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【公寓大廈管理組織運作實務】

發起人維尼

2006-06-02 23:01:39　IP:61.228.92.***
一、公寓大廈管理條例適用範圍

　　公寓大廈管理條例於第三條第一款對於「公寓大廈」之用辭定義為：指構造上或使用在建築執照設計圖樣有明確界線，得區分為數部分的建築物及其基地。所以只要建築物及其基地在構造上及使用上有可能區分為數部分時，都可適用《公寓大廈管理條例》；具體而言，及「構造上」、「使用上」及「設計圖樣標有明確界線」三條件，其中只要有一條件符合時，即得稱該建築物為公寓大廈。至於《公寓大廈管理條例》的適用範圍，除了一宗基地內單幢建築之公寓大廈准予適用外，另依該條例第四十一條規定：多數各自獨立使用的建築物、公寓大廈，其共同設施的使用與管理具有整體不可分性的集居地區者，其管理及組織準用本條例的規定。內政部為了明確該條的適用範圍，特於民國八十四年十一月二十三日以台（八四）內營字第八四○六九八六號函釋認為「…應以同一建築基地範圍為限，如係依山坡地開發建築管理辦法規定。」。又《公寓大廈管理條例施行細則》第十三條特予以明訂包括：(1) 依建築法第十一條規定的一宗建築基地；(2)依山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍的地區；(3) 其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施的使用與管理具有整體不可分割的地區。

二、公寓大廈管理條例相關用語定義

（一）公寓大廈及相關名詞定義及其相互關係：

　　關於公寓大廈所涉及的相關名詞，如：區分所有、共用部分、約定專用部分、約定共用部分、區分所有權人會議、管理委員會、規約等，這些名詞均於《公寓大廈管理條例》第三條予以明文規定：

公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築及其基地。
區分所有：指數人區分一建築物而各有其專用部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
專有部分：指公寓大廈之全部或一部份，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
約定專用部分：公寓大廈專有部分經約定供特定區分所有權人使用者。
約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
區分所有權人會議：指分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集所有區分所有人所舉行之會議。
管理委員會：指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員會若干人設立之組織。
管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者
住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而專有部分之使用者
管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務者。
規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議守事項。
三、管理委員會

（一）管理委員會的組成與職責

（二）管理委員會與坡地社區安全維護

　　坡地社區管理維護工作的種類項目繁多，工作量大，困難度也高，實難單憑一名管理負責人即可兼顧「安全監測及維護」的工作因此，坡地社區的居民，若欲做好建物的安全維護，應依《公寓大廈管理條例》相關規定，召開「區分所有權人會議」，制訂「規約」，成立「管理服務中心」的執行功效。茲依坡地社區管理委員會的「設立目的」、「工程維護任務」及「基本組織架構」三方面加以介紹（參照內政部營建署八十七年間出版發行的「坡地社區安全居間手冊」及「坡地社區安全居住手冊講習會補充資料」）：

　　坡地社區管理委員會，為因應坡地社區安全維護的特質，應由下列三方面，確立基本的管理目標：

公共安全管理
成立緊急事件處理與救護單位
建立警衛、防盜與安全維護系統
建立社區開發、規劃、設計、施工等基本資料。
建立地質、水文與坡地安全監測系統長期資料檔案。
公用事業管理
提供公用事業單位的申請及必要服務
水、墊、瓦斯、電信、郵政、醫療、大眾運輸等服務工作。
公共設施管理
可在社區管理委員會下設置獨立的事業單位管理。
若社區居民無力維護，可將土地無償提供給地方政府，申請政府依實際需要協助維護或提供必要的行政支援與督導。
（三）管理費用的催繳

郵局存證信函或律師函的催告。
鄉鎮市調解委員會的調解。
法院的調解。
督促程序
法院訴訟。
（四）公共基金及其管理

　　《公寓大廈管理條例》第十八條第一項規定：公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 1.起造人就公寓大廈領得使用執照一年內的管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列； 2.區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納； 3.本基金的孳息； 4.其他收入。而前述《公寓大廈管理條例施行細則》第六條規定，依下列標準計算之。

新台幣一千萬元以下者為千分之二十；
逾新台幣一千萬元至新台幣一億元者，超過新台幣一千萬元部分為千分之十五；
逾新台幣一億元至新台幣十億元者，超過一億元部分為千分之五；
逾新台幣十億元者，超過新台幣十億元部分為千分之三。
　　依此規定所提列的公共基金，「起造人」於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存的證明，並於成立管理委員會或選任管理負責人後移交之參見《公寓大廈管理條例》第十八條第二項。

