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| 預售屋交易新制 約束灌虛坪 |
發起人 艷陽天
 2009-09-04 09:50:21 IP:59.124.210.*** 這個預計年底就開始實施了~不知道我們可不可以拿回被虛灌坪數的錢啊~ ***************************************** 預售屋交易新制 約束灌虛坪 更新日期:2009/09/04 02:59 王莫昀／台北報導 中國時報【王莫昀／台北報導】 預售屋巿場交易制度，將出現重大的變革！內政部擬修正預售屋契約範本，要求建商對主建物、附屬建物，以及公共設施，依建築成本不同，區分不同價格。內政部官員說，此將大幅改善不肖建商在建案中灌入大量虛坪，牟取暴利的爭議。 這項新規定，內政部官員說，不必修法，最快今年底前實施，且依據現行土地法授權修正相關行政命令，違反規定業者，將施以罰則。 公設納銷售坪數灌水 不合理 國內建屋案，不論是樓梯間、社區大廳、地下室等公共設施，或是雨遮、花台等附屬建物，全加在一起，灌入虛坪，賣給消費者。 購屋前，民眾只能大致從業者所稱的公設比，瞭解買到的虛坪面積，直到交屋，拿到建物所有權狀，才知道買到的實際室內使用面積。 也因為如此，才會出現民眾斥資千萬購屋，卻花了二、三百萬元買了用不到的花台、屋突，或是較少使用公共設施。 內政部官員指出，現制建商把公設按比例納入銷售坪數，統一單價出售，並不合理，因為花台、梯廳等建築成本，與住家室內成本並不相同，未來將要求建商依各分項建築成本，在預售契約中載明主建物、附屬建物以及公共設施的售價，讓消費者明確了解花大錢後究竟買了些什麼。 契約範本修正 售價得看成本 內政部官員強調，雖然是修正的預售屋契約範本，但對建案交易，具有約束力。 對監察院昨日糾正內政部怠惰修法，放任建商灌虛坪，讓民眾權益受損部分，內政部主任秘書翁文德指出，接到糾正函後，將虛心檢討。未來將會考慮讓地政登記與建築法規接軌，調整建物登記的標準。 對監察院批評內政部放寬規定，以致建物公設比由民國七十年一○％左右，大幅提升至目前五○％，內政部官員頗感委曲地指出，一般集合式大樓目前公設比多在三○％上下，少有到五○％。 內政部官員指出，過去修法所考量的，不是為了放寬公設規定，而是基於避難、消防安全，或是民眾居住需求，要求建商必須增加梯間、排煙、停車位等設施。 |
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2009-09-28 10:19:18 IP:59.124.210.***
預售屋面積 改有誤差就找補 更新日期:2009/09/26 04:09 〔記者林嘉琪、王亮勻／台北報導〕預售屋買賣常發生糾紛，行政院消保會二十四日通過內政部「預售屋買賣契約書範本暨其應記載及不得記載事項（草案）」，對預售屋交屋後常發生「面積總差在百分之一以內不必找補」漏洞，改「有誤差就找補」新規定，未來預售屋坪數縮水，建商得按比例還錢。 中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會理事長王光祥認為，預售時銷售面積小於房屋登記總面積，建商退費合理，總不能讓消費者吃虧，只要計算精確，建商應該可做到沒有誤差。 |
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2009-09-17 15:37:38 IP:59.124.210.***
