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| 預售屋交屋前漏水，怎麼辦？ |
發起人 柴可夫司機
 2007-12-13 17:24:04 IP:61.218.165.*** 【問題】 預售屋交屋前漏水，怎麼辦（註一）？ 【解析】 按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」分別為民法第373條、第354條定有明文，是所謂瑕疵擔保責任，應於危險移轉後始有適用，故預售屋交屋前漏水，買受人尚不得依民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」之規定，解除其契約或請求減少其價金。惟出賣人負有交付無瑕疵物之義務，買受人除有先為給付之義務者外，非不得於他方當事人未為對待給付前，拒絕自己之給付（註二），是預售屋交屋前漏水，買受人非不得於出賣人未為對待給付前，拒絕受領標的物及拒付價金。 【註解】 註一：問題來源：96年11月23日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞預售屋交屋前漏水：「本人於去95年7月2日向某開發股份有限公司購買一棟預售屋，該房屋於今年(96年)六月取得使用執照後，8月進行房屋初驗，但八月中旬即於房屋三樓發生嚴重漏水。建商表示會處理後馬上一再催促進行銀行對保，但本人認定屬重大瑕疵，故拒絕在漏水修復完成前進行對保。而建商則表示，由於本人不進行房屋對保，他們拒絕本人入內看屋。由於修復工作遙遙無期,期間建商亦不曾有任何聯繫，於96年10月24日，本人寄出第一次存證信函，請建商儘快完成修繕。建商於10月30日來電，表示房屋未完成修繕，漏水問題也尚未完全處理。但10月31日建商卻發出存證信函表示『前次房屋驗收瑕疵均已完成，唯台端尚未撥空前來……台端尚未依約完成銀行對保手續,亦請儘速…』。故本人於11月7日發出第二次存證信函，要求建商書面說明房屋龜裂併滲漏水之成因，位置，及修繕方式，建商於11月13日來電表示書面太麻煩拒絕並表示漏水情況仍未完全改善。本人經建築師友人之建議要求建商重作防水工程或要求延長保固，均遭建商代表口頭拒絕，是否可主張瑕疵擔保責任，經民事訴訟要求限期改善? 瑹峔硒謅硐貜驉C」。改寫而成。 註二：民法第264條：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。」、最高法院95年09月29日95年度台上字第2192號民事判決：「又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。」、95年01月12日95年度台上字第39號民事判決：「民法第三百五十四條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」、93年09月23日93年度台上字第1958號民事判決：「又關於買賣標的物之瑕疵，於買賣標的物危險移轉前，若有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補! 正，出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」、92年10月02日92年度台上字第2129號民事判決：「又查，有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕庛後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵之權利，並解除契約。」等參照。 |
