社區名稱
| 《 社區討論版 》 |
| [轉貼] 成立第一屆管委會要注意 |
發起人 TT99AS
 2010-07-01 10:18:47 IP:61.219.92.*** [轉貼] 成立第一屆管委會要注意 -------------------------------------------------------------------------------- 新社區第一屆管委會成立後，之注意事項 http://242 管委會成立的法源依據~管委會的成立是依據<<公寓大廈管理條例>>裡面的相關規定辦理~成立管委會至少要等到房子賣到差不多超過一半(超過50%以上)~建設公司或建設公司委託的社區保全物業管理公司來舉行<<區分所有權人會議>>在會議中再由各房屋所有權人推舉一定比例的人數來擔任委員....這就叫成立管委會了..(詳細成立方式請自行參閱相關法規─公寓大廈管理條例&施行細則)小弟不另行贅述~~ 再來是第一屆社區管委會所擔任角色是非常重要的，因為第一屆管委會要負責和建設公司點交社區事宜~包括社區的所有公設的驗收~管理基金及預收的管理費的點交等等... 通常第一屆管委會~因為不懂跟不專業或被建商唬弄~就傻傻的跟建商點交~等到後面社區出現ㄌ問題那社區管委會跟住戶就虧大了~~通常建商房子賣了拿了錢等管委會成立就會想盡辦法崔管委會點交蓋章驗收了...等社區蓋了章點交...以後如果建商偷工減料或有其他狀況他就可以把責任推給管委會........ 小弟我看過太多社區管委會~因為第一屆管委會的疏忽大意跟不專業吃了大虧....建商賣完就走了~那買房子的人可是要住一輩子低..所以小弟在這誠懇的呼籲~如果有人當選第一屆委員的話~一定要盡其所能的找建商的缺失~一定要非常機車ㄉ來挑建商毛病... 等真的都沒問題所有缺失都改進後再跟建設公司點交... 另外跟建設公司交屋的時候也要非常小心警慎喔~要確定再確定不厭其煩的再確定~確定房子都沒問題後再蓋章交屋ㄛ~~~你要記住~~你可是要住一輩子的喔~~別怕麻煩~~建商賣了房子收了錢拍拍屁股就走了~~你可是要繳20~30年貸款的喔~~ =============================================================================== 1. 公寓大廈管理委員會申請變更報備書--網路有 2.公寓大廈管理委員會申請報備變更檢查表--網路有 3.公寓大廈報備基本資料表--主委資料 4.區分所有標的基本資料表【含基地面積與建築物面積】--建商提供或營建處 5.建築物使用執照影本--建商提供或營建處 6. 全體區分所有權人名冊【戶數須與使用執照相同】--查每戶的房屋權狀並登記 7.區分所有權人會議會議紀錄 內容應含：【1.規約之通過，2.委員之選任─不可與規約衝突】 8.區分所有權人會議出席人員名冊--開完會後三個月內要辦登記否則無效 【含代理出席會議委託書─日期一定在開會之前】 9.最新住戶規約（如為規約草約、規約範本者，不需檢附）--找網路範本 10報備證明文件影本 11 前兩屆管理委員名冊及區分所有權人會議紀錄 12住戶資格證明─管理委員非區分所有權人時 （個人：戶籍謄本或戶口名簿或身分證影本；公司：營利事業登記證影本） 13.建物登記第二類謄本影本（本文件僅檢具一份，由本所留存） =============================================================================== 2007/02/26 成立管委會相關籌備事宜及步驟 社區工作所代表的可能祇是一個「敦親睦鄰」、「愛惜自己生活的地方」的觀念；是一種參與和互助的精神；是一種結合自身週邊資源，滿足共同需求或改造自己生活環境的過程。這樣的社區工作應該是人人都可以做的，需要成立特定的團體才能做嗎？為什麼？ 一個人可以做一個人的事，但是二個人可以做三個人的事，一群人可以做的事當然也就更多了。成立組織或團體的過程常是很自然的，幾個人在一起關心或做一件事，自然會聚在一起討論分享，慢慢地成為一個小圈圈，而在共同做事的過程中，為了自我介紹、為了結合資源，就會需要為小圈圈取個名字，如：袋鼠媽媽、紫色姊妹、芭樂園…等等，一個個的組織就誕生了。 