江宜樺提建物分開標價 立委：總價不會降 更新日期:2009/09/17 11:05 新任內政部長 江宜樺在接受媒體專訪時表示，內政部計畫在半年內提案修法，未來建商在售屋時，必須將「主建物」、「附屬建物」及「公設」，分別依照建造成本清楚標示價 格。不過國民黨立委李鴻鈞則說，建商賣屋要考量成本，因此如果完成修法，建商就算壓低公設及附屬建物的價格，但也一定會提高主建物售價，最後消費者買到的 總價，依舊沒變。（程平報導） 新任內政部長江宜樺計畫修法，要嚴格規範建商必須將「主建物」、「附屬建物」及「公設」分開依成本標價，不過國民黨立委盧嘉辰表示，現在許多建商才剛剛要從金融風暴中重新站起，政府的政策不能操之過急。 國民黨立委李鴻鈞則說，羊毛出在羊身上，建商就算降下了「附屬建物」、及「公設」的售價，但為了反應成本，最後還是會調高「主建物」的價格。 國民黨立委張慶忠則說，包護消費者將建物分開計價的想法他很支持，不過這應該是消保會或是公平會的主張，好像不該是由內政部長來提出。 |
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2009-09-17 15:37:12 IP:59.124.106.***
遏止坪數灌水 預售屋必公佈公設價格 更新日期:2009/09/17 13:38 楊茜雯 現在的預售屋公 設比高達3、4成，為了讓消費者在買屋時，清楚自己到底花了多少錢買公設，消保會完成預售屋契約修正草案，未來建商必須依法將主建物、附屬建物和公設的真 實售價全部列出來，建商擔心公設價錢見光死，影響買氣，想出適應之計，總價不變的情況下，把公設單坪價格拉低，轉嫁到主建物的每坪售價上，換句話說，房子 的每坪價格會比現在還要高。 售屋人員：「開窗戶可以看到上頭的雨遮。」 你知道光是這2個雨遮就要花你多少錢嗎？銷售人員答不出來，行政院消保會要建商得用白紙黑字寫清楚，要求現行預售屋契約書必須修正，除了現行的主建物附屬建物和公設面積比，未來還要把售價一一詳列。 以台北縣永和這間預售屋來看，總價1850萬，45坪每坪要價41萬，每天行動主建物28坪要花1148萬，不一定用不上的的附屬建物，陽台和雨遮加起來5坪竟然要205萬來買，公設12坪近500萬。 一看到自己要花5百萬買公設，看屋民眾心都涼了。看屋民眾：「那要考慮考慮了，(價格公佈)我們可以核算一下我們的預算，到底這樣買起來，是不是划算？」 公設和附屬建物的價格通通見光死，交易習慣改變，建商也有因應之計。建商行銷人員陳先生：「現在附屬建物和公設已經價值變少了，價格變少的部分，就會挪移到主建物這邊，變成由主建物翻攤(總價)，(公設)降低的價錢。」 換句話說，建商要賣多少，總價不會變，擔心客戶嫌公設太貴了，只好拉高主建物的單坪售價。要如何保護消費者，消保官再出招，要求主建物的誤差值如果達到3%，買方就可以解約，希望能夠遏止建商坪數灌水的惡習。 |
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2009-09-15 11:38:42 IP:59.124.210.***
房屋灌虛坪 最快年底約束 自由 更新日期:"2009/09/15 04:09" 附屬建物、公設將分別計價 〔記者林耀文、黃宣弼、林嘉琪／綜合報導〕監察院針對房屋買賣虛坪嚴重灌水問題，日前糾正內政部怠惰修法，內政部已將「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項」修正案，送交行政院消保會審議，如果審議確定，就會循程序公告，由於不必修法，最快今年底就可實施。地政司土地登記科科長張燕燕表示，未來建商銷售預售屋，將把主建物、附屬建物、共同使用部分分別計價，可望使得房屋測量登記更合理化，減少買賣糾紛。 高雄建商公會昨日也召開會議，力挺當前雨遮、花台、屋簷不計入樓地板面積模式的作法，同時與中北部建築業界串聯爭取權益。 監察院本月三日糾正內政部，指內政部怠惰修法，讓國內現行買賣交易房屋虛坪比明顯增加，放任建築法規不斷放寬不計入容積項目，且地政法令也配合修正予以測量登記，造成許多附屬建物、公共設施灌入坪數計算，增加消費者負擔，這種建物登記面積多於建管執照面積的不合理現象，讓建商有「灌虛坪」機會，因此要求內政部改善。 