.***
時光荏苒，轉眼又要到年底開區分所有權人會議的時刻，為求本社區之居住生活品質與日精進，讓我們有一個比較完美的社區規約是完美社區之礎石，如果管委會及物答公司均能依規約執行，則我們社區就會越來越進步。基此，謹就社區規約研修小組之初步建議列之如下，希望大家能夠討論，使我們的規約更為完備。
修正重點如下：

一、第三條　區分所有權人會議第十四款第八目
現有條文：
8.其他有關辦法之增刪或修訂。
修正條文：
8.其他有關辦法之制訂、增刪或修訂
修正理由：
區權會之授權目的是希望管委會能妥善管理本社區，故適時制定相關辦法，而非僅止於目前辦法之增刪或修定，故為使條文更為清楚起見，特增加「制定」二字。

二、第五條 管理委員會委員人數 第三項
現有條文：
主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由具區分所有權人之身分任之。
修正條文：
管理委員需具區分所有權人、或其授權之配偶、直系一等親內親屬、或承租戶之資格。
修正理由：
夫妻共財或將房屋以子女名義購買之觀念頗為盛行，故似乎無十分正當之理由，不容許區分所有權人授權其最近親屬行使其權利，因而參考其他社區規約之辦法，爰修正將區分所有權人之配偶、父母子女、或承租戶得經區分所有權人之授權後出任管理委員。

三、第七條第二項：「主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員
現有條文：
主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員需具區分所有權人資格。
修正條文：
主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員需具區分所有權人、或其授權之配偶及直系一等親內親屬之資格。
修正理由：
理由同上，僅不容許區分所有權人之承租戶出任主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員等重要職務。

四、第六條第四項
現有條文：
四、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限
修正條文：
四、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其授權之配偶及直系一等親內親屬，或其他管理委員出席。但每位代理人以代理一名委員為限。
修正理由：
因為夫妻同居共財，或父母子女親情相近，更能表達管理委員之意見，故增加管理委員得授權黃配偶及直系一等親內親屬，或其他委員參加管委會。

五、第七條第三項
現有條文：
委員選任採記名單記法選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選，當選之委員均為無給職。
修正條文：
委員選任採無記名單記法選舉，並以獲該分區區分所有權人較多者為當選，當選之委員均為無給職。
修正理由：
根據內政部頒布之社區規約範本，不分棟管理委員之選舉始必須計算區分所有權比例。本社區既採分棟選舉管理委員，又採無記名投票，應無須計算計算區分所有權比例。

六、第七條第五項第三款
現有條文：
主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。(三)管理委員違反住戶規約或未繳管理費者。
修正條文：
主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。 (三)管理委員違反住戶規約或未繳管理費者，經管理委員會限期改正而未仍改正者。
修正理由：
甚可能管理委員無心之過觸犯規約或未繳管理費，現有條文太過嚴苛，爰修正為經管委會限期改正而仍末改正，始構成當然解任之事由。

七、第七條第五項
現有條文：
主任委員、管理委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有公寓大廈管理條例第二十一條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
修正條文：
主任委員、管理委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有公寓大廈管理條例第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
修正理由：
公寓大廈管理條例第二十條第二項規定：「管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。」原條文誤植。

八、第九條第九項
現有條文：九、各層級使用額度之權限：管理委員會：新台幣20萬內
修正條文：九、管理委員會：新台幣20萬內，但委任或僱傭管理服務人之報酬，不在此限。
修正理由：
因物管公司之服務費用，自本社區成立開始，即每年超過新台幣20萬元，故特予修正，以符實情。

九、第十五條　公共環境維護增加第十四款
現有條文： 無
修正條文：
(14)本社區B及C棟大樓原本即為非小套房之住家型態，故不得申請分戶或裝修成多間獨立進出之套房分戶出租，以免造成出入份子複雜及公共設施之過度使用。但為鼓勵減少本社區之住戶數目，如一區分所有權人購買數間相聯之房屋而組成更大之住家型態時，則得向本社區管理委員會申請併用該數間房屋所共用之走道，但以不得改變該大樓現有之對外窗戶、逃生走道、消防設施、及電力與電信設施為限。
修正理由：
公寓大廈管理條例第5條明定「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為」，因此，考量建築物申請分戶或裝修成多間套房，可能會影響整體公寓大廈的居住品質（如在共用部分增設水電錶、信箱，或因人口密度增加出入份子複雜、間接影響房價等），是為貫徹公寓大廈「住戶自治」理念，倘本社區規約另已有規定或區分所有權人會議已有決議，且經市政府完成報備有案者，其住戶申請分戶或裝修成多間套房，仍應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

十、第十八條第二項
現有條文：
有關區分所有權人、住戶、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本大樓所在地之台北地方法院為第一審法院
修正條文：
有關區分所有權人、住戶、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本大樓所在地之士林地方法院為第一審法院。
修正理由：
本社區之管轄法院應為士林地方法院，爰特予更正。