　　而公共基金應如何管理呢？依該條例第十八條第三項規定：公共基金應設立專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理；其運用應依區分所有權人會議的決議為之。

　　由以上說明可知，公共基金係為維持公寓大廈的管理、維護及修繕等事務所設置的特定財產，期使管理委員會發揮管理功能，藉以提昇住戶的生活品質。

　　公共基金如何設立專戶儲存？又其孳息否應扣繳所得稅？此不妨參照下列原則處理：

起造人應提撥公共基金者，應以「起造人或起造人的代表人（起造人二人以上時）名義」開戶，並註明為「○○公寓大廈（社區）公共基金」。
公共基金於起造人移交管理委員會或管理負責人時，應將原帳戶結清，另開新戶辦理移交。
公共基金由公寓大廈管理委員會或管理負責人管理時，依財政部金融局八十四年八月二日台融局（一）字第八四三四八一一九號函釋辦理，並註明為「○○公寓大廈（社區）公共基金」（參台灣省政府建設廳(85)建四字第625919號函）。但不具法人資格的公寓大廈管理委員會，如持有向主管機關報備的文件，得以該「管理委員會的名義」開立「活期」及「定期」存款帳戶儲存公共基金；但若欲開立「支票」存款或「儲蓄」存款帳戶者，則必須以該「管理負責人」名義為申請，但該管理委員會的名稱可併列於該存款帳戶的戶名內（參財政台財融字第85020683號函）
　　而公共基金如以管理委員會名義設立專戶儲存，其孳息准予免納所得稅並核發免扣繳證明（參見財政部八十六年一月十五日台財稅字第八六一八七九一○○號函）。

四、住戶的權利義務

（一）何謂住戶？

　　公寓大廈的住戶依《公寓大廈管理條例》第三條第十款的規定是指公寓大廈的區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而專有部分之使用者。換言之，實際上使用公寓大廈專有部分的人，即為公寓大廈管理條例所稱的住戶。所以住戶的概念，當然包括了區分所有權人，而住戶權利義務的規定，如果區分所有權人實際上為專有部分的使用者，當然也適用於區分所有權人；但區分所有權人權利義務的規定，並不當然適用於住戶。這是因為有權利使用公寓大廈專有部分的人，不一定就是區分所有權人。承租人或借用人都是有權利使用專用部分之人，但並非區分所有權人。

（二）住戶的權利

　　住戶依《公寓大廈管理條例》的規定係指區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而專有部分之使用者。簡言之，即對於專有部分有使用權的。因此本法架構下的住戶有下述權利：

　　1、專有部分的權利

　　指構造上具有獨立性，能獨立為區分所有之標的的部分。

　　對於本部分具有所有，依本法之規定，得自由使用、收益該部分。至於處分權及排斥他人干涉的權利，則視其法律地位，而有不同主張：

處分行為：指移轉所有權或設定地上權、抵押權等物上負擔的行為。若使用人非區分所有權人，如承租人或借用人之情形，不能為處分行為；但若使用權人即為區分所有權人，自能為處分行為，不待多言。
排除他人干涉權：指有第三人對於該專有部分有妨礙利用的情況，使用權人所得行使排他的權利亦有不同。在使用權人非區分所有權人的情形，由於使用權人為現實占有人，因此可依《民法》第九百六十二條之規定行使占有人的物上請權以排除他人之干涉。在使用權人為區分所有權人之情形更容易解決，依《民法》第七百六十七條規定行使所有人的地上請求權即可。
　　2、約定專用部分的權利

　　指共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。對於此部分之使用、收益，具有使用權人自可自由為之，只要不妨礙建築物的正常使用及違反所有權人共同利益的行為即可。

　　3、共同部分的權利

　　各區分所有權人按其共有的應有部分之比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權；對於使用應依其設置目的及通常使用的方法。

　　綜前所知，住戶在不影響其他共有人的利益情況下，對自己的所有物或使用物，依法令得自由使用收益，殆無疑義。

（三）住戶的義務

　　住戶依《公寓大廈管理條例》的規定，如違反下列規定，管理委員會應予協調，倘經協商仍不履行，管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要的處置：

於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛生。
他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分、約定專用部分時，不得拒絕。
管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分、約定專用部分時，不得拒絕。
進入或使用其他住戶專有部分、約定專用部分時，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應補償所生的損害。
住戶應依使用執照所載的用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類的行為。
住戶不得於防火隔間、防火巷弄、樓梯煎、共同赴廊、防空難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全；但法令或規約另有禁止飼養的規定時，從其視定。
五、區分所有權人會議

