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| 《 社區討論版 》 |
| 管理費變更帳戶之適法性?煩請主委回應,謝謝 |
發起人 mimiwu423
 2011-08-23 16:34:01 IP:210.69.138.*** 主委您好： 關於灣頂社區於今年八月變更銀行帳戶與戶名一事，主委已於前文回答此為管委會之決議，是否能請主委於社區公告該此會議之會議記錄？ 另關於公基金變更帳戶及戶名一事，依相關規定，1.需由區分所有權人大會中提出同以後始得執行。2.或由區分所有權人同意將變更戶名及帳戶一事，授予管委會處理。由於未曾詳讀灣頂社區受權內文，因此要煩請主委提供區權會同意將變更公基金戶名及帳戶交予管委會處理的授權內文，謝謝。 管理基金交付銀行信託時，銀行會先收取一筆簽約費用，金額約數千元至數萬元不等；另外還有所謂的管理費，是以大樓管理基金每月資產變動，乘上年息千分之二到千分之六，再除以十二後，按月繳交，也有銀行規劃採於每年固定時間一次交付之方式計收。正因為交付信託會有費用之支出，因此銀行建議，住戶規模超過百戶，基金已累積到新台幣三百萬元或四百萬元以上之社區大樓，才較適合將管理基金交付信託。依灣頂現行管理基金收取金額，是否真適宜信託？如台新銀行在帳務上持續出現問題，又是否改由其它帳務系統健全之銀行收取公基金，而非直接以信託方式處理？ 依信託法第一條規定，大樓管理基金交付銀行信託，即是由管理委員會（委託人）將管理基金名義上移轉予銀行（受託人），實質管理部分則為大樓管理委員會將管理細項，寫在其與銀行間簽立之信託契約上，由銀行信託部依該信託契約內容為據，執行管理事務。但如今灣頂社區的公基金信託帳戶，委託人為亞大公寓，即為亞大公寓來執行此筆費用，而灣頂社區住戶的基金是繳給亞大！經詢問營建署，負責主管表示此例前所未聞，且營建署相關法務告知，此舉就像是你把錢匯錯到它人帳戶，別人要怎麼用你管不著，這錢你更拿不回來。綜上所述，灣頂社區公基金現階段實不宜採信託方式，若要信託亦應將委託人名稱改為灣頂管委會，否則亞大保全下年度不與本社區續約，目前已匯入該帳戶之基金，住戶又何以取回？ 相信大家都希望這個社區更好、更進步，也希望用更快的方式讓社區步上軌道，只是此次變更為信託帳戶過程適法性為何？住戶之權益又為何？尚煩請主委乃至於管委會能重新審思，謝謝！ |
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回應者:匿名
2013-01-23 18:06:04 IP:219.84.179.***
揪出黑心主委 不肖管委會主委抽佣拿回扣、收封口費掩飾公設瑕疵…… 住戶該如何自保？ 才不會讓自己的血汗錢被A掉 〔案例〕 楊太太不久前買了一間新成屋，她出席首次舉辦的「區分所有權人會議」，並選出吳先生為主委。 不久後，她陸續從左鄰右舍那裡聽到不利於吳主委的言論，包括向建商收取回扣，及對第4台、網路業者抽佣等，楊太太感到不可思議。 〔記者陸敬民╱專題報導〕購屋民眾一般最怕遇到的就是「黑心建商」，因為這意味著未來若權益受損時將求償無門，殊不知購屋民眾在成為某社區住戶後，還得提防所謂的「黑心主委」暗中「A掉」原本屬於管委會的錢，讓全體社區住戶蒙受損失。 根據建商與代銷業者透露，這類被稱為「黑心主委」的人，其實就是房地產業界常見的「職業主委」，或是經過「高人」指點的業餘客。 這些主委通常對召開「區分所有權人會議」的程序十分嫻熟，對服務住戶也表現得很熱心，對公設點交過程更是經驗老到。 但實際上，天下沒有白吃的午餐，「黑心主委」在博取住戶好感的同時，也在計算著將來的利益。 遊說添換設備 為抽佣 桃園某代銷業者透露，絕大部分「黑心主委」運作的空間在於房屋點交，常見的手法便是大挑公設或園藝的毛病、刁難業者，或突然要求增設許多設施，像是加裝消防設備、監視器材、擴音器，或頂樓、陽台二次施工等。 