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| 《 社區討論版 》 |
| 規約草約第十條討論區 |
發起人 jack
 2009-05-11 20:31:22 IP:220.128.216.*** 第十條:公共基金、管理費之繳納 一、 為充裕共用部分在管理上必要之經費,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項: 1.公共基金. 2.管理費 二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之.但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時,依買賣契約規定收取. 三、各項費用之收繳、支付方法,授權管理委員會訂定. 四、區分所有權人若在規定日期前未繳納應繳金額時,管理委員會得於催告後訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息,以未繳金額之年息百分之十計算. |
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回應者:chester
2009-06-13 02:48:50 IP:118.165.85.***
[[說明]] 現在連區區每月約多繳NT$225 (5*45坪, 比一次吃到飽餐廳消費還便宜), 都有人在反對了, 還能期望日後會有多少區權人比例(並非實際使用的無繳納義務之承租戶), 願意心痛一下子拿出 約2萬元之維護分擔費用 (11部電梯2750萬/544=5萬,一半由公基金支出)?? 所以, 依實際使用住戶分擔費用之原則, 宜採每月分攤制較務實. 否則在有相當之人數不願配合之下, 該棟倒楣之實際住戶只好多走樓梯有益健康囉! (尤其是住在19樓的, 不能責怪管委會之消極不作為) 另外, 管委會之摧討執行權限可不比政府機關那麼有法源執行效率(不需冗長訴訟) 及查賴帳人之財產調查權 : (強制執行法第34-1條 http://law (行政訴訟法第293條 http://law (行政執行法第33,35條 http://law <<參考案例>> (誰是老鼠屎 http://myh 說實在的, 個人(1/544權重,暫時人頭戶)在自私立場也想幫房東少繳些管理費, 但在理性之立場仍覺得應要多繳保險費, 在此只是就事論事罷了, 少繳管理費皆大歡喜, 但日後有問題時, 船到橋頭自然直; 如先舉債讓現在人消費 然後債留子孫去傷腦筋籌錢之政府作為. |
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回應者:chester
2009-06-12 02:58:26 IP:118.165.75.***
第十條:公共基金、管理費之繳納 [[建議增加]] 五、共用部份暨約定共用部份之範圍內，例如大樓面牆、招牌廣告等之設置 及 公民營新設之資訊室及社區公告媒體所產生之清潔維護費用, 應納入管理委員會基金，其管理辦法由管委會另訂之。 社區無線電視為必然之公共設施，不得收費，然其維護費亦得由管理委員會基金支付之。 六、已繳納之管理費等及約定專用權使用費，會員不得請求返還。 七、承租戶拒納管理費等費用時，由區分所有權人負責支付。 [[理由]] 1)業外收益之處理方式 2)不得請求返還 3)承租戶拒納之處置 |
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回應者:小飛
2009-06-11 09:10:09 IP:61.60.126.***
就留待6月20日看芳鄰們的選擇 |
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回應者:小飛
2009-06-11 08:58:43 IP:61.60.126.***
