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淡水站前大樓住戶管理規約
中華民國97年1月20日訂定
中華民國97年3月30日修定
本淡水站前大樓訂定規約條款如下，本大樓全體區分所有權人、無權占有人及住戶均有遵守之義務：
第一條 本規約效力所及範圍
本規約效力及於本大樓全體區分所有權人、無權占有人及住戶。
本大樓之範圍為淡水鎮英專路65巷1~17號之基地、建築物及附屬設施。
第二條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分。
一、本大樓專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后，其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。
(一)專有部分：指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。
(二)共用部分：指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。
(三)約定專用部分：大樓共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
(四)約定共用部分：大樓專有部分經約定供共同使用者。
二、本大樓法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約約定或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。
三、本大樓周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，如有懸掛或設置廣告物之情事，非經規約約定或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物、鐵窗、變更構造顏色或其他行為。
四、停車空間應依綺華建設事業股份有限公司之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用。
五、區分所有權人及住戶對於陽臺不得違建，如需裝置鐵窗時，應先經管理委員會同意及統一規劃後方得裝設，另不得有妨礙消防逃生及救災機能。
六、共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，供住戶之機車停放，其相關管理規範依區分所有權人會議決議為之。
第三條 區分所有權人會議
一、區分所有權人會議由本大樓全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，依「公寓大廈管理條例」第二十五條之規定，召集人由具區分所有權人身分擔任。（第一次由起造人擔任召集人，其後由管理委員會主任委員擔任）。
二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。
三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：
(一)規約之訂定或變更。
(二)大樓之重大修繕或改良。
(三)大樓有「公寓大廈管理條例」第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
(四)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
(五)約定專用或約定共用事項。
(六)管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
(七)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人書面同意，始得成為議案。
五、約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。
六、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。
七、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。
八、區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書。
九、開會通知之發送，以開會前十日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。
十、區分所有權人會議之召開，應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，並會議之決議以出席人數二分之一以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權二分之一以上之同意行之。
十一、區分所有權人會議依前條規定，出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議應有區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，並會議之決議以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前揭決議之會議紀錄於會後十五日內送達各區分所有權人，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。
十二、區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分五分之一以上者，其超過部分不予計算。
十三、區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
十四、區分所有權人會議得授權管理委員會，訂定社區各項管理辦法，以維護社區所有住戶之安全與權益：
1.住戶生活公約
2.房屋租售管理辦法
3.裝潢（修）施工管理辦法
4.停車場管理辦法
5.門禁管理辦法
6.寵物管理辦法
7.健身房使用管理辦法
8.其他有關辦法之增刪或修訂
十五、會議紀錄應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第四條 大樓有關文件之保管責任
規約、區分所有權人會議及管理委員會之會議紀錄、簽名簿、代理出席之委託書、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽或影印時，不得拒絕。
第五條 管理委員會委員人數
為處理區分所有關係所生事務，本大樓由區分所有權人選任住戶9名為管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下：
一、主任委員一名。
二、副主任委員一名。
三、監察委員一名。
四、財務委員一名。
五、安全委員一名。
六、機電委員一名。
七、環保委員一名。
八、文康委員一名。
九、公關委員一名。
前項委員共計9名，委員名額之分配以A、B、C棟為區分，A棟選5名委員，B棟選2名委員，C棟選2名委員，合計9名。另得各棟置後補委員，A棟2名，B棟1名，C棟1名，合計4名後補委員。
主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，由具區分所有權人之身分任之。
主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員選任時應予公告，解任時，亦同。
第六條 管理委員會會議之召開
一、主任委員應每至少每二個月召開管理委員會會議乙次。
二、管理委員會會議，應由主任委員於開會前七日以書面載明開會內容，通知各管理委員。
三、發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。
