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發起人 一步蓮華
 2008-09-30 10:44:54 IP:220.133.51.*** 大部分社區大樓居民平常不會注意管理委員會做些什麽、哪些事沒做，通常都是等到問題發生、自己權益受損，才發現原來管理委員會該做的事沒做（如維護共有設施設備正常機能、保持良好的財務收支管理），或做的原來是些不該做的事（如推動侵害住戶權利的措施）。 經常有社區大樓居民住家被小偷光顧、車子擺在停車場遭竊或被破壞後，要求管理委員會賠償。理由是「我有繳管理費！」，質疑「要不然大家繳管理費幹麽？」。也常有人自己停車位被不明車輛占用時，大罵管理委員或保全警衛「要不然你們收管理費幹麽？」好像付了管理費的就是大爺，蒙受損失或不方便，可以理直氣壯要求別人負責。 管理委員會是由區分所有權人推選出來的代表（管理委員）所組成，管理委員會受區分所有權人託付處理社區大樓的公共事務。因此區分所有權人與管理委員會之間是委任與受委任、而不是一般商業交易關係。區分所有權人繳交管理費，是配合管理委員會代收代付各項公共事務支出，而不是對價行為。一般路外私人停車場業者會用明顯的標示把雙方對價關係清楚界定為「僅提供停放，不負責保管」。車主必須購買保險自行規避或降低汽車失竊或受損的風險，而不是等到損失發生要求停車業者負責。社區大樓雖然看不到類似的告示，但除非是經過特別約定，否則管理委員會沒有替車主維護財產安全的義務。 那監視器壞了管委會沒修，讓車主無法查出肇事者身份，必須自行負擔損失，管理組織或管理委員會是否該負責任呢？車主可以因此要求管委會賠償嗎？答案依舊是否定的。除非在區分所有權人和管理委員會的委任關係中（記載於規約或區分所有權人會議決議）特別約定，否則在公寓大廈管理委員一般為無給職的狀況，即使原因出在管理成效不彰，管理委員可能連一句抱歉都懶得說。 照道理，管理委員會「應該」要維護建物設備設施的正常機能、「應該」維護財務運作的公開透明、更「應該」要維持公共事務處理的公平精神，但如果管理委員會並不如此、管理委員不做為，甚至選擇做不該做的事。區分所有權人除了跳腳、怪自已所託非人外，一點辦法都沒有。因為找行政機關，官員總擺出一付「清官難斷家務事」的為難態度，要事主自己上法院解決。真要打官司，卻又曠日廢時、緩不濟急。一般區分所有權人在將權力交付管理委員時，只能「期待」管理委員的善意付出、「盼望」管理委員妥善處理社區大樓的公共事務。而且就算社區大樓規定管理委員支領報酬，管理委員也未必具備足夠能力符合住戶們的期待、表現也未必比不支領報酬的管理委員出色。 因此當遭受損失的住戶追究責任時，最後會發現到責任跑回到自己身上。為什麽自己當初不多付出一些關心、參與，多一點「雞婆」，在發現自己停車位置監視器失效時，自行通知、催促管理委員會或總幹事儘快修復更新？或知道管理委員車位有監視器協助看顧，自己卻沒有時，挺身爭取自己的權益？為什麽好幾個月沒看到該公布的財務報表，卻懶得去跟管理委員反應這樣不對勁？明知道幾個萬年委員手腳不乾淨，開會時卻只會在一旁慫恿別人出來取代他們，或者乾脆躲在家裏，根本不參加開會？ 公寓大廈管理的是屬於公共財的共用部分，因此一般人常抱著「搭便車」心理，希望分享別人的努力成果，以為只要成立管理委員會，天塌下來自然有高的人來頂。但天下沒有白吃的午餐，如果每一個成員都抱持著自掃門前雪的態度，問題發生時就會發現其實根本沒有人在準備午餐。雖然準備午餐可以讓自己免於飢餓，但由於會讓其他不必努力的人一道分享，於是每一個人都選擇忍住飢餓、等待別人，結果是沒有任何人能吃到午餐。學理上稱這種現象為「集體行動的困境」。 要突破「集體行動的困境」，必須建立公平的制度與精神，由其組織成員共同遵守實踐。這個責任落在區分所有權人身上。因為相對於非區分所有權人的住戶，區分所有權人可以參加區分所有權人會議、參與公共事務決策、推動制度和慣例的建立。發揮對管理的影響力。 因此要建立良好的公寓大廈管理，創造優良的生活品質。區分所有權人必須要關心、參與公共事務的決策與運作，否則如果把責任全推給管理委員會；到頭來還是自己必須付出代價。 |