在民主社會裡，人民是很被鼓勵集會結社的，既可透過關心眾人之事，體會民主的精神，又可學習分工與互助的過程並增加生活的樂趣。屬於同一個團體會讓人較易產生歸屬認同感，一群人在一起，可以互相支持彼此分享，又可以截長補短，有助於事情的推動與情感的維繫。至於團體要不要正式立案登記，成為被官方正式認可的組織，則視團體的成員意願與需要而定了。 在社區做事，的確不一定要成立很正式的組織。一般會想或需要成立正式組織，或者是來自於法令的規範要求，如公寓大廈管理條例所規定的管理委員會；或者是為了吸引更多的人參與、結合更多的資源，而需要正式的立案程序，以取得公信和獲得各方面的經費贊助。 民國八十四年六月公佈實施的「公寓大廈管理條例」，讓公寓大廈之管理維護依法有據，希望條例的規範運作有助於居家品質的提昇。有關公寓大廈的管理組織部份規定是以「區分所有權人會議」為最高管理決策單位，並規定公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，以執行日常的管理業務。 根據內政部營建署的解釋：公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍，沒有限定適用的對象，僅從使用功能予以界定，無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物，只要「構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界限得區分為數部分者」，其中除專有部分之外，並且存在使用上具整體不可分性之共用部分，凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織亦準用本條例之規定。 在成立「管理委員會」之前，必須先召開第一次區分所有權人會議，其相關籌備事宜及步驟： （一）籌備事宜 1. 蒐集相關的規定與作業程序資訊及表格 洽詢主關機關了解相關的規定與作業程序，並事先取得相關表格之範本，避免走冤枉路。 2. 建立區分所有權人名冊與資料 該名冊內容至少要包括姓名、區分所有權比例、建物建號、地址、分區、共同使用部份持分（即共有之應有部分比例）、停車場之共有部份比例、專有面積、合計總面積等。 3. 在區分所有權人於第一次區分所有權人會議前先舉辦一次說明會，目的在介紹公寓大廈管理條例、施行細則、規約範本等，讓大家了解自己的權利義務，並認同成立管理委員會和訂定規約的重要性。說明會的另一重要目的是諮詢大家的意見與想法，以做為進一步規劃的參考。 4. 擬定「住戶規約」草案 召開區分所有權人會議之前，需將規約的草案準備好，如此才能有效討論。如果是既有的公寓大廈可由舊的管理委員會先行討論草案內容；如果是新設立的開始，也最好跟所有的區分所有權人溝通討論過。如以一小區一小區的的小組集會或個別拜訪的方式，解說和交換意見，以凝聚共識。 以營建署所提供的規約範本為藍本，收集大家的意見後進行增刪與修改，應是較容易完成的方法。 （二）步驟 《步驟一》召開第一次區分所有權人會議 1. 區分所有權人會議的基本規定 區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」，訂定住戶規約與成立管理委員會事宜，都必須經過區分所有權人會議通過。 區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，會議通知應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。 而關乎公寓大廈多數人之權益的重大事項的決定，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」才算生效。 另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」 區分所有權人會議應製作會議記錄於會後十五日內送達所有區分所有權人並公告之。 2. 區分所有權人會議的重要職責 區分所有權人會議有兩項重要的職責：（1）訂定住戶規約；（2）選舉管理委員會委員。 