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| 房屋契約 |
發起人 新朋友
 2006-07-28 14:30:09 IP:220.228.110.*** 大家好 請問一下啊 我們是即將買wish的準鄰居 但 銷售小姐說 他們的房屋契約不能做修改或任何的備註 我想請問 這是真的嗎? 請大家回答一下好嗎? 我真的很疑惑!! 謝謝大家 |
回應者:大城小事
2006-07-28 15:51:38 IP:61.219.36.***
我從電子新聞上看到的..可以供你做參考....許先生購屋後，現場測量發現坪數不符，要求重新測量對方卻不予理會，還發現利用新裝潢來掩飾漏水、房屋結構受損等其他問題……。 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 消費者透過仲介購屋，簽約後再次去檢視屋況，發現未依消防防竣工圖設置自動灑水設備，但賣方及仲介公司並未在事前告知有此缺失…。 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 購屋申訴類型曾於1992至2000年，高居申訴排行榜的第一名，當時預售屋盛行，之後消基會與相關單位不斷宣導，加上自2001年後房地產景氣低迷，於是購屋糾紛隨之明顯下降。 但是在2005年，房地產景氣復甦，購屋申訴案件又再度竄升到第一名。以申訴案件來看，近五年申訴最多的問題為： 1.簽約不成請求退訂、未給審閱期：（318件） 2.施工品質不良（房屋瑕疵或建材不符）：（314件） 3.經由仲介公司購屋、賣屋產生的糾紛：（281件） 近兩年，隨著建商和行銷公司藉著經濟逢春，有上揚趨勢，大力促銷著房市，造成房市有些微過熱情況；房市熱，由房屋消費糾紛的件數增加亦可視出端倪，消基會統計今年上半年〈1~6月〉申訴資料，其中以電話及律師諮詢的件數來觀察，購屋類已高達2,062件。然而正式進入書面申訴僅143件；消費者諮詢後未進一步書面申訴的原因，大多是因為消費者匆促付定金，或未詳閱契約書，但契約一經簽定便難解除，悔約還要付出賠償，只好依約認栽。消基會認為，業者在銷售時大多提供不詳盡的資訊或信口承諾，消費者若未及時發現與合約內容不符，一旦簽約，糾紛就會產生。 從去年起，房地產熱潮使得房價不斷上漲，包括6月份土城捷運通車、雪山隧道開通等，一方面因為交通便利導致地區性房價熱絡，另方面這些地段是否因過度炒作造成地價過高，民眾還需要注意！儘管如此，最近的確不少民眾趨之若鶩，購屋糾紛也漸漸浮出檯面。對前項提出三大問題，消基會建議如下： �� 簽約不成，消費者請求退定金；或是未給審閱期。 在申訴案中發現，多數業者或仲介公司在推銷時，不願提供契約書給予消費者審閱，而是以百變的推銷手法吸引消費者，例如：先付定金即先佔位，但付定金後只有一張單據，沒有契約書；或是消費者因為業務遊說，誤信「優惠價格只有今天」，一時衝動而付定金或是簽下契約書，卻在事後後悔卻解約不成…。 根據消保法第十一條，定型化契約條款應「本著平等互惠原則」；又第十一條之ㄧ也明定，契約簽定金前，消費者「應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」，如違反時，其契約條款即不構契約內容。 以成屋來說，消費者至少有5天以上的審閱期，不能提供契約書審閱的業者，在誠信問題上絕對大打折扣；另外，有業者會為了規避事先審閱期的責任，讓消費者簽署加註「已審閱」或「放棄審閱」的相關條款，消基會提醒消費者，未審閱前千萬不要簽署，以免喪失權益。 �� 施工品質不良〈房屋瑕疵或建材不符〉 申訴內容中，多數問題都是在雙方已簽訂完契約書，房屋才逐漸出現瑕疵〈如漏水、海砂屋、房屋虛坪過高、公設比例過大等〉；或裝潢施工在點交時，才發現施工品質不良，跟當初協議有所差異等。 消基會建議：消費者可依據契約內容，要求業者或是建設公司履行雙方簽訂的契約書內容；如無法依約完成，將可向業者或建設公司索賠。 根據公寓大廈管理條例第五十七條規定，公寓大廈水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或功能有明顯缺陷時，「管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」，多數契約書並未明定這些細項，業者也常鑽此漏洞，但此條例具有強制性質，業者不應推卸責任。另外，消基會也呼籲消費者，交屋時一定要逐一檢查每個項目，並領取住屋使用手冊，才能保障自身權益。 �� 經由仲介公司購屋卻產生糾紛〈斡旋金、屋齡不符、設備失竊…等〉 許多消費者為了省時間或怕麻煩，都透過仲介公司買賣房屋，但卻造成許多新興的問題：如房屋所有權人的爭議、斡旋金金額的討價還價，或是代銷公司替建設公司賣房子給消費者，但收取定金後，發現建設公司尚未同意代銷公司開給消費者的房價等，屋主委託仲介公司賣屋的糾紛也有攀升趨勢；消費者在仲介業者面前顯然處於不公平地位。 