四、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。管理委員因故無法出席管理委員會會議，得以書面委託其他管理委員出席。但以代理一名委員為限。
五、有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容：
(一)開會時間、地點。
(二)出席人員及列席人員名單。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
六、管理委員會會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名，於會後十五日內公告之。
第七條 主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之資格及選任
一、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員由管理委員互推之。
二、主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員需具區分所有權人資格。
三、委員選任採記名單記法選舉，並以獲出席區分所有權人及其區分所有權比例多者為當選，當選之委員均為無給職。
四、委員之任期為一年，其中主任委員、財務委員及監察委員，連選得連任一次，其餘委員連選得連任。
五、主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者，即當然解任。
(一)主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員喪失區分所有權人資格者。
(二)以住戶身分擔任管理委員時，喪失住戶資格者。
(三)管理委員違反住戶規約或未繳管理費者。
六、主任委員、管理委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有本條例第二十一條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。
七、管理委員出缺時，由候補委員依序遞補，其任期以補足原管理委員所遺之任期為限，並視一任。
第八條 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員之消極資格
有下列情事之一者，不得充任主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員，其已擔任者，即當然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令，經受有期徒刑一年以上刑期之宣告，服刑期滿尚未逾二年者。
二、曾服公職虧空公款，經判決確定，服刑期滿尚未逾二年者。
三、受破產之宣告，尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事，尚未了結或了結後尚未逾二年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。
第九條 主任委員、副主任委員、監察委員及財務委員及管理委員之權限
一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行「公寓大廈管理條例」第三十六條規定事項。
二、主任委員應於定期區分所有權人會議中，對全體區分所有權人報告前一會計年度之有關執行事務。
三、主任委員得經管理委員會決議，對共用部分投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
四、主任委員得經管理委員會決議通過，將其一部分之職務，委任其他委員處理。
五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務，於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。
六、監察委員監督管委會各項事務之運作。
七、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用(以下簡稱為管理費)、使用償金等之收取、保管、運用及支出等事務。
八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務。
九、各層級使用額度之權限：
社區主任：新台幣1萬內。
主任委員：新台幣5萬內。
管理委員會：新台幣20萬內。
區分所有權人大會：新台幣20萬以上及重大修繕之工程。
第十條 公共基金、管理費之繳納
一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。
(一)公共基金。
(二)管理費。
二、本大樓各戶管理費之收取依各戶建物坪數，每月每坪伍拾元至柒拾元，授權給管理委員會按月收取，每一平面汽車停車位收取清潔管理費參佰元整，無論區分所有權人遷入與否皆須全額繳付管理費。
三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。
四、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，依「公寓大廈管理條例」第二十一條規定，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。
第十一條 管理費、公共基金之管理及運用
一、管理委員會為執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。
二、管理費用途如下：
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
(三)有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
(五)稅捐及其他徵收之稅賦。
(六)因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
(七)其他基地及共用部分等之經常管理費用。
三、公共基金用途如下：
(一)每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
(二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
(三)共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
(四)供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
(五)其他基地及共用部份等之經常管理費用，但應由收繳之管理費歸墊。
第十二條 共用部分修繕費用之負擔比例
共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
第十三條 共用部分及約定共用部分之使用
住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
第十四條 專有部分及約定專用之使用限制
一、區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。
二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
第十五條 公共環境維護
(1)各住戶應依建築法及相關法令之規定使用建築物。
(2)各住戶應按時繳交管理費，遵行管理委員會決議之相關規章與規定。
(3)各住戶不得飼養家禽（如雞、鴨等會產生公共環境衛生之家禽）。
(4)不隨地便溺、吐痰或拋棄果皮、煙蒂、紙屑與廢棄物。
(5)自家飼養貓狗的糞便應隨地立即清除。
(6)使用電梯應注意公共衛生及不得任憑塗畫。
