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發起人 hellomark1
 2007-09-02 12:20:37 IP:125.230.172.*** 崔媽媽基金會主要內容為搬家資訊,社區管理,租屋資訊,等... 網站內容豐富,資料很多,算是一個公益網站, 大家有空可以去看看. 崔媽媽基金會: http://www 崔媽媽公寓大廈討論區,專門討論社區內的管理問題: http://61. 崔媽媽公寓大廈討論精華區: http://bbs |
回應者:hellomark1
2007-09-05 19:52:52 IP:125.230.164.***
《大樓與管理》 如何挑選物業管理公司？ By 崔媽媽基金會 無論是新成立的管理委員會（簡稱管委會），或是已經有許多經驗 的管委會，最大面臨的課題往往是怎麼挑選一個好的物業管理服務公司 （簡稱物管公司），一般來講，管委會與物管公司簽訂的合約為一年 期，一年裡，管委會所選定的物管公司就是負責協助執行管委會交辦的 事項，也就是區分所有權人會議的決議事項，包含社區財物運用與行政 事物；例如何時要洗水塔，什麼時候要舉辦活動，擬定出整年度的計 畫，並在每月確實執行，每半年確認執行狀況，這就是一個管理服務人 員最基本在大廈裡的工作項目。 而一般我們所知道的物業管理公司，所派遣給大廈的工作人員有管 理服務人（俗稱總幹事或主任、經理、管理組長）和維護社區安全警戒 的駐衛警「俗稱警衛、保全員」，管理服務人最主要的工作就是『溝通 與協調』，工作上與管委會作溝通，管理事務上與住戶作協調，使社區 事務公開、公正及透明化，其細節執行的工作內容就是建立社區的基本 資料，包括財務報表、住戶資料、維修紀錄、社區停車場車位名冊、與 協力廠商電話建檔。 除此之外，關於社區住戶遷入遷出的紀錄管理，大樓會議通知與紀 錄公告，各項管理工作值掌與處理流程的勤務報告、社區訪客語信件的 登錄管理、警衛室各個系統操作與維護，還有很重要的社區管理費明細 表與繳交，即各種住戶違規處理，都是總幹事的職責範圍。 而除了總幹事外，保全駐衛警人員也是每棟大樓管理最重要的部 分，保全是負責維護全體住戶的安全，涵蓋大門警衛安全管理、24小時 視訊監控、巡邏勤務安全管理、地下室停車場管理與緊急事件支援處理 事項。 所以住戶便可透過這些工作項目去檢視或是挑選一個適合自己單位 的物業管理公司。 ■為什麼住戶需要委託樓管公司管理公寓大廈？ 公寓大廈之管委會成員是由區分所有權人會議所選出來的，管委會 成員皆為無給職之工作，擔任社區管理委員的住戶們，多半有自己的工 作，無法因管委會之職務，而放棄自己的工作，所以管委會就會聘僱物 管公司或聘任一位管理服務人（總幹事）專職為社區的公共事務做服 務。 總幹事需對公寓大廈管理條例有相當的熟悉度，供管委會及住戶之 間有歧見時作諮詢，另也需要具備有許多不同專業的基本認識，包括像 是基本消防安全檢查的知識，及住戶在做裝潢時可以告訴住戶哪裡作變 更是違反消防安全的，要如何作改善等。 總幹事也要有機電維護保養的操作認識，和維護廠商的維護資料及 維修紀錄，另外平常需對社區財務管理之管理費用催繳、住家安全管 理，或是住戶違規時候幫助管委會訴求法律途徑。 另外總幹事還需要在平日訓練自己有「眼觀四方、耳聽八方」的能 耐，如社區遇到緊急事件處理時就要先作緊急調處，例如：住戶忘記關 瓦斯出門，就要知道如何通知有鑰匙的人來開門，或遇到住戶有感情不 順遂或夫妻吵架有人要跳樓自殺時，這時候，就唯有專業的樓管從業人 員有相對的經驗能在第一時間反應並作最合適的危機處理，把危險與迫 害降到最低程度。 再說，一年一任的委員，在接手同時，事實上也很難馬上進入狀 況，去面對社區每日迎面而來的瑣碎事務，加上個人也有生活家庭，因 此將這些事項交給專業的管理服務人來負責執行，因內政部營建署有行 政命令規定，凡從事公寓大廈管理維護之公司或受僱傭（委任）而執行 公寓大廈管理維護工作之人員，應取得公寓大廈管理維護公司登記證書 或公寓大廈事務管理人員、公寓大廈技術服務人員證照，始得辦理公寓 大廈管理維護事務。因此管委會的成員們就可以針對樓管人員所執行的 事務做監督，並且可藉由服務人員的專業意見，提供給住戶更多社區開 源節流的意見，真正達到專業的保全與管理維護目的。 ■■你該對保全及管理服務公司提的十問 ．是否瞭解社區需求？（例如：幫社區規劃幾位保全，服務輪班的時 間） ．服務現場人員的作業管理標準為何？ ．案場人員的來源（被前面社區拒絕的、新手）？ ．如何幫助社區提升管理效率？ ．現場人員的在職訓練有哪些？ ．對社區的後勤支援？（例如：辦活動是否有人力支援？