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| 轉貼:劃進都更範圍怎麼辦？不可不知的四大自保法則 |
發起人 尼瑪
 2012-06-09 22:22:42 IP:114.36.210.*** http://tw. 劃進都更範圍怎麼辦？不可不知的四大自保法則 -字 +字 作者： 鉅亨網記者葉家瑋 台北 | 鉅亨網 – 2012年6月8日 下午12:55 台北市文林苑爭議讓不少民眾聽到「都更」就害怕，擔心自己住的房子，哪天也被列入都更範圍區域，根據統計，台北市屋齡超過30年以上的老舊房子有41萬戶，占了全市87萬戶住宅將近一半的比例，也就是說台北市居民有將近一半，都可能面臨到都更問題，當自己被劃進都更範圍時，不是你要不要參與，而是你不能不參與，居住正義和政府政策實施之間如何取得平衡，民眾如何自保自身權益，好房網提供以下幾點法則。 法則一：積極參與公聽會 意見疑問隨時提出 東亞建築經理公司總經理唐惠群表示，通常申請者在申請都市更新事業概要時，會針對住戶舉辦公聽會。公聽會除了當地居民外，也會邀請有關機關、學者專家和更新單元內土地、合法建築物所有權人參加。而受到各界注目的文林苑事件，後來之所以引發如此大的衝突，正是因為王家沒有參與公聽會，導致無從得知建商的都更計畫。其實，建商或申請者召開公聽會，就是整個都更案開始的最初源頭，也是住戶一開始就不能忽視的重要程序。 公聽會通常得提供「權利變換」的計畫內容，像是得公佈3家估價師事務所的估價過程、估價價格、條件等。另外，也得提供更新前的土地畫分結果、更新後的房地基本資料，像是各單元用途、面積、車位數量，每單元的價格，還有其他足以影響價格等重要事項。 除了法定程序的公聽會外，其實住戶也可以隨時要求建商、申請者或其他專業團隊召開公聽會，了解細節與內容。由於不少資訊都是在公聽會時發布，像是建築設計、選屋原則、蓋屋資金來源、安置方式或是租金補貼等，都與住戶未來的生活、財產有關，務必從一開始參與，仔細了解公聽會的所有內容，不懂的地方隨時提問，以免喪失權利。 法則二：估價學問大 貨比3家不吃虧 由於目前台灣不動產估價在資訊不透明、實價登錄政策還未上路的狀況下，現行的估價方式，只能依照鄰近商店或住屋價格去比較，因此，估價差異難免存在。以目前正在進行都更的「台北永春社區」一案為例，一開始估價每坪42萬元，但在住戶提出疑慮後，估價內容飆升到一坪68萬元，價格甚至比更新後的價格更高，不僅讓人質疑估價內容是否可信。 正因為估價難有標準答案，因此政府規定，必須收集3家估價師事務所的報告，因此，參與都更另一個重要關鍵便是「估價內容」，因為估價結果將深深影響到未來權利分配的內容，所以勢必得仔細了解自己的房屋價格和轉換權利。 舉例而言，台北市政府之前為了促進更多老公寓參與都更，推出了老公寓1坪換1坪的政策。只要都更的基地規模達到完整街廓，或是面積達2000平方公尺以上的，而且基地內4、5樓的「建築基地面積」達基地面積3分之1以上，符合條件的都更案，市府就會給予最高2倍的法定容積、或原容積再加上0.5倍的法定容積。雖然政策誘人、其實條件很嚴格，不見得可以順利取得該獎勵容積。因此，若有建商、實施者要談都更，開出能夠1坪換1坪的條件時，務必要弄清楚是扣除公設後的1坪換1坪、還是含公設的1坪換1坪。 法則三：細檢權利價值表 比例合理適中為佳 權利變換是地主們依照各自「更新前權利價值」所占全體地主「更新前權利價值」的比例，換算分配扣除「共同負擔」後的「更新後權利價值」。舉例來說，假設某都更案共有100戶，老王的房舍在該更新案占了2%的比重，扣除掉共同負擔等價值後，老王之後分配回來的房舍，應該還是要在這100戶中占2%才對。 律師蔡志揚表示，「比例」其實就是權利變換的關鍵。如果要對地主有利，通常地主「更新前權利價值」占全體的比例要高，這是地主與地主間的比較。假設老王明明就占了全部的2%，老李只占了1%，但卻分配出類似的條件，就要檢視看看是否房地的條件比其他人差，該差距是否合理。還要看地主整體「更新後權利價值」與「共同負擔」比例要高，通常地主可以分回6成左右的房舍；如果比例太低，就代表該建商把整棟建物「更新後權利價值」估太低了；如果地主分配單元「更新後權利價值」太高，表示地主需要用更多的「更新前權利價值」才能換到該單元，可能因此要補繳「差額價金」，所以最好「更新後權利價值」不要估價太高。 一般來說，都更期間在外租屋的安置費用也會由建商、實施者出資，通常補貼合理就好，大概1個月3萬元左右，可以租下足夠生活的房屋即可，如果跟建商要求太多反而不好，因為拆遷安置費可列入共同負擔內，羊毛出在羊身上，安置費越多代表共同負擔越高，將來屋主可分配回的房地就越少，對原住戶來說不是件好事。 法則四：拉進第三方 避免黑心建商倒閉 有些原住戶會擔心，要是碰到建商倒閉，或是事後才發現是黑心建商，怎麼辦；唐惠群分析，都更實施前最好與信託銀行簽定信託契約，取得續建完工機制保障；倘若是自力更新，雖然不會碰到建商倒閉的問題，不過也怕營造廠捲款逃跑，最好也可以委託建築經理公司代為管理財務，避免營造廠、相關廠商落跑。 蔡志揚分析，如果發現對方是黑心建商，若有合約關係，可直接依據合約規定中止契約；如果沒有合約關係，就直接請求主管機關依照建管法令，或是依照都更條例「監督及管理」的規定辦理，撤銷該建設公司的實施者資格。 資料來源：好房網 |
