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| ■■公寓大廈社區之公共設備管理■■ |
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 2008-08-13 23:56:22 IP:220.138.57.*** 轉自：崔媽媽基金會 http://blo ■■公寓大廈社區之公共設備管理■■ （本文節錄自崔媽媽基金會即將出版之 「公寓大廈經營管理入門手冊」之部份章節） 本專題召集人：袁雨生老師 編輯整理 ：崔媽媽基金會 張偉瑜、郭寶珍 根據以往崔媽媽基金會人員參與臺北縣市政府舉辦「優良公寓大廈 評選」活動的經驗發現，每位評審一抵達社區後，一定會仔細看看大樓 四周的環境，也會注意大樓外牆是否乾淨清潔沒有加裝鐵窗；走進社區 後，對於各角落的清潔度以及各種設備的維護情形也不會輕忽，因為對 評審們來說，從觀察這些公共設備的維護情形，是初步瞭解一個社區管 理品質的管道。而對於居住在社區裡的住戶來說，除了個人居住的家戶 空間外，社區內的各項硬體設備不僅是自己也部分持有的共同財產外， 更是住戶感受管理成效的印象來源。因此，如何妥善管理社區內各項公 共設備，也就成為管理委員會費心經營社區財務、人事等軟體問題外不 可忽視的另一面向。 ■■各類公共設備的正確使用與保養觀念 現在，就讓我們先來瞭解社區裡有哪些常見的各類公共設備，以及 日常使用、保養的正確觀念： §電梯 電梯可以說是住戶使用度最高的公共設備之一，在使用上我們提 醒： (1)為維持電梯的運轉壽命，在日常使用時盡量減少發生超載的情形， 也不要用外物來阻擋電梯門的開合，因為每一次的超重警示或是關合障 礙，都是對電梯的重大耗損。 (2)社區多會安排電梯的定期檢查維護工作，這方面的工作我們會建議 以找裝設電梯的原廠商來進行會比較妥善，因為除了對裝備比較熟悉之 外，在維修零件的取得上也會比較方便，更不怕電梯零件被不肖廠商給 盜取了。 (3)因為電梯是住戶最常使用的設備，因此請清潔人員定期進行消毒， 尤其是針對樓層按鍵的部分，更是不可輕忽的日常清潔工作。 (4)需依照「建築物昇降設備設置及檢查管理辦法」協請中華民國電梯 協會進行定期安全檢驗，經檢驗合格的電梯可於電梯內明顯處張貼標示 有檢核期限的『電梯合格認證標章日期保養記錄』。 §緊急照明燈與出口（避難方向）指示燈 緊急照明燈與出口指示燈的主要功能在於幫助住戶於緊急災難發生 時，可以依循指示方向順利逃生，因此： (1)平日即需定期檢查燈具是否可正常運作，維持出口指示燈的照明在 常亮狀態。 (2)緊急照明燈因為約每三個月需放電一次以維持蓄電功能，因此建議 可多添購數組，互相替換使用。 §安全逃生門 介於梯廳跟安全梯之間的安全逃生門，主要功能是能在火災發生 時，有效阻擋火勢、濃煙順著樓梯間延燒到其他樓層。因此： (1)需隨時保持防火安全門保持在關閉的狀態，但不可上鎖而阻礙住戶 的逃生。 (2)安全梯、梯聽是很重要的逃生通路，因此不堆放物品造成阻礙。 (3)防火安全門的設計，一般是採單側開啟的功能，可防止社區外人士 沿著樓梯進入住戶家舍的困擾。 §手提滅火器 為維護居家消防安全，準備手提滅火器已成了家庭必備物品之一。 在滅火器的選擇與使用上： (1)目前手提滅火器的種類計有-乾粉滅火器、海龍滅火器、二氧化碳滅 火器、泡沫滅火器、潔淨滅火器等數種。 (2)潔淨滅火器（海龍替代品）是最新產品，主要優點是不需更換藥 劑，不會造成污染、保存得當就沒有使用年限，但相對價格較高，社區 可自行評估成本後選擇使用。 (3)乾粉滅火器滅火效能高且輕便是多數社區選用的種類，但使用時務 必記得每四個月定期檢查，最基礎的檢查項目需確認藥劑是否已超過有 效期限，逾期時應予更換，並註記更換藥劑日期。另外，也要注意滅火 器上的壓力表是否正常。 §消防栓箱 除了手提滅火器外，新式大樓的各樓層也會有消防栓箱的設置。通 常消防栓箱內會置放有：水帶、水帶置放架、瞄子、消防專用快速接頭 出水口。栓箱上則會有火警警示燈、水泵啟動燈、緊急電源插座。在器 材的使用上需注意： (1)水帶必須平整地擺放在水帶架上，避免因為水管糾結而影響救災時 效； (2)定期檢查水帶是否有破損； (3)水帶使用過後需曬乾，以延長使用壽命； (4)箱內各項設備要保持齊全，不可有缺漏； (5)定期檢查各警示燈是否需要更換； (6)除緊急事件發生時使用外，緊急電源插座不宜作為日常供電來源。 §進排煙閘門 進排煙閘門主要功能在於火警時將濃煙排出並將新鮮空氣抽入，因 此不可有其他障礙物堆放在閘門前方。另外，進排煙閘門運轉的動力來 源是依靠設置在頂樓（或地下室）的進排煙馬達，因此馬達的檢查維護 也需列入定期的機電設備檢修項目之一。 §逃生緩降設備 (1)該設備僅在十層樓（含）以下的各樓層才會配置，通常會架設在窗 台附近。 (2)為爭取逃生時效，避難繩索需就近置放在緩降機固定器周邊。 (3)依據不同樓層高度，所需之避難繩索長度也有所不同，建議於社區 進行消防演習時開啟檢查，且為避免各樓層的避難繩索被錯置，建議可 將避難繩索與緩降機編號管理。 §消防受信總機與廣播系統 (1)通常裝置於管理室內，主要用途是在火警發生時提供指示與警報功 能。 (2)在十一層樓（含）以上的建物天花板上會安裝的火災感知器是消防 受信總機前端，可在災害發生之第一時間，將訊號傳至消防受信總機， 然後啟動人員逃生導引系統，導引逃離災害現場。 (3)火災感知器的救災控制範圍不僅限於單一家戶，而是以同樓層為一 個區域，同時進行灑水等災害控制動作。 (4)因此各家戶在裝潢時，需注意不要隨意更改或遮蔽到原有火災感知 器的設計，更不可隨意將其關閉。 §發電機 由於發電機啟動後會產生巨大聲響，因此通常是放置於大樓的地下 層。在例行的維護上需注意： (1)啟動發電機的儲油必須保持充足。 (2)為維持發電機的運轉效能，需定期開啟進行試轉，每次測試時間需 達15分鐘以上。 (3)發電機等重要設備所在機房應上鎖，以防遭受破壞。 §水塔 (1)為保持蓄水水質潔淨，水塔平均每半年需進行一次清理。 (2)清理水塔時需先將水塔週遭環境清潔消毒，以減少清洗後的水塔被 週邊環境污染的情形發生。 (3)水塔的清洗順序，建議可先將頂樓水塔打滿水後，再清洗地下室水 塔，這樣就不需停水。地下室水塔清潔後，隔一週再清洗頂樓水塔，這 段時間乾淨的水可以適度清洗地下室水塔與頂樓水塔間的管路，真正達 到清潔的效果。 (4)水塔蓄水排放後，需先檢查壁面是否有龜裂的情形，避免造成漏水 或污水滲入的情形。 (5)水塔閥蓋要緊閉並上鎖，以避免水質遭受污染。 §化糞池 至少每年清潔維護一次，以維持化糞池初步分解糞尿的功能。 ■■機電設備檢修費用尋價技巧 社區財務的固定支出裡，各類硬體設備的檢查維修費用佔了相當大 的比例，而且隨著社區建成年限增多，負擔將更顯沈重，因此如何將檢 修費用控制在合理可接受的範圍就成了許多管理委員會的一大逃戰。根 據許多社區的經驗，我們提出下列幾點建議方案： §採用政府公告的優良廠商 可善用消防署目前已建置的「消防設備師（士）及專業檢修機構名單」 http://www 查詢經審核具專業執照之廠商資料。 §善用住戶資源 透過住戶背景的掌握，延攬具機電、消防等專業背景者，參與管理 委員會擔任設備委員等職，或邀請擔任諮詢義務顧問。 §建立社區網絡加大議價空間 由於地小人稠之故，目前各地公寓大廈多是緊鄰而立，因此這些大 廈社區有了相同的行政分區、隸屬機關及生活圈，其中不少社區可能還 延聘同一家樓物管理業者或保全公司，如果能破除單個社區的管理觀 念，延伸成區域網絡，如此不僅可訪查其他社區的採用意見，若能以社 區聯合體面對廠商，也能爭取到更大的談判空間。 ■機電設備點交實務 §點交前置作業 （1）先確認保固期起點及終點時間的認定基準： 可參考房屋買賣契約中雙方的規範，如果當初沒有規範，應與建設公司 先行確認；一般來說，起點有以取得使用執照（可能交屋前半年就取得 了）、委員會成立、點交日起算、點交通過日等方式，這需要雙方先做 書面確認。 （2）事先取得即將點交之設備清冊、相關圖麵、出廠證明、使用手 冊、相關廠商聯絡電話、建使照影本。 （3）確認點交時間即參加人員： 因為設備繁多，建議分組，如消防、水電、發電機、升降設備等。 §點交進行作業 建議可依據個別點交物，採用下列不同方法進行點交- （1）數量點交： 適用於數量較少的機電設備類，如發電機、消防泵浦等。 （2）依圖現場清點法 先確認圖面該設備每樓層數量，再由點交人各樓梯間清查，查看有無缺 少，適用於如滅火器、水帶、瞄子、出口燈、緊急照明燈、避難方向指 示燈等物品。 （3）統一數量清點法 先將上述數量多的設備統一集中於中庭廣場，清點總量後立即掛上該設 備。 ■■常見疑難 Q：消防設備檢查與申報是交由同一廠商處理較好？還是分由不同廠商 負責好？ A：依據實務經驗，將檢查與申報交由同一廠商負責，比較不會造成廠 商間互相推諉責任的問題。 Q：若發生住戶受困電梯的情形，應該如何處理？ A：建議管理委員會平時即應多向住戶宣導正確的呼救程序，當受困在 電梯裡時，第一時間以緊急通話來跟管理中心聯繫，管理人員在收到呼 救訊息後，應立即與電梯專業維修公司人員聯繫（一般在與電梯維修業 者簽訂的服務合約中，會有明訂緊急事件的到場時限，一般是通報後一 至兩小時內需感到）。如果管理人員貿然進行搶救，怕會造成機械的故 障而有增加傷害風險的可能；如遇緊急情勢，則建議可同時協請鄰近消 防分隊前來支援。 Q：什麼是「防火管理人」？ A：依據消防法規定，公寓大廈的管委會應該設立防火管理人（通常由 管委會主委擔任），負責聘請合格的消防設備師（士）維修檢查大樓所 有的消防設施，同時將社區住戶編組成立防災救護小組，定期舉行防救 災演習，以便在災害發生時發揮自救、互救的功能。防火管理人之資格 取得則先參與直轄市、縣(市)消防機關或中央消防機關認可之專業機構 （詳盡資料可至消防署網站 http://www 所舉辦的講習訓練，經檢定合格領有證書後始得擔任。 Q：什麼是「消防檢修申報制度」？ A：消防安全設備依規定設置後，平時備而不用，一有火災則要能發揮 作用，所以在平 時就必須確實檢修，因此應設置消防安全設備場所之 管理人，應委託消防設備師（士）或專業檢修機構（設備師（士）及機 構名單可至消防署網站 http://www 定期檢修消防安全設備，其檢修結果應依限報請當地消防機關備查，此 一制度即為「消防安全設備檢修申報制度」。 其中公寓大樓依據「各類場所消防安全設備設置標準」劃分屬甲類場 所，需每半年檢修一次，檢修後由防火管理權人填具檢修申報表並檢附 由消防設備師（士）或專業檢修機構製作的檢修報告書，於每年三月及 九月底前向當地消防機關完成申報。（檢修申請表、報告書格式及撰寫 範例可至消防署 http://www 《全 文 完》 |