消基會建議：如遇仲介公司收費不當或斡旋金要求過高，可向公平交易委員會檢舉，依不動產經濟業管理條例第十九條：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，經營仲介業務者，應依實際成交價金或租金〈依中央主管機關規定報酬標準〉」經認定違反公平交易，除應將差價或其他報酬加計利息後返還外，依公平交易法第四十一條，業者可處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為，可連續處新臺幣10萬元以上5千萬元以下罰鍰。 成屋、預售屋、或是中古屋，消費者都得謹慎注意，購屋爭議來源多因已付定金或是已簽契約書，但事後反悔想拿回定金，或是後來才對契約內容有疑異，一切的爭議問題都只能從契約書上著手。契約書的重要性，消基會已多次強調，「不要先交付定金、不要沒考慮清楚就簽約」，才是維護權益最好的方法！因此，消基會再次提出以下呼籲： 對主管機關的呼籲: 1.目前市面上相當多仲介公司或是代銷公司，主管機關應不定期抽查廣告、契約和行銷手法等是否符合法令規範；若稽查到不法行為，應據以嚴懲，以導正房市偏差消費行為，維護消費者權益。 對業者的呼籲: 1.應秉持公平交易的原則，切勿以小利小惠誘騙消費者。 2.不得主動加註「已審閱」或「放棄審閱」的條款，尊重消費者應有的審約權利。 對消費者的呼籲: 《多查》 1.查規範：行政院公平交易委員會已通過「公平交易法對房屋仲介業規範說明」，消費者應謹慎選擇信用可靠、合法仲介公司。 2.查房屋資訊：付定金前，應先到地政機關申請土地、建物〈房屋〉登記簿謄本，查閱所有權人、面積〈坪數〉、有無設定抵押或被查封等，並可查閱都市計畫圖，是否有被規劃為公共設施用地。 3.查住戶規約：住戶規約是公寓大廈的內部法律，購屋者應注意有無特別約定(如：不能設置冷氣窗、廣告招牌、或管理費過高……等)。 4.查仲介公司不得指定代書(地政士)：地政士所簽定之契約內容及地政士對產權調查或稅費的分析及節稅規劃，攸關買賣雙方之權益，其客觀、專業、獨立作業都有其必要性，否則代書附庸在仲介體系內，將失去其支撐交易安全之角色。 5.多查銀行貸款之額度、利率、付息方式、保證人、時效等等。 《多看》 1.看建物測量平面圖：產權登記應有主建築物面積、附屬建物（如陽台、平台等）及共用部分(公共設施)。賣方或仲介常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，因此付定金前應詳看所有權狀，計算確實面積。 2.看屋況：注意看牆壁有無漏水的痕跡、附近環境如何、有無公害等。決定購買前，要有緩衝時間，多看、多方比較，以免貿然付定金後才發現房子損失，或不合自己的需要而使權益受損。 3.看契約內容：訂定契約時，內容應包含 �傶熄O內容──契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納。 �靬衎帣{況──房屋的坪數、價格、內部現狀設備等，都要在契約書上書寫清楚。 �雈I款方式──一般可分為四段： (1)簽約時付一部份價款。 (2)出賣人備齊辦理移轉登記所需文件，就有關書表證件交給雙方所指定之地政士〈土地登記專業代理人〉或律師時，再交付一部分價款。 (3)繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。 (4)辦妥移轉登記，買方領得所有權狀，並點交清楚後，再繳交尾款。 《多注意》 1.注意簽名者：訂約時要與所有權人簽訂，如代理人代簽，注意是否有授權書；若透過不動產經紀業辦理，應由業者指派經紀人於契約書簽章。 2.注意是否已確實審閱：現在業者多加註「已審閱」或「放棄審閱」的條款，消費者務必經過確實審閱才能簽約，切勿輕易放棄自身權益。 3.注意所簽是否為定型化契約：內政部92年5月修訂頒布「不動產委託銷售契約書範本」，內政部也已公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」。買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽定時，一定要詳細閱讀。 消基會呼籲：如發生消費糾紛，消費者應勇於爭取自己應有的權利 解決糾紛方法如下： 〈1〉申訴：消費者可先向業者、公會、地方政府消費者服務中心、消費者保護官、或是消基會申訴，謀求合理解決。 〈2〉調解：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。 〈3〉訴訟：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且需繳付訴訟費用，建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。 財團法人中華民國消費者文教基金會 |
