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| 分管特約~房屋買賣契約書的第十六條. |
發起人 scottraw
 2007-07-20 16:46:52 IP:122.126.9.*** 第十六條之五: 屋頂露台歸頂樓住戶管理維護. {這意思是否為非頂樓住戶無正當理由(維修`逃生等)不應該進入}. 另外在~法國賞公寓大廈規約~第二條之二: 與博達建設股份有限公司之買賣契約書或分管契約書已經有約定時,從其約定. PO這個是要主張頂樓住戶該有的權利. |
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回應者:yunamy42
2008-04-25 12:11:39 IP:122.126.13.***
那個公家機關回文似乎沒有回答到重點??? 頂樓住戶想知道的是~何謂"管理維護權"?權限是什麼?? |
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回應者:小楊
2008-04-18 11:23:42 IP:210.69.99.***
案件內容： 本人購買位於頂樓之預售屋，與建商簽訂二份合約如次: 一、房屋買賣契約書：明訂「屋頂露台歸頂樓住戶管理維護」。 二、公寓大廈規約：明訂「甲方與xx建設股份有限公司之買賣契約書或分管契約書已經有約定時，從其約定。」 請教問題如次： 1.「管理維護權」的範圍為何？是否等同「約定專用權」? 2.頂樓住戶可於屋頂露台「獨享」曬被或種花之權利嗎？ 3.頂樓住戶可否運用「管理維護權」，限制非頂樓住戶，倘無正當理由(如逃生、修繕等)不得進入屋頂露台？ 4.倘頂樓住戶無實質權益，卻需負維護、修繕責任，且交屋後區分所有人會議仍要求不得拋棄管理維護責任，頂樓住戶如何抗辯 有關您函詢公寓大廈頂樓住戶樓頂平台管理維護相關疑義乙案，市長非常重視，特交下本處為您詳為說明。 一、按公寓大廈的「樓頂平臺」，基本上應屬公寓大廈的共用部分，而為各區分所有權人所共有。但「樓頂平臺」因不屬公寓大廈管理條例第7條各款所定不得為「約定專用部分」之範圍，故可經約定而為「約定專用部分」。故建築物買賣契約或規約草約中已有明白約定之條款，應可視同買受人已承認頂樓之專用權。換言之，建商（起造人）與買受人之契約中若有約定共用部分之特定部分由某買受人專用時，此種買賣契約既由建商（起造人）與公寓大廈各買受人分別訂立，買賣當事人即應受其契約之約束。 二、若該樓頂平台係為約定專用部分，該住戶得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，但不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 三、按公寓大廈管理條例第6條規定：「住戶應遵守下列事項：...二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕...。」，故倘無正當理由，自不得拒絕他人因修繕而必須進入或使用其專有部分或約定專用部分。 四、倘欲拋棄約定專用部分之權益，除需取得該約定專用部分所有權人之同意，始得為之。 台端關心居家生活品質及公寓大廈管理事務，至感敬佩，特致謝忱，如有疑義請電洽27258389，建管處公寓科承辦人洪福順。 臺北市建築管理處 處長何幼榕 |
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回應者:yunamy42
2008-03-13 17:12:57 IP:125.224.218.***
加壓馬達~會吵嗎? 我是沒有特別注意到這問題耶~ 沒什麼感覺~ |
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回應者:小楊
2008-03-13 15:16:26 IP:210.69.99.***
您好: 我是購買茂德機構位於中和的預售屋(今年將交屋),也是購買頂樓的;可否請問"屋頂加壓馬達的聲音會不會很吵?" 期望能得到善心人士的回覆! 感恩!! P.S |
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回應者:scottraw
2007-07-23 21:29:08 IP:122.126.3.***
 白天都在家裡的住戶可能也不多~ 管他的,物業管理公司自己去想辦法囉 
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回應者:mbadan
2007-07-23 21:21:22 IP:61.219.84.***
一堆人要使用時應該搞不定... |
