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| 《 社區討論版 》 |
| 原來...我們的保全和高崗屋是同一家的!!! |
發起人 Annabella
 2009-05-12 16:06:14 IP:122.117.163.*** 如題: 今天看了公佈欄貼的社區畫畫比賽得名公開...本想看自己社區 有無得名..卻意外發現..我們竟和鄰近的''高崗屋''是同一家 保全..天呀..心中五味雜全...回想著選他們後..真可謂是管理不 彰...在加上社區大樓東西未善盡保護..導致許多東西被打破 找不到人賠償((有興趣的住戶可至垃圾場新建地方看到被打破社 區的擺設物)) 真心期盼十一月份到會找到好的管家公司...不然我想..大家 應該可以想像得到管理愈來愈差..房價狂跌..準備搬家了!! ps:無惡意毀謗高崗屋大樓..只覺得和我們大樓屬性不同..有感 而發罷了  |
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回應者:Annabella
2009-05-22 14:06:46 IP:122.117.163.***
畢竟原po A住戶 以樓管公司與高崗屋是同一家為論點來批評之 確實立基點薄弱 據我所知 高崗屋之風評不佳 主因 為 其戶數多 位置不佳 且多戶有產權問題 並不是因為管理公司才使其房價低落的 因此 我認為不應該以此來批評管理公司 也不需要拿我們社區與之比較 對於以上這位住戶所回應的: 我不予置評..有眼睛看得到的..都會仔細明白管理不好本就是事實 難道將心比心你繳管理費結果得不到該有的管理水準嗎?? 請大家多看細處..因為大部分人只看到他們好的一面相對地 極差的一面完全忽視不見任由下去!!  
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回應者:ian
2009-05-17 17:42:24 IP:140.116.141.***
所以大家如果有看到樓管公司做不好的一定要去反應 這樣才會有改善 因為有些東西你不反應 管理人員可能也不知道 當然做得好的 給一下鼓勵相信也會是樓管人員前進的動力 我想 S住戶 是想表達出 樓管人員在某些地方做得很好 畢竟原po A住戶 以樓管公司與高崗屋是同一家為論點來批評之 確實立基點薄弱 據我所知 高崗屋之風評不佳 主因 為 其戶數多 位置不佳 且多戶有產權問題 並不是因為管理公司才使其房價低落的 因此 我認為不應該以此來批評管理公司 也不需要拿我們社區與之比較 還是就我們社區內部實際上的管理問題來討論比較好 |
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回應者:skymaypop
2009-05-13 13:20:53 IP:114.40.24.***
在補充一點~ 依照目前的法規，只要您是住在大樓內，那麼每月所產生的管理費這輩子可就少不了囉！所以，您多出1元，那麼每年就多繳12元；多出5元，每年可就得多繳60元囉！可千萬別小看這每1塊錢，試想：如果遇到「屈臣X」有特價活動時，部份商品多1元可是能多買一件的喔！ 那麼管理費的訂定，是不是管理委員會說了就算呢？我們可以一起來看看大樓管理費到底是怎麼來的！ 依據公寓大廈管理條例第18條的內容，公寓大廈的公共基金，來源有幾個面向： 一、起造人按工程造價比例提列的金額 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納 三、公共基金之孳息。 四、其他收入 其中，我們一般所提到的大樓管理費多是指「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」之金額。因此管理費並非由「管理委員會」說了算，而是需要「區分所有權人會議決議」才算數，所以管理費的訂定會在「住戶規約」中列出。 一般而言，管理費的計算方式是以「坪數 × 每坪管理費」所得出來的數字。通常「坪數」都會有「小數點」，那麼就會遇到需要「四捨五入」、「無條件進位」或「無條件捨去」的特別計算方式。 不過，關於「尾數」這方面的難題，「住戶大會」普遍都能做出共識，以化解管理費出現小數點的問題。 您在問題中提到，「我們公司大樓管理費每月$1845元，管理員卻要我繳$1850元。他說沒有收5塊錢這種東西，意思就是要進位為$10，他就開1850收據給我……」。 針對這個狀況，只有兩種情形，第一是您遇到不夠專業的管理公司（可能性大），第二是貴大樓的管理費有特別計算方式（可能性小）。 那麼，遇到這樣彆扭的狀況該怎麼辦？請快快翻開大樓的「住戶規約」，瞧一瞧「區分所有權人會議」針對管理費所做的決議為何？ 若按照規約方式計算，您的管理費確實為「$1845元／每月」，那麼就連管理委員會都沒有權利要求您的公司多付出這5元的管理費。因為，依公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會有一項重要的職務就是，「依區分所有權人會議決議之事項執行」。 最後，您也應該儘速將這樣的情形反應給管理委員會瞭解。否則，管理委員會也可能會遭人依違反公寓大廈管理條例第48條第4款檢舉受罰而不自知喔！ ※※※※※後 話※※※※※ 現在已有許多保全及樓管公司開始使用電腦系統收費，例如：利得達康物業管理系統－好事奇伯。除了管理費收據是現場直接列印能有效防止弊端外，管理費更是無法隨意更改。同時，也能讓管理委員會及保全、樓管公司易於掌握管理費繳納情形。 