感謝wilson大大百忙之中還估算 不過以每坪40而言就有盈餘近5% 表示建商當初抓的很準 而不是為了售屋隨便說說 而估算中有些支出也是多估 所以盈餘最低是5%也有可能向上提升 (要看建商交接支數據或管委會運作後看實際支出) 現在利息也沒有5% 5%的安全系數不夠???????????????????????????????? 當然收愈多盈餘愈多 收45盈餘超過1成 那收50，60不是更多？ 但有沒有這個必要 而且我們不是被虧空或出現赤字的社區 管委會都還沒運作就調整管理費 這個目的在那裡 |
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回應者:Tony
2009-06-10 20:51:03 IP:122.146.31.***
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回應者:suyage
2009-06-10 19:50:05 IP:59.124.25.***
規約制定我認為有兩大原則： 屬於禁制類者應文字明確堅定。 屬於可能不確定者應保持彈性，但有另行訂定法則依循。 例如管理費用之收取，就可訂定公積金的安全係數，在正常合理的收支下，若 小於該係數時則多收，若大於該係數時則少收；若屬可分別計算盈虧者，亦應 秉持上述原則分別計算，如此，應可避免甚多紛擾之事發生。 畢竟，人性使然，諸多事端皆因財而滋生。 |
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回應者:Tony
2009-06-10 18:00:28 IP:122.146.31.***
管理費這部份收支我不是很了解,我無法提供良好意見 單針對機電保養這部分我來發表一下意見 本社區的公設部份,外觀算是豪華, 但若仔細去看內容部份,會發現缺點不少 以馬達及電氣設備部分來說,公設的馬達都是雜牌 建商為了省錢,相對使用年限較低 加上所謂機電保養部份,並不容易確實, 以我工廠來說,雖然馬達眾多(上千顆),每日都有排定停機保養 還要定時量測數據加以分析,但是損壞率一樣居高不下 尤其是暴露在頂樓的風車和暗藏在地下室的泵浦, 因為日曬雨淋,水氣浸濕等因素,損壞率都很高 而且不常運轉的風車和泵浦(消防用),越是容易損壞 這些估計在五至十年內都會需要汰換更新 ------------------------------------------------------ 另外, 每坪收多少管理費,這些大家可從長計畫, 但是各位芳鄰請不要認為建商當初說多少就一定堅持多少, 其實建商的作風多是如此,主要是吸引大家購買 因為以後營運整個社區是我們自己,建商只是畫大餅而已 很歡迎大家用理性的字眼加入討論,但是千萬不要意氣用事 我混過很多討論區,真可算是網路宅男一枚, 看過很多討論區就會因為一句話或一個字,造成雙方火氣,引發大戰 我們的鄰近大樓(夏x爾)演發成住戶和住戶互告,和建商也對簿公堂 我們並不樂見不是嗎,讓這個開始就和平討論和平決議, 打任何字以前,請各位芳鄰大大善加思考,尊重彼此的意見 這裡當然不是一言堂,但也不是大話區, 大家都是成人,在每個領域應剛都是獨當一面的人 過度的言論是對彼此的不尊重, 我也覺得每坪定多少現在是言之過早,但是有另一個因素 以後要開區權會,要達成法定人數, 是 很 不 容 易!!! 544戶要找一個普遍都能出席,還得找一個地方容納的下開會 (很多只是屋主,不是"住"戶,不住這甚至人不在台灣都有可能) 或許說改成投票制,但是投票制也會有作票舞弊缺點 所以這一次區權會,各位芳鄰------不要缺席 自己的權益不要想要靠別人來要求 加油 各位 |
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回應者:wilson
2009-06-10 16:06:52 IP:218.4.63.***