業者表示，如果上述利益是進到管委會的帳戶，那麼建商頂多摸摸鼻子認了，問題是這些錢有時卻都流向了私人的口袋。 通常遇到這些特別會要求增加各項設施的主委，業者大多心裡有譜，他們會私下打聽這些主委本身或親友是否經營消防、水電、音響、清潔等工程，若業者在公設、園藝方面並沒有缺失時，便做個順水人情，向主委本人或親友採購相關設備，以求儘速完成點交。 掩瑕疵催點交 想撈錢 如果社區公設出現瑕疵，加上順水人情無法滿足主委的要求時，雙方便會坐下來「溝通」，這時業者會要求主委展現「實力」，意即主委必須承諾能說服絕大多數住戶完成點交，並保證不將事情鬧大（見報），業者才會根據主委的「實力」，提出相對應的「封口費」。 業者根據經驗估算，按照程度大小的不同，上述金額約在30萬到50萬元之間。 以上是「黑心主委」與業者之間的關係。 水電網路保全 都能Ａ 「黑心主委」另一個撈錢管道便是抽佣。 新竹某建商便透露，住戶可能並不知道，包括發包電梯或水電維修工程、第四台、社區寬頻網路，甚至採用哪家樓管或保全公司，有經驗的「黑心主委」都有機會上下其手。 業者提醒，住戶平常便應該養成詳閱公告欄的習慣，尤其對於管委會經費收支更應該逐項查閱，並注意管委會主委的特支費是否超乎常理的高，如果過高，就應該加以質疑。 此外，住戶也應留意社區第四台或寬頻網路的收費行情有無過高的現象，也不妨趁水電、第四台或寬頻網路工程人員來家中施工時，打聽一下主委是否有抽佣的情況，畢竟羊毛出在羊身上，主委的佣金其實都是住戶的血汗錢！ -------------------------------------------------------------------------------- 住戶自覺 讓運作制度化 〔記者林耀文╱專題報導〕集合住宅社區的運作，如同小型政府，要選出服務熱忱的社區主委帶領管委會運作，除了有賴管委會組織健全與社區章程規定完善外，住戶也必須高度自覺，多參與社區各項運作過程，較不致出現管委會內部派系傾軋，或是遭少數有心人長期把持管委會，影響社區居住品質。 社區能夠選出負責、認真且服務熱忱的主委，對於社區運作發展，確實是好事一樁，但這種人治高度色彩，卻不能保證下一位社區主委，仍能「蕭規曹隨」，因此制度面的規劃完善，更是讓好主委能夠付出最大心力，投入社區運作的強力後盾。 由於社區主委多由管委會成員推舉產生，僅有部分小型社區採住戶直選模式，因此較重視社區發展運作的建商，會在購屋契約內的社區規約草約中，針對管委會運作與組織產生詳定清楚，或是在交屋前主動召開聯誼活動，讓住戶先行相互認識，這種手法有利在正式召開第一次區分所有權人會議時，讓住戶選出較熱心且正派的管理委員，共同推舉出社區主委。 管委會組織章程中，也應定出不適任權責委員罷免辦法，經過管委會或是住戶超過一半以上投下不信任票，即可罷免「惡質主委」，這也能警惕少數「霸佔位子不做事」型的主委，以維持社區運作順暢。 -------------------------------------------------------------------------------- 良心主委 社區情感園丁 住戶中有人開診所、旅行社，掛號費、旅遊費就可打折…別懷疑！這樣的好主委真不少 〔記者陳品竹╱台中報導〕在公寓大廈管理條例及住戶規約的雙重約束下，過去「職業主委」或者「萬年主委」、「惡霸主委」，幾乎已很少見到；相反的，這幾年在社區意識、環保意識抬頭下，許多主委透過社區活動或環保運動凝聚了住戶的向心力，找回都市失落的鄰里情誼。 芳鄰公寓大廈管理公司經理黃淑鈴指出，早期由於法規不周全，有所謂的「萬年主委」霸著主委位置不放，藉機徇私，中飽私囊，還有一種「職業主委」，到處買房子當主委，專找建築缺失來向建商敲詐。 但隨著公寓大廈管理條例的實施及住戶規約的訂定，管委會成立必須向當地公所備案，一些「牛鬼蛇神」的主委才漸漸銷聲匿跡。 這幾年因為社區意識及環保意識抬頭，很多主委透過活動，不但凝聚了住戶的向心力，也共享了資源、創造了社區價值。 