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回應者:大城小事
2006-07-28 15:48:48 IP:61.219.36.***
我從電子新聞上看到的..可以供你做參考....許先生購屋後，現場測量發現坪數不符，要求重新測量對方卻不予理會，還發現利用新裝潢來掩飾漏水、房屋結構受損等其他問題……。 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 消費者透過仲介購屋，簽約後再次去檢視屋況，發現未依消防防竣工圖設置自動灑水設備，但賣方及仲介公司並未在事前告知有此缺失…。 ☆☆☆ ☆☆☆ ☆☆☆ 購屋申訴類型曾於1992至2000年，高居申訴排行榜的第一名，當時預售屋盛行，之後消基會與相關單位不斷宣導，加上自2001年後房地產景氣低迷，於是購屋糾紛隨之明顯下降。 但是在2005年，房地產景氣復甦，購屋申訴案件又再度竄升到第一名。以申訴案件來看，近五年申訴最多的問題為： 1.簽約不成請求退訂、未給審閱期：（318件） 2.施工品質不良（房屋瑕疵或建材不符）：（314件） 3.經由仲介公司購屋、賣屋產生的糾紛：（281件） 近兩年，隨著建商和行銷公司藉著經濟逢春，有上揚趨勢，大力促銷著房市，造成房市有些微過熱情況；房市熱，由房屋消費糾紛的件數增加亦可視出端倪，消基會統計今年上半年〈1~6月〉申訴資料，其中以電話及律師諮詢的件數來觀察，購屋類已高達2,062件。然而正式進入書面申訴僅143件；消費者諮詢後未進一步書面申訴的原因，大多是因為消費者匆促付定金，或未詳閱契約書，但契約一經簽定便難解除，悔約還要付出賠償，只好依約認栽。消基會認為，業者在銷售時大多提供不詳盡的資訊或信口承諾，消費者若未及時發現與合約內容不符，一旦簽約，糾紛就會產生。 從去年起，房地產熱潮使得房價不斷上漲，包括6月份土城捷運通車、雪山隧道開通等，一方面因為交通便利導致地區性房價熱絡，另方面這些地段是否因過度炒作造成地價過高，民眾還需要注意！儘管如此，最近的確不少民眾趨之若鶩，購屋糾紛也漸漸浮出檯面。對前項提出三大問題，消基會建議如下： �� 簽約不成，消費者請求退定金；或是未給審閱期。 在申訴案中發現，多數業者或仲介公司在推銷時，不願提供契約書給予消費者審閱，而是以百變的推銷手法吸引消費者，例如：先付定金即先佔位，但付定金後只有一張單據，沒有契約書；或是消費者因為業務遊說，誤信「優惠價格只有今天」，一時衝動而付定金或是簽下契約書，卻在事後後悔卻解約不成…。 根據消保法第十一條，定型化契約條款應「本著平等互惠原則」；又第十一條之ㄧ也明定，契約簽定金前，消費者「應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」，如違反時，其契約條款即不構契約內容。 以成屋來說，消費者至少有5天以上的審閱期，不能提供契約書審閱的業者，在誠信問題上絕對大打折扣；另外，有業者會為了規避事先審閱期的責任，讓消費者簽署加註「已審閱」或「放棄審閱」的相關條款，消基會提醒消費者，未審閱前千萬不要簽署，以免喪失權益。 �� 施工品質不良〈房屋瑕疵或建材不符〉 申訴內容中，多數問題都是在雙方已簽訂完契約書，房屋才逐漸出現瑕疵〈如漏水、海砂屋、房屋虛坪過高、公設比例過大等〉；或裝潢施工在點交時，才發現施工品質不良，跟當初協議有所差異等。 消基會建議：消費者可依據契約內容，要求業者或是建設公司履行雙方簽訂的契約書內容；如無法依約完成，將可向業者或建設公司索賠。 根據公寓大廈管理條例第五十七條規定，公寓大廈水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或功能有明顯缺陷時，「管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」，多數契約書並未明定這些細項，業者也常鑽此漏洞，但此條例具有強制性質，業者不應推卸責任。另外，消基會也呼籲消費者，交屋時一定要逐一檢查每個項目，並領取住屋使用手冊，才能保障自身權益。 �� 經由仲介公司購屋卻產生糾紛〈斡旋金、屋齡不符、設備失竊…等〉 許多消費者為了省時間或怕麻煩，都透過仲介公司買賣房屋，但卻造成許多新興的問題：如房屋所有權人的爭議、斡旋金金額的討價還價，或是代銷公司替建設公司賣房子給消費者，但收取定金後，發現建設公司尚未同意代銷公司開給消費者的房價等，屋主委託仲介公司賣屋的糾紛也有攀升趨勢；消費者在仲介業者面前顯然處於不公平地位。 