由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。 關於訂定「住戶規約」，應將籌備階段所擬訂之「住戶規約」草案在區分所有權人會議中提出並進行討論，但依「公寓大廈管理條例」規定，草案決議及生效有其出席及同意人數之規定：即「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意始得行之。」 而除了訂定「住戶規約」之外，選舉管理委員會委員也是區分所有權人會議應完成的重要工作。其選舉之出席及同意人數規定如前述。 《步驟二》成立管理委員會 依公寓大廈管理條例第二十七條規定：「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」除住戶規約另有規定外，凡大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部份之使用者，都可參加成為管理委員會之成員。管理委員的任期為一年，連選得連任。 依第三十四條之規定，管理委員會之職務如下： ˙ 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良數 ˙ 住戶違反應遵守事項規定時之協調 ˙ 住戶共同事務應興革事項之建議 ˙ 住戶違規情事之制止及相關資料之提供 ˙ 公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項 ˙ 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用 ˙ 區分所有權人會議決議事項之執行 ˙ 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管 ˙ 管理服務人之委任、僱傭及監督 ˙ 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告 ˙ 其他規約所定事項 《步驟三》召開第一次管理委員會 可由得票數最高的當選委員立即或定期召開第一次管理委員會，互選主任委員，再由主任委員或依據住戶規約的規定選任副主任委員及財務委員，並建議依運作的可能需要，將其餘委員分組，以協助主任委員。 《步驟四》向所在地的直轄市、縣市政府申請管理委員會報備 申請時應準備文件如下： 1. 申請書 2. 訂定規約時之全體區分所有權人名冊及出席區分所有權人名冊 3. 訂定規約時之區分所有權人會議會議記錄 4. 住戶規約 5. 公寓大廈或社區區分所有權的基本資料 這幾份應備文件，在主關機關都可提供已設計好的格式或表格供參考，建議先前往洽詢，可達事半功倍之效。 其他團體，如「文史工作室」、「基金會」等的人民團體申請程序，和「社區發展協會」的方式也是大同小異 =============================================================================== 「主委，我對不起你，因為我現在需要這筆錢，先「借」來用，以後如果我有錢了，我會慢慢的來還給社區。」西屯區一處大樓的主委接到這張總幹事留下的紙條，社區管理費一百多萬元，卻不翼而飛。 年關近，需錢孔急，造成不肖者鋌而走險，社區大樓的管理費淪為覬覦的目標，台中市大樓社區達四千多棟，少則百萬、多則千萬的管理基金，在社區委員一時不察下，已傳出多起遭人捲款潛逃的憾事。 台中市大樓社區協進會執行長翁詩彬說，逢甲大學附近的一處社區，這幾天不見總幹事來上班，住戶覺得很奇怪，打開他的辦公室抽屜，只看到一張不告而別的紙條，特別的這張以苦肉計所寫的內容，表示他因為欠人家錢，需要「跑路」，只好先挪用管理費，還告訴大樓主委說「等有錢了會慢慢還！」讓住戶氣憤不已。 調查這名捲款的總幹事，因為是社區自行雇用，評鑑外形斯文，辦事條理有序，沒想到這四個月來都將住戶所繳交的管理費放入自己口袋，沒有納入帳戶。 而以每月近卅萬元管理費，全部中飽私囊，社區委員因為對總幹事太過信任，只審核領款時需聯合簽章，疏忽管理費存款作業，讓不法總幹事有機可乘。 