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| 有關貸款成數問題 |
發起人 eric530
 2009-02-10 18:31:25 IP:60.250.25.*** 各位芳鄰好： 有關貸款成數問題，近日我電詢多家銀行（如彰銀、合庫、土銀、台銀等）均表示需視借款人還款能力、信用狀況及擔保品價值而定。<br> 其中我再進一步詢問銀行擔保品價值估算方式，得到一個讓我震驚的結果如下：<br> 台銀、彰銀說：目前北大特區的估算大概是以「1坪10萬元」估計（景氣不好的關係），假設房屋是50坪，那總值就是500萬，然後再打個75折（樹林市75％、三峽鎮75％）就是375萬，也就是只能借375萬元給我們。<br> 亦即銀行是用擔保品價值去乘75％，而不是用契約價值去乘75％，以現在的景氣，銀行估出來的擔保品價值一定很低，對於住戶非常不利。<br> 所以，各位芳鄰可以概算一下可能借到的金額與預期落差多少，我自己是落差超多，不足的部分不知去哪裡籌錢。<br> 至於與建商合作那3間銀行，到底有給住戶何種優惠？（如成數高、擔保品價值較高），還是只是為建商方便統一作業而已？<br> 不知有芳鄰知道相關資訊的嗎？還是有芳鄰知道哪家銀行估出的擔保品價值會較高？因為相形之下，如擔保品價值低，能貸款的金額就會嚴重不足，這個問題會比利率高或低來的嚴重許多ㄟ∼<br> 唉∼煩惱到都睡不好了！  |
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回應者:cyberswc@m
2009-02-25 23:32:28 IP:118.165.92.***
我是住A5的住戶，我個人的經驗是建議找渣打貸款，春城大砌這週六有安排渣打來對保，利率以及能夠貸款到的金額，個人覺得很滿意。 |
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回應者:jack
2009-02-15 23:55:34 IP:118.165.56.***
轉貼內政部頒預售屋買賣定型化契約 第十九條 貸款約定 一、第六條房地總價內之部分價款新臺幣 元整，由買方與賣方洽定之金融機關之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機關，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方。 二、前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，應依下列各目處理： （一）不可歸責於雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之七十者，買方得解除契約；或就貸款不足百分之七十以上之金額部分，以原承諾貸款相同年限及條件分期清償，並就剩餘之不足額部分，依原承諾貸款之利率，計算利息，按月分期攤還，其期間不得少於七年。 （二）可歸責於賣方時，其貸款金額不足原預定貸款金額，賣方應補足不足額之部分，並依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。 （三）可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起 天內一次或經賣方同意之分期給付。 三、有關金融機關核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方。 我們若是依約定與建商配合的銀行對保，不論核貸成數夠不夠，建商都不得沒收我們已繳的自備款，也就是說建商若有誠意、有資金，就應該提供我們融資的管道，或是我們可以解除契約！ |
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回應者:danyoung_2
2009-02-14 22:13:28 IP:118.165.15.***
可是根據消保會公佈的"預售屋買賣定型化契約" : 十八、貸款約定 ....... （二）前款由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額，應依下列各目處理： １、不可歸責於雙方者，其貸款金額不及原預定貸款金額百分之七十者，買方得解除契約；或就貸款不足百分之七十以上之金額部分，以原承諾貸款相同年限及條件分期清償，並就剩餘之不足額部分，依原承諾貸款之利率，計算利息，按月分期攤還，其期間不得少於七年。 ........ 似乎只要我們跟建商所提供的行庫貸款，到時貸款下不來就不應該罰我們款吧！ 還是我對條文的認知是錯誤的? |
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回應者:polosze2
2009-02-13 00:48:07 IP:124.8.10.***
更正jack大大的說法 政府的2000億房貸幾乎每家銀行都有 但是如果要搭配97年度住宅補貼房貸 後者只有十五家行庫可以承作(營建署網站有公告) 或是搭配青年安心成家 目前還沒確定有哪些銀行 但是聽台北縣政府的專員說有合庫和華南 因為今天聽渣打專員說所有貸款必須向同一家銀行申請 所以需要搭配兩種優惠貸款申請的大大 可能要像我一樣仔細算清楚 到底找哪一家才划算 |
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回應者:chester