以上是由－【利得達康科技物業管理股份有限公司 資訊事業處 處長 范依平 提供】 參考資料： 公寓大廈管理條例第18條： 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、其他收入。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。 第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。 公寓大廈管理條例第36條： 管理委員會之職務如下： 一、區分所有權人會議決議事項之執行。 二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。 四、住戶共同事務應興革事項之建議。 五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 六、住戶違反第六條第一項規定之協調。 七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。 九、管理服務人之委任、僱傭及監督。 十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。 十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。 十三、其他依本條例或規約所定事項。 參考資料 公寓大廈管理條例第18條、第36條、第48條。 |
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回應者:skymaypop
2009-05-13 13:00:04 IP:114.40.24.***
不過如是太無理的批評只會讓人覺得非常反感 ! 謝謝這位住戶~ 在此我提供一下 ! 補充管理費雖是用坪數下去計算,不過還有 一點很重要就是管理費的單價 ! 在網路上有人問及如何計算社區大樓管理費時大家的回答皆是一樣的 坪數 X 管理費單價，回答並無錯誤但嫌太簡單與社區實際狀況有點出入，特別轉載一個較完整的計算方式。建議社區在制定社區管理費方式後將其明文化以免管理中心作業人員異動後重新計算的結果個個不同，以後社區需要調整社區管理費時就非常單純化，只要調整社區管理費單價既可。 一般社區管理費係依照坪數多寡收費，其計算公式為: 管理費初算值(1) = 坪數 X 管理費單價 管理費初算值通常會有小數位，處理小數位的方式可能會產生一元的差別，處理小數位的方式有兩種: 1.捨棄小數位取整數 管理費初算值(2) = 管理費初算值(1) 取整數 2.計算結果四捨五入後作為管理費金額 管理費初算值(2) = 管理費初算值(1) 取四捨五入計算值 某些社區不願意收零錢，其處理方式會有: 1.不收一元零錢 如果管理費初算值(2) 為 1011~1014 則收 1010元 如果管理費初算值(2) 為 1016~1019 則收 1015元 2.不收十元以下零錢 如果管理費初算值(2) 為 1011~1019 則收 1010元 3.不收五十元以下零錢 如果管理費初算值(2) 為 1051~1099 則收 1050元 建議社區針對管理費單價及零錢處理方式制定規則，不要針對計算結果制定規則。 例如一樓如果只收半價，計算結果若為 1011元，針對計算結果制定規則其則應收 505.5元，還要再處理小數位徒增困擾。 建議規定一樓管理費單價半價而非規定一樓管理費半價。 |
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回應者:loveruru11
2009-05-13 06:05:26 IP:118.171.159.***
有批評才會有進步.有進步.才能提昇保全人員的品質.水準. 我想跟管理費沒太大關係吧！（管理費是以坪數計算） |
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回應者:skymaypop
2009-05-13 03:39:43 IP:114.40.24.***
今天我心血來朝想說上來看看,沒想到發現你意見滿多的,如果 你能力這麼好,可以請你選下一任的主委嗎?不要只會在這邊說 我是從台北天母那邊下來的,相信你能力跟知識這麼的豐富,也 應該知道那邊生活水平各項東西都在水準之上,我在那邊住的大 樓號稱是接近五星級的,當然管理也是!不過你知道我在那邊一個 月的管理費要多少嗎?一個月接近3千5到4千. 我在那邊住了一段時間,連保全人員都叫不出我的名字,他們的五 星級管理,沒錯!是管理的非常好~連你朋友來找你!你都要親自下 去迎街,他們才放心讓你的朋友上去~你覺得想要這種非常好非常 頂尖的管理嗎?可以呀~請你一個月多繳個2千到2千五~ 我從北部下來後,剛住進來這一棟大樓沒多久!保全人員馬上就能 叫的出我的名字,也知道我的車位,對我的態度也非常的溫和跟親 切,我出入他們也都會跟我打招呼,包裹到了~他們也馬上打電話 通知我,朋友來訪!他們會打電話通知說確認我是否真有朋友來訪 也不用再讓我跑下去樓下~連那一次我的車有問題在地下室~他們 也馬上協助我.我覺得他們雖不是最優秀的!不過我覺 得他們很讓我感到放心跟窩心~ 如果你覺得這一間公司不好~請你詢問本大樓所有住戶是否願意 再多繳管理費聘請更頂尖更棒的媲美類似帝寶大樓的保全公司. |
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