社區發生颱風 時需要沙包、抽水機公司是否會支援） ．如何依現場狀況作整合性規劃 ．社區內發生重大意外狀況時，貴公司協助社區的方式？（例如：社區 發生颱風時需要沙包、抽水機公司是否會支援） ．合約內容：（保全）現場發生狀況時的賠償費用方式 ．發生竊案時的處理方式與程序 ■■專家意見 ．一般新成立的管委會會透過建商接手原來的物管公司，通常新成立的 管委會大多會不信任此管理服務公司，以為管理服務公司會對住戶的意 見一面倒向建商，建議管委會在建商代管期間不要先預設立場，而是觀 其行、聽其言去判斷此管理服務公司的專業，等社區一切步入常軌之後 再謀動。 ．另有些不專業的管理服務人為了逃避責任與工作，經常會只對管委會 的委員獻殷勤，對於住戶的意見也都只是虛應其聲，或只是做一個轉介 的工作，因此管委會在審核選定物管公司時，要先對物管公司作此事項 的審查及溝通。 ．現場發生狀況時的賠償費用方式：建議社區在與保全業者簽訂合約 時，應先多詢問關於保全理賠一事，例如：保全公司的資本額度、竊盜 理賠的程序？及理賠最上限等，社區與保全公司所溝通的理賠事項，應 注意需將其納入社區與保全業者的合約內。 |
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回應者:hellomark1
2007-09-05 19:23:57 IP:125.230.164.***
玉米大, 我一直貼社區管理的資訊, 主要是想讓大家都了解社區運作的方式, 當大家都了解自己的[權力與義務], 知道了社區運作方式,我們即使沒介入管理, 也可以監督管委的運作,做好把關的動作, 至於當管委,我其實是沒興趣, 千萬別把我推向火坑喔. 
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回應者:玉米
2007-09-05 17:41:30 IP:61.220.172.***
馬克兄...您真是熱心... 管委會一定要把你推出來才行... |
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回應者:hellomark1
2007-09-05 16:25:57 IP:116.59.26.***
因天災而遭致損害，其修繕費用該由誰負擔？ 【實例】 某甲住在天一大廈七樓，於331大地震後，某甲發現伊家窗戶及冷氣 口均有龜裂，在屋外之大樓磁磚亦發生部分掉落情形，請問某甲得否要 求該天一大廈管理委員會以公款修繕上述地震後之設施損害？ 【問題與解答】 按共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。 其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 之。但修繕費係因可歸責區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權 人負擔。 前項共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規 定者，從其規定。又所謂「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其 他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。此觀公寓大廈管理 條例第十條第二、三項及第三條第四項均定有明文。 就本件某甲所有之窗戶及冷氣口，均屬某甲自己獨立使用，且為其 所有建築物之一部份，應為其專有部分，雖因歷經331地震而遭受破 壞、龜裂，自應依公寓大廈管理條例第十條第一項規定，及專有部分之 修繕、管理、維護由各該區分所有權人為之，並負擔其費用辦理之。另 如大樓外牆牆面磁磚受地震破壞而發生掉落或龜裂現象，因該外牆牆面 係屬共用部分，不管其磁磚掉落現象發生於任何層住戶，除區分所有權 人會議或規約另有規定者，否則，本件既係331地震所引起之損害，即 應依公寓大廈管理條例第十條第二項本文之規定由公共基金支付或由區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。此可請求管理委員會執行 之。 |
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回應者:hellomark1
2007-09-05 16:23:04 IP:116.59.26.***
