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| 公共基金 |
發起人 YEN13136
 2010-03-27 20:19:10 IP:211.74.99.*** (資料引用來源：崔媽媽基金會論壇) 一個公寓大廈應該具備多少公共基金，法律既然沒有規定，社區大樓也就放牛吃草、順其自然。常見某些社區大樓居民自豪公共基金超過一、二千萬元，可是要用在哪裡卻說不出個所以然來。也有些管理委員會抱怨公共基金總是捉襟見拙、什麼事都不能做。 公共基金不足會影響公寓大廈的正常修繕、管理、維護。 但太多亦會造成資金的閒置、引發運用爭議、甚至於讓不肖之徒覬覦非份。 因此社區大樓實有必要探討其公共基金應有額度，並了解為達到這個目標，其成員如何進行公平合理的分攤。 公寓大廈公共支出最理想的分攤方式是區分所有權人依比例原則所繳交的管理費除了支應短期各項例行性管理、維護、服務開支外，同時共同分擔長期重大修繕、更新經費。要達此目標，社區大樓必須先具備「建物及設備維護、修繕、更新計畫」，再按各項目逐一分攤。 譬如： 一個住宅大樓設定電梯使用三十年後要更新，如果預估三十年後更換電梯的費用需三百六十萬；那三百六十萬除以三十年，每年公共基金必須多累積出十二萬，換算成每個月，就是大樓必須每個月存下一萬，三十年後才有能力更換電梯。 另外像外牆更新，如果大樓希望每二十年做一次外牆更新，每次耗資四百八十萬，四百八十萬除以二十年，再除以十二個月。公共基金每個月要存下二萬元，二十年後才拿得出這筆外牆更新工程款。 公共基金概念非常簡單，就好比個人或家庭不能每個月把薪水全部花光，而必須有點存款積蓄以備日後不時之需。譬如某人新購置電視一台，使用壽命預估十年。十年後再買另一台電視需五萬元，如果不想等到那時落得沒有電視看，就得未雨綢繆，在十年後電視壽終正寢、或故障時再也找不到零件修理前，先攢出這筆錢來。 因此公共基金該準備多少，要看社區大樓公共事務總共有多少管理、維護、服務項目，加總各項平日例行性支出後，再加上日後重大修繕、更新準備。 例如某社區每月例行性支出三十萬元，為預防平日各種臨時狀況另保留三十萬元作為準備。如果三十年後計畫更新電梯，經費預估三百六十萬，屆時就必須累積公共基金四百二十萬（三十萬元加三十萬元再加三百六十萬），才能支應當月例行性支出三十萬元、電梯更新經費三百六十萬後，還能留下預備金三十萬元。 公共基金該準備多少的問題解決了，接著就可以研究這些錢應如何分攤： 假設該大樓共十一層，每層面積一千平方公尺，總計樓地板面積一萬一千平方公尺，並以權狀面積比例分攤外牆更新費用，則每個月二萬元除以一萬一千平方公尺，即可得出每一平方公尺每個月應分擔的外牆更新1.8元。 同樣方式可以推算，每三十年一次的電梯更新排除一樓區分所有權人分攤，則二樓以上樓地板面積總共一萬平方公尺，每個月一萬元除以一萬平方公尺，二樓以上每平方公尺每個月就必須分擔電梯更新費用1元。 其他像發電機更新、頂樓漏水修繕等支出也皆可循此模式，推算出每平方公尺、或每一戶每個月管理費中所應分擔的金額。 除了以上各項重大修繕、更新項目，社區大樓還有些較短周期的維護更新項目： 像消防泡沫原液、滅火器，發電機電瓶、機油每幾年必須更換。 中庭花圃園藝每隔一段時間必須加以重新整理， 還有些更短周期的作業像每半年洗一次水塔、三個月做一次環境除蟲消毒，這些都可以推估其費用並換算成每個月的分攤金額。 當所有周期性超過一個月以上的管理、維護、服務、修繕、改良作業成本都推算出來，並約定好分攤方式後，最後還要再加入公寓大廈每個月重覆發生的例行性支出， 如公共水費、公共電費、電話費、文件費、清潔費、電梯保養維護費、人事費等等。所有項目金額與分攤方式逐一列示出來，最後再進行加總，就可以獲知每戶管理費該繳多少錢。 管理費該繳多少錢應該是這麼算出來的！而不是建商說每坪八十元，或是附近大樓的行情多少多少！ 社區大樓應在建物設計完成之際，即應由起造人擬訂「建物及設備維護、修繕、更新計畫」，詳列所有設備，設施的維護、修繕、更新周期與預估經費，並推算公共基金需求並提供分攤方式建議。 讓消費者購屋前清楚得知日後經常性負擔作為購屋決策依據。類似作法先進國家早已立法規範，值得我們參考效法。 實務運作上，「建物及設備維護、修繕、更新計畫」與社區大樓實際狀況會有出入。但是「計畫趕不上變化」，光是物價波動就難以確實掌握，更不用說共用設備、設施可能因為長時間各種人為、自然因素發生提早損壞、故障狀況， 因此，社區大樓應該每隔幾年重新檢討修正其「建物及設備維護、修繕、更新計畫」，調整公共基金分攤方式以符合未來實際需求。 「公共基金」應該要做計劃性的累積與運用，當「公共基金」收入大於支出時，會產生結餘，使「公共基金」餘額增加。 若「公共基金」餘額超過公寓大廈實際需要（包含重大更新修繕），區分所有權人可以決議降低「應繳納之公共基金」（一般稱為「管理費」）收取標準。反之當「公共基金」支出超過收入，使「公共基金」結餘減少。 造成「公共基金」餘額不足以因應未來管理維護修繕支出需要時，區分所有權人也可以開會決議把收費標準提高。就像開車，嫌速度太快可以踩一點煞車，想更快些就加一點油門，完全由駕駛視當時路況自行決定。 因此，「公共基金」應該隨著時間蓄積，並由區分所有權人計畫要管理組織從事哪些公共事務項目後，再機動檢討調整「公共基金」結餘與區分所有權人繳費標準。  |
