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| 管理費的收取標準，實務解析 |
發起人 Wayne
 2010-01-22 10:12:05 IP:124.9.18.*** 合法的多數暴力? 撰文者 / 華亞協和法律事務所-黃坤鍵律師 小今工作了幾年之後，存了一點積蓄，於是把住了好久的兩房舊房子賣掉，付了頭期款搬進一棟住商混合大樓的一樓，但是搬進去不久，大樓管理委員會的財務委員來向小今收管理費的時候，卻向小今說他一個月的管理費是六千元，小今一聽嚇了一跳，自己房子的坪數也不過才三十坪，換算下來一坪居然要兩百元耶，這個水準幾乎是信義計畫區豪宅等級的管理費了，可是人家豪宅的管理服務包羅萬象，警衛有好幾個、打掃環境更是時時刻刻不遺餘力，信件代收、臨時托兒通通都有，反觀自己剛搬進來的這棟大樓：一個警衛、一個阿桑負責打掃，其他通通都沒有，這樣居然也要一坪兩百元?! 不過小今雖然心裡這樣想，但是一時因為剛搬進來，其他那麼多戶的鄰居也都沒有意見，自己這種新來的也不好意思拒絕或抗議，於是就乖乖的繳了今年最後一個月的管理費六千元，不過幾天之後，小今跟其他鄰居聊起來，赫然發現其他樓上的鄰居每戶每月的管理費居然才一千五左右，換算起來每坪大約四、五十元而已，唯獨包括他自己在內的一樓住戶共五戶是每月收六千的管理費，小今深入瞭解之後才發現，這是因為大樓規約規定的，樓上住戶因為都是住家，對於大樓進出份子、環境、安寧等等沒有影響，所以收費比造一般行情，但是一樓住戶幾乎都是做店面來用，不然就是前頭的騎樓租給攤販擺設，對於大樓的整體環境較有影響，所以在兩年前的大樓住戶全體大會中，就由主任委員提出提議，經過幾乎是全數樓上住戶的同意而通過並訂立在大樓規約中，一樓住戶人單勢薄，根本無力推翻此項決議，而且大樓主委動不動就暗示如果一樓不配合繳納管理費，就要去檢舉漏開發票、叫警察抓攤販啦等等；於是乎，一樓的住戶就像是任人宰割般被大樓多數決的方式予取予求；小今得知背景之後，四處請教朋友，難道台灣社會允許這種包著民主決議糖衣，骨子裡卻是遂行多數暴力的事情嗎？ 解析 一、 管理費的法律基礎 自從公寓大廈管理條例通過施行之後，對於大樓住戶應繳納的共同管理費，開始有比較明確的法源基礎，甚至，公寓大廈管理條例第二十一條還規定管委會對於欠繳管理費的住戶可以提起訴訟；更嚴重一點，同法第二十二條第一項還規定欠繳太多的時候，還可以訴請法院將該戶住戶趕出社區。所以，住戶必須要繳納管理費，在現行法令下，是一定要遵守的義務，否則不但會被告，更嚴重一點還會被趕出社區，可謂得不償失。 解析二、 管理費的標準：原則上由住戶自決 但是，對於管理費應該怎麼收？標準為何？現行公寓大廈管理條例並沒有明確的規定，依照同法第二十三條第一項的規定，是由住戶的規約來決定的；而住戶的規約依照同法第三十一條之規定，是採取相當高比例的多數決： 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。 所以如果單純檢視前面相關法條規定的話，似乎是可以得出一個結論，就是如果是社區大樓經過合法召開區分所有權人會議，也得到法律規定比例的決議，那麼對於社區大樓管理費的收取標準，法律是授權給住戶自治的，而這樣的解釋也就造成了本例中小今的困境，而這類案件在台灣並不是沒有，筆者就處理過相同的案例，這類案件中，外表都看似民主、合法，但是如果讀者以第三者甚至設身處境的角度來看，是不是會覺得有一點不公平呢？就像小今心中的感覺：多數暴力！ 解析三、 即便多數決也不能背離公平正義、顯失比例 相信讀者看完前面的分析，心中或許會有一個疑問，如果多數決都是合法的話，那麼萬一小今的案例中，住戶決議一樓住戶每個月要繳納五萬、十萬的管理費呢？這樣也可以用『多數決』這三個字來粉飾太平嗎？對於這個問題，相信多數的民眾也不會認同住戶間的多數決可以無限上綱到這種程度，如民法就規定法律行為不可以有權利濫用、違反誠實信用以及違背公序良俗的情形，否則仍屬無效，所以筆者認為，管理費可以因為住戶性質的不同而有不同的收費標準，但是仍然要有一定的計算或者認定的標準，而且不得逾越相當之比例，否則容易產生爭議，而身為管委會委員的民眾也應該要記得自己的角色是為社區服務，維持社區安全與環境，不是透過多數決來剝削少數住戶。 |