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回應者:scottraw
2007-07-23 21:18:01 IP:122.126.3.***
人力應該是夠的~ 物業管理人員同時都有兩個以上人力在. |
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回應者:mbadan
2007-07-23 21:03:37 IP:61.219.84.***
為了安全 我也同意檢查這點 只是真的有多餘的人手陪嗎? (一般要到頂樓得先搭電梯到最高層, 走出電梯, 開逃生門, 爬兩層樓到樓頂, 開樓頂門) 這過程只要老兄忘了鎖門, 忘了熄菸頭, 忘了收回帶上頂樓的東西.... 對所有頂樓住戶應該都是影響不小的... 我當年被不知道誰偷走掛在自家門口的紀念旗子 就是因為逃生梯忘了關起來... 對面的被偷走一堆不錯的球鞋... |
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回應者:scottraw
2007-07-23 17:44:30 IP:122.126.3.***
1.刷卡限制自家樓層,有其必要!!安全性. 2.需要使用頂樓的住戶,請向管理中心申請.由管理中心人員帶領上頂樓使用.(管理員有萬用磁卡,通行無阻.)使用完畢偕同管理中心人員上去檢查,不得破壞或製造髒亂. 3.頂樓使用申請要有條件,非必要行為不予通過.(條件可由管委會議定) |
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回應者:scottraw
2007-07-23 17:24:05 IP:122.126.3.***
都市的大樓,真的是頂樓價格最高!! |
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回應者:mbadan
2007-07-23 15:55:09 IP:61.219.84.***
關於頂樓有沒有比較貴 我是聽我台北做建商朋友的說法 但是在中壢這我就不確定是否一樣? 可能是我預設立場 若是沒有比較貴 當初我殺價會殺更低 (我朋友有告訴我一般建商的開價方式...) |
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回應者:mbadan
2007-07-23 15:34:37 IP:61.219.84.***
若是有一套規則來遵守 顧及到大家和頂樓住戶的權益 我認同你的說法阿 只是真的希望大家好好愛惜自己的環境和彼此尊重 說這麼多只是希望讓大家能了解我們的角度看這件事 真的有需要使用到 在不妨礙頂樓住戶的權益下當然可以用 反正又不是拿到我家裡面來曬 但請不要光明正大在上面跑跑跳跳 製造髒亂 到時假日吵的要死 (我週末睡的很晚) 上去抗議還跟你回說 "這是我們使用的權利 誰叫你睡那麼晚" 這種沒水準氣死人的話 我是不知道博達的樓板隔音好不好 之前在外面每到假日樓上小朋友追逐的很開心 我們就睡的很不開心... 所以買時還特別跟小姐確定水泥磅數和樓板是15cm 不然根本不用考慮 |
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回應者:bowwow
2007-07-23 14:42:09 IP:60.248.18.***
第一、我不知道買頂樓會特別貴，我只知道11樓以上的房價會比較低。 第二、我忘記有樓層管制這東西。 個人比較趨向委交管委會做有效的管理巡邏與清潔維護。而適當的管制還是要的，因為天台的開放與否嚴重的也會影響到了其他各樓層住戶的隱私(我會脫光光的從浴室跑出來....）與居家安全（怕有不肖份子上去意圖做非法的行為，另一方面也怕小孩子單獨上去發生意外）。 只是，需要曬大棉被的時候，也希望樓頂的住戶可以大開方便之門，體諒一下低樓層日曬時數不足的問題。（要曬的人可以跟管理員申請） 以少數人的重大利益為優先考量，再以多數人的利益做權衡，這樣才是一個好社區啊。 |
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回應者:第一次買屋
2007-07-23 14:13:36 IP:125.225.67.***
正常來說，頂樓及其他公設部份的維護等支出，應該都會由管委基金付吧 
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回應者:mbadan
2007-07-23 13:49:12 IP:61.219.84.***