獲悉管理費被偷走，除趕緊報案後，再依他留的手機電話和居住地址，全部都斷了音訊，平白損失上百萬元管理費，讓住戶不得不對大筆的管理基金亡羊補牢。 大樓社區協進會指出，公寓大樓社區管理基金除定期向住戶收取，也有建商在個案落成後，提撥費用捐作基金，但台中市有處大樓社區住戶，竟將建商提撥的基金全部瓜分殆盡，影響日後電梯等公共設施維護的經費，引起其他住戶紛爭。 翁詩彬強調，保障社區管理基金的安全，住戶要有參與感，住在大樓的住戶，對管理委員會關心度較少，即使為防範弊端，要求管理經費存提時，管委會多名成員需聯合輒飽A道高一尺魔高一丈，仍發生總幹事偽刻印章盜領巨款，管理委員會還直到交接清查時才發現，歹徒早就逃之夭夭。 新聞資料來源：中國時報盧金足/台中報導 =============================================================================== http://www March 15, 2008 給新成立社區管委會的話 分享Facebook Plurk YAHOO! 分享在我的 Facebook 分享在我的 Plurk 分享在我的 即時通 從參與本社區管委會已有三個多月，雜事不少，但最擾人的莫過於與建商周旋了。因為本管委會無一管委具備機電、消防等專業知識，雖然身為門外漢，但也嗅到一絲絲不尋常的跡象，所以導致我們遲遲不敢簽字完成點交。剛好前陣子建商與其委任的保全公司契約屆滿，所以我們公開招商。約談四家保全公司來做簡報，每家保全公司對於我們目前的處境都給予相同的建議，所以就在上個月中展開一場與建商大戰的戲碼。雖然不是一帆風順，但目前為止終於等到建商的讓步了。整理了一下這幾個月來的心得，畢竟對付「賤」商真的不能太心軟。 （一）開第一次區分所有權人大會時，記得修訂規約，將公寓大廈管理條例第三十一條修改為1/2出席人數，至於同意人數的比例就任君選擇囉。如果沒有修改，就會遇到像我們這般的窘境，必須再重新召開第二次，很麻煩的。 （二）管委一旦確定後，請盡快向縣市政府申請報備，成立後為一正式法人。 （三）法人身份確定後，依據消防法第二條、公寓大廈管理條例第二十九條、三十八條，管委會為社區的管理權人。可正式發函予建商，請其終止代管。 （四）更換新保全。通常建商在初期都會找一家保全配合，但按常理判斷，此家保全是比較傾向建商的。所以強烈建議管委會務必要找間物業公司幫忙後續的問題。 （五）白紙黑字。與建商協調任何事情，請以管委會或者主委名義發公函給建商，副本予縣市政府工務局公寓大廈管理科管理中心。公函涉及到法律專業用語，可請物業公司法務部幫忙擬定。 （六）錄音存證。雖然錄音當成證據的效力不大，但是至少可以喝止建商不要太唬爛，所以與他們對談時，最好也錄音存證。如果你們社區有錄影設備更優。 （七）如果購屋時，住戶有預繳公共基金及管理費，一旦管委會法人身份確立後，請建商盡快移交，否則管委會沒有半毛錢很難做事的。 （八）點交公共設施，最好能委託專業的機電公司幫助檢驗。畢竟不是每個管委都具備那些專業知識，且也沒有人願意擔保，所以花錢了事比較省事。如果能拗到建商出錢請第三人檢驗是最讚的。 （九）不要隨便畫押。一開始我們並未委託專業機電公司，建商帶我們 run過一遍後，拿出一份各項設備的數量清單要我們簽字畫押。我們不願意簽字點交，就告訴我們這只是給建商內部作業而已。但事後他們卻拿出這份文件說我們已點交完畢。所以即使要簽收，也要記得簽上「僅清點數量」等字樣。建商花招一堆，小心為上。 （十）公共設施應該可以劃分成兩部分，一為一般公共設施（包含娛樂設施等）、二為機電消防部分。最好是能分區點交，通常娛樂設施不會有太大問題，所以可以先點交給住戶們使用，才不會讓一些猴急的住戶天天來盧你，看得到吃不到他們很痛苦的。 （十一）請仔細審閱購買預售屋時所簽訂的房屋合約，一旦有不符，可以當成拗建商的籌碼之一。建築師規劃時難免有些疏漏，如果有什麼設施是住戶們共同認為是必要增建項目，可以拿它來與建商談判。 以上是目前我們的心得，如果之後有其他重大事項，再補充給大家知道囉。 =============================================================================== |
