社區名稱
| 《 社區討論版 》 |
| 大家關心一下吧 |
發起人 pttcho
 2011-11-12 19:58:17 IP:180.218.219.*** 進住社區已一年多啦，有些時候感覺建商真的很惡劣，說一下，動一下，戳一下就扭一下，不說的話，就擺爛，真搞不懂，就拿機車進出車道口來說吧，唉！漏了一年了，每次修修補補的，就是不肯花點心思，把整修工程做大一點，每每補丁又有何用，現在補好不漏了，隔陣子還不是又從連續壁滲水出來……氣！難道這就是當時建商及銷售人員所說的----雨水回收系統嗎？厲害！厲害！這也太厲害啦！要不然雨水回收系統在哪裡？另外；當時購屋時還說風力發電設備—一年來A、D棟頂樓上面的風力發電設備，顯少看到它轉動過，晴天不轉，雨天不動，風大時也未見它轉動一下，更別說可以產生什麼功能啦，看看濱海路那裡的社區，頂樓同樣也有風力發電系統，每天都隨著風向在轉動，而本社區的卻是聞風不動，厲害吧！不但佔用公共空間，而且虛設在頂樓，勢必三五年後恐又有違安因素……，當時銷售說的天花亂墜，於是心動就付訂金購屋，拿知命運那麼壞（台語）…如果真的是無效的東西，設在頂樓真的滿危險的，如真的沒法啟用，可否告建商及銷售廣告不實，請求賠償，畢竟購屋時；那些的附加價值，都已算在購屋價格內，更離譜的是，生產製造這風力設備的公司，已經倒閉啦…… |
|
回應者:Garyphd
2011-11-23 00:41:54 IP:118.167.234.***
能夠回歸理性的討論真好！管委會加油！ 
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 22:22:56 IP:218.104.33.***
終於看到有你讚同的事務,希望後續還有更多的人事物,能讓你更加讚賞~ 後續我會請總幹事,針對有新來的保全or工作人員的教育訓練,強化你提出的建議內容,讓社區往好的方向發展!! 
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 22:18:06 IP:218.104.33.***
我想委託書的用意,就是希望有更多的熱心住戶,參與委員;若你真的願意幫忙,我想這些區分所有權人,並不是一個可以掩蓋你的熱誠~ 我們也可以開區大會,修訂規約,讓更多願意幫忙的人,都能參與,是吧?!!
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 22:13:43 IP:58.210.207.***
公寓大廈管理條例有沒有針對"堆置雜物"有規範? 若有,可否告知哪裡有論述? 若沒有,如何依法做你論述的方式?再者各住戶若針對這些公告有所爭議時,你可以幫忙說明?也可以請你幫忙提供法律依據? 若都能如你論述的,你也願意幫忙協助,那我想,社區一定會管理的很好!! 麻煩你幫忙囉~
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 21:57:02 IP:58.210.207.***
若你是到管理中心告知有未處理的問題,而管理中心未處理時,我會加強管理中心的處理能力! 若你是透過此網站,也麻煩你知會管理中心,深怕有遺漏的地方~tks!!
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 18:06:31 IP:58.210.207.***
截至目前社區未有你說的情況;當然也就沒有你說的遇過的情況!! 若廠商能緊急且機動的來社區維修,那廠商可要花很大成本,但目前社區的廠商,沒有一家可以這麼配合,所以....sorry!! 誰做都是一樣,是我的想法!!姑且不論我這麼做好不好,是吧!!