我也買頂樓 我也說說我的感想吧 我覺得bowwow為了維護大家住戶的權益 說的話很中肯也有道理 我大致上都覺得有理 因為bowwow的說法並不是像一般只想無理多凹些好處 卻又不肯相對的付出維護 會讓當事人聽了很不舒服 這點bowwow 並沒有錯 但是當然假設的前提是大家的公德心和認知都能和bowwow一樣 提出大家多討論才可以進步 也才會有共識 不至於大家相處難看 然而因為我也買頂樓 若自私一點 總是希望當初會買頂樓的誘因 (例如少個樓頂住戶甘擾居住品質...) 能落實 不然未啥多付錢買頂樓? 為啥不大家一起出錢來一起分擔頂樓的房價和風險? (如頂樓蓋的防水隔熱不確實, 雨天漏水 夏天悶熱 抽水機或機房共振聲過大導致無法入睡) 這些都是確實當初買屋時 考慮的風險 因為不知建商蓋好到底品質如何 會買下 就是考慮優點高於風險才決定... 就如買預售總是比建好後買實品便宜 (我是指建商肯放的比例) 因為你便宜自己買"圖"的風險 (如建商倒閉 成品不如預期 建築瑕疵等等...) 說真的 我不打算蓋違建 但我也不喜歡閒雜人等帶狗狗到我家上面烤肉 大便 (你會喜歡你家樓上隨時有可能有人在那 party 嗎?) 若沒管理好 小偷下來偷東西也容易 電梯有管制 相信沒幾個人會抱著棉被爬個四五樓來頂樓曬 所以我也很懷疑爭論的共用曬棉被空間的實用性 若以以往的經驗 連一樓公社若不是有特殊需求 (如小朋友遊樂設施) 大家都很少使用了 相信我 看看那小小的樓梯 沒幾個人會喜歡往上跑 就連自己也懶得會沒事爬上去發呆 上面又不特別大 也沒有辦法看風景 (要冒險爬圍牆心臟要很強) 還是自己家裡舒服些 說了一堆自己的想法 結論是 若真的有效管理 我對bowwow的看法也沒意見 前提是 請管委會確認一套"大家"和"頂樓住戶"認可的使用方法 請不要以"多數投票"胡亂決定 不然我們也來投票一樓店面門前走道(屬公社)得供住戶需要時賞月烤肉 這樣干擾擁有使用者權益會有困擾吧?
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回應者:hwb
2007-07-23 10:13:34 IP:220.134.47.***
粉高興昨天認識您们，妳有問到頂樓使用權問題，有三個地方提到簡述如下供參考: 1.房屋預定買賣合約書第十六條之五提到屋頂露台管理維護權(p11)，不再細述 2.房屋預定買賣合約書附件六之法定空地、露台、中庭、社區大聽外觀美化約定書之五:買方該戶如有露台(泛稱露台，當然包括屋頂露台)，則依社區分管契約的約定，有使用及管理權，惟日後不得作違章建築之用(p31) 3.設區公約合約書第二條之二:本公寓大廈法定空地樓頂平台為共用部份，應供全體區分所有人及住戶共同使用...,但與博達建設股份有限公司之買賣契約或分管契約書已有規定時，從其約定。 大家買屋時都有和建商各自簽約，簽約內容都已具法律效力，且依公寓大廈管理條例，建商和買主所作的約定是合法的且具效力的。個人認為這是建商促銷頂樓提高價格的誘因手法。 |
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回應者:bowwow
2007-07-22 01:21:49 IP:61.219.36.***
我也同意一切都要白紙黑字的表明清楚，就算是少數，也應該維護他本身的利益。 討厭多數人欺負少數人的假民主。 另外，既然大家都在同一個社區裡，就應該有人溺己溺的精神，社區才會和諧共處。 |
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回應者:scottraw
2007-07-21 16:46:55 IP:125.224.209.***
總歸一句話~管理維護在法律上定義為何?? 這是所有住戶都該清楚明瞭的. 還有一個問題~ 頂樓修繕費用誰出?ex:漏水... 不能大家嘴上說說或者引用參考法條就好,一定要白紙黑字明文規定,通過住戶大會表決生效! 其實我也擔心產生不平等條約,畢竟頂樓住戶是整個社區住戶中的少數~ 
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回應者:bowwow
2007-07-20 23:27:50 IP:61.219.36.***
再則，如果都禁止所有人上去的話，應該不會有你所謂的清潔問題吧，除非是隔壁社區的人丟過來的，誰叫他們蓋的比我們高。 至於樹葉會不會飛到那麼高，這個我不知道，如果假使真的樹葉飛了上去堵住排水管，造成天台積水而使頂樓漏水的話，我相信這些可以 charge 建商賠錢。 另外，我相信我們都希望我們每個月繳交管理費裡的清潔費用可以保證以上的事情不會發生。 親愛的鄰居，我在這裡回的任何文章，純屬互相討論，所有的規定都還是得依照規章與管委會的決議。並且我也完全尊重與遵守多數住戶表決通過的約定與條文，在這邊回文只是想互相溝通與期待匯集所有住戶的意見，並無惡意。 關於 曬棉被掉落的棉絮不處理與賞月抽煙留下的垃圾不清理，這些人真的很討厭，只好期待住戶們都有良心囉。假使真的造成環境髒亂，我想管委會應該不排除將天台上鎖，並禁止所有人上去吧。 |
