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發起人 jye0619
 2011-04-24 23:11:31 IP:111.254.196.*** 原文出處http://sirius1701a.pixnet.net/blog/category/36158 因為里長選舉和附近其它社區管委會有了互動，有的社區正面臨幾年前本狼接手管理社區時一樣的問題，更不止一次其它社區（含外縣市）委員打電話甚至親自前來社區請教相關問題；也由於集合式公寓住宅大樓已成為台灣居住型態的主流，社區管理已成為我們生活中很重要課題。 尤其是，正處於一團混亂急需重整的社區絕對很多，意思就是大多數社區啦！ 所以，本狼開一個專欄將逐篇把幾年重整經驗娓娓道來．．．．．  社區混亂的首惡：管理委員會！錢，是社區管理的基礎；沒有錢，社區無法管理；千方百計担任委員的有心人，目的也都是錢！ 社區委員貪污的錢通常來自： 一，社區公共基金 社區公共基公來自向住戶收取之管理費，以三百戶社區、每戶每月七百元來算，每月廿一萬，一年就有兩百五十二萬元的收入；最常見手法就是向住戶收取管理費後沒有開立收據直接私吞、開立收據後沒把錢入帳，或是以高於市價向不明廠商大量購買超出社區需求的物品；或是任意將社區基金轉移帳戶，每轉一次帳總額就少一點等等。 舉例：把中信戶頭裡的一百萬轉到北銀，但入帳北銀時只有八十萬。或是任意把社區基金分散在數個不同帳戶，各由不同委員控制印鑑（而這就等同私人專用提款機）；本社區至少仍有一個帳戶、數十萬到數百萬資金去向不明，無法追查！視犯行者創意，花樣繁多不及備載。 二，廠商回扣 社區委員直接向簽約廠商要求回扣最常見，如一百萬元的工程合約相關委員要求若干成數的回扣，或是廠商定時不定時地招待相關委員吃喝玩樂及性招待以爭取合約，甚至兩者皆是。 視回扣多寡和招待內容，相關委員通常都會簽下內容極不平等遠高於市價，甚至近乎割地賠款的合約，不論如何這種合約價錢一定高得離譜。 廠商將本求利，最後一定壓縮到服務品質，這種情況最常見於各項養護工程合約，只要不找原製造商反而找其它副廠小廠甚至不見經傳廠商來承包的合約，絕對都有問題！ 舉例：本社區電梯為大同奧的斯廠製造，但多年來以每月五萬八到五萬四的價格委託非原廠的小廠保養，找來原廠保養價竟才四萬八；注意，所有電梯製造商零件多半不外售，小廠難以取得原廠零件，所以這些小廠都用不合格的非正廠零件，某些零件甚至根本不更換。 本狼接手社區後請來原廠檢修，發現大量零件早就磨損殆盡，甚至斷裂崩壞；原廠工程師表示，這些電梯早就該掉下來了，不知道為什麼沒有？！ 證明這些小廠不是沒有按時更換零件，而是根本就從來不換零件不保養，他們甚至會把貴重的原廠零件換成雜牌零件圖利，每月五萬八保養費全都淨賺。 三、自行承攬社區工程 這是社區委員自肥的第一招，其實委員若是本身學有專精又願為社區貢獻，社區可以得到物超所值的服務本無不可，但是，多數情況並非如此。通常是以遠超出市價標準把養護維修工程由社區委員或有關係的親友承包，項目可以從水電維修到園藝整理大小通吃。 本狼就見過把不到五十塊磚頭搬到卅公尺外，每人日薪五千元的帳單，還兩個人承包呢！而這種情況所做的維修更不會有專業水準可言！ 