這些好主委通常都有熱心、授權、慷慨、學習心強的共同特質，感動住戶主動參與，權力一把抓的主委，幾乎對社區很難有貢獻。 例如有些主委，會把整棟社區的人力、資源做調查，在依專長分配工作，或資源整合提供社區運用。 例如有社區開辦書法班、插花班、電腦班，師資都是社區有專長的住戶擔任，或者是與其他社區交換來的「資源」，或者住戶中有人開診所、旅行社，掛號費、旅遊費就可打折等。 在環保方面，整個管委會不吝撥款支援，並在社區住戶大會表揚有功環保住戶，甚至推薦參加政府的模範環保社區、環保人員的評比，讓有貢獻的住戶有榮譽感。 黃淑鈴指出，大樓住宅因為是垂直空間，人與人互動不易，因此最為人詬病的就是沒有人情味，但如果有個熱心主委及管委會，透過公設空間利用及活動的互動，還是可找回農村社會的濃厚鄰里情誼。 -------------------------------------------------------------------------------- 五大原則 管委會更健全 ◎任期有限、職務輪替 ◎主委、財委、監委三權分立 ◎重大決議 至少兩成區分所有權人同意 ◎住戶規約增列罷免權 ◎管理基金盡可能交付信託 〔記者陳品竹╱專題報導〕住宅社區要運作健全，住戶除了可依循政府頒定的公寓大廈管理條例及住戶規約外，透過制度建立健全的管委會也非常重要。 根據台中市建築管理學會理事長黃瑞嘉指出，管委會要建全，只要能掌握5大原則，大概就不會有問題。 包括委員任期有限、職務有換；一般而言，同樣職務由同樣的人擔任久了，因為職務熟了，就有機會找漏洞「A」錢，因此最好的方式就是任期限制，最多連選連任一屆，但所擔任職務必須變更，例如本屆擔任財委的，下屆就算連任委員，也不能再擔任財委。這就像銀行櫃檯要常常換職務，辦理不同業務，避免「熟能生巧」而趁機A錢。 再來就是明確主委、財委、監委三權分立；這三個職務掌握整個社區的財產，絕不能有親戚關係，且要落實印章分掌，每月財報應該給住戶每人一份，每次管委會會議在一星期內就要把會議內容、決議公布周知。 另外，就是重大決議，應該召開區分所有權人會議來決議，過去因為開會的人數要過半，對大型社區而言很難開得成，因此一般都授權管委會，但目前法規降為只要1/5的所有權人出席即可，因此反而要勤開這種會議，避免管委會專斷專為。 修正住戶規約，增列住戶有罷免權的條約，現有官方提供住戶規約範本，區分所有權人對管委會只有選舉權，沒有罷免權；住戶可透過大會訂定對管理委員的罷免權及罷免條件等，可防範不肖委員。管理基金則盡可能信託銀行，可制度性地避免不肖主委或財委弄錢。 |
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回應者:zhihao
2012-05-08 11:24:46 IP:122.116.31.***
- 特別推薦 : 泛得保全股份有限公司。 - 要提高社區管理水準，務必要有專業管理及保全服務作為後盾， - 濫竽充數，等於糟蹋社區居民，勞民傷財 !? http://www 
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回應者:mimiwu423
2012-05-04 17:49:39 IP:210.69.138.***
搬到別的地方去住了 頂多我回家時才回灣頂住 不然我也很想出面幫助大家啊 但在我爸媽決定搬回來長住之前 我們沒有辦法配合~~ |
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回應者:zhihao
2012-05-04 10:40:08 IP:122.116.31.***
- 鞠躬 再拜託 !! - 請您告訴大家，您住那一棟幾號，我要推薦您 - - - 愛烏及 - 屋、當仁不讓、勇於任事、大公無私、新思維、新作風 - - - - 榮任 “ 灣頂管理委員會” 的新動力，讓全社區站起來，作自 - 己的主人 !? 
