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發起人 大頭寶貝
 2007-12-28 14:42:44 IP:163.27.100.*** 動作快一點就是^^" 打算附在"開會通知"裡 ==================================== 為維護管理社區設備與景觀之完美，確保公共安全，促進生活環境品質與親善睦鄰，本社區特依公寓大廈管理條例及其施行細則訂定住戶規約如下，本社區全體區分所有權人及住戶均有遵守之義務： ▲自民國93年1月1日起，社區型集合住宅列入公寓大廈管理條列所屬範圍 第一條：本公約效力所及範圍 一、本規約效力及於本社區全體區分所有權人、住戶。 ▲凡購買本社區或居住於本社區的人都算 二、本規約範及於本社區區分所有人持有或共同持有的土地持份。 ▲外牆為介 第二條：專有部份、共有部份、約定專用部份、約定共用部份 一、本社區專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份之範圍界定如下： (一)專有部份：係指編訂獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶，並登記為區分所有權人所有者。▲房屋所有權狀的範圍 (二)共用部份：係指不屬專有部份與專有附屬建築物，而供共同使用者。 ▲所有權狀共同持有部份，如車道、中庭花園。 (三)約定專用部份：本社區共用部份經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。 ▲本社區尚未有此部份，但較特殊的地方大門與特D之間的花圃，即可由管委會與特D和其它熱心的住戶約定，委由特D負責管理。 ▲即是「約定專用」，約定時即必需明載部份就只能以「公共花園」的方式管理、使用，這樣就沒有「侵佔」的問題。 ▲其它如涼亭等設施也可以依此模式委由住戶「認養」。 (四)約定共用部分：本社區專有部份經約定供共同使用。 ▲即是電箱、電信箱等位於公共區域的設區 二、專有部分、共用部份、約定專用部分之範圍界定與使用限制：住戶對共用部分及約定共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。 (一)專有部份： 1.指社區內區分所有權人獨自持有所有權狀之部份。 2.本社區為純樸住宅社區，本社區各區分所有權人不得於專有部份內經營工廠、賭場、酒家、啤酒屋、指壓、按摩、賓館旅社、觀光理髮廳、KTV廳中心、或其它影響鄰居安寧、交通與善良風氣之營業，否則本社區管理委員得逕予制止或報請有關機關處理。 (二)共用部份 1.指社區內各主、副車道與花園步道 2.本社區車道與花園步道為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部份。 ▲就是指各車道最裡面一段，雖然這一段停車並不容易造成影響，但如欲使用，仍需由大家決定是不是可以停車 ▲又像社區的主車道(聯接大門與ABC車道)，未來若有需要想將西側劃為「訪客停車格」，即可於大會上提案。 (三)約定專用部份： 1. 約定專用部份範圍界定 (1)中庭花園：花園步道邊緣迄區分所有權人建物主體牆面、建物隔間牆延伸線所交集的區域。 ▲就是住戶門前的花園面積。(在地權上這一部份是”共同持有”，所以入需為各家的花園給予正式的承認) (2)共同花園：含Ｄ棟與鐘樓之間的三角花園、主車道椰林大道側的花圃等ＡＢＣＤ各棟共同持份的區域。 (3)特殊花園：如Ｅ棟南面Ｅ棟共同持分等小面積持分區域 ２. 約定專用部份使用限制 (1)本社區中庭花園花圃由區分所有權人大會與各區分所有權人約定使用，各區分所有權人或住戶應善盡照顧、管理的義務，以維持社區環境品質。 (2)共同花園委由管委負責照顧管理，區分所有權人得向管委會提出認養意願，管委會應衡量區分所有權人之持分，並與區分所有權人另案簽署「約定專用備忘錄」規範認養者的使用與管理。 (3)各約定專用部份的使用，不得違害社區整體利益。共同花園的「約定專用備忘錄」必需顧及全體區分所有權人的使用權。 (4)特殊花園，由該區域共同持有人另案決議之。 ▲印象中各區域權狀的分持很混亂，這些就要麻煩那些有「持分」的人幫一下^^” ▲棟間車道應該是兩棟共同持分，主車道是不是只有棟ABC持分? ▲D棟外的花團與鐘樓，不知道是「幾戶持分」? (四)約定共用部分：本社區尚無此區域，惟約定共用的區域應符合專有區域所有權人與其它區分所有權人的共同利益。 ▲比如說特E車庫的外牆，即可由管委會與特E將該牆外面改為信箱集中處。 三、區分所有權人及住戶對于專有部分約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。 四、建物周圍上下牆面雖為區有持分專有部份，但為為維護社區外部之美觀，建物外牆及可能改變住樓正面外觀之任何地點，不得架設廣告招牌、架設管路設施(設備)等妨礙觀瞻之標幟，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物。 ▲「非經規約或區分所有權人會議之決議」意指:未來管委會可以有條件同意掛收費廣告! 五、空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部份。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部份之停車空間約定為約定專用部份供特定區分所有權人使用，其契約格式如附件二。 ▲未住進之住戶可依此條將”車庫”出租。 ▲附件待補 六、各目所列之特定對象基於業務上需要，經管理委員會同意，得無償使用該共同部份或約定共用部份： (一)受託管理業務或承包管理工作者。 (二)電力公司。 (三)電信機構。 (四)自來水機構。 (五)其他經管理委員會核准之公共服務事業機構。 第三條：區分所有權人會議 一、區分所有權人會議由本社區全體區分所有權人組成，其定期會議及臨時會議之召開，由管理委員會主任委員召集。 ▲每年至少一次 二、區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會時，得於公告欄公告之；公告期間不得少於七日。 ▲像颱風損壞，造成重大損害，修繕金額過大。 三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議： (一)規約之訂定或變更。 (二)本社區金額超過十萬元以上之重大修繕或改良。 (三)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。 (四)約定專用或約定共用事項。 (五)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。 四、會議之目的如為專有部份之約定共用事項，應先經該專有部份之區分所有權人書面同意，始得成為議案。 ▲比如E棟前的三角地，若要約定共用，就必需經過E棟所有人同意。 五、會議之目的如對某專有部份之承租者或使用者有利害關係時，該等承租者或使用者經該專有部份之區分所有權人同意，得列席區分所有權人會議陳述其意見。 ▲就是租賃者亦有發言。 六、各專有部份之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部份者，該表決權應推由一人行使。 區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前，提出區分所有權人之出席委託書，如附件三。 ▲指的是一個建案單位有一個表決權，若房屋登記為夫妻共有，一人必需簽委託書，委由另一人行使表決權。 ▲或是說單一區分所有權人，亦可簽委託書委託他人代行表決。 ▲附件待補 七、開會通知之發送，以開會前十五日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時，取得資格者，應出具相關證明文件。 八、區分所有權人會議討論事項，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。 ▲就是表決啦!社區假設有90戶，表決時必需有45戶以上參加，會議才有效力；表決時必需有23戶同意，才算過關成案。 九、前款區分所有權比例之計算，任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之十分之一以上者，其超過部分不予計算。區分所有權人會議之決議事項，應作成會議紀錄，由主席簽名於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。 ▲就是「排建商條款」，假設社區有90戶，某A持有20戶，也只能算20X1/10=2票。 十、會議紀錄應包括下列內容： (一)開會時間、地點。 (二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。 (三)討論事項之經過概要及決議事項內容。 第四條：社區有關文件之保管責任規約、會議紀錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件應由管理委員會負保管之責，區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽時，不得拒絕。 ▲我也知道要保管…問題是，放那裡? 第五條：本社區依公寓大廈管理條例第二十九條規定設管理委員會（以下簡稱管委會）， 一、管委會其組織如下： (一)主任委員一名，綜理本社區全盤事務。 (二)副主任委員一名，輔佐主任委員處理本社區事務，並於主任委員出缺時代理其職務。 (三)財務委員一名，稽核社區各項財務收支事項。 (四)活動委員一名，負責辦理社區聯誼活動，增進住戶情感。 (五)監察委員一名，負責查核社區財產、財物，和會計憑證等事務以及會務之稽察。 (六)福利委員，負責…(還在想^^) ▲我是比較偏向3~5人就好@@”，社區”才”90戶左右，算是小型社區而已… 二、管委會對外代表本社區，綜理本社區事務，並執行下列各項職權： (一)執行社區規約，社區大會決議之事項。 (二)執行經區分所有權人大會決議聘任或解僱服務中心員工事項。 (三)因應本社區業務實際需要，經管委會同意得聘請專業或相關人士擔任顧問。 (四公共設施之清潔、維護、條繕及一般改進事項。 (五)住戶違反公寓大廈管理條例規定之協調。 (六)住戶共同事務應興革事項。 (七)住戶違規情事之處理。 (八)社區及其周圍之公共安全及環境景觀維護事項。 (九)管理事務費用、管理基金及其他經費之收支、保管及運用。 (十)規約正本、會議記錄、使用執照、竣工圖說及有關文件之保管。 (十一)公共新建、改建修繕工程之協調與審核。 (十二)制定本社區管理所需各項規則及作業辦法。 (十三)定期召開區分所有權人大會與管委會。 (十四)其他有關規約所定事項。 ▲我比較偏向將管委會定義為「執行單位」，受區分所有權人之託，依公約或所有權人大會的決議行事。「分區所有權人大會」才是決策單位。 三、 管委會會議對區分所有權人大會之決議的執行與討論，應有三分之二以上委員出席，經出席委員過半數之同意為之。管委會議各項決議案執行情形，應製作紀錄，提交下次委員會議確認，並依檔案管理辦法予以存檔保全。 ▲管委會只能執行、討論「區分所有權人大會」的決議 四、委員資格，滿足下列任一條件者，即可參選社區管委會選舉 (一)區分所有權人三等親以內，年滿20歲，且定居於本社區者。 (二)租賃長居本社區，年滿20歲以上者。 五、有下列情事之一者，不得被選任管理委員。 (一)褫奪公權，尚未復權者。 (二)受禁治產宣告，尚未撇銷者。 (三)未實際入住者。 (四)違反住戶生活公約，情節重大者，經管委會交區分所有權人大會議決，正在處理中或處理執行完成後未滿二年者。 (五)無行為能力或限制行為能力者，或未滿20歲者。 六、管理委員會會議之召開 (一)主任委員應每二個月至少召開管理委員會會議乙次。 (二)發生重大事故有及時處理之必要，或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時，主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。 (三)管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加，其討論事項應經出席委員過半數以上之決議通過。 (四)有關管理委員會之會議紀錄，應包括下列內容： 1.開會時間、地點。 2.出席人員及列席人員名單。 3.討論事項之經過概要及決議事項內容。 六：主任委員、副主任委員、則務委員及管理委員之資格及選任 (一)主任委員由管理委員互選之。 (二)委員任期，任期一年，得連選連任。 (三)主任委員、財委等兩職務職，不得連任超過三年。 (四)管理委員及監察人有下列情事之一者，即當然解任。 1.主任委員、副主任委員、財務委員喪失區分所有權人資格者。 2.管理委員及監察人喪失住戶資格者。 (五)管理委員出缺時，由各區次高票者依序遞補。 第六條：公共基金之管理及運用原則 一、本社區依老爺建設移撥之管理基金為共公基金。 二、公共基金之支用由管委會依區分所有權人會議之決議執行之。 三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。 四、公共基金屬「花園城堡」社區所有，非「區分所有權人」共有。 ▲這個觀念需要說明一下：這筆錢是社區整體的，它不能分割，它也不是我們的。 ▲比如說區分所有權人大會決議將基金分給各住戶，但萬一區分所有權「易手」之後，對新的所有權人並不公平。 五、基金之運用需滿足敷社區整體利益考量為優先。 六、公共基金不敷使用時（或低於５０萬元時），由區分所有權人在大會上再決議討論管理基金。 ▲第六點多給點意見… 第七條：管理費、公共基金之運用 一、管理委員會執行財務運作業務，應以管理委員會名義開設銀行或郵局儲金帳戶。 二、基金支用方式： 待補 三、公共基金用途如下： (一)每經一定之年，所進行之計畫性修繕者。 (二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。 (三)共用部份及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。 (四)其他基地及共用部分等之經常管理維修費用。 (五)供墊付前款之費用。應由收繳之管理費歸墊。 第八條：共用部分修繕費用之負擔比例共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，修繕金額超過十萬元以上時，應召開臨時區分所有權人大會，由區分所有權人研議之。但修繕費係因可明顯歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區所有權人員擔。 第九條：管委會財務運作之監督規定 一、管理委員會之會計年度自每年ヾ月ヾ日至翌年ヾ月ヾ日止。 