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| 對保 |
發起人 cph1851
 2012-07-19 11:22:55 IP:163.21.193.*** 我這周已經跟建商約在長安東路二段的土銀對保 先前也先打給建商約時間 有需要對保的住戶可以先問建商 先約時間 成數基本上應該都是八成沒問題 以上 |
回應者:cph1851
2012-07-20 18:13:27 IP:42.73.145.***
我是有次去問建商交屋的時間 他才問我要不要先對保 建商說先對保的住戶其他的手續也是會跟所有的住戶一起做 只有跑銀行對保可以先提早 另外建商說有需要的話可以跟他談八月先借屋裝潢 但我想應該也是要完成對保的手續才可以 建商還說應該九月初就交屋了~ 所以我租屋處跟房東租到九月底 準備開開心心家徒四壁的住進去啦~~ |
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回應者:cherry-pig
2012-07-19 14:42:35 IP:59.124.68.***
抱歉~~ 剛剛孤狗了一下，預售屋陸續對保時間會是比較提早沒錯。會在交屋確認後，銀行才會撥款。 ------------------------------------------------ 談預售屋之房貸前，需先了解這種房貸之市場情況，基本上，預售屋係新成屋，除極少數完全不融資的小案外，多數建商都有向銀行辦理土地及建築融資，因為土地已設定首順位予該融資銀行，故多數建商亦會要求原辦理建築貸款之銀行承接後續之分戶房貸。 就該承做建築融資之銀行，因為從興建時即已接觸該個案，亦即對價格應十分了解，如果亦相信建商時，其鑑價會以買賣契約之成交價為準，並在一定成數內核准房貸，這些條件都係建商與銀行洽談爭取結果，故亦有人稱整批房貸，基本上，整批房貸很少考慮個人資信如何(但承購戶有負面信用紀錄時，有時銀行會降低成數），其利率等條件除非另適用首次購屋優惠房貸外是套裝固定的。這種房貸之程序上，先由建商與銀行洽定條件，並於對保簽約後，集中一次(分依不同交屋時間分批撥款)撥款，撥款後先還建商在銀行之借款，再由銀行出具部份清償證明去塗銷承購戶所有土地持分之首順位抵押權。 如果承購戶不願在建商安排之銀行貸款，而想自己找熟悉之銀行辦理房貸時，其他銀行除參考買賣契約外，會另行鑑價，至於鑑價之標準則會依市場行場決定，但仍會參酌成交價，一般是取自行鑑價與買賣成交價孰低為準，至於貸款之利率等條件則由承購戶自行與指定之銀行洽定。不過，如果承購戶自行找銀行時，要取得建商同意，建商則要取得建築融資銀行同意，因為到時自己找的銀行設定之土地抵押權仍為第二順位，它必需去代償建商之借款後(還多少才能塗銷則要銀行決定)才能取得部份清償證明以辦理塗銷為首順位，對建商而言，它並未能有效掌握下就得先把產權過戶給承購戶才能去其他銀行借款，所以有的建商會不同意，如要去別家就請全部付清，但有的建商還是會同意的；只不過回過頭來是自己找的銀行會感覺比較麻煩，畢竟去代償一筆建築融資要先行溝通之事項較多，遠比一般房貸代償案件費時費力，故亦有不少承購戶仍先在該建築融資銀行辦理貸款，撥款後再找自己熟悉之銀行代償單純之房貸，如此就能擺脫與建築融資之關係，只不過設定及代書等費用會多花就是。 一般常態而言，建商為順利交屋，避免承購戶不滿利率等條件下，會爭取較優條件承做，所以扣除自備款外，多數額度都能符合所需之金額，不過建商為儘速轉為房貸來還清建築融資（後者利息是建商在付），有時甚至會沒交屋好就撥款。對承購戶而言，因為這種整批房貸多在交屋前即已先行對保簽約完畢，如果現場看到房況有問題而在改善前拒絕交屋時，應同時向貸款銀行聲明如無本人簽立之交屋滿意書(名詞不定，但意指承購屋已接受交屋)時不得撥款，則銀行遇此案件會要求建商提供書面證明並會電話查詢照會確定才會撥款。(註：曾有不良建商就不管三七二十一先撥款，但建的房子漏洞百出，最後建商倒了跑了，變成銀行與承購戶之一筆糊塗帳，但有資信商譽之建商不致如此，故買預售屋還是要慎選建商) |
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回應者:cherry-pig
2012-07-19 14:12:45 IP:211.20.4.***
大大您為什麼那麼快就約對保呀!? 對保完不就是會撥款了嗎?? 可是我們房子都還沒驗屋呀~ 有沒有問題都還不知道 現在就約對保好像太早了些~ 不是這樣嗎?? |