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回應者:zhihao
2011-09-02 23:35:49 IP:122.116.31.***
http://www --- 等無人 --- 尤雅 --- 
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回應者:zhihao
2011-08-25 13:54:17 IP:122.116.31.***
--- 懇請 : "灣頂公寓大廈管理委員會" 第二屆 蒲主任委員，討論版裡，公開 說明，以正視聽，謝謝 !! 不勝感盼 !! 
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回應者:zhihao
2011-08-25 13:52:54 IP:122.116.31.***
請教 繳過管理費的朋友，信託戶的所謂 "亞大公寓大"，全名是 不是 "亞大公寓大社區管理委員會"，是合法登記過的法人嗎 ? ......................................................... 明明是 “灣頂” 為什麼是"亞大公寓大" ? 完整的帳號戶名及代表人 ? 社區地址在哪 ? 委員會成員又是誰 ? 主任委員呢 ? 是誰出面跟銀行簽署管理費信託 ? ......................................................... 假如以上皆無，只是胡亂瞎掰，冒名頂替 製作不實公文書 ..... 我看這問題還更大呢 !! |
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回應者:柯震東
2011-08-24 10:28:50 IP:60.248.110.***
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回應者:西西
2011-08-24 09:14:34 IP:114.34.178.***
那是否就意味著 我們一定要和這家物業公司一直纏綿下去 那我們社區改名啦 |
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回應者:zhihao
2011-08-23 22:54:02 IP:122.116.31.***
這一次發生管理費新制繳交辦法，引起諸多爭議，正凸顯管委會議 事結構發生問題 ……. ........................................................ “委員會” --- 乃 “ 管理社區，服務住戶 ” ，一切行事規約 都得依法並遵循大會決議辦理，缺一不可，個人主觀意識強烈，並 不適合主導社區管委會會務運作，往往為了便宜行事，重則影響管 委會的威信和社區的形象視聽，壓抑房市發展，輕則恐有私相收 授，涉貪之嫌，甚至誤導會務，釀成更多更大，甚至難以挽回的麻 煩與損害。 ......................................................... “物業或保全公司” --- 其實是屬於管委會的工作幕僚，除了諮 詢輔佐，其他所有工作或任務，都得遵循委員會的決議依合約授 權，不得越矩自作主張，更遑論盲目誤導，錯把 “灣頂區分所有 權人大會” 當白癡，除非委員會蓄意盲從，朝令夕改，成事不 足，此其一 ........................................................ 千頭萬緒，成效不彰，議事窒礙難行，小弟大膽建議，懇請 委 員諸公深思，沒甚麼利益糾葛，何不放低身段，團結一致，求人不 如求己，公開徵召有確實經歷社區管理或相關專業知識的住戶，參 加評議，從旁協助，以導正本社區會務，應區隔得區隔，建立一個 理性自主的精神，提升社區全體遵守規約的精神，敦親睦鄰，按時 繳交管理費 …………. 也不必有甚麼季繳年繳優惠的陋習，一年 過去了，各位不要再當空心大佬，被擰著鼻子盲從，枉費選票對諸 位的推崇，社區興衰您我都有責任，大家不計前嫌，當仁不讓，接 受更艱難的挑戰 - (公設點交) ……………作對的事，從新來過不 遲，還要相聚好幾代，再事不關己看" 灣頂” 沉淪 ?? …. 也真 "叫天” ! 天地都不靈 !! ........................................................ 我珍惜 “灣頂" …… 我珍惜 ”大家”……. 當然我更珍惜 “自己” !! ......................................................... 肺腑之言 ， 笑罵由您 ， 謝謝各位 !! |
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回應者:zhihao
2011-08-23 22:47:35 IP:122.116.31.***
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