以下數字純供參考用，因為有數字比較好討論，也希望各位芳鄰能提供其他社區費用明細，好讓我们春城大砌能編出我们”預估收入-費用明細表”，如此財務透明化，才能化解住戶間疑慮。 收入 1. 如果住戶一坪40、店舖20、汽車300、機車100，則整個春城大砌總收入約1,082,320元 2. 如果住戶一坪45、店舖25、汽車300、機車100，則整個春城大砌總收入約1,190,840元 支出 1. 儲蓄公共基金 a. 整個社區約11部電梯，預計20年每部電梯約250萬，共需2750萬 b. 預留1000萬安全基金做為整個社區有關機電、消防、中庭、公共設施修繕換新準備。 2筆支出分20年來儲蓄 (2750萬+1000萬)/20年/12月=15.625萬/月 2. 平常支出 a. 保全費用 這是社區最大一筆費用，不同需求有不同成本，我用設算方式 目前最低薪資是17480，每月須上班時數是180小時(雙周84小時) 所以每小時成本是98.89元，但是對於保全公司來說，保全公司除了要負擔薪資成本外尚須負擔勞保費用、建保費用、新制退休金、年終、年休成本、負擔保全公司固定開消、稅務成本及合理利潤，其成本應在98.89*1.5=148.33。再來我们需要多少配置也會影響總費用，我暫估如下: 人員配置 每週上班 每月工時 平均月工資 總工資 白天 總幹事1名 6天12小時 308.57 45,771 45,771 櫃台 1名 7天12小時 360.00 53,400 53,400 車道 1名 7天12小時 360.00 53,400 53,400 清潔工 5名 6天12小時 308.57 45,771 228,857 晚上 櫃台 1名 7天12小時 360.00 53,400 53,400 巡邏守衛1名7天12小時 360.00 53,400 53,400 總費用 488,228(保守估計) b. 每月電梯保養費 目前我住社區每一電梯每月4000，我们社區共11部，11*4000=44,000 c. 每月機電保養費 我住社區約200戶，只有中庭無任何設施，每月機電消防保養費約1萬，我们社區有544戶，有中繼水箱及各種設施，我想3萬跑不掉。 d. 公共水電費 公共水電費，從北大特區其他社區反應來看，都非常高，暫估20萬。(我目前我社區每月約4萬，但是是非常楊春，不像春城大砌那麼豐富。 e. 其他費用 如文具費用、修繕費用、燈具、一年幾次活動費用……其他各種雜項支出約10萬。 總支出+儲蓄=15.625萬+488,228+44,000+3萬+20萬+10萬約101.8478萬 101.8478/108.232=95% 101.8478/119.084=86% 所以如果每坪40為標準，其安全系數只有5%，只要5%出錯就不夠，每坪45為標準，其安全系數有14%，會比較安全。 |
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回應者:wilson
2009-06-10 14:01:03 IP:218.4.63.***
我想這個討論版是供大家來討論，每個人應該都是平等，沒有誰比較大誰比較小，只是大家把意見提出來，尋求多數人認同， 其實我一路走來都在強調”始用者付費原則”，天底下是沒有白吃午餐，也就是你要享受怎樣待遇就必須付出怎樣代價。 我以”公共基金”為例，當我们社區經過20~30年後，其中有一筆重大支出應該是電梯 目前一台電梯也須要1~2百萬，20年後經過通貨膨脹，可能也須要2~3百萬，我们以，D、E棟為例，扣除1樓店舖共有192戶，如果20年後1部電梯250萬，2部電梯就500萬。 如果平常沒有儲蓄公共基金，則每戶必須負擔500萬/192戶=2.6萬 如果將這2.6萬分擔在20年內，則每月只要2.6萬/20年/12月=108.5元。 而這時後你要等電梯壞掉時再每戶收取2.6萬，還時平時就開始準備儲蓄，我的建議當然是平時收取會是比較好方式。 至於管理費是每坪要收取45還是40，其實只要財務管理好，都是大家錢，沒有何差異， 所以重點不是收多少錢，而是財務管理健不健全最重要，不好財務管理，不管是收多少錢，絕對是社區惡夢。 |
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回應者:shiu
2009-06-10 13:03:38 IP:210.64.14.***
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回應者:jack
2009-06-10 12:54:28 IP:220.128.216.***