|
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 16:31:31 IP:163.29.165.***
"當時是晚上9:00多,很多未知的情況,不是事先準備,就能找到廠商!!" 這個就是您真的之前沒遇(做)過，才會這樣感覺 有沒有廠商能做，如何聯絡，緊急時要找誰，這本來就是事前就可以準備的，這也就是管理中心為何要建立廠商名冊的必要性~ 很多水電的設備廠商都能配合24小時，因為機器壞是不挑白天還是深夜的，只不過，是不是當天剛好有人能出勤，以及價碼多少如此而已.... "既然我已知道如何處理,只少在總幹事來前,可以幫忙釐清問題!! 不管是否是我該做的,但我很樂意做~" 我無法代表C棟住戶感謝您~因為我不是C棟的住戶，也沒有被授權，所以我謹能以個人身份對您的熱忱表示敬佩~ 自己跳下去做，是很好，很熱心沒有錯，但真的不該是視為正確的做法(因為可以有更好的做法，沒有必要這樣做啦~) |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 15:55:02 IP:163.29.165.***
人的地位有高低之分,但人的本質應該沒有貴賤之別,相互尊重!! 個人從來堅信"人皆生來平等"，也向來致力於社會不公義之關懷，所以Matt您說的這種狀況，小弟一向致力不讓它這種錯誤在自己的心中。 管理中心有錯誤發生應及時改善,你也可以尋找管理中心詢問,是否有未處理的情況發生!!但有些事情可能與你看到的情況不同,那也可以透過詢問與溝通,別讓默默辛苦的工作人員,一直背負著錯誤,好嗎? 我如果沒問，沒講，我說提出來嗎.... |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 15:48:20 IP:163.29.165.***
"金爐、鞋櫃、停車位等等,這都是已通知過住戶,但在沒有增訂住戶處罰規約前..." 至於這點，到底是誰告訴您，這是不能處理的? 我來說說該怎麼做好了.. 先不論公寓大廈管理條例裡的罰則，管理中心可否透過以下步驟來進行作為，以金爐為例 1.先針對現有任意堆置的物品進行了解(放置棟別、樓層、物品項目、編號、疑為堆置人是誰) 2.貼張a4勸告書面，並附上編號，加註日期 3.貼完勸告後，同時公告於社區公佈欄，即將於7天清除移置這些任意堆置的物品，並附上前已建檔之照片 4.7天後仍不清除，統一由管理中心人員移置於管理中心大廳或交誼廳(當然這要寫在公告裡) 5.保管7天後，仍不清除視為廢棄物，委由清潔公司清除之(當然這也要寫在公告裡) 管理條例已經有明訂了，我之前也寫過了法律依據，這樣管理中心會做了嗎? 要不要再幫忙寫公告文字，找解釋函，這些應該是物業公司該做的事呢~ |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 15:38:52 IP:163.29.165.***
"誰才是有投票權及被選舉權人?" 我說的是社區住戶的全體區分所有權人，我不是區分所有權人，從一開始就不曾具備被選舉權，所以也請您不用投我，因為那是一張一開始就自始無效的投票.....所以說您如果知道我不是區分所有權人，您就不會說要投我了 "管理中心的反應遲緩，懇請你給予時間改善" 我從未說不給時間，我本來就會繼續看下去，反正也都已經看了1年多，不差這點時間，我關心的是有沒有人知道重點在那?不然，不曉得要多看幾年..... |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 15:25:43 IP:163.29.165.***