　　區分所有權人會議，由全體區分所有權人所組成，有定期會議與臨時會議兩種。

（一）定期會議：

　　即全體區分所有權人於一定時期必須集合之會議。區分所有權人會議，每年至少應召開定期會議一次（本條例二五條一項）。其以規約訂定每年召開一次以上者，雖無不可，但以規約訂定不為定期會議之召集或每二年或三年召集一次者，則非法所許。

（二）臨時會議：

　　乃因特殊事由或為處理緊急事務而臨時召開之會議。依公寓大廈管理條例第二十五條第二項規定：「有下列情形之一者，應召開臨時會議：1.發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。2.經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權人比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」據此可知，得請求召開臨時會議者二：1.為管理負責人或管理委員會；2.為少數區分所有權人。由管理負責人或管理委員會請求召集臨時會議之目的，在使緊急事故發生時，得以掌握時效，儘速處理。由少數區分所有權人請求召集臨時會議之目的，在維護少數區分所有權人之權益。亦即當區分所有權人認為權益受到忽視，而定其會議不及處理，或管理負責人獲管理委員會不予重視時，可以請求召開臨時會議，以確保自身權益。

六、區分所有權人會議之決議

區分所有權人團體係透過區分所有權人會議之決議以表達其意思。茲將區分所有權人會議決議事項及表達之計算方式、決議方法與決議之效力分述如下：

（一）區分所有權人會議決議事項

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告或其他類似的行為。以往於屋頂平台或當樓層外牆面設置廣告物，僅需符合法令規定並經當樓層所有權人同意或經由分管協議取得頂樓使用權之區分所有權人的同意即可，但現在均需得到「區分所有權人會議」決議始可設置（參照《公寓大廈管理條例》第八條第二項規定）。
約定專用或約定共用事項：由於「約定專用部分」係將公寓大廈的共用部分約定專供特定區分所有權人使用，而「約定共用部分」即將公寓大廈的專有部分經約定供共同使用，其管理、維護、修繕的費用，自應由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例負擔，均增加全體區分所有權人的負擔，因此響區分所有權人的權利甚鉅（參照）《公寓大廈管理條例》第三條第五款、第六款規定）。
共同部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議的決議。
公寓大廈的重建及其建造執照的申請名義（參照《公寓大廈管理條例》第十三條及第十四條第三項規定）。
公寓大廈應設置的公共基金應如何繳納及如何運用等事項（參照《公寓大廈管理條例》第十八條規定）。
住戶及區分所有權人的強制遷離或強制出讓其區分所有權（參照《公寓大廈管理條例》第二十二條第一項規定）。此指下列三種情形：
住戶及區分所有權人積欠同條例所規定應分擔的費用，經強制執行後再度積欠區分所有權價值百分之一者。
違反下列情形，經直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰後，仍不改善或續犯者：
對專有部分之利用，有妨害建築物的正常使用及違反區分所有權人共同利益的行為（參照《公寓大廈管理條例》第五條規定）；
關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者
擅自變更專有部分或約定專用部分，違反使用執照所載用途及規約所規定的方式使用；
任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類的行為。或於防火間隔、防火巷弄……
其他違反法令或規約情節重大者。
規約的訂定與修改（參照《公寓大廈管理條例》第三條第十二款規定）
（二）決議之計算方式

　　區分所有權人會議之計算方式，在外國有二種立法：

以人頭數為準，如德國、瑞士。依德國、法國、瑞士法，集會決議之計算係以區分所有建築物住戶之人頭數為準（德國住宅所有權法二十五條二項、瑞士民法七一二條之十五）。即一人有一表決權，即使一人持有二個專有部分亦只能算一個人頭，但如二人共有一專有部分時，則只能算一個人頭。
以專有部分面積比例為準，如日本。依日本建築區分法，集會決議之計算係以專有部分樓地板面積比例為準（三十八條），而專有部分樓地板面積則以牆壁或其他區劃之內側線所圍成部分之水平投影面積為依據（十四條三項）。
　　上述二種立法，我國公寓大廈管理條例係採德瑞立法例，即以人頭數為準。亦即各專有部分之區分所有權人有一表決權，數人共有一專有部分者，該表決權應推由依人行使（本條例二十九條二項）。帷區分所有權人會議之決議，若單純以人頭為準，很可能造成專有部分面積較少之多數人支配專有部分面積較多之少數人的不合理現象，因此公寓大廈管理條例第二十九、三十、三十一條所定區分所有權人會議決議之計算方式，除計算專有部分之區分所有權人之人數外，尚須計算區分所有權比例，以濟其窮。所稱區分所有權比例，係指區分所有權人之專有部分、依公寓大廈管理條例第四十四條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。同一區分所有權人有數專有部分者，其區分所有權比例，應予累計（本條例施行細則第三條）。