十一、第十九條　違反義務之處置規定 增列第四項
現有條文： 無
修正條文：
四、管理委員會因維護本社區居住生活品質之必要，對於違規或違反公寓大廈管理條例所定義務之行為，依下列方式科予處罰，該等罰款均充作公寓大廈管理條例第二十一條之公共基金：
(一) 住戶不得任意棄置垃圾（例如未於管理中心所規定之時間及地點棄置垃圾）、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂（例如酗酒喧嘩、鬧事）、振動及其他與此相類之行為。違反者於第一次書面勸導請其立即更正，如果續犯，則罰款新台幣伍佰元正。如連續處罰二次，而仍未改善者，則移送主管機關依法辦理。
(二) 住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生（例如遛狗而大便不立即清除）、公共安寧及公共安全。違反者於第一次書面勸導請其立即更正，如果續犯，則罰款新台幣伍佰元正。如連續處罰二次，而仍未改善者，則移送主管機關依法辦理。
(三) 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧（例如假日進行振動性施工）、安全及衛生（條例第6條第一項）。違反者於第一次書面勸導請其立即更正，如果續犯，則罰款新台幣伍佰元正。如連續處罰二次，而仍未改善者，則移送主管機關依法辦理。
(四) 公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為（例如住戶在其陽台裝置鐵鋁窗，影響社區整體形象）。違反者於第一次書面勸導請其立即更正，如未立即更正，則罰款新台幣壹仟元正並限期更正。如仍未更正，則移送主管機關依法辦理。
(五) 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更（例如有車位之住戶於其車位堆置雜物，即為違反使用執照所載用途）。違反者於第一次書面勸導請其立即更正，如果續犯，則罰款新台幣壹仟元正。如連續處罰二次，而仍未改善者，則移送主管機關依法辦理。
(六) 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物（例如住戶於公共走道堆置鞋襪、鞋櫃、雨傘等雜物，或停車位侵占公共車道等）、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。違反者於第一次書面勸導請其立即更正，如果續犯，則罰款新台幣壹仟元正。如連續處罰二次，而仍未改善者，則移送主管機關依法辦理。
修正理由：
許多社區的規約對於社區住戶之違反公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）之行為均有罰款之規定，該種罰款制度一則可以保護違法住戶免於直接面對公寓大廈主管機關之嚴厲罰鍰，一則可以改善社區之財務狀況，誠是兩全其美之的一種制度。茲將其理由敘述如下：
一、依據條例第47條規定，有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
：
1、住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為（條例第16條第一項）。例如住戶未於管理中心所規定之時間及地點棄置垃圾，或酗酒喧嘩鬧事。

2、住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全（條例第16條第四項）。例如遛狗而大便不立即清除。

3、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生（條例第6條第一項）。

二、依據條例第47條規定，有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

1、公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為（條例第8條第一項）。例如住戶在其陽台裝置鐵鋁窗，影響社區整體形象。

2、住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更（條例第15條第一項）。例如有車位之住戶於其車位堆置雜物，即為違反使用執照所載用途。

3、住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入（條例第16條第二項）。例如住戶於公共走道堆置鞋襪、鞋櫃、雨傘等雜物，或停車位侵占公共車道等。

4、住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造（條例第16條第三項）。

因為如果本社區對於違法之住戶無罰款之機制時，則當違法住戶不聽管理中心之制止，其唯一之手段只有將該等違法住戶移送主管機關照章處罰，而由以上之罰鍰幅度觀之，皆不得謂不重。若以竊占罪移送，則更可處五年以下之有期徒刑。如果本社區也能仿照其他有制度的社區，於規約中制定罰款的機制，當社區住戶有違法行為時，如果制止不從，即予以罰款之處分，如果住戶拒繳罰款，或屢罰屢犯時，始移送主管機關照章處罰，如果處罰仍然無效，始以竊佔罪移送法辦。因此罰款制度是保護違法住戶免於直接面對主管機關嚴厲罰鍰的一個緩衝機制。因為目前本社區規約並無先就以罰款之機制，今天為九月一日，因此在此奉勸目前仍將私人雜物堆放於公共走道、或將其車輛侵占公共車道之住戶，如果於接獲管理中心之勸導單而仍然不予改正者，則管理中心之唯一手段只有將該等違法住戶移送主管機關照章處罰，如果仍然無效，則只有以竊佔罪移送法辦一途。因為如果要增加罰款之緩衝機制必須俟區分所有權人會議通過修正規約後，方得施行。

而將罰款充作公共基金之好處在於公共基金可以立即用「支付命令」向違規之住戶請求，如果是充作管理費，則必須逾二期未繳，始能向違規之住戶請求，並不務實，因為公寓大廈管理條例第二十一條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」。