若ericlu你是冒雨前來的總幹事,面對住戶的不諒解,你會有怎樣的應對方式呢? 然而也只能往肚裡吞,繼續修正錯誤嘛,誰叫管理中心處理態度這麼沒有效率?!! 還是說,你也希望住戶能體諒你,並且讓你有修正錯誤的機會? 希望住戶體諒，那也要是看付出多少努力，多少心血 如同小弟之前講過的，明眼人都看在眼裡.... 還有"魔鬼藏在細節裡" 以下為題外話 最近有幾次機會遇到新來本社區服務的保全陳先生 個人覺得他的態度跟反應都很"好"，明顯地具一定的服務經驗 這些表現在至少以下事項: 1.能馬上主動放低身段 2.很快聽懂話裡的話 3.能針對疑問處馬上加以說明 4.態度溫文有禮 雖然以我的年紀來說"肯定"這話並不洽當，但個人覺得這就是該予肯定的服務人員 |
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 15:20:47 IP:58.210.207.***
1.我想說的是,我也只是假設性若你是總幹事的話,你會如何做?不是要你真的當總幹事面對住戶!! 2.雖然面對住戶,原本就是總幹事的問題,但我們住戶也理當相互尊重,不是一昧要求,卻沒給時間來處理!! 3.當時是晚上9:00多,很多未知的情況,不是事先準備,就能找到廠商!! 畢竟廠商不會24小時,等待我們的通報吧!! 既然我已知道如何處理,只少在總幹事來前,可以幫忙釐清問題!! 不管是否是我該做的,但我很樂意做~ 
|
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 15:13:21 IP:58.210.207.***
ericlu你好: "誰才是有投票權及被選舉權人?"我很清楚,但我想若你有意願參與委員,D棟的住戶一定會投你一票的,如我被人推舉一樣,不是? 至於你說管理中心的反應遲緩,這我會請管理中心日後修正不好的地方,也懇請你給予時間改善!! 至於你提到的金爐、鞋櫃、停車位等等,這都是已通知過住戶,但在沒有增訂住戶處罰規約前(且經區大會同意),仍需靠各住戶自律!! 另外你對於感同身受贊不贊同or值不值得,也是你的權利,只是人的地位有高低之分,但人的本質應該沒有貴賤之別,相互尊重!!管理中心有錯誤發生應及時改善,你也可以尋找管理中心詢問,是否有未處理的情況發生!!但有些事情可能與你看到的情況不同,那也可以透過詢問與溝通,別讓默默辛苦的工作人員,一直背負著錯誤,好嗎? |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 15:11:03 IP:163.29.165.***
Matt大~ 第一、我不是總幹事，也不是在做我們社區總幹事的工作，所以我本來就不應該去面對住戶.... 第二、面對住戶的不諒解，縱使不是總幹事所造成的，這也是還是總幹事的工作... 第三、如果我是冒雨前來的總幹事，我可以推責任說公司沒有訓練，也可以說建商給的是爛東西，也可以說我已經幫忙叫廠商了， 但更聰明的是，我在出發到社區前，就已經確認一個可靠、實在、有能力、有效率的廠商或是能解決問題的公司同事已經出發，而且在我到達社區之前，他已經修好了，我只需要脫下我的安全帽，認真地跟住戶賠不是就好，並且承諾檢討改進，同時表達我們公司以後派員到場處理的速度會更快，還有如果住戶以後再遇到有這種問題，請馬上按下家中監視器按鈕跟管理中心櫃台值班保全聯繫後，我們的特約廠商會馬上出發，請住戶見諒，這次真的很抱歉.云云 |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 14:54:38 IP:163.29.165.***