內政部已將「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項」修正案，送交行政院消保會審議，行政院消保會法制組組長邱惠美表示，消保會目前正在審議針對誤差找補、賣方廣告義務及產權轉讓等修正內容。邱惠美說，預售屋坪數問題攸關民眾一輩子住的權利，中南部縣市可能還好，但是台北都會區域寸土寸金，如果建商把每戶預售屋都少了一％的空間，整批住宅若有一百戶，建商就佔了太大便宜。對於已送到消保會的修正案，消保會每月都會有委員會議，將盡快通過以保障民眾權益。 建商派員表達意見爭取權益 內政部昨日並開會與業界溝通意見，全台各建商公會與建商公會全聯會認為事態嚴重，也紛紛派員與會表達意見，打算爭取業者應有權益。 高雄市建商公會為整合業界意見，昨日也召開法規會議，會中近三十位會員建商一致同意，由該公會彙整現行法令施行正當理由與公設分攤計算標準，向內政部提供參考意見，以維持現行作法不變。 高市建商公會法規會主委張永義表示，當前陽台登記方式，買賣雙方較無爭議，至於雨遮、屋簷與停車空間等登記問題，政府修法時也應考量綠建築設計潮流與都市景觀美化等實際需求，不應一味修法限制業者的設計創思表現。至於售價高低問題，則由市場機制決定，業者為求順銷，所謂「灌虛坪」的作法也會逐漸淘汰。 |
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2009-09-04 10:50:52 IP:59.124.210.***
公設比沒搞清 花大錢住「鴿籠」 房價愈來愈貴，建商灌水的撇步愈來愈多。住商不動產企畫室主任徐佳馨建議，買房前要多打聽建商口碑，碰上經常與住戶對簿公堂的建商，民眾要小心了。 目前房屋交易是以建物登記面積計算價格，除了室內使用面積外，公共設施、附屬建物（例如陽台、雨遮等）也都會記載在所有權狀。 不過，建商將面積灌水的手法很多，例如將同一層的樓梯間面積，計入主建物的室內面積，表面上看起來公設比減少、室內坪數變大，但使用空間不如預期。也有建商將地下室的車道及車位灌給所有住戶，這對沒買車位的住戶吃虧最大。 此外，市場上也常見將陽台外推，將陽台的面積納入主建物內，讓民眾以為公設比較低。 徐佳馨說，有些建商灌水坪數，是把樑柱、雨遮都作得很大，雖然建物外觀變得有設計感，但這些根本用不到的地方，加起來不止三、四坪。如果以一坪五十萬元來算，等於兩百萬花在不能用的窗戶造型上，購屋者虧大了。 太平洋資產管理總經理張欣民說，民眾購屋若要避免高公設比，老舊公寓或透天厝是最佳選擇。五年內的新大樓，公設比普遍偏高，因為現在流行氣派寬敞大廳、健身房等設備齊全外，建築法規還規定，八樓以上還要配備兩套逃生梯。 目前大樓公設比幾乎都在三成；如果建物戶數少，分攤者少，或是近年流行的飯店式小豪宅，公設比更高於三成。 張欣民表示，屋齡十年到十五年的電梯大樓是比較經濟實惠的產品，因為當年梯廳較樸實，公設比約兩成，同樣的預算可以享受到較大的室內空間，又不用爬樓梯。 信義房屋經理蘇啟榮說，公設比高低，市場各有好惡，有的人在意屋內實際使用面積，也有人偏好有多樣休閒設施的新成屋，但價格通常也會比同區其他建案高。 投資人在買房子時，要如何分辨公設比？蘇啟榮建議，若買中古屋，只要目測室內坪數大小，看清楚房屋權狀上登記的公設坪數，即可看出大致的公設比，較不會吃虧。 業者表示，中國人置產對私有領域注意的程度遠高於公共空間，這種有效空間的計算法，可以讓人很明白地換算出「我所住的每一坪到底是多少錢」，實際衡量投資價值；現在台灣連雨遮、機房等用不到的地方，都要算進建物權狀，讓消費者莫名「買了大空間，卻住進小房裡」。 |
