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| 一些公平交易的訊息及條例 |
發起人 julie
 2010-05-14 22:27:41 IP:114.42.58.*** 網路地產王／黃京梧／綜合】 對於不少買屋人來說，選擇預售的好處是可以記錄家園的誕生過程，這種從無到有的存在感，是購買成屋難以取代的。不過也因為想像空間大，當交屋的現實和想像產生落差的時候，就容易產生糾紛。不過，到底買預售屋遇到糾紛，消費者應該有哪些自保之道呢？ ■ 官版契約有保障 找補解約有規範 中信房屋建議，如果可以，盡量選擇內政部公告的「預售屋買賣定型化契約範本」暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，做好自己權益把關的第一步。因為該定型化契約的條款，從簽約前的契約審閱權，到房屋完工如何交屋均有詳實規範，包括了建商廣告內容之真實、土地、房屋、停車格、房屋產權登記面積的規範等等。 最重要的是對於房屋面積發生誤差時的規範。在今年五月一日前的舊版契約中規定，誤差在百分之一以內者，買賣雙方互不找補；如不足部分，超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限。若是採用新版預售屋買賣契約書，不僅主建物、附屬建物、公共設施的面積與售價，皆須逐一計列，若坪數發生誤差，無論多少，都必須找補。 ■ 選擇履約保證 消費爭議找消保 信義房屋說明，預售屋須經過漫長施工期，房地產權於交屋時，才能移轉到消費者手中，萬一建商財務調度不靈出了問題，銀行有可能收傘，將建商所抵押的房地產權申請查封拍賣，造成消費者的損失。因此，消費者除了慎選有商譽的建設公司外，最好要有銀行提供履約保證，確保將來房屋產權可以順利移轉，以減少預售屋的購買風險。 萬一不幸遇到任何消費爭議，或有相關消費問題要諮詢或申訴時，均可撥打1950全國消費者服務專線電話，轉接各縣市消費者服務中心，或直接向各縣市政府消費者保護官請求協助。 |
回應者:julie
2010-05-14 22:29:55 IP:114.42.58.***
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 (節錄) 分類：法律 2009/05/10 04:47 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 中華民國九十年九月三日內政部台（九十）內中地字第九０八三六二六號公告（自公告六個月後生效） 行政院消費者保護委員會第八十次委員會議通過 壹、 應記載事項 一、 賣方對廣告之義務 賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。 (律師說明: 廣告圖片旁邊標示「圖片僅供參考」並無法據此免責，業者仍應就廣告圖片內容負責。) 十一、 法定空地之使用方式 （一） 法定空地產權應登記為全體區分所有權人共有，倘依主管機關核准之建造執照所附圖面上已有約定專用之標示時，除區分所有權人會議另有決議者外，應依中央主管機關所定規約範本制定之規約草約約定之；不得將法定空地讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。 （二） 前款約定專用，以依主管機關核准而有不妨礙避難逃生之專用使用設計，並已明確在設計圖說上標示者為限。 （三） 有關法定空地之使用方式，經規約草約約定或區分所有權人會議決議之內容，不得違反法令之使用限制。專用使用權人，應依其使用面積按坪數增繳管理費予住戶管理委員會或管理負責人。 十二、 主要建材及其廠牌、規格 （一） 施工標準悉依核准之工程圖樣與說明書及本契約附件之建材設備表施工，除經買方同意，不得以同級品之名義變更建材設備或以附件所列舉品牌以外之產品替代，但賣方能證明有不可歸責於賣方之事由，致無法供應原建材設備，且所更換之建材設備之價值、效用及品質不低於原約定之建材設備或補償價金者，不在此限。 十四、 驗收 賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款。 十五、 房地產權移轉登記期限 （一） 土地產權登記 土地產權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。其土地增值稅之負擔方式，依有關稅費負擔之約定辦理。 （二） 房屋產權登記 房屋產權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及所有權移轉登記。 （三） 賣方違反前二款之規定，致各項稅費增加或罰鍰（滯納金）時，賣方應全數負擔；如損及買方權益時，賣方應負損害賠償之責。 十六、 通知交屋期限 （一） 賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各項義務： (律師說明: 公共設施是屬於購屋者所購買的一部分，因此未完成前即通知進行交屋，購屋者是可以拒絕接受的。) １、 賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。 ２、 賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。 ３、 買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。 ４、 賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。 (律師說明: 已繳房地價款指賣方從買方所取得的”土地款”以及”房屋款”, 也包含貸款) （二） 賣方應於買方辦妥交屋手續後，將土地及建物所有權狀、房屋保固服務紀錄卡、住戶規約草約、使用執照（若數戶同一張使用執照，則日後移交管理委員會）或使用執照影本及賣方代繳稅費之收據交付買方，並發給遷入證明書，俾憑換取鎖匙，本契約則無需返還。 （三） 買方應於收到交屋通知日起 日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。 （四） 買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶費用及保證金亦由買方負擔。 （五） 賣方應擔任本預售屋共同使用部分管理人，並於成立管理委員會或管理負責人產生後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費。 十八、 貸款約定 （一） 第六條房地總價內之部分價款新臺幣 元整，由買方與賣方洽定之金融機關之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機關，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方。 （三） 有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息由賣方返還買方。 二十、 地價稅、房屋稅之分擔比例 （一） 地價稅以賣方通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，其稅期已開始而尚未開徵者，則依前一年度地價稅單所載該宗基地課稅之基本稅額，按持分比例及年度日數比例分算賣方應負擔之稅額，由買方應給付賣方之買賣尾款中扣除，俟地價稅開徵時由買方自行繳納。 （二） 房屋稅以通知之交屋日為準，該日前由賣方負擔，該日後由買方負擔，並依法定稅率及年度月份比例分算稅額。 (律師說明: 地價稅、房屋稅之分擔依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項以賣方通知之交屋日為準) 二十一、 稅費負擔之約定 （一） 土地增值稅應於使用執照核發後申報，並以使用執照核發日之當年度公告現值計算增值稅，其逾三十日申報者，以提出申報日當期之公告現值計算增值稅，由賣方負擔，但買方未依第十五條規定備妥申辦文件，其增加之增值稅，由買方負擔。 （二） 產權登記規費、印花稅、契稅、代辦手續費、貸款保險費及各項附加稅捐由買方負擔。但起造人為賣方時，建物所有權第一次登記規費及代辦手續費由賣方負擔。 （三） 公證費由買賣雙方各負擔二分之一，但另有約定者從其約定。 （四） 應由買方應繳交之稅費，買方於辦理產權登記時，應將此等費用全額預繳，並於交屋時結清，多退少補。 二十二、 產權糾紛之處理 （一） 賣方保證產權清楚，絕無一物數賣或無權占有他人土地。訂約後如有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約，雙方並同意依違約之處罰規定處理。 （二） 解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。 二十三、 賣方與工程承攬人財務糾紛之處理及他項權利清理之時機 （一） 賣方與工程承攬人發生財務糾紛，賣方應於產權移轉登記前解決；如因賣方曾設定他項權利予第三人時，賣方應於取得買方之金融機關貸款時，即負責清理塗銷之。倘逾買方所定相當期限仍未解決，買方得解除本契約，雙方並同意依違約之處罰規定處理。 （二） 解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。 二十四、 違約之處罰 （一） 賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「產權糾紛之處理」、「賣方與工程承攬人財務糾紛之處理及他項權利清理之時機」之規定者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之 （不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。 （二） 買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 （最高不得超過百分之十五）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。 （三） 買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償。 貳、 不得記載事項 一、 不得約定廣告僅供參考。 三、 不得使用未經明確定義之「使用面積」、「受益面積」、「銷售面積」等名詞。 四、 不得約定買方須繳回原買賣契約書。 六、 不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。 |