消基會建議：如遇仲介公司收費不當或斡旋金要求過高，可向公平交易委員會檢舉，依不動產經濟業管理條例第十九條：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，經營仲介業務者，應依實際成交價金或租金〈依中央主管機關規定報酬標準〉」經認定違反公平交易，除應將差價或其他報酬加計利息後返還外，依公平交易法第四十一條，業者可處新臺幣5萬元以上2,500萬元以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為，可連續處新臺幣10萬元以上5千萬元以下罰鍰。 成屋、預售屋、或是中古屋，消費者都得謹慎注意，購屋爭議來源多因已付定金或是已簽契約書，但事後反悔想拿回定金，或是後來才對契約內容有疑異，一切的爭議問題都只能從契約書上著手。契約書的重要性，消基會已多次強調，「不要先交付定金、不要沒考慮清楚就簽約」，才是維護權益最好的方法！因此，消基會再次提出以下呼籲： 對主管機關的呼籲: 1.目前市面上相當多仲介公司或是代銷公司，主管機關應不定期抽查廣告、契約和行銷手法等是否符合法令規範；若稽查到不法行為，應據以嚴懲，以導正房市偏差消費行為，維護消費者權益。 對業者的呼籲: 1.應秉持公平交易的原則，切勿以小利小惠誘騙消費者。 2.不得主動加註「已審閱」或「放棄審閱」的條款，尊重消費者應有的審約權利。 對消費者的呼籲: 《多查》 1.查規範：行政院公平交易委員會已通過「公平交易法對房屋仲介業規範說明」，消費者應謹慎選擇信用可靠、合法仲介公司。 2.查房屋資訊：付定金前，應先到地政機關申請土地、建物〈房屋〉登記簿謄本，查閱所有權人、面積〈坪數〉、有無設定抵押或被查封等，並可查閱都市計畫圖，是否有被規劃為公共設施用地。 3.查住戶規約：住戶規約是公寓大廈的內部法律，購屋者應注意有無特別約定(如：不能設置冷氣窗、廣告招牌、或管理費過高……等)。 4.查仲介公司不得指定代書(地政士)：地政士所簽定之契約內容及地政士對產權調查或稅費的分析及節稅規劃，攸關買賣雙方之權益，其客觀、專業、獨立作業都有其必要性，否則代書附庸在仲介體系內，將失去其支撐交易安全之角色。 5.多查銀行貸款之額度、利率、付息方式、保證人、時效等等。 《多看》 1.看建物測量平面圖：產權登記應有主建築物面積、附屬建物（如陽台、平台等）及共用部分(公共設施)。賣方或仲介常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，因此付定金前應詳看所有權狀，計算確實面積。 2.看屋況：注意看牆壁有無漏水的痕跡、附近環境如何、有無公害等。決定購買前，要有緩衝時間，多看、多方比較，以免貿然付定金後才發現房子損失，或不合自己的需要而使權益受損。 3.看契約內容：訂定契約時，內容應包含 �傶熄O內容──契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納。 �靬衎帣{況──房屋的坪數、價格、內部現狀設備等，都要在契約書上書寫清楚。 �雈I款方式──一般可分為四段： (1)簽約時付一部份價款。 (2)出賣人備齊辦理移轉登記所需文件，就有關書表證件交給雙方所指定之地政士〈土地登記專業代理人〉或律師時，再交付一部分價款。 (3)繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。 (4)辦妥移轉登記，買方領得所有權狀，並點交清楚後，再繳交尾款。 《多注意》 1.注意簽名者：訂約時要與所有權人簽訂，如代理人代簽，注意是否有授權書；若透過不動產經紀業辦理，應由業者指派經紀人於契約書簽章。 2.注意是否已確實審閱：現在業者多加註「已審閱」或「放棄審閱」的條款，消費者務必經過確實審閱才能簽約，切勿輕易放棄自身權益。 3.注意所簽是否為定型化契約：內政部92年5月修訂頒布「不動產委託銷售契約書範本」，內政部也已公告「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」。買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽定時，一定要詳細閱讀。 消基會呼籲：如發生消費糾紛，消費者應勇於爭取自己應有的權利 解決糾紛方法如下： 〈1〉申訴：消費者可先向業者、公會、地方政府消費者服務中心、消費者保護官、或是消基會申訴，謀求合理解決。 〈2〉調解：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。 〈3〉訴訟：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且需繳付訴訟費用，建議消費者以提起訴訟作為最後的手段。 財團法人中華民國消費者文教基金會 |
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回應者:大城小事
2006-07-28 15:40:46 IP:61.219.36.***
不知道你想修改哪些條文啊?可能要問一下消保官吧! |