然而周先生與總幹事冒雨前來處理,已經是負責任的表現了, 或許個人標準比較嚴吧~個人是覺得 總幹事這樣只是應為而為(到場)60分， 因為.... 如果能到場，又會自己修理(但所屬其他人不會)70分 如果能不需親自到場便能調度所屬或請廠商來修理，就是80分 如果能即刻調度所屬或請廠商來修，並隨後親自到場來致歉，那就是不應責難的接近滿分水準(有專業，高品質) 只要是機器設備的東西沒有不會壞的，差別只是在於管理的"人"，以及人有無預想到，與事先準備到 至於周先生，他到場根本就不是"負責" 因為如果他是熱心無私地到場幫忙，本來就不應該去責難他，甚至c棟的芳鄰應該謝謝他(無論是基於感動或是人情義理)，因為他根本就沒有這個"責任" 機器壞了或故障了，本來就不是管理委員會的錯，也不是總幹事或物業管理公司的錯，但是負有管理責任的物業管理就有必要，也有義務地為社區住戶儘快地解決，這本即是他們的職責所在 (這也是問題背後的問題，很多人都沒有想透...) |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 14:20:46 IP:163.29.165.***
當C棟的住戶跟我說了一句,讓我有莫名感受!! 他說"打仗時,就是要有主帥坐鎮,即使打敗了,士兵也不會有怨言" 這句話應該真的聽起來會讓人很"熱血"吧~但我舉前述這些狀況，之所以要談的重點其實是在於"問題背後的問題"，您與周先生當天都是自己下戰場吧...如果管理中心早有準備，您兩位就是在中軍中看著主帥及眾將軍作戰的國王... |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-21 12:21:08 IP:163.29.165.***
"將別人的感受考慮進去，不是一昧的要求,卻忽略了感同身受" 我很同意上述的這些話，但就清潔及其他事項來看，很遺憾的是，管理中心是反應遲緩(理由及一定的事實依據，請容小弟不再贅述) 從住戶的角度來看，感受就是"到底這些簡單或基本的事要等多久才會發現?" 版上的諸位社區芳鄰所提的許多問題，其實大多是管理上執行的問題，有的事情是規約就有規定了(金爐、鞋櫃等等)，有的事情甚至是根本就不用規約規定就可以去做(多買資源回收桶、確實掌握那些住戶開那些車停那些車位，有沒有繳管理費或停車費等等) 讓我來簡單的提個問題吧"這些問題是誰的問題?""誰該解決呢?" 至於是否應該感同身受的問題，從我個人的角度來看是，感同身受也要看值不值得，還有該不該感同身受(或者簡單講同理心)? 如果上述這些問題處理很久都處理的不好"是否代表螺絲很鬆，假定螺絲很鬆，誰讓他鬆的，如何栓緊" 如此而已，有要求不代表沒有感同身受.... 況且就是因為有感同身受，不是一昧的要求，才會去寫建議與對策 不然光"砲"就好了，何必打那麼多字呢... 至於是否參與委員，這跟我已經在版上講過很多次的問題有關了，"誰才是有投票權及被選舉權人?" Matt大您還不曉得.. 其實您剛接任不曉得是正常的，但管理中心知否? 有無提供你正確訊息? 對全社區的住戶所有狀況知否? 這個就是背後之後的問題了，您初任管委，很多事情要忙， 希望我所提的這些都對您有幫助 |
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 11:43:01 IP:58.210.207.***
關於C棟停水問題,其實我當初請周先生教我時,就是怕當管理中心人員不在or保全新上任會有一個空窗期,也還好有順利解決事情!! 當C棟的住戶跟我說了一句,讓我有莫名感受!! 他說"打仗時,就是要有主帥坐鎮,即使打敗了,士兵也不會有怨言" 然而周先生與總幹事冒雨前來處理,已經是負責任的表現了,尤其當時已經是晚上12點多了!! 若ericlu你是冒雨前來的總幹事,面對住戶的不諒解,你會有怎樣的應對方式呢? 然而也只能往肚裡吞,繼續修正錯誤嘛,誰叫管理中心處理態度這麼沒有效率?!! 還是說,你也希望住戶能體諒你,並且讓你有修正錯誤的機會?
