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| 分享不錯的文章 公設養護 |
發起人 牛牛和妮妮的媽
 2011-05-09 14:04:38 IP:219.70.187.*** 看到此份文章正是管委會目前遇到的問題 copy分享給住戶們 http://sir 所有社區最重要的工作就是公共設施的保養維護 這也是成立社區管理委員會的目的 更是管理委員會唯一的工作 社區管理委員會的職責不是服務住戶 服務住戶只是敦親睦鄰，不是職責所在，別弄反了 所有社區不論大小一定都有以下的硬體公共設施： 電梯（六層樓以上） 發電機（供電梯使用） ＡＴＳ系統（停電時把電梯切換到發電機） 消防系統 監視系統 通風系統（地下停車場使用） 避雷針（它比多數人想像得更重要） 化糞池 公共天線 公共水管 公共電纜 公共污水管 走道照明燈 上述公設只要是屋齡二十年以內的集合式住宅公寓大樓，一定都會有，不可能沒有；有的社區甚至還會有游泳池、三温暖、健身房、卡啦OK、圖書室、酒吧、咖啡吧等非必要性的奢華設施，除非產權上另有規劃，否則全都屬於社區公共設施的一部份，依法都由管理委員會管轄。 上述這麼多公設都需要專業廠商定期保養維護才能使用，電梯消防機電等基礎設施甚至還要定期接受相關單位，如當地消防隊的定期檢測，通不過檢測會遭到罰鍰，若因此導致住戶傷亡管委會要負刑責，委員會得有人坐牢。 保養公設有幾個原則： 一，絕對要找原廠 以電梯來講，國內目前較常見的電梯大廠不外乎是三菱、富士達、大同奧的斯等大廠，他們也都有養護部門專做售後服務，原廠保養最大好處就零件充足、維修人員對機器很熟悉，廢話，自己家的機器嘛！ 但原廠缺點是制度健全價錢很硬不太能殺價，而且原廠幾乎沒有什麼回扣可拿，他們會有點公關費可以報銷，但是很有限，管委會若是想Ａ錢就不可能找原廠。 非原廠的小廠也不是都不好，問題是良莠不齊，有的沒合格證照甚至是私人弄個空頭公司就來，這種公司根本沒有保養能力，首先牠們通常拿不到原廠零件，再來會用雜牌零件換你們社區裡的原廠零件去賣，原廠零件都很貴而且市面上沒有！ 這種廠商沒有管委會護航根本不可能進得了社區大門，牠們通常都是付給管委會某些成員大筆回扣、大量公關飯局甚至性招待才拿到工程的，將本求利當然要從社區裡撈回來，一塊原廠的電梯控制主機板就值幾十萬，拆一塊夠本、拆兩塊有賺。加上有管委會護航，牠們甚至不必來保養每個月等拿錢就可以，原廠每個月至少保養兩次，多數零件都是時間到就換不管有沒有壞。 保養本社區電梯的工程師說：東西要在壞之前換掉，不是等它壞才換！ 這就是原廠都沒有回扣的原因。只要電梯不找原廠保養找小廠，管委會一定在Ａ錢！！！ 二，要找合格廠商 某些設備如消防機電（包含發電機、不斷電系統、消防系統、有時含地下停車場通風系統），原製造廠不一定有保養部門，或原廠並不製造只是整合跟安裝，這時就要找專業的廠商來負責了。 只要是專業的廠商不論專業為何，一定都有公司營利事業登記、同業公會會員、從業人員都有乙級甚至甲級相關證照，要承包的公司都得把這些交出來看，然後，自己要去查證，電話或上網就可以。 一般人通常不會注意到同業公會會員資格的重要性，幾乎所有專業廠商都有所屬的職業同業公會，當然不是有加入公會就是好廠商，問題加入同業公會是其專業能力的最低門檻，若連職業同業公會都不認可的廠商，你相信牠沒有問題嗎？ 這種非原廠的專業廠商要先看他們的營利事業登記證，看公司開多久，一般來說專業型廠商開得越久的應該都越可靠技術也越老道，你不會想要一家今年才開張的新公司來保養的。 