十二、
現有條文：本社區規約如果述及「公寓大廈管理條例」，則直稱「公寓大廈管理條例」，然有少數條文仍稱為「本條例」。
修正條文：擬將「本條例」，全部改稱「公寓大廈管理條例」
修正理由：以求前後一致。
回應者:madogtw      2009-11-19 15:14:18　IP:60.251.182.***
茲再增加規約的二項新修正：
一、前言部分
現有條文：淡水站前大樓
修正條文：淡水站前大樓（英文名稱為Danshui Station Front Manor）
修正理由：
在國外的每一個濱臨海港或河港的城市，幾乎都有一個地方叫做「Water Front」，或連寫成「Waterfront」，而在湖畔的城市也常有叫做「Lakefront」的地方。我們社區的名稱叫「淡水站前」，我覺得我們社區的英文名稱最好叫做「Danshui Station Front」，因為一來是直接的翻譯，簡單明瞭。二來，台北市政府對於台北捷運站的「站前地下街」，其正式的英文名稱就是「Station Front Metro Mall」，除此之外，台北捷運站對面的一棟大樓「站前廣場」，其英文名稱也叫「Station Front Plaza」，因此我建議就把我們社區的英文名稱就叫：「Danshui Station Front」，以方便外籍人士及住戶對外籍人士介紹本社區時之稱謂。
大樓也應該有一個英文翻譯，大樓最直接的翻譯是「Building」、「Mansion」，也有稱「Plaza」，例如台北捷運站對面的一棟大樓「站前廣場」，其英文名稱就叫「Station Front Plaza」。但我認為我們社區有一個美麗的中庭花園，以上的英文翻譯皆不能表達本社區的特色，在國外有許多封閉型的社區都採用「Manor」這個字。「Manor」的本意是「莊園」的意思，我認為是本社區最好的代名詞，因此我們社區之全名應該是「Danshui Station Front Manor」。

二、第二十一條增加後段條文
現有條文：無。
修正條文：擬增加「以後本規約之修正經全體區分所有權人會議決議通過後亦立即實施」。
修正理由：以求條文之更加週延。
回應者:madogtw      2009-11-10 11:19:28　IP:60.251.144.***
有住戶質疑為何對於住戶裝修時破壞或變更建築物之主要構造，未給予罰款之處分，是否本社區對於住戶裝修時將主要樑柱或剪力牆切斷之嚴重犯行反而特別寬容，故不給予罰款之處罰。

然而答案恰好是相反，因為罰款之設計是一種緩衝之設計，主要之目的為使住戶不立即面對主管機關之嚴厲罰鍰，只在屨罰不聽之後，始移送主管機關照辦處罰。

而將主要樑柱或剪力牆切斷之嚴重犯行是不值得本社區給這些罔顧整體社區安危住戶有緩衝之機制，因此任何住戶一旦將主要樑柱或剪力牆切斷之嚴重犯行，管委會只有依據條例第47條規定立即移送主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰，因此不給予罰款之緩衝機會。
回應者:madogtw      2009-11-10 10:56:31　IP:60.251.146.***
為防止本社區住戶，不依照管委會之規定方式放置垃圾（例如未進行垃圾分類、或順手一丟而未將垃圾放置於垃圾桶或冷凍冷藏櫃內，則罰款新台幣五百元正，又對製造「近鄰噪音」之住戶亦同樣處新台幣五百元之罰款。因此對社區規約第十九條　違反義務之處置規定 增列第四項之第一款修正如下：
現有條文： 無
修正條文：
四、管理委員會因維護本社區居住生活品質之必要，對於違規或違反公寓大廈管理條例所定義務之行為，依下列方式科予處罰，該等罰款均充作公寓大廈管理條例第二十一條之公共基金：
(一) 住戶不得任意棄置垃圾（例如未於管理中心所規定之時間、地點及方式棄置垃圾）、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂（例如酗酒喧嘩、鬧事，或製造「近鄰噪音」例如：樓上小孩跑跳、穿硬底拖鞋走動、居家寵物吠叫不停、彈奏樂器、深夜搬動傢俱等情形）、振動及其他與此相類之行為。違反者於第一次書面勸導請其立即更正，如果續犯，則罰款新台幣伍佰元正。如連續處罰二次，而仍未改善者，則移送主管機關依法辦理。

修正理由則增加下列之法條依據：
依據噪音管制法第四條的規定：『製造不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音，由警察機關依有關法令處理之。』。其他如：樓上小孩跑跳､居家寵物吠叫不停､彈奏樂器等情形也適用之。這些情形，一般稱為『近鄰噪音』。

如果該種「近鄰噪音」尚未到達噪音管制法之取締標準，依照社會秩序維護法第72條規定：有左列各款行為之一者，處新台幣六千元以下罰鍰：
..................
三、製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者。

而依照社會秩序維護法案件處理辦法第11條規定：『本法第72條第3項所稱之噪音，係指噪音管制法令規定之管制標準之外，不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧之聲音』之規定，報請警察機關依社會秩序維護法第72條第3項『製造噪音或深夜喧嘩，妨害公眾安寧者』之規定處新台幣6000元以下罰鍰。


罰鍰新台幣6,000元亦是蠻重之金錢損失，建議於本次修正社區規約時，將「近鄰嗓音」亦列入罰款新台幣500元之範疇，一則充實本社區之公共基金，二則免使製造「近鄰噪音」之住戶直接即面對新台幣六千元之罰鍰，但如於罰款二次後，則直接移送主管機關照辦罰鍰。

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