　　此外，為避免少數「大戶」操縱會議，損及多數「小戶」之權益，公寓大廈管理條例第二十九條第三項規定：「任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算。」

（三）決議方法

　　區分所有權人會議之決議有一致決及多數決兩種方法。

　　多數決又可分為特別決議與普通決議兩種。何種事項應經一致決或多數決？應經多數決之事項中，哪些應經特別決議或普通決議？茲依公寓大廈管理條例之規定，分述如下：

一致決：一致決指經區分所有權人全體同意之決議。依公寓大廈管理條例第十三條規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：(1)配合都市更新計畫而實施重建者。(2)嚴重毀傾、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。(3)因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。」是知重建事項原則上應經一致決。蓋公寓大廈知重建，不但涉及舊區分所有權之絕對消滅與新建物區分所有權之原始取得，關係著利害關係人之權利調整，而且涉及重建費用之籌措以及重建工程進行期間遷居問題，嚴重影響區分所有權人之權益，為示慎重，故採一致決。換言之，區分所有權人會議欲對重建事項做成決議。必區全體區分所有人出席和同意，同時應經基地所有權人、地上權人或典權人之同意，才算有效。
多數決：多數決指經區分所有權人人數及區分所有權比例過半數同意之決議。其中，僅單純過半數同意為普通決議，提高同意比例者為特別決議，茲分述之。
特別決議：依公寓大廈管理條例第三十一條規定，下列事項應經特別決議：
規約之規定或變遷
公寓大廈之重大修繕或改良
公寓大廈有第十三條第二款或第三款之情形之一需重建：即公寓大廈有
嚴重毀損、傾頹會朽壞，有危害公共安全之虞者。
因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者而需重建之情形。
住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
約定專用或約定共用事項。
　　以上所列舉事項，重大影響區分所有權人之權益，故採特別決議。亦即應區分所有權人有三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
普通決議：公寓大廈管理條例第二十九條第一項規定：「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」據此可知，區分所有權人會議之決議，除前述公寓大廈管理條例第十三條所定應經一致決、第三十一條所定應經特別決議與後述第三十條所定重新召開會議，及規約另有規定外，只要經普通決議即可。亦即只要有區分所有權人與區分所有權比例過半數之出席，及出席人數與比例過半之同意，即生效力。公寓大廈管理條例所定普通決議事項可歸納為下列七項：
管理服務人之僱傭或委任（三條十一款）
變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告或其他類似的行為。（八條一項）
共用部分與約定共用部分管理維護費用之負擔（十條三項）
共用部分及相關設施之拆除、重大修繕或改良（十一條一項）
公寓大廈重建之建造執照之申請（十四條三項）
區分所有權人繳納公共基金之數額（十八條一項二款）
公共基金之運用（十八條三項後段）
　　以上所列舉普通決議事項，其中管理服務人之僱傭或委任，除經區分所有權人會議決議外，由管理負責人或管理委員會僱傭或委任，亦無不可。變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室之構造、顏色、使用目的等，除經區分所有權人會議決議外，尚須依法令規定。共用部分與約定共用部分管理維護費用之負擔，除經區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定外，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（本條例十條二項前段）。至於d.e.f.g.皆應透過區分所有權人會議普通決議決定之。

　　帷值注意者，為防止現代人「自掃門前雪，不管他人瓦上霜」之冷漠態度，致造成區分所有權人會議無法決議或流會之現象，公寓大廈管理條例第三十條第一項規定：「區分所有權人依前條規定為獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議，並應於召集會議通知書上載明。」

　　依此規定，重新召集會議之事由有二：1.為開會未獲決議。所謂開會未獲決議，係指因故未做為決議而言，若議案遭否決或決議緩議者，不包括之。2.為出席人數或區分所有權比例不足法定數額而流會。重新召集會議之出席人數與區分所有權比例標準降低，只要四分之一以上即可。其所得決議之事項限於普通決議事項，而且必須是次會議同一議案未獲決議或所擬之事項。若是第十三條所規定知重件事項是第三十一條所規定之特別事項，不得依此方法做成決議。雖是普通決議事項，但非前次會議未獲決議或所擬決議之同一議案，亦不得依此法做成決議。

