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| 【新公寓大廈法律問題】頂樓漏水，管委會遲遲不修，怎麼辦？ |
發起人 尼瑪
 2011-11-22 20:42:58 IP:114.36.217.*** http://www 轉貼【新公寓大廈法律問題】頂樓漏水，管委會遲遲不修，怎麼辦？ 文 / 劉孟錦律師.胡綺萱.楊春吉 【台灣法律網】 【案例事實】 我是頂樓住戶，頂樓漏水管委會遲遲不修理，巳通報大半年了，頂樓是開放空間，又是供住戶的曬衣場，為何可以不修理?眼看漏水處巳生黑斑點，多次致電主委及總幹事，他們的理由是管委會決定先修繕嚴重漏水的住戶，看施工品質再修繕其他住戶，問題是何謂嚴重漏水，也不見有廠商來看過我家漏水問題，後來再問，主委卻說管理費沒錢我也沒辦法，我該如何行政救濟呢?我可以自己先修復，再告知管委會從管理費逐月扣除嗎?眼看漏水越來越嚴重，又是小孩的房間，怕因漏水產生的霉菌會引發小孩過敏復發，誰能儘快幫幫我呢? 【解析】 按公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」。 是除「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之（其費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔）」外，其餘共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之（其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定）。 而所謂重大修繕，現行公寓大廈規約範本第12條、內政部100年7月22日台內營字第1000805799號令修正，自中華民國一百零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本第19條係分別規定「共用部分及其相關設施之重大修繕，指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形)：□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。」「共用部分及其相關設施之重大修繕，指其工程金額符合下列情形之一（請就下列四者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。□4.其他標準： 。」，可見重大修繕之定義，視各別公寓大廈規約而異或同；從而，本案題意所指頂樓漏水修繕，是否為重大修繕，自有依本案公寓大廈規約先予釐清之必要。 換言之，若屬重大修繕，則須先適法召開區分所有權人會議議決之，如經區分所有權人會議議決，管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行，顯然影響住戶權益者，他區分所有權人、利害關係人則得依公寓大廈管理條例第59條之規定，列舉事實及提出證據報直轄市、縣(市)主管機關，由其依公寓大廈管理條例第48條第4款：「有下列行為之一者，由直轄市、縣 (市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」之規定處理；反之，非屬重大修繕，則由管理負責人或管理委員會逕行修繕之，因共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，係屬公寓大廈管理條例第36條第2款，尚非公寓大廈管理條例第36條第1款、第5款至第12款所定之職務，是管理負責人、主任委員或管理委員縱使無正當理由未執行公寓大廈管理條例第36條第2款所定之職務，也尚難以公寓大廈管理條例第48條第4款之規定處理；至於其費用，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條規定甚明，自應從之。 其他精彩文章 【新公寓大廈法律問題】住戶在公共通道上懸吊私人花盆、在公共區域私自張貼個人裝飾品、在梯廳放私人物品，怎麼辦？ 【新公寓大廈法律問題】住戶消極地不配合消毒，怎麼辦？ 【新公寓大廈法律問題】管委會在未經區分所有權人會議同意下，就自行公告支薪，怎麼辦？ 【新公寓大廈法律問題】連任主委卸任後，是否可在擔任主委、副主委、財委等職務？ 【新公寓大廈法律問題】擔任總幹事，是否應領有中央主管機關核發之認可證? |
