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| 追討管理費為什麼要發存證信函？ |
發起人 <頂客>鎮守
 2013-10-03 10:58:37 IP:27.52.98.*** 追討管理費為什麼要發存證信函？ 經營心得 經營實務心得 -2013/04/22 饒後樂老師部落格（崔媽媽基金會於台北市／新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營講師） 許多管理委員或總幹事在被問到社區大樓有居民不繳管理費該怎麼辦時。都會脫口而出說：「那就寄存證信函啊！」，寄存證信函儼然是追討管理費的標準程序！其實不然！ 存證信函的作用，在於透過第三者（郵局）做意思表達的証明。如果要訴訟，存證信函就是證據。但在公寓大廈管理的實務運作上，這卻是多此一舉。 有人會反駁說：「公寓大廈管理條例第二十一條明明就規定『區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。』以及五十四條『本條例所定應行催告事項，由管理負責人或管理委員會以書面為之。』既然法律明定管理委員會應以書面催告，那存證信函不正是最普遍的催告工具嗎？」 這樣講當然也沒錯，發存證信函感覺很正式，還有法律效力。有些人就是要等到收到存證信函才來繳管理費。只是發存證信函又花時間又花錢。如果社區大樓省下這些資源卻可以達到相同目的，那為何樂而不為？法律上並沒有規定書面催告非得用存證信函不可。管理委員會的公告或通知函也是書面催告，如果住戶所積欠的是經過區分所有權人會議決議、經常性，定期定額的管理費，那法院通常並不要求管理委員會ㄧ定要發存證信函。因為沒繳管理費的人自己心知肚明，而且還有其他管道可以知道這件事，並不是非有存證信函才有繳交義務。因此管理委員會除非所追討的是某筆金額不固定、亦非例行性的「應分攤之費用」，否則大可以跳過存證信函，直接向法院申請核發支付命令。 使用支付命令的好處，在於絕大部分民眾在接到支付命令時，與存證信函相比，會更明顯感受到管理委員會非要到錢不可的決心，再加上一般人怕法院，因而十之八九會出面把錢繳掉。少數人不繳錢則是因為覺得自己受到不公平對待。這時只要在收到支付命令後二十天的期限內到法院聲請異議，雙方開始進入民事訴訟程序，由法官來斷定是非曲直。另外如果當事人並沒有在收到支付命令後二十天內到法院聲請異議，那麼法院就會核發支付命令證明給管理委員會，讓管理委員會可以進行後續強制執行程序。 有些當事人懂得拒收存證信函，或是不住在社區大樓，讓管理委員會徒呼負負，無可奈何。並迫使管理委員會繼續選擇走向後續法律行動。申請支付命令若無法送達，管理委員會即可憑法院公函到戶政事務所查詢欠繳管理費居民戶籍地址，進而提出民事訴訟。管理委員會如果能夠出示公告或通知紀錄代替存證信函。用申請支付命令來取代寄發存證信函，將可以達到更好的效果。 註：有關管理費、公共基金、應繳納之公共基金、應分攤之費用等定義與關係請參閱拙著－「宅得安心－公寓大廈管理原理與完整解決方案」。 |