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回應者:scottraw
2007-07-20 20:44:43 IP:125.224.208.***
"難道頂樓的人進出就不會破壞頂樓的防水功能？" ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 管理維護~就是要定期上去清潔巡視. 除了頂樓住戶會去打掃,其他樓層的住戶根本不會這樣做! 大多數的人只會要求"使用權",根本就無心去維護>< 曬棉被掉落的棉絮~誰要清理?? 賞月`抽煙難免留下垃圾~誰要清理?? |
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回應者:bowwow
2007-07-20 20:04:46 IP:203.68.92.***
對了，看到你這句話"再來頂樓的結構維護對頂樓防水功能特別重要!!減少不必要進出,對頂樓維護是好的!!" 那這句話"{這意思是否為非頂樓住戶無正當理由(維修`逃生等)不應該進入}"就有矛盾了!! 難道頂樓的人進出就不會破壞頂樓的防水功能？ 而非頂樓的人進出就會破壞頂樓的防水功能？ 只是提疑問而已，如果有什麼造成不舒服的，先在這裡說聲抱歉。 如果正確來講的話應該是 所有住戶無正當理由(維修、逃生等)不應該進入 |
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回應者:bowwow
2007-07-20 19:59:52 IP:203.68.92.***
至於您所謂的"散步`溜狗`烤肉`運動`種花草`種菜`賞月...??這些應該有其他更適合的場所." 其中的散步、賞月我倒認為並無不可•柔性的勸導沒事不要上天台倒是可以，就像是電梯內請勿抽煙一樣。少上頂樓對維護很重要我也認可。但是強制住戶不得上天台就有可以之處。 就像樓下車位大家都是用錢買的，但是買的人可以限制別人不能踏進去一步嗎？當然不行，因為基本上那還算是公設啊!!所以在不危害所有權人的權益之下(比如停車)，一般要做什麼都是不做強制限制的。 我同意 "再來頂樓的結構維護對頂樓防水功能特別重要!! 減少不必要進出,對頂樓維護是好的!!" 這一句話。 但是全面禁止閒雜人等進出，有點不妥。等管委會成立之後再做定奪吧。 法國賞的陽台那麼小，低樓層的日曬時數又短，他們總得上頂樓曬棉被吧。 |
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回應者:scottraw
2007-07-20 19:17:17 IP:125.224.208.***
請大家先看清楚再回應,謝謝!! 我並沒有主張屋頂是頂樓住戶私有~ 也沒有要在屋頂蓋違建~ 而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。*** 故樓頂平台可以約定為約定專用部分*** 但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的 我只是針對"頂樓住戶的頂樓管理維護權"提出主張而已. 到底何謂:"管理維護"呢??這是需要法律解釋的! 先請問大家~上去頂樓的目的是什麼呢?? 抄水錶`維修`清洗水塔---這些都有專人處理. 散步`溜狗`烤肉`運動`種花草`種菜`賞月...??這些應該有其他更適合的場所. 再來頂樓的結構維護對頂樓防水功能特別重要!! 減少不必要進出,對頂樓維護是好的!! |
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回應者:scottraw
2007-07-20 18:27:56 IP:125.224.208.***
我就知道多數人不同意!! 當初會買頂樓,這也是考慮的因素!! 我主張自己該有的權利,並沒有錯~ 反正管委會成立成後,會請求解釋這部分. 在別的建案,管理很好~ 頂樓是不能自由進出的,只有管委會`管理員`維修人員及管委會認可的情況下才能進入!! |
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回應者:bowwow
2007-07-20 17:37:54 IP:60.248.18.***
啊！！上一篇文章不小心附文。 "寫到我都看不下去"這一句話，是指我自己寫的文章啦∼∼ 不是指好鄰居的啦！！ 大人冤枉啦！！！ |
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