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-21 11:16:06 IP:218.104.33.***
我想我個人只是希望在論述每件事時,也將別人的感受考慮進去; 人都不是十全十美的,有錯誤發生,就去承認並適當的修正,我們也該給予他們有修正的機會!!而不是一昧的要求,卻忽略了感同身受~ 很感謝你對於社區的建議,並提供對策;然而我再次希望你能參與委員,繼續協助社區ㄟ~
|
|
|
回應者:ericlu
2011-11-19 13:59:14 IP:220.134.16.***
"如周先生協助社區一樣,沒有得到掌聲的" "有功無賞打破要賠" Matt大~其實你應該要更早知道... 因為本來就是"當家後才知當家之苦"，管理委員那有那麼好做! 我提的上述這些問題，Matt大如果也是落入是單純的批評或是針對個人，那就是個誤解了，我也有必要加以澄清及說明 個人對自己的要求 一向要求自己要能"言之有物" 提出批評，必然要有理由外，也要有建議，甚至於是對策 純批評太容易了，這種事個人不會做 唉~從個人加入本版以來，我已經寫了許多由社區或是管委會高度的立場來看事情下的論述，如您有興趣的話，就請您再多看看吧 |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-19 13:46:37 IP:220.134.16.***
社區的許多事，都是管理中心要去做的，不是管委會去做的 管委會委員平日都有自己的事業或是工作要去處理，都被老闆聘請去做事的，做不好也要被老闆罵，管理中心也是一樣，為什麼你們要做好，因為這就是你們的工作 管委會要能知道重點，了解細節更好，但絕對不是親力親為 就拿C棟停水例子來說了 讓兩主委下去，應該是去監工，總幹事不在，就不知道怎麼處理了，那這是什麼物業管理? 不如單請保全、單請清潔運作就好，物業管理管在那裡? 我來提個問題好了，請問總幹事會不會? 假定有以下可能 1.會，但剛好休假無法趕回來 2.會，但剛好休假無法趕回來，其他人也都不會 3.不會，因為沒受過訓 4.不會，因為雖然受過訓，但實際上也不懂不會用 5.不會，沒受過訓也不知道要找那些廠商 6.不會，沒受過訓但知道那些廠商，但保持沉默 各位芳鄰，我們管理中心現況是那一種? 管理中心的專業就是社區管理，不需要找理由找藉口去辯解，更不需要去取暖訴委曲，因為這就是你們的工作，有專業就會處理的好，沒專業就想辦法讓自己更專業，這是該有的專業及態度 |
|
|
回應者:Matt Liu
2011-11-19 13:20:58 IP:218.104.33.***
ericlu你好: 謝謝你的說明,關於風力發電部分,我想"會研議",不代表是成立(案),這是管委會的點交小組跟建商研議後,再將彼此的論述,於區會時,供各住戶參閱並請各住戶發表意見想法,再進行後續討論出來的作業方式!! 我想文字上的解讀,有時會讓人有所誤解;但我仍很樂意繼續為你跟各住戶解釋與說明!! 但也請在論述任何事情時,不彷以對方立場來看事情的角度,或許會讓很多之間的誤會減少許多~ 而我也想藉此重申說明,其實主委沒有很大的權利要去決策甚麼事(我是堅持這麼想的),反而要更傷腦筋的想辦法如何解決住戶提出的意見與想法!! 每個住戶提出的意見看法不同,陷入多難的情況,也只有自己一路走來,才能有所體會!! (如周先生協助社區一樣,沒有得到掌聲的) 我時常搜尋其他人當任主委的心得,幾乎一面倒都是有這樣的結論: ＂有功無賞打破要賠＂?? 希望有朝一日,可以改變這樣的思維!! |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-19 13:11:10 IP:220.134.16.***