管理費40元或45元，其至35元都可以討論， 每一種觀點都要說情說理，爭取多數認同， 待6月20日區權會決定後，就拍板定案， 因此有想法，要趕緊提出來讓大家分享。 我的看法， 目前鄰居們都很關心社區事務，討論也很理性， 此時將管理費問題提到區權會討論， 一定會吸引高度重視，並獲得理性的討論， 若此觀點視之，現在有爭議勿寧是件好事。 但持不同觀點的人，一定要說情說理，儘量說明論點， 說服鄰居們接受你的觀點。 如果論點變野火，一陣情緒大火轟然猛燒， 火光雄雄，貎似壯觀， 但燒完後什麼也沒留下，還能清楚知道爭論論點的鄰居幾稀？ 因此，請持不同觀點的鄰居多多發言，但切忌發火。 |
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回應者:lee450621
2009-06-10 12:32:07 IP:59.124.126.***
不論40或45元，都不是定案結論，只是建議，區權會時交付討論和表決吧！民主制度的機制就是多數議決，結果則是無論誰同意或不同意都照著行，身處民主發展中，這是基本的認知，也是應有的理念！熄火囉！ |
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回應者:小飛
2009-06-10 12:13:00 IP:61.60.126.***
每坪我仍堅持40元管理費 總要實施1-2年看實際運作 如果不夠再調(區權不是每年開?) |
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回應者:lee450621
2009-06-10 11:56:23 IP:59.124.126.***
小飛朋友！怒火還有餘燼喔！鄰居豈要爭戰？這麼說似乎會樹敵喔？我想不會有人要你閉口不言，只要是「公共事務」無不可言，且一定會有建樹，不但會讓大家接受而且還會感謝的，像你剛剛了另兩篇意見我就覺得很棒！我們一起加油，讓社區更祥和優質OK？謝謝囉！ 
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回應者:小飛
2009-06-10 11:42:46 IP:61.60.126.***
會組籌委會就是不可能300多戶己購戶開會時都到場制定規約 所以也不要一副 你沒來開會就閉嘴的態度 籌委會是要以大家的意見為意見 而不是其中少數人的意見為意見 尊重也不是嘴巴說說 然後在言語上打擊 還說沒有一言堂 那一個提出意見的不是屍骨無存 要戰我也沒在怕的 |
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回應者:lee450621
2009-06-10 11:17:13 IP:60.250.111.***
各位好鄰居：在社版上的發言討論我想都是為著讓「春城大砌」成為一個優質好社區而提出的，所以大家是否應該「就事論事」？ 沒錯！每個人都有表達意見的言論自由，不論別人的發言你能否接受，我想先決條件應該是「多思考」，或從不同角度想想，而請不要帶著情緒性或針對某人做攻擊性的發言或回應，這樣豈不就流於「各自喊爽」，卻造成負面情緒升高的不良循環中了嗎？這又豈是許許多多熱心社區公共事務的鄰居所樂見的？請大家不要將發言主題從討論公共事務的領域拉到相互對嗆的情緒裡！ 請各位好鄰居們控制一下自己的情緒，不要讓社版挑起或淪於「情緒口水爭論」中！讓我們彼此尊重，接納不同意見，尤其不要指名做針對性發言好嗎？ 
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回應者:小飛
2009-06-10 09:37:13 IP:61.60.126.***
顧左右而言他扯了一堆 管委會都還沒運作為何錢會不夠? 貼一堆運作不善或虧空的社區並不能把漲價給合理化 G棟人才濟濟 一開始就有2戶大大登記出馬角逐 我又何必造成3搶2局面，來年還是有機會 照你的說法 不出來選我就沒有發言權了是不 我也從來不需要你”道德上情義相挺” 你是爽過頭了嗎 還有那些情緒性發言你也不下於我丫 |
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回應者:cyrkchen
2009-06-09 11:10:40 IP:219.87.154.***
其實很多社區都有先例,當然小飛你也可以在區權會提出你的意見,再由所有鄰居表決,相信每個人都會遵守最後的決議..... 
