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| 公寓大廈管理基金交付信託，好處多多！ |
發起人 Tao
 2008-07-18 23:07:10 IP:119.14.46.*** 文/李永然律師、屠啟文律師 http://www 近年來，由於臺灣經濟發展漸趨穩定，人民生活水準大幅提昇，對於居住品質之要求也越來越高。因此，一幢幢標榜管理完善、休閒設施齊全之集合式社區住宅大樓，如雨後春筍般出現，成為現今購屋市場的主流。不過，一個社區若要有效的管理，往往須支出一定之管理費用；而為因應該費用之支出，實務上，多由該社區之管理委員會經「區分所有權人會議」之決議，自管理基金中提領金錢以為支付；或由按月自住戶所收取的「管理費」中支付。 對於「公共基金」的來源，於《公寓大廈管理條例》第十八條規定，即公寓大廈應設置公共基金，其來源有四：１．起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列；２．區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；３．本基金之孳息；４．其他收入。 正因為公寓大廈基金的來源包括建商按工程造價所提撥一定比例之金額，在一些總戶數多、規模較大之社區，其公共基金數額甚至可累積至上千萬。如此龐大之資金若存放在管理委員會之主任委員或財務委員個人的戶頭，一旦主任委員或財務委員因為個人財務問題，而將其代為保管之公共基金中飽私囊、挪作他用；或是因他債權人聲請法院強制執行主任委員或財務委員名下財產，而使得該筆存於個人戶頭之管理基金，連帶成為債權人求償之標的，對於社區全體區分所有權人之權益，均將產生重大之影響。 為解決上開公共基金遭私人挪用之情形一再發生，一般傳統管理模式除了仰賴管理委員會之自治外，更須全體住戶一起查驗監控，才能確保公共基金不被濫用或侵吞。不過，現代人由於生活忙碌、工作時間長，再加上社區主委、財委、監委常常是輪著做，或是因住戶搬遷而使管理委員會成員異動，造成管理委員會財務或是運作出現空窗期，社區住戶的實質監控實為不易。有鑑於此，目前台灣的市場上已有「中國信託商業銀行」、「聯邦銀行」、「台新銀行」及「中國國際商業銀行」等數家銀行業者陸續開辦公寓大廈管理基金信託業務（註一）。 所謂信託，是指「委託人將財產移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。」《信託法》第一條定有明文。因此，大樓公共基金交付銀行信託，即是由管理委員會（委託人）將公共基金名義上移轉予銀行（受託人），實質管理部分則為大樓管理委員會將管理細項，寫在其與銀行間簽立之信託契約上，由銀行信託部依該信託契約內容為據，執行管理事務，再加上管理委員會選任之「信託監察人」亦參與監督，如此大樓公共基金就與主委或財委之個人財產分離，改由銀行監控，達到保護公共基金獨立性之目的（註二）。 此外，公共基金交付銀行信託還有另外一個好處，就是使公共基金中之閒置資金，能獲得比定存更高的投資報酬率。一般而言，社區公共基金的支付用途多分為「小額日常開銷」及「重大修繕準備金」兩類，針對社區設施日常保養、維修及人員薪資等小額開銷經費，管理委員會係由活期存款帳戶內支應，至於大額維修準備金，則多以定期存款方式存放，惟若社區臨時有大筆資金需求，則定存須提前解約而損失利息；但公共基金若交付銀行信託後，銀行即得依信託契約之約定，將該筆閒置資金以報酬低、風險亦低之債券型基金或是報酬高但相對風險也較高的股票型、平衡型基金做為投資標的，進而使該閒置資金之流動性更佳、調度更有彈性，除了利息收入外，還能獲得較定存更高之投資報酬率，對社區全體住戶而言，可說是利益均霑。 不過，公共基金交付銀行信託時，銀行會先收取一筆簽約費用（名稱為「簽約費」或是「開辦費」），金額約數千元至數萬元不等；另外還有所謂的管理費，是以大樓管理基金每月資產變動，乘上年息千分之二到千分之六，再除以十二後，按月繳交（註三），也有銀行規劃採於每年固定時間一次交付之方式計收。正因為交付信託會有費用之支出，因此銀行建議，住戶規模超過百戶，基金已累積到新台幣三百萬元或四百萬元以上之社區大樓，才較適合將公共基金交付信託。 |
回應者:Tao
2008-07-18 23:08:49 IP:119.14.46.***
信託代收 不怕管理費被A走 大樓管理費、安養院費用也可以到便利超商繳款。銀行主管指出，透過信託代收機制，不用擔心現金交付產生的各種糾紛，消費者繳費又方便、又安全。 社會新聞常見到大樓管理費用的糾紛，由於社區管委會通常是無給職，由社區住戶輪流擔任，大家都是兼著做的性質，所以住戶管理費用大多是轉進大樓管理委員的個人戶頭，有時候住戶說已繳費，但是委員會說沒收到，兩造各說各話；有時則是壞心主委將住戶繳的錢，全部捲款潛逃。 這幾年信託業發展出公寓大廈管理信託，解決了部分問題，透過將已收到的管理費用，交付信託，由信託業者負責資金與帳務管理，委員會的管理負擔降低。 但是，在收受管理費時，仍然會出現金錢糾紛，住戶抱怨要找到委員在家的時間，繳交現金不方便，轉帳時簿子上也看不出來名字，委員又要耗費時間對帳號與名字。 最近有一家系統業者整合代收機制，讓消費者可以趁著每個月到隔壁超商繳交信用卡或是電話費時，同時繳交大廈管理費，超商24小時營業，不用擔心沒人在家，而且又有條碼收據為證，不用擔心委員拿走現金後不認帳。 透過信託專戶的概念，大廈管理委員會也不用擔心費用被代收業者挪用，因為該筆資金從住戶繳到超商後，條碼上的系統就會設定自動轉到銀行信託部的專戶中，信託專戶專款專用。 委員會不用再到大樓一一按門鈴收現金，也不怕收到假鈔，委員會可以透過網路系統，隨時查詢客戶繳費動態，也不會再有查不到是那位住戶匯款的情形，提高帳務處理效率。 除了公寓大廈管理費用外，每月有固定月費的行業，例如安養院、安親班、幼稚園等，也可以透過這種信託代收機制，保障消費者的權益。 目前已有聯邦銀行、中國信託商銀、台新銀行以及玉山銀行等銀行承作公寓大廈管理費信託，而玉山銀行則進一步開發超商、網路自動櫃員機（ATM）的信託代收系統。 【2006/03/30 經濟日報】 ＠ http://udn |