再來要找地緣關係近的（才容易打聽其風評），除非貴社區蓋在遠離人煙的清幽勝地，否則同縣市裡應該就有不少這種廠商，別去找外縣市的，若有委員特意引入外縣市廠商就要小心了，不是想Ａ錢就是已經Ａ了，才會想把人弄進來。 證照不齊或沒證照的就更不用提了！ 三，別亂殺價 台灣人愛殺價，殺成習慣！忘了〝便宜沒好貨〞這句老話！ 廉價和品質從來都是抵觸的！ 事關專業的東西都有固定成本，價錢低不了，真低下來你就要担心了。試想，一個擁有甲種證照的合格技術人員每個月就要領這麼多薪水，要低，換個沒證照的價錢只要一半，可是你敢讓他保養嗎？ 照安全規定來換零件，每個零件的價錢尤其原廠零件都是死豬仔價，動不了；把價錢壓下來，你不怕少換了幾個或換山寨零件嗎？ 電梯小廠就專搞這種事，你不怕坐一半掉下來就去殺啊，這種事可是時有所聞喔。多打聽一下，幾乎所有東西或服務都有市價，只要和市價差不多就可以，別亂殺，你住社區裡吔！ 小心那些愛無厘頭亂殺價的委員，這種人不懂裝懂，通常是為展現身為委員的威風，這還算好的；有的根本就是暗示要回扣，不給就殺到你做不下去！ 委員會是社區亂源的中心點，要小心看管！ 四，公開招標 除了非原廠保修不可的設備像電梯，其它像消防機電、保全、清潔等等，最好公開招標，千萬別由委員介紹、住戶介紹、總幹事介紹等非正式管道來找，這幾乎是Ａ錢的保證。 若是有委員在開會時力挺非這家廠商不可，別懷疑，牠絕對拿了人家錢、吃了人家飯、睡了人家女（男）人，至少有一樣甚至三樣都有！ 若是住戶介紹的，多半是他的親朋好友，就算再專業也請捨棄，因為會有人情問題，到時出問題追究責任很難公事公辦；要是不夠專業就更不用提，根據經驗通常都不會夠專業的！ 若是總幹事介紹的問題和委員一樣大，有的總幹事很剛好都有親友在從事社區養護相關行業，這其中若沒有勾結鬼才相信，以總幹事對社區的了解搞起鬼來才可怕。 如何公開招標呢？ 先上網找有地緣關係不要太遠的公司，找個五六家或十幾家都沒關係，若能向其它廠商或社區打聽更好；然後打一份制式傳真，依序列出社區管委會全稱、地址、電話、傳真、工程內容，然後對方有意的話，約時間現場估價，並在時限前提出報價單。 時限一到把已經送來的報價單在管委會開會時提出，這時也可以請廠商列席說明；時間不可太久，委員多半不熟這些專業，開太久（二十分鐘）會打嗑睡，若有那種不懂裝懂問個沒完的白目委員，打斷牠的腿，免得會開不完。 別亂殺價（這很重要），最高標會落人口實，最低標品質堪慮，決標時建議取中間，這樣應該就沒問題了！ 由上可知，一個社區有多少東西要保養，唯一經費來源就是住戶繳交的管理費！ 經常有頑劣住戶宣稱，牠住一樓不坐電梯所以不繳管理費；這種理由當然根本不通，就算牠不坐電梯，牠晚上回家時不用摸黑走路開門全靠社區的公共照明。春夏交替時全靠社區的避雷針，牠家裡的電器才沒被雷公打爛，牠打電話時才不會被雷公打死；看電視用的是公共天線，就算看第四台，線還是要從社區預留的公共管道拉進家裡。家中污水還是要通過公共污水管排放出去，牠拉的大小便還是排放到公共化糞池由社區統一處理。 不繳？把屎塞回屁眼裡！！ 不過本狼不建議去跟這種住戶曉以大義，沒有必要而且浪費時間，不繳管理費很簡單，先發函區分所有權人催繳，還不交發存證信函警告，再不繳就直接送法院查封拍賣！ 自從本狼查封三戶拍賣一戶後，本社區再也沒有人欠繳管理費了！ 這種住戶很少見，但是，皆天生劣質不見棺材不掉淚、而且每個社區都有，溝通絕對無用，直接送牠去見法官是最好也是唯一的方法！  |