2009-02-13 00:19:07 IP:118.165.77.***
翻一翻買賣契約書有寫: 不足額貸款的部份, 應於限期內以自備款補足 (80%差額), 過戶後再繳20%差額 若逾期未繳會被視為違約, 違約金最高15%買賣價. 所以, 假如自己已先請銀行專員評估過可貸成數後(利率次之), 無法補足差額的話, 最壞的打算是, 放棄所有權, 放棄已繳的xxx萬元. 雖然捨不得, 但至少可以停損出場, 保住未繳辛勞錢. 老實說, 較合理的買賣程序是: 銀行先徵信得到可貸金額及利率後, 買方再評估是否要繳尾款. (沒辦法, 建商的契約書 不想讓你有反悔的機會) 也許, 你可以先向廣春城詢問是否可以請銀行先徵信核貸, 後繳尾款. 若廣春城不同意的話 (大概可以想像的到), 可能要做最壞的打算了. 苦主因找不到合適的"人之呆也", 銀行可能拒絕貸款, 所以, 準備停損出場考慮中. --chester 
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回應者:小柯
2009-02-12 18:14:48 IP:140.129.106.***
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回應者:mikelen.tw
2009-02-12 14:18:56 IP:114.137.35.***
各位住戶好 銀行現在大多以鑑價值作為放款值 放款金額 = 放款值 X 成數 以貴社區為例,在我們台北富邦也是放款值的6~8成 成數取決於借保人的職業收入 信用狀況 (信用佳:信用卡每期繳清,無信貸或1筆信貸) 和建商配合銀行貸款 在費用上較便宜,綁約期限較短,利率可能稍微低一些 但是成數的話,可能無論客戶財力狀況 都會縮小RANGE (有可能就7成 和75成而已) 原本可能在別家銀行貸到8成的客戶,只能貸到75成 現在的各家銀行利率都差不多(高) 建議您先求成數 再求利率,因為不管在那家銀行貸款 (除了政策性貸款,公教貸款) 未來都需要做轉貸的動作 本行尚有2000億央購(1.375%)可以辦理 且最高可搭配低利信貸100萬(或至放款值9成) 希望有機會幫忙到您~~ 請洽：林先生 0928-228-061 |
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回應者:jack
2009-02-12 12:27:36 IP:118.165.56.***
在此為各位大致說明： 銀行房貸的利率是依個人的職業及信用財力狀況去給的（I+ X） 貸款的成數是依擔保品的區域去放的（樹林北大6-7.5成） 自行找銀行貸款是以銀行評估的單價換算總價乘以成數＝放款值 建商配合的銀行是以買賣合約的總價乘以成數＝放款值 自行找銀行有可能利率較低，但通常會綁約1-3年，不然銀行會虧 建商配合的銀行有可能利率較高，但通常不綁約，可以直接問他們 有關政府的優惠房貸，每一家行庫皆可承做，只是額度有限，不足部分需以現金補足，或另搭配指數型房貸 現在景氣差，銀行銀根緊縮，利率持續走低，除非你的資金雄厚，否則建議先考慮成數在考慮利率，而後利率高再考慮轉貸或大額還，不知大家覺得如何？小弟在國泰服務 
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回應者:Snoopy
2009-02-12 11:35:34 IP:118.165.99.***
 因為我覺得現在已經不是只有個人信用的問題而已, 是銀行自己對這個區域的評估價值的問題, 譬如說我們買的價值有700萬, 但他們評估只有500 or 600萬, 影響之候貸出來的成數, 到時候就不是我們預期的啦...會有很大的問題耶... 
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回應者:小柯
2009-02-12 10:14:24 IP:140.129.106.***
我有致電廣春成 李小姐也是說要視個人信用 收入 職業別而有高低....不過當天對保是空白單據 也就是說銀行對保完會進行估價核准貸款金額~如果個人覺得不划算 也就是說銀行對保完會進行估價核准貸款金額~如果個人覺得利率太高不划算或成數太低,可自行找銀行 他會配合!!! 只是可能會有聯徵記錄~會影響之後的貸款評估  現在各總說法滿天飛 ,建議要先自行詢問多找幾家銀行初估,或者看看有沒有朋友 親戚有認識銀行專員或經理....只要沒有簽申請書 不能拉聯徵記錄 ~ 所以找銀行初估 金額 成數 有個底,之後做決定會比較好!!!另外軍職還是軍公教? 台灣銀行有專案是 I+0.8的利率可以參考!!! |
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回應者:jack
2009-02-10 20:21:32 IP:118.165.56.***
小弟本身就在金融業服務，也有承辦房貸業務，貸款方面的問題，可以於白天的時候電話跟我聯絡0925106205，我會為你解說清楚 
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回應者:eric530
2009-02-10 18:37:51 IP:59.124.91.***
不好意思，有些打錯了！ 成數應該是樹林市75％、三峽鎮70％。 契約價值應改成「房屋契約價格」。 
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