從管理中心對於社區住戶現況的掌握度，就可檢測管理中心是否具備一個物業管理的專業能力及其程度 有無建立住戶名冊，並分類標明? 例如： 棟別、門牌號碼及持分情形、所有權人、現住情形(現住或租賃中)、常住人口(員)、車輛有無、車輛號碼、汽車位編號、機車位編號、有無寵物、有無違反規約情形記錄、備註(職業、專長) 有落實清冊，會不知道那個社區住戶以下事項嗎?隨便來列舉好了: 有無占用他人車位、一位兩停、未繳管理費或停車費、有無縱容寵物隨地便溺、有無違規佔用公設(如金爐、雨衣、腳踏車)、有無不良或可疑份子、有無在電梯間抽煙的習慣、有無所有權(投票權或被選舉權)、熱心與否、有無協助管委會或社區之專業(長)或經驗、有無協助管委會合法完善的進行開會程序或召開所有權人會議、有無特別在意或反應那些事項(已解決、未解決、無法解決) 另外以區分所有權人會議結果來說，法定程序不熟也就罷了，連誰是委託出席及誰是區分所有權人出席都沒有統計及書面記錄 以後有住戶質疑開會過程，書面證據在那?區分所有權比例如何計算?投票時有無區分誰才具有投票權，還是只要在場縱使他只是家人甚至承租戶未取得委託書，都可以投票 我個人很想給掌聲，但都第二年了，召開管委會會議也許多次了，我看到的卻是，管理中心作為這幕僚前置作業的專業度實在有很多要提升的空間! |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-19 12:43:19 IP:220.134.16.***
抱歉，再次引述，個人也認為該有的掌聲是必要的，但在管委會成長前，先要求管理中心自我能力的提昇，這是該做的必要前置準備 現在最嚴重的公寓大廈管理問題在於管理委員會沒有解決問題的能力、住戶沒有解決問題的能力，連管理服務人也沒有解決問題的能力！問題的核心其實在於公寓大廈管理根本還沒有形成專業，所謂公寓大廈管理服務，其實只是用管理包裝下的人力派遣。 管理服務人（不管是總幹事或樓管公司）不應該是唯唯諾諾，供人使喚的「下人」、「奴才」，他們的功能是要幫助社區大樓解決所有可能發生的管理問題。管理服務人要有專業能力，要有主見看法。他們必須提供管理委員會能夠預防問題、解決問題的具體方案，他們要讓管理委員除了做決定外無事可做，因而得以做的優雅、獲得尊重。他們對所有管理委員違反法律規定、人情事理的決議或工作指示，應該表達反對意見並留下書面紀錄。他們必須在創造公寓大廈共同利益前提下建立專業倫理、自律規則與職業道德。 如果我們還認為總幹事是社區的靈魂人物，那總幹事應該是隨時照顧社區健康的醫生，而不是什麼都不會，被叫來叫去處理雜事的看護。 社區所發生的衝突，不盡然全部都該由你們的管理委員會負責。管理委員會很可能只是不知道如何去處理公寓大廈所面臨的問題，而應該要處理問題、或是應該要協助處理問題的管理服務人（管理主任或樓管公司）卻選擇袖手旁觀、置身事外。 引自《宅得安心─公寓大廈管理原理與完整解決方案》 作者:饒後樂 P222 回應主題回應本文 |
|
|
回應者:ericlu
2011-11-19 12:27:32 IP:220.134.16.***
引述Matt大大:{目前點交小組會研議,採取跟建商索討補償費用外,也會將此設備移除,避免颱風季節or風大造成吹落而砸傷路人!!而移除的原因是因為後續沒有廠商可以協助處理修繕與點交!!此研議的過程與結果,會再跟各住戶告知~} 先不談個人之前提到的這個風力發電設備的現況及其法令上設置的問題的話，讓我們來假定這是社區所有，本案設備是設置於建築物頂樓，那麼依法其理應是屬於"共有"，也就這部分都登記在各住戶所有權狀內的公設裡，是全體社區住戶都有所有權，也因此管委會並沒有那麼大權力去決定，它只能先行研議，召開臨時區分所有權人會議去決議要如何做，不能直接就決定這件事要怎麼處理 另外，如果要向建商請求補償，首先你要了解民事訴訟法上的規定，管委會有沒有被社區住戶授權，縱使管委會是被住戶選出，且選舉過程全面合法下，管委會行使權限仍有其一定範圍與限制，這個部分在公寓大廈管理條件及其相關解釋彙編都有規定，有意了解者可詳營建署網站 管委會有心處理事物是好事，因怕傷人而想拆除也是基於一番美意，但有些東西是有他法律上規定的程序，不是說好意就可以把他放在一旁，該走的程序要把他走完，不然以後衍生不合法爭議就會變成一開始瞎忙(抓不到方向、找不到重點)、中間亂搞(還沒釐清，還沒搞懂，就急著做，導致日後出問題)、之後結果白忙（如做半天，但多數住戶反對） 特別是當日後有問題時，大多數的住戶不會想到主事者當初做了多少，當時有多謝謝主事者，反而會搶先地放馬後砲地來追究責任，某些議題它可能不是當時多數住戶所反對(實際上大多數是不表反對也不表贊成)，但當出問題時就會變成大多數人的反對，這就是實際上的現實 有心做事，不僅要顧現實，也要考量到以後ㄚ...這就是一種通盤考量.... |
|
