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| 未公開招標，管理委員自行承包工程，怎麼辦？ |
發起人 尼瑪
 2012-03-13 20:14:50 IP:114.36.200.*** http://www 轉貼 【新公寓大廈法律問題】未公開招標，管理委員自行承包工程，怎麼辦？ 文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉 【台灣法律網】 【案例事實】 所住社區之本棟委員自98年擔任委員至今: 1.利用委員職務，未經區權人會議決議同意，沒有透過公告招標，找尋合法廠商契作，即自行承包本棟大廳與樓梯間之牆壁與天花板之粉刷工程(自訂工程款18萬餘元，會計說：已請領12萬餘元，尾款6萬餘元尚未領取)。 2.其本身並非營利事業單位，無公司行號無收據發票，何以請領工程款。未訂定合約，沒有要求開工日、完工日、施工品質標準、無工程驗收會計以何為據，撥放工程款如何核銷帳目。公款支出與應用由他們兩個說了算數，這合法嗎？若無收據發票是否涉及逃漏稅之嫌。 3.其本身非專業技術人員，工程作作停停延宕年餘，自己休假閒暇，想到才粉刷。又因無訂定合約，要求完工期限與施工品質驗收。造成本大樓居住環境長期髒亂不堪，品質低落，該由誰來負擔責任。 要請教我要如何爭取住戶權益? 【解析】 按刑法第342條規定「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」；而且主任委員與全體區分所有權人間、管理委員與全體區分所有權人間，從最高法院94年度台上字第1256號民事判決：「又公寓大廈管理委員會並無法人地位，其主任委員執行社區事務對外所生之一切權利義務，仍歸於區分所有權人全體，故主任委員雖非由全體區分所有權人直接選任（由區分所有權人選舉產生之管理委員間接選出），惟得否依此即謂主任委員非由全體區分所有權人或全體住戶所委任？」、臺灣高等法院99年度再易字第144號民事判決：「又，管理委員會，係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護之工作，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款規定即明。查，再審原告係由天○大樓召開區分所有權人會議依法設立之管理委員會（見本院卷第41頁公寓大廈管理組織報備證明），並與該大樓之各區分所有權人間分別存有委任關係，此為再審原告所自陳（見本院卷第5頁）」等觀之，亦屬委任。 另外，實務上，最高法院94年度台上字第5494號刑事判決：「惟查：(一)、原判決以被告乙○○、甲○○雖分別代理國○大樓管理委員監察委員及財務委員，其處理該大樓消防工程契約事務，所負注意義務與處理自己事務為同一注意義務，縱未能注意排煙閘門之單價，亦未參加與淞○消防企業行議價之過程，僅需工程總價降低且能通過消防檢查，縱然損及該大樓住戶之利益，僅為處理事務過失問題，難律以背信罪責。」、93年度台上字第429號刑事判決：「次查刑法第三百四十二條第一項所謂致生損害於本人之財產或其他利益，以本人受有財產上之損害為已足，其損害之額數是否確定，於該罪之成立並無影響。又不法侵害他人之自由、隱私等人格法益者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第一百九十五條第一項規定甚明。上訴人未經豪美大樓全體住戶大會之授權，復未實際估算豪○大樓全體住戶所受之損害，即擅自代表豪○大樓管理委員會與原○公司成立協議，除同意以書面撤銷原○公司未按圖施工部分之檢舉外，復承諾對原○公司於施工中損害鄰房等事宜所造成之損害，不再要求任何賠償，並以存證信函寄交台北縣政府撤銷前開檢舉，俾便原○公司順利取得使用執照，嗣台北縣政府工務局使用管理課承辦人員，即以檢舉人即豪○大樓管理委員會已與原○公司和解並撤銷檢舉為由，發給原○公司黃金幹線大樓使用執照，原○公司因此獲得不法利益，致豪美大樓住戶檢舉原○公司興建黃金幹線大樓所生之損害仍然存在而權益受損，上訴人意圖為第三人不法之利益及損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之利益，原判決已論述甚詳，並無所謂理由不備之情形」等，也不排除就主任委員或管理委員律以背信罪責之可能。 從而，本案是否有論以刑法第342條「背信罪」之餘地，有深究之必要。至於粉刷工程之履約內容，縱屬未依字據為之，雙方當事人間也未以口頭約定，仍得依民法第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」之規定，以民法承攬等各債相關規定、民法債編通則等相關規定、民法總則等相關規定、習慣及法理之順序補充之，以為處理之依據，本案亦同。 另外，此粉刷工程契約是否有效？是否為重大修繕或改良，因而須經區分所有權人會議決議（公寓大廈管理條例第11條參照）？也值得深究；惟是否應公開招標？要視「規約」或「區分所有權人會議」就此有無明定或決議「應公開招標」而定，如果「規約」或「區分所有權人會議」就此並未明定或決議「應公開招標」，也未明定或決議「其他處理方式」，那管理委員會未公開招標，尚不得逕以「未公開招標」之由，謂「其違法」，畢竟，共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良乃管理委員會之職務（公寓大廈管理條例第36條第1項第1款、第2款參照），而且此時，管理委員會「未公開招標」之行為，尚未違反公寓大廈管理條例第36條第1項第1款、第13款：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。十三、其他依本條例或規約所定事項。」規定之故也。 |
