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北大房產專題報導分享：大型造鎮與管理

發起人玉米

2007-06-29 01:44:27　IP:122.126.76.***
http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/070628/1/ghce.html

房地產的未來系列專題：大型造鎮及管理
更新日期:2007/06/28 11:30
「房地產的未來系列專題：大型造鎮及管理」（何宏儒報導）

過去4年國內房地產景氣好，建商紛紛搶地蓋樓。由於土地取得越來越困難，需要大規模土地釋出的大型造鎮計畫就特別引人注目。由於自有住宅率高達87%，量體超大、動輒上千戶的造鎮案更是令人側目。

在林口和三峽兩大區塊分別有4千戶和6千5百戶超大案量的遠雄集團董事長趙藤雄指出：大型造鎮社區開發案因位在都會區的衛星市鎮，生活機能、生活環境，和交通便利性是造鎮成功的關鍵。他強調：大型造鎮案的位置，基本上要選定交通便利、距離都市不遠的郊區，可以用高速公路連結，或未來可望有捷運開通；而且基地週邊道路等基礎建設必須十分完善。他認為：台灣的整體住宅環境並不是很好，開發商要有決心和勇氣，公、私部門相互合作，投入新市鎮環境的營造。

把房子蓋好自然是開發商的天職，但是硬體建築之外，大型造鎮計畫因為量體動輒數千戶，社區管理的軟體架構如果沒有在交屋初期同步建構，勢必影響社區的未來發展。遠雄建設行銷副總江同辰指出：大型社區戶數太多，結合起來的力量當然很大，因此初期規劃管理更要多花心思。他表示：雖然造鎮社區一期交屋動輒7、8百戶，但是分棟管理之後，就可以百戶為單位，跨出社區管理的第一步。

他表示：房子蓋好只是一時的，著眼社區長遠發展，開發商更應該提供「住宅+1」軟硬兼俱的住宅品質。對於大型造鎮社區的管理，遠雄開業界風氣之先，導入日本TMO（Town Management Organization，城鎮經營管理組織）系統，要用長遠眼光去經營社區。他指出：日本到去年八月為止，已有425個社區加入這個系統。

而在三峽的造鎮案，第一棟住宅社區今年交屋的同時，遠雄也贊助社區成立「北大特區永續發展協會籌備會」，希望結合居民，不僅納入168公頃的北大特區，更要將鄉鎮都含蓋進去，共同打造示範社區。

由於造鎮案必須強化外來人口進駐的誘因，遠雄集團董事長趙藤雄表示：造鎮案絕不只是蓋好建築就可以了。他強調：整合多元條件、提升整體住宅品質更是關鍵，尤其造鎮案的商品「配備」一定要比都市豪宅更好，才有機會成功。他以林口和三峽的自家推案為例指出：因為商品結合光纖、提供休閒養生功能，價格又只有都市豪宅的8分之1到6分之1，將近5成購屋者都是台北客。

土地開發有其階段性；以北大特區為例，10年之內，從阡陌良田變成高樓林立。然而，開發終究是一時的，落戶到新市鎮上萬居民的生活，就算談不上永久，也應該用中長期的眼光進行規劃。在優質環境塑造，以及便捷交通連結市中心的需求之外，與在地機構結合這種軟體架構的建置，的確是硬體開發之外，與時俱進的新思維。