(7)在公共場所或非曬衣陽台不得晾曬衣物。
(8)維護生活環境、不踐踏草坪、攀折花木或破壞環境設施。
(9)為保持本社區空氣新鮮，住戶全能使用電力、瓦斯、禁止使用煤炭、柴油、重油等高污染油品為燃料，或存放會散發刺鼻味之物料。
(10)大樓所有住戶除原起造人設計外，非經管委會同意，不得於戶外任何地點裝設招牌、鐵鋁窗等影響外觀一致性之設施，如有違規行為，得由管委會拆除修復，所需費用由違規人自行負擔。
(11)禁止私自變更外牆結構，破壞社區整體外觀。
(12)搬運物品如有垃圾或紙屑遺留公共區域，應隨時撿拾。
(13)住戶內部裝潢工程，不得任意增建違章，並應填具裝潢切結書及繳交保證金新台幣參萬元後，始可施工；施工期間如有毀損或污染公共設施者，則由保證金中賠償，如竣工後均無毀損或污染者，其保證金無息退還。
第十六條 (1)凡易燃、易爆、有毒及異味及其他任何危險物品，均不得攜入社區，以維公共安全。
(2)不私自接用公共水電並注意水電安全。
(3)公共場所、通道及樓梯間等公共空間不置放物品或佔用，以保暢通。
(4)不在戶內及陽台燃放鞭炮或燃燒冥紙、紙張、衣物及其他發煙物品，以免室內偵煙器感應警鈴發作而誤傳火警。
(5)不在社區內經營色情或危及公共安全或違反公序良俗之行業。
(6)機車、腳踏車不得隨便停在公共空間。
(7)本大樓所有有關大樓結構安全之樑、柱、牆（合併戶之隔戶牆除外），在依圖施工施工完成交予住戶之後，絕對不作任何破壞，否則管委會有權制止，如涉及公共危險之刑責，管委會有權提出訴訟。
(8)不得招呼小販或推銷人員進入本大樓販賣物品。
(9)不得在禁止停車地點隨意停放車輛。
(10)使用電梯應小心輕用，嚴禁人數超過及客梯載貨使用。
(11)不作妨礙社區良好秩序行為，並支持警衛保全人員執行安全勤務。
(12)公共區域種植之盆栽，應維護其安全及美觀。
(13)外出前檢查門窗是否關好，並留意左鄰右舍，做好守望相助工作。
(14)發現盜賊侵入，應立即向警察機關報案並通知警備保全人員採取緊急措施。
(15)約束兒童不得以「電梯」為玩具，不玩弄「對講機」及緊急按鈕，不隨意按下「消防箱」之按鈕。
(16)住戶於維護修繕或行使權利時，不得妨礙其他住戶安寧、安全。
(17)管委會因維護、修繕共用部份或設置管線必須進入住戶室內時，住戶不得拒絕。
第十七條 財務運作之監督規定
一、管理委員會之會計年度自當年1月1日起至當年12月31日止。
二、管理委員會應製作並保管公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、附屬公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽或影印時，不得加以拒絕。但得指定閱覽或影印之日期、時間與地點。
三、管委會應於每月10日前公布本大樓上一月份之財務報表，明列收入、支出及結餘情形。
四、財務報表應經主任委員、財務委員、監察委員簽認始可公布，以昭公信。
第十八條 糾紛之協調程序
一、大樓區分所有權人或住戶間發生糾紛時，由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。
二、有關區分所有權人、住戶、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄本大樓所在地之台北地方法院為第一審法院。
第十九條 違反義務之處置規定
一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會應按下列規定處理：
(一)住戶違反「公寓大廈管理條例」第六條第一項之規定，於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使權利時，有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事；於其他住戶維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，有拒絕情事；於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之；經協調仍不履行時，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。管理委員會本身於維護、修繕共用部分或設置管線必須進入或使用該住戶專有部分或約定專用部分，有拒絕情事時，亦同。
(二)住戶違反「公寓大廈管理條例」第八條第一項之規定，有任意變更大樓周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備設備之構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依「公寓大廈管理條例」第四十九條第一項規定處理，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，由管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。
(三)住戶違反「公寓大廈管理條例」第九條第二項之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通常使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
(四)住戶違反「公寓大廈管理條例」第十五條第一項之規定，對於專有部分、約定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時，應予制止，經制止而不遵從者，應報請直轄市、縣(市)主管機關處理，要求其回復原狀。
(五)住戶違反「公寓大廈管理條例」第十六條第一項至第四項之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧等行為時，應予制止，或召集當事人協調處理，經制止而不遵從者，得報請地方主管機關處理。
二、住戶有下列各款之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時，亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分：
(一)積欠依「公寓大廈管理條例」及規約規定應分擔費用，經強制執行再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
(二)違反「公寓大廈管理條例」相關規定經「公寓大廈管理條例」第四十九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
(三)其他違反法令或規約，情節重大者。
三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。
第二十條 其他事項
一、共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則。
二、區分所有權人資格有異動時，取得資格者應以書面提出登記資料。
三、區分所有權人將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。
四、區分所有權人及停車空間建築物所有權者，應在租賃(或使用)契約書中載明承租人(或使用人)不得違反本規約之規定，並應向管理委員會提切結書。
五、本規約中未規定之事項，應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他相關法令之規定辦理。
第二十一條 生效日期
本規約於民國97年1月20日經由第一屆全體區分所有權人會議制定通過，並於即日起實施。
第二十二條 本規約若有未盡事宜，得經於區分所有權人會議修正或補充之。
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