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| 物業管理公司，人員流動率問題之研究分享 |
發起人 阿弘
 2010-05-27 21:47:24 IP:114.43.41.*** 高永昆 留住新人 降低流動率 物業管理公司的高流動率影響客戶滿意度及公司營運穩定性，一般物業管理公司的流動率更高達80%到300%，太平洋管理公司（包括太平洋保全、太平洋公寓大廈管理公司及太聯管理顧問公司等三家公司）董事長高永昆，成功將員工流動率降低到75%。 根據統計，一般企業平均流動率約12%，製造業約20%至30%，服務業約50%至60%，但物業管理員工流動率竟高達80%至300%，亦即離職人數可能高達總人數的三倍，對物業管理公司的衝擊相當大。 發揮企管專長 找到治本之道 高永昆擁有政大企管博士學位，面對公司高流動率的問題，發揮企管博士的研究精神，終於找到降低員工流動率的治本之道，日前並在第16屆大廈服務承包商世界聯盟（WFBSC）年會中發表專文，與來自全球18個國家近千名會員共同分享太平洋集團的成功經驗。 台灣目前物業管理從業人員約3萬多人，高流動率主因是薪資待遇福利差、公司管理不善、員工不適任工作或其它個人因素，高流動率易造成教育訓練成本增加、服務品質降低、業務機密外洩及影響員工士氣等，尤其以薪資影響最大，在不大幅增加公司薪資成本又能壓低員工流動率的前提下，高永昆做到了。 太平洋管理公司2001年以前的流動率約70%至80%，但2002年到2005年平均流動率達到105%，2001年以前，太平洋管理公司的薪資福利較同業好，但近年來在同業競爭及客戶調降服務費壓力下，新進人員薪資不斷下滑。 提供職前訓練 調整年終獎金 高永昆分析太平洋管理公司的員工流動率資料顯示，流動率最高的員工是年資不到一年的員工，高達82%，年資一至二年的員工則只有6%，二至三年更只有3%，故對新進員工做好控管相當重要，包括完整職前訓練及薪資調整，並將每年發放一次的年終獎金，平均分散在12個月來發，讓員工流動率大幅壓低到75%。 國外研究資料顯示，員工的流動成本約是新進人員年薪的1.5倍至2.5倍，美國勞工部估計是年薪之25%至33%，台灣物業管理員工的成本較低，可能不到三個月的薪資，亦即25%左右，降低員工流動率有助於提高營運績效及提升獲利。 高永昆目前已將太平洋管理公司的流動率壓低為75%，低於業界水準，不過三年以上的員工流動率仍比預期來得高，以致增加較多員工流動成本，高永昆仍不滿意，表示未來將持續調整新的作法，以有效控制員工流動率，讓總公司成本降低，且不致影響正常的業務運作。 理論結合實務 太平洋保全公司董事長高永昆交大電子工程系畢業後的第一份工作，是到貿易公司擔任財務主管，引發高永昆對企業管理的興趣，並到政大攻讀企管博士學位，之後長期在大學兼職教授人力資源管理課程，還寫了兩本有關物業管理及保全相關書籍。 物業管理公司的企業主對於該產業的高流動率早就習以為常，認為薪資低及產業競爭激烈原本就是無解的習題，高流動率下更不願意投入大量的教育訓練，結果就是高流動率與服務品質不斷地惡性循環。 高永昆透過科學的研究方法及數據分析，將學術理論應用在公司實務上的操作上，比其他同業，更具競爭優勢。 高永昆不僅成功壓低太平洋管理公司的員工流動率，更是太平洋集團的救火隊，成功拯救太平洋證券及太平洋房屋，以四年前接下太平洋房屋的執行董事長兼總經理為例，該公司負債高達6.9億元，高永昆上任後不是減薪裁員來降低成本，而是大幅加薪兩成以上，不僅成功降低員工流動率，並拉高員工績效，大幅降低公司負債。 |
回應者:阿弘
2010-05-27 22:33:22 IP:114.43.41.***
各位住戶好： 針對保全人員流動率高之問題，如上文所述，為其業界存在之普遍現象，而本屆管委會於接任後的有限時間內，物色管理公司之重點著重在價格低、服務好之前題，故與物業公司增訂了嚴格的服務扣款標準42項，但遺憾的是其中未並包含人員流動率之相關規定… 由於本人新任委員經驗不足，針對此問題深感抱歉，目前管委會僅能要求物業公司此方面作改善。(因物業公司因未違反契約所訂之服務條款，故亦無法以此理由中斷服務契約) 未來，只有在年底換約(或更換物業公司)時，再加入流動率之相關條款，方可有效要求及管理物業公司，而本年度則請各位住戶多包涵，管委會亦會持續作要求，謝謝。 |