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回應者:小飛
2009-06-09 08:54:50 IP:61.60.126.***
2.列舉安全基金更好笑-基金是要經年累月累積的，如要加速那不如每坪收100好了，把春城當豪宅 3.第一年根本不用啥"建設"-因為還在建商保固期會負責維修，如妥善保管可以剩餘很多經費，管委會還沒運作就一堆人想怎花錢？ 4.經費是量入為出，有多少錢作多少事，真的沒錢也要砍物管或保全（人數）等節流方式（或重標）最後才是開區權會加錢 5.一坪45的依據為何，又不是菜市場喊價 6.請籌委大人們體恤大夥購屋付房貸不易，這點再斟酌不然小飛反對到底 |
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回應者:suyage
2009-06-08 21:11:43 IP:59.124.25.***
現在就談回饋金，我認為言之太早，除了開源節流之外，更應想像10年或 20年之後若需要更換電梯，或過了保固期，公共設施需要維護（例如蓄水池漏水、發電機需要更新‥‥‥），那才是一大筆大開銷，若不在平時累積更足夠的公共基金，到時每戶要支付龐大的費用，不發生問題才怪。 說到開源，本社區的資源回收的收入應記入公共基金之內，不應直接任由清潔公司或人員或樹林市清潔隊取走。 |
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回應者:jack
2009-06-08 19:10:54 IP:220.128.216.***
謝謝cyrkchen的說明，籌委會當天討論的重點確是如此。 當天有鄰居提及皇翔四季會館有625戶，管理費收費標準為每坪50元，可是仍然寅吃卯糧，至今一直不斷透支公共基金。 當然每個社區情況不同，每個管委會經營效率也不儘相同，但因為社區尚未正常運作，實務支出金額，大家都沒有底，因此，我們希望區權會表決時，鄰居能未雨綢繆，先提高管理費到45元，若每月有支餘時，則存入安全基金，待累積支餘超過安全標準時(目前暫訂為18個月)，每年三節便得以不收管理費，以將支餘回歸大家。 管理費收多少，每個人看法不同，但大家可以先有共識，錢一定要省著用，當省則省，但該用的，也不能不用。為了圓滿這項共識，大家務必睜大眼睛盯著看，未來的管委會能不懼乎！ |
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回應者:cyrkchen
2009-06-08 17:19:31 IP:219.87.154.***
可能是當一坪 40 元不夠支付整年必要開銷時,要在提高管理費需要招開區權會同意,可能怕到時開會人數很難湊齊,春城大砌每年預算就一直負債.... 如果現在調整一坪 45 元,發現支付整年必要開銷,還有剩時,有很多方式可以直接回饋給住戶,例如一年只繳 11個月管理費等等....... |
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回應者:小飛
2009-06-08 17:13:07 IP:61.60.126.***
不過對於每坪管理費 為何會調高為每坪45元? 這部份有爭議哦 |
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回應者:chester
2009-06-05 02:18:15 IP:118.165.80.***
[[建議增加]] 六、 住戶積欠管理費兩期，經管理服務人催告七日內仍未繳納者，管理委員會得停止該戶由公共基金或管理費支付之各項管理服務及公共設施之使用；並依法執行存證信函、支付命令、強制遷離等，其一切執行費用由積欠戶全額負擔(車位費用亦同)。 七、 如區分所有權人因租賃週期因素，未屆滿該期，應由區分所有權人繳足該期管理費。 八、 區分所有權人辦理產權移轉時，應繳清所積欠應付之一切費用。 前開未繳清之費用, 管理委員會得依法催討追繳之. 九、 住戶逾兩期未繳交管理費及滯納金，管理人員得不代為收發信件服務。 十、 各項費用之收繳、支付方法, 授權管理委員會訂定及運用。 [[理由]] 它山之石, 若未能在規約上明文, 管委會可能無權力處罰, 只能冀望冗長的公權力(司法單位訴訟流程,支付命令)申張 本條例第23條 ... 非經載明於規約者，不生效力 ... 四、違反義務之處理方式。 |
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回應者:shiu
2009-05-27 12:35:09 IP:210.64.14.***
建議管理費的收取標準，先參照原先建商的規劃。 五、收取管理費標準為按房屋坪數每坪每月住家肆拾元整，店鋪貳拾元整，汽車位每個每月叁佰元整，機車位每個每月壹佰元整。 因剛購屋，大家花費不少，若要再增加預算已定之支出，很多人會覺得每月負擔很重。且管委會成立，建商也會給管委會一筆所謂的社區回饋金，所以是否等一年後檢視收支情形，再討論、斟酌增加管理費的問題。 |
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