二、管理委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出書面理由請求閱覽時，不得加以拒絕，但得指定閱覽之日期、時間與地點。 第十條：糾紛之協調程序 一、本大廈區分所有權人或住戶間護生糾紛時，由管理委員會集雙方當事人進行協調。 二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時，應以管轄社區所在地之地方法院為第一審法院。 第十一條：注意事項 一、本社區外牆正面及左右側面不得任意更改破壞，不得油漆張貼招牌廣告或懸掛圖文。 二、不得以任何方式佔用公共區域或設施、步道、車道，以維公眾權益。 ▲換句話說，將任何物品置於公共空間，其使用權即屬公眾。 三、不得於車道或人行步道任意停放汽、機車。 四、安全管理： (一)各花園小門應隨手關上。 (二)車道大門開啟時間0700~2200，其餘時間應即開即關以防宵小。 (三)社區現有監視器不得任意調整方向。 五、頂樓空間住戶不得私自租給民間電信業者使用。 六、租賃售管理： (一)租售紅紙應張貼於公布欄，禁止貼於正面外牆及窗戶破壞景觀，看屋者應由原所有權人帶領下進入社區。 (二)出售房屋時，應將本公約交付看屋者，如新購戶購買後不論是否預先讀過本約，均視為同意本公約，衍生之後續責任由售屋者負擔。 (三)請出租戶慎選房客，並應在簽約前將本規約出示承租者，承租視同同意本約，如承租者有違本公約各項規定者，管委會得要求出租戶解除對該承租戶之租約。其衍生的後續責任由出租者負擔。 ▲若因承購戶、承租戶因不知公約、違反公約遭致使簽約過程生變，其衍生的違約金就需要自行負擔了 (四)舊住戶所有權人於交屋時以書面通知管理委員會新住戶之姓名、住址、聯絡電話，區分新舊住戶之責任，出租時亦同。 (五)房屋出租後，承租戶代房屋所有權人行使在本社區之各項權利，並應代房屋所有權人善盡各項義務。 五、住戶裝潢施工應遵守下列規定： (一)住戶於裝潢施工前應由住戶與包商應共同簽具施工承諾書(附件待補)，承諾若有損害共同使用設施部分，將負損害賠償責任，並將承諾書交管委會正本乙份。完工後，經管委員認可後，交還承諾書，若遇有損害，管委會應檢具證物或照片徑行要求改善或求償。 (二)施工時每日工作時間為上午八時至十二時及下午一時半至六時，且不得大聲喧嘩或妨害公共安寧，星期日及國訂例假日禁止施工，若有強烈需求必需於假日或下班時間進行施工，必需以書面(附件待補)或電詔會知管委會，違者管委會有權禁止廠商進入社區。 (三)施工府商需隨時維持工作區及經過區域之清潔、安全。 (四)施工禁止接用公共電源或非該所有權人的電源。 (五)公設維修時，管委會應視維修金額要求包商繳交維修金額五分之一之保證金，以保障住戶權益。維修金額在一萬元以下之小型維修不在此限。 ▲第五點，有人建議改，我想了想之後…，為了保障整體的利益，還是讓管委會去當黑人好了^^” 六、寵物管理： (一)養寵物需檢具相關防疫、衛生檢查措施之收據，如晶片植入、結紮手術收據，向管委會登記並落實以上規定，不遵守者管委會「可」禁止其飼養。 ▲很想落實這一條@@”… ▲用「可」字，就是管委會需視住戶對寵物的管理照護情節進行衡量。 (二)如將寵物帶出室外時，寵物身上應配備明顯之視別標記，遇有無法識別家禽畜時，管委會將通知防治所，依流浪寵物處理。 (三)住戶攜帶家犬經過公共區域時，須隨身攜帶塑膠袋、衛生紙或掃把及畚斗，以便家犬便溺時之立即清理。 (四)體高50公分應上之寵物應以鏈栓栓住，以維社區內小朋友之安全。 (五)不得將家犬(貓)放養或繫綁於屋外門口等公共區域。 (六)惡性違反上述各項規定或惡臭氣味已影響住戶生活品質、衛生者，且屢勸不聽者，管委會停止一切服務。 七、安寧管理： (一)請共同保持環境安寧，尊重他人生活，鄰居如有音響吵雜或其他噪音，可要求管委會出面制止。 (二)晚間十時至隔日早上九時之間，住戶不得於公共空間大聲喧嘩，另於室內私人領域之活動亦應保持寧靜，違者管委會經三次之勸告無效後，應逕行向環保局或有關單位舉發。 八、垃圾處理： (一)一般垃圾住戶應瀝乾、密封打包於袋內置於私人空間，並且不得有礙公共景觀與發出異味，於社區垃圾車前四小時(中午12時後)始得放置於集中區。 (二)大型垃圾請自行通知環保單位清運，不得棄於公共空間；暫存於私人空間之大型垃圾亦應儘速處理，若閒置超過卅日且造成衛生問題時，管委會應以書面通知住戶七日內處理完畢，七日後未處理則管委會代位處理，所衍生之處理費用由管委會檢具收據向住戶收取雙倍金額，住戶不得異議。 (三)餿水請住戶應置於廚餘回收筒內。 (四)紙類回收由管委會每月聯絡回收商至社區回收，回收金額屬各住戶所有。住戶亦可於回收時將回收物於約定時間前30分鐘交由管委會代為處理，回收金額則存入社區管理基金，管委會應將收據張貼公布於公布欄至少十五日。 九、訪客管理： (一)送貨、搬家等廠商請住戶陪同進出，以防廠商隨處黏貼廣告物及維護社區安全和公設完整。 (二)訪客、來賓之車輛應停放於停車區或受訪住戶之室內車位，不得停放於車道阻礙車輛進出。 (三)本社區拒絕推銷人員進入推銷，與住戶約見之推銷員，請該住戶陪同進出以避免其逐戶推銷，影響其他住戶安寧。 第十二條：違反義務之處置規定 一、凡有違反本公約情事時，除管理服務人員之隨時督導迅速改善外，如逾期不改善者，依情節之不同以枝管理委員會之決議，接受下列相應之處置： (一)公布姓名。 (二)停止一切服務及停止其在本社區之權利。 (三)停止水電供應。。 二、住戶有下列各目之情事，管理委員會促請後區分所有權人或住戶無改善，於管委會停止服務於三個月後仍未改善者，管理委員會應加開區時區分所有權人會議，討論決議是否訴請法院強制其遷離。而住戶若為區分所有權人時亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分： (一)違反本條例相關規定，仍不改善或續犯者。 (二)未經許可，竊用公用水、電私用者，應自該住戶遷入之日起計算加倍賠償 (三)其他違反法令或規約，情節重大者 三、前款強制出讓所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理委員會得聲請法院拍賣之。 第十三條：其他事項 一、共用部分約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另訂使用規則。 二、區分所有權人將其專有部分土租他人或供他人使用時，該承租者或使用者亦應遵守本規約各項規定。 三、區分所有權人應以本規約作為租賃契約附件，在租賃（或使用）契約書中載明承租人（或使用人）不得違反本規約之規定。 四、本住戶公約之效力及於受讓人、繼承人、以及承租人或使用人。 五、本規約中未規定之事項依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則妓其他相關法令之規定辦理。 六、本社區公告欄設置於鐘樓。 第十四條：本規約經區分所有權人會議制定通過。修改時亦同 |
回應者:大頭寶貝
2008-04-23 12:02:58 IP:163.27.100.***
收到 1.先改為5萬元好了 2.作帳是一件很麻煩的事，如果社區有收管理費 就有需要每月交待經費運用 如果沒收管理費 社區基金理論上並不會有密集的進出 每季公布應該就夠了 (我看…再開個意見調查討論一下好了^^) 會採「十萬元」主要是顧慮到花園的「樹」 如果颱風導致樹倒要扶正的話 是需要動到重機的 而動重機(吊車)的行情每小時在3000~10000(看大小)左右 主要是顧慮到每次颱風樹倒就開臨時區權會會很頭大@@" |
回應者:fire197407
2008-04-23 08:52:37 IP:61.60.27.***
三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議： (一)規約之訂定或變更。 (二)本社區金額超過十萬元以上之重大修繕或改良。 ---------------------------------------------------------- 是不是10萬元以下直接就是主委或各委員決定..不用開所有權人大會....是嗎 10萬元以下數目說小不小...個人覺得應訂3-5萬元... 避免有人質疑管委會有利可圖(社區老一輩低好像有兆種想法)  管委會應將每月基金收支表...公佈出來以免非議 |
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回應者:大頭寶貝
2008-04-22 20:25:40 IP:220.132.18.***
增第二條第六點 六、應社區公眾利益需求，花園步道、車道、電信設備所在地、鐘樓花園、社區外牆等分持的公共空間，其產權歸原持分人，區權人同意此類設施委由管委會進行管理維護，並經區權會之決議進行公設之必要改建。惟牽涉變更使用、變更建材等重大改建時，應取得半數以上之原持分人之同意始得於區權上會研議。 就是將持分地委管委會進行維護管理 讓這些設施成為「公設」的依據 如此管委會才有權利「代」住戶向建商進行「公設點交」 而管委會只有進行「管理維護」的權利 「改建」、「改變」等重大變革仍需取得半數以上分持人的同意 才能在區權會上成為議案 |
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回應者:大頭寶貝
2007-12-29 20:02:45 IP:163.27.69.***
修改第二條第二項第二點 原文 (二)共用部份 1.指社區內各主、副車道與花園步道 2.本社區車道與花園步道為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部份 改為 2。本社區車道與花園步道為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部份或任意放置未經共同持有之區分所權人同意之物品。 |