問題： 一 頂樓屋頂滲水漏水請問是否應由管委會維修？ 二 依據原則是什麼？ 解答： 大廈頂樓平台依本條例第3之4項之規定係共用部分，條第10-2之規定其修繕管理維 護，應由管理會負責，但如果樓頂平台係因可規則於某特定區分所有權人之事由導致 損害漏水，其修理費用則應尤其負擔。 |
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回應者:hellomark1
2007-09-04 22:44:58 IP:125.230.164.***
這個就有點扯......... ========= Q:管委會要求總幹事去換燈管被電擊摔死了，誰負責? A: 1.總幹事發生電擊屬意外事件 2.管委會要求總幹事處理事務而生意外.就知ㄉ要素與欲ㄉ要素應該不構成犯罪事實.民事上也沒過失與故意不構成侵權行為--可能純民間只有江湖道義ㄅ 3.民法僱傭關係請參酌: 第 487- 1 條 受僱人服勞務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向僱用人請求賠償。 前項損害之發生，如別有應負責任之人時，僱用人對於該應負責者，有求償權。 5.向僱用老闆請求意外賠償及管委會道義賠償比較可能ㄅ |
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回應者:hellomark1
2007-09-04 22:37:04 IP:125.230.164.***
Q:沒有住的房子需要繳管費嗎？ A:1.管理條例第10條第2項規定:所謂管理費指管理修繕維護之費用。 2.不論沒搬入居住或建商未售出房屋應按其共有比例分擔其欠繳費用依第21條規經催告後請法院命其繳納並支付利息。 |
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回應者:hellomark1
2007-09-04 22:29:12 IP:125.230.164.***
Q:新成屋管理費何時開始計算 A: 您ㄉ問題鼠於買賣契約之約定--未成立管理委員會或制定規約前準用 但是依管理條例第二十八條 (起造人召集會議) 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 至於管理費之分擔如未過半數建商實不宜貪小便宜--那就回歸民法關係 幾點建議跟建商談判:管理費支付來源 1.建商也是所有!權人如何劃分權利義務關係 2.保全費用(公設未點交所有權仍歸建商) 3.公共電費(建商非正常使用) 4.設備維護費--- 依據民法345條買賣關係起及權利義務分配全力爭取---將來還有公設點交暇疵問題善用自己有利條件去周旋 |
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回應者:hellomark1
2007-09-04 21:51:01 IP:125.230.164.***
Q：我最近1年才搬到社區 可是我最近發現水費越來越高 光分攤度數就是25度(是各棟分攤，有3棟) 費用要接近千元了 問過社區主管也不理(鄰居也不知道，大部分是轉帳繳費) 這是否有捨麼管道可以解決呢? A：依我實際處理的相同案件經過給您參考：1.樓頂水塔下方有一個「出水開關」一般而言這個開關僅供清潔人員清洗樓梯使用，他人不得私自使用，若私自使用就有可能觸犯刑法。2.地下室的水箱內控制「揚水馬達控制器」的「浮球」損壞，致使進水管線開關失效，其結果水箱就一直進水，到了滿水位時，多餘的水經「溢流管」流到戶外排水溝內，那您們就拼命繳水費，唉！現在錢不好賺，應該多注意點才好，這個問題沒有處理，追根究底是貴社區的總幹事失職也！ 解決方案：除請水電工檢修外；再請水電工將「溢流管」中段鋸掉一段後，換成透明塑膠管，這樣做總幹事在巡視社區狀況時，可以清楚的瞭解「水箱」內的狀況，這就是「改良」設施管理的一個過程。 說真格的，我們的建築師與建築公司的觀念還是蠻遭的，所以，如何「改良」設備是相當重要的一門學問與經驗的累積。 |
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回應者:hellomark1
2007-09-02 12:21:25 IP:125.230.172.***
崔媽媽基金會於2005年榮獲行政院消費者保護委員會認定為 「消費者保護團體」 ---------------------------------------------------------- 「消保團體」是政府機關基於「消費者保護法」，嚴格審定、推薦出實際從事保護消費權益、推廣消費教育、處理消費糾紛的團體，行政院並賦予該團體之法定地位及任務。自1994年至2005年，全台僅有24個消保團體榮獲此殊榮。 |