舉例：本社區Ｂ棟多年來水管維護工程皆由一位該棟委員承包，價錢就不用提了，為了減少成本都以簡陋工法、劣質材料進行，直接後果是Ｂ棟水管滲漏堵塞嚴重，而且亂接亂切，已經和原始藍圖完全不同根本無法管理，到現在還是只能頭痛醫頭腳痛醫腳。 四、私帳公報 吃喝玩樂報公帳是很常見的，買自家東西發票回社區報帳更是正常，或是把家裡使用多年的舊電腦以全新價錢賣給社區，諸如此類，端看個人創意可自由發揮。 看了以上這些就可以知道為什麼許多集合式公寓大樓經常會陷入管理不良的混亂的原因了，由於傳統上當委員就是為了吃錢，也只懂吃錢，根本不知道也不在乎管委會有維護保養管理社區重責大任。 集合式住宅大樓不同於一般傳統式公寓，為了在這麼小的地方住進這麼多人（本社區佔地面積約卅乘四十公尺卻住了一千多人）一定要有大量的基礎設施，如水電配管、消防系統、電梯等等，這些東西都需要維護保養，還有門禁保全、環境清潔，都要相關廠商配合進駐後，社區才能住人，而這些廠商都要花錢！ 有這麼多錢進出而沒有良好管理，有心人士就會混水摸魚圖利本身，管委會控制著每個月幾十萬、每年幾百萬的入帳，所以才會有這麼多人千方百計想担任管理委員，並阻擋真正有意服務社區者就是這個原因，他們不會在乎維護這些設施的重要性，儘管他們本身也住在這個社區裡。 只顧吃錢不管維護，社區不亂才有鬼！ 管理委員會本身就是社區亂源！ 社區管理的第二大亂源：總幹事！不住集合式公寓大樓的人永遠不能理解社區總幹事能握有多大權力、撈多少油水；事實上，就算住在集合式公寓大樓的住戶大多數也不能理解！ 前篇說過，任何集合式公寓大樓因為都是要在很小一塊土地上住進很多人，因此需要大量基礎設施，如水電、消防、電梯、機電、清潔、保全等等，在法律上所有這些軟硬體設施都由社區管理委員會來管理維護，但是管委會不可能有足夠的專業能力和時間親自保養這些東西，因此需要專業廠商進駐來維護保養。 而一般社區管理委員都是由住戶本身担任，在上班之餘根本沒有太多時間管理並協調廠商處理這些事，於是每個社區都會雇用一名專業管理員也就總幹事，代表管委會專職負責管理維護社區公共設施，並協調廠商進行保養修繕。 管委會就算沒有如前篇所寫那樣貪污吃錢，而是安份守己熱心公益也受限兩件事： 一，任期限制 多數社區管理委員多半一年一任，上任好不容易把所有事情搞清楚後，任期就過一半了；這種情況下管委會永遠處於青黃不接，始終搞不清社區有哪些事要做，本狼見過不少社區的管委會連自己社區裡有幾個化糞池、在哪裡都不知道。 二，時間有限 多數社區管理委員都要上班，能真正管理社區的時間不多，小社區還好，幾百戶的大社區；光靠下班空閒時間根本不可能去了解！ 基於前述兩點，總幹事就成社區靈魂人物！ 總幹事要做哪些事？ 首先就是收取催繳管理費、停車費等社區各種費用，這表示他（她）手中經常握著社區的大筆現金。 其次是協調聯絡廠商，前面提過一般管委會成員受任期限制和空閒有限，對這些事根本毫無概念都要依賴總幹事協助，廠商也習慣直接找總幹事接洽，意思就是，總幹事可以決定把生意給誰做。 再來就是社區房屋租賃及住戶協助，集合公寓常有房子要租要賣，仲价或屋主往往也都會找總幹事代為處理甚至居中牽線，或住戶有居家水電等疑難雜症時第一個找的也就是總幹事。 而社區總幹事來源大致分為自聘和外包兩種！ 自聘就是由管委會自行聘請一個人來担任，這種情況通常是由社區住戶本身担任，若是管委會想吃錢，更是會指定自己人担任，這種自聘的總幹事常常沒有合格證照，更幾乎是吃錢的保證，而且萬一發生捲款潛逃根本無處追討，可以說百害無益。 