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2009-09-04 10:36:34 IP:59.124.106.***
灌虛坪 花園大廈最嚴重 房屋公設灌水案例層出不窮，有許多「看得到卻用不著」的虛坪，例如雨遮、停車道等空間，建商一併計入總銷售面積中，平均單價看似便宜，購屋人入住後才發現買入的坪數，與實際坪數有很大的落差，尤以花園大廈產品最嚴重。 消基會房屋委員會委員林旺根提醒，建商對於虛坪計算方式各有玄機，有許多虛坪是看得到卻用不著的，而且愈高級的住宅愈常見，尤以花園大廈虛坪比最嚴重，購屋人應提防陷阱，房子才不會愈住愈虛。 消基會指出，業者宣稱房屋面積50坪，但公設往往就先占去30％以上，再扣掉陽台、雨遮等附屬建物部份，實際能居住的面積僅剩35坪，消費者等於是花錢買到15坪的虛坪。 林旺根舉例，陽台可用於曬衣服，仍有實用性，但雨遮卻是指窗戶上可遮雨的面積，大約一米寬，有些建築物甚至沒窗戶也設雨遮或將室內屋頂的過樑也歸類為雨遮，用不到卻灌入坪數，此外，也有建商分配不當，將停車位的車道空間分配給全體住戶，對於沒買車位的住戶並不公平。 也有地下室公設面積由全體住戶平均分攤的「不當分配」法，林旺根說，應按照住戶住戶所買的樓層大小，也就是主建物面積（室內實際居住面積）的大小，按比例均分，才不會分配不均。 而這種灌虛坪的情況，以開放空間寬廣的花園大廈最嚴重，房地產業者進一步指出，另外包括休閒住宅、溫泉住宅等產品，開放空間大、全體住戶共用設施的種類眾多，常壓縮到實際居住面積，民眾購屋入住後，卻發現與實際坪數有很大的落差，若再加上管理品質不佳，甚至會加速折舊率，降低未來轉手性。 |
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2009-09-04 10:34:24 IP:59.124.210.***
建商六戲法 房價膨脹五、六成 • 2009-09-04 中國時報 王莫昀／台北報導 房價居高不下，動輒千萬，甚至逾億，但是目前購屋契約、權狀載明事項有限，特別是公設、附屬建物等虛坪計算上，民眾總是看得「霧煞煞」，稍不留神，房價可能就變相加價五、六成。 信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮舉例說，小王以總價一千六百萬購買二七.六八坪的花園大廈，換算每坪為五七.八萬元，但由於主建物加陽台僅有十七坪，實際可使用坪數僅占總購買面積六一％，如此一來，小王真正可使用面積的房價等於暴增至每坪九四.一萬元。 業者利用各名目，乾坤大挪移，變著戲法，提高獲利方法，大致可分為六大類： (一)雨遮、花台、屋突等全部面積灌入虛坪：依建築法相關規定，雨遮、陽台、梯間、機電設施等面積，只要不超過一定面積，可不計算在容積內，但有些不肖業者將雨遮、花台等數量、面積擴大，全部灌入虛坪，賣給民眾。 (二）「小公」灌入主建物：有業者會將「小公」如樓梯間等面積登記在主建物的室內面積內，表面上看起來，公設面積會減少，室內面積增加，感覺民眾賺到，其實不然。 (三)車位附屬空間灌水：有些建案，建商將車位以「個」為單位賣給民眾，但是卻讓社區所有住戶，分擔車道和車位附屬空間。 (四)陽台灌水：把陽台外推，將主建物坪數納入陽台面積，讓民眾誤以為公設比較低。 (五)車位算入主建物面積問題：購買車位時，若權狀上車位屬於公設，在估算房地產市值時，應先扣除車位坪數，計算出建物的市值，再加上單獨車位的市值，才是正確估價標準。 (六)中庭花園魚目混珠：中庭花園大部分為法定空地，不應列入公設面積，列入公設面積計算部分，須其上方有大樓本身結構的頂蓋，像是地下室羽球場等。但許多民眾誤以為社區內的露天游泳池、中庭花園、屋頂空中花園、曬衣場與人行道等都是公設，自家公設比大些是應該的，但是這些設施其實都不屬公設範疇。 |