（四）決議之效力

　　所謂規約，及公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項（本條例三條十一款）。故規約之內容除不得違反強行法規或違背公序良俗，亦不得違反國家法令，因此區分所有權人會議之決議，亦不得違反國家法令，自不待言。

　　又依公寓大廈管理條例第三十六條規定「公寓大廈應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務。」因而區分所有權人會議之決議不但可拘束各區分所有權人，而且對管理委員會亦有拘束力。換言之，管理委員會所為有關共同事務之管理或決議，不得與區分所有權人會議之決議相抵觸。

　　綜據上述，就區分所有權人團體的成員而言，其所遵守之規定，以國家法令之效力位階最高，規約次之，區分所有權人會議之決議再次之，最後為管理委員會之會議之。

七、規約的訂定及報備：

　　公寓大廈的規約具有區分所有權人基本自治法規的性格，是區分所有權人團體的最高自治規則究竟如何訂定及報備？

　　是以公寓大廈的住戶如欲訂立「住戶（或稱管理）規約」者，是該公寓大廈的「建造執照」去得時間，是在《公寓大廈管理條例》施行前後，而決定由何人負責召集「區分所有權人」，召開「區分所有權人會議」來訂立規約。

　　如《公寓大廈管理條例》施行後始取得建造執照的公寓大廈，應由「起造人」於「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上後六月內」負責召集區分所有權人，召開第一次區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關（即直轄市或縣（市）政府，帷渠等得授權由鄉、鎮、市、區公所受理）報備。

　　至於在《公寓大廈管理條例》施行前已取得建造執照的公寓大廈，此指在民國八十四年六月三十日（含當天）以前取得建造執照的公寓大廈，其區分所有權人會議得由其「管理委員會」負責召開，如未成立管理委員會者，得參照《公寓大廈管理條例》第二十五條第二項規定，由「區分所有權人互推一人」為召集人，但若無法互推產生時，區分所有權人得「申請地方主管機關指定臨時召集人」。

　　惟「規約」的訂立，依《公寓大廈管理條例》第三十一條規定，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其出席區分所有權比例占全部出席人數區分所有權四分之三以上的同意行之。換言之，訂立公寓大廈管理條約，需經區分所有權人會議的「多數決」。又公寓大廈的「規約」內容應包括哪些？參照《公寓大廈管理條例施行細則》第二條規定，下列各款事項應載明於規約中，否則不生拘束全體區分所有權人及住戶的效力：

專有部分、共同部分、約定專用部分及約定共同部分的範圍即使用主體（如停車場使用方式、屋頂平台可設置廣告塔或廣告看板懸掛處等範圍及使用）。
設有管理委員會者，其主任委員、管理委員的選任、解任、權限及其委員人數、召集方式及事務執行方法。
各區分所有權人對建築共用部分及其基地的使用收益權及住戶對共用部分的特別約定（如分管協議）。
共同部分、約定共用部分管理、維護費用的特別約定（如透過管理費或公共基金，則其負擔比例及收取、支付辦法或存放）。
禁止住戶飼養動物的特別約定。
違反義務的處理方式。
財務運作的特別方式（如預算決算的報告、結餘與透支、收支方法等）。
區分所有權人會議決議應有出席及同意的區分所有權人人數及其區分所有權比例的特別規定。
糾紛的協調程序（如違規的警告、糾紛的處理及處置、管轄法院的指定、規約以外事項需經大會議決等）。
其他不抵觸法令的特別規定。
　　由於《公寓大廈管理條例》第四十四條第一、第二項規定：公寓大廈的起造人應於「申請建造執照」時檢附「規約草約」，且在起造人依同條例第二十六條召集區分所有權人召開「第一次區分所有權人會議」前，該「規約草約」即視同「規約」。同時，《公寓大廈管理條例》第四十八條規定，該「規約草約」應參照中央主管機關所頒定的「規約範本」內容擬定，以作為釐定區分所有權人間權利義務基本規範的參考依據；但區分所有權人仍可斟酌具體的事實需要，訂定符合其公寓大廈本身共同生活事務條件的「規約」。

回應者:維尼

2006-06-03 09:00:45　IP:61.228.79.***
第十條　公共基金、管理費之繳納

一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。

(一)公共基金。

(二)管理費。

二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。

三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。

四、管理費以足敷第十一條第二款開支為原則，公共基金依每月管理費百分之二十收繳，其金額達二年之管理費用時，得經區分所有權人會議之決議停止收繳。

五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息一○％計算。