外包則是跟保全公司或物業管理公司簽約，由他們派有合格證照的專業人員來担任，最大的好處就是萬一發生捲款可以向公司求償較有保障，這種總幹事通常專業能力較強，不過，若心懷不軌危害往往更大！ 總幹事會有哪些危害？ 從前述就知道，因為多數社區的管理中心就總幹事一個人，管委會成員都要上班、所屬公司更天高皇帝遠，誰也管不了他，曾有一位能力極強（本狼生平所見最強）的總幹事，當面對本狼說：「委員一年一任來來去去，只有總幹事是不會更換的！」可見沒人管又油條的總幹事本位主義有多強，連管委會都沒放在眼中，手裡又隨時都握有大筆社區現金，若想挪用或盜取誰管得了。 而所有廠商都要經過總幹事才能承包社區生意，他們甚至連給總幹事的回扣都有公定價（總金額的十到十五趴，狠一點的總幹事可以拿更多），或指定自己親人的公司來承包，本狼見過一些很資深及能力很強的總幹事很湊巧地都有親朋好友在經營和社區維護相關的生意；初掌社區時，來的廠商都只找總幹事談，打個招呼就把本狼晾在一邊就算知道是委員也一樣，可見這種風氣有多普遍，廠商給了回扣自然就算在合約的總金額裡，結果等於是由社區支付這筆回扣。 本狼接管社區後曾和廠商議定一個合約，對方在言談間暗示，只要能以這個金額敲定委員和總幹事的好處是少不了；本狼明白告訴對方這筆生意不用給任何人回扣把實際金額報上來，廠商開始還聽不懂是什麼意思，在確認不是開玩笑後，當場總價就減掉三成，看看這裡頭有多少油水！ 住戶或仲价買賣房子總幹事索取回扣或紅包也幾乎是行規，自售的話若有人要看房子屋主不可能自己天天帶人看，當然就是把鑰匙交給總幹事由他（她）代勞帶人看屋，事成之後仲价費或紅包自然不會少；而仲价競爭激烈拉攏總幹事搶生意是很理所當然，委託總幹事出租房子甚至找房客更是常見，事成後酬庸紅包一樣不少。 別以為這不會傷害社區，這種事情很容易發生糾紛，像一房兩賣、一屋兩租，人家打到管委會來興師問罪；或把房子租出去租金下腰包、卻告訴屋主沒人租，本狼見過屋主以為五年沒人租，實際上是總幹事把房子偷偷租出去沒告訴屋主，直到屋主有天想清理房子來社區發現自己的空屋竟有人住才穿梆。 這就是為什麼有些社區管委會很乾淨，卻仍然會搞得一團亂的原因；若是管委會和總幹事聯手一齊吃社區會闖多大禍、吃多少錢？自己想想！ 管委會就是一個小型社會，容易分派系；最常見是總幹事和吃錢派委員聯合對抗改革派委員，因為總幹事是最了解社區的人，也往往是住戶最熟悉最信任的人，一旦介入管委會政爭對重整社區是很大的阻力，因為他（她）能挑撥住戶對抗管委會，事實上，他（她）一定會這麼做。 只要總幹事介入管委會政爭，既得利益的保守派幾乎都會獲勝，在同時面對管委會反改革成員和社區住戶雙重反抗（有時還要加上廠商）之下，改革幾乎都是失敗收場！ 除非，改革的主事者有大量時間，和強大的抗壓性，否則，社區改革成敗的關鍵完全控制在總幹事手上，而他（她）基於本身利益不太可能站在改革派這邊！ 總幹事這行因為職業的特殊性大多有很強的獨立作業能力、應付諸多廠商的協調能力、處理社區住戶雜事的溝通能力，理想的總幹事應該有牧羊犬的忠誠、導盲犬的能力、和老虎狗的兇猛！ 但，現實裡不是每個總幹事都有牧羊犬的特質，所以，要小心看管免得咬傷自己！ 請別對號入座...........單純分享！！  |
