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一篇一年半前有關房市是否過熱的報導

發起人 AAA+

2006-11-30 15:44:04　IP:220.228.206.***
無意中發現一篇一年半前有關房市是否過熱的報導，裡面提到的跡象，與現在如出一轍，
從支撐房價三要素(所得、人口、利率)來看，過去3~4年來除利率一項外，其餘兩項皆為負面因素，但房價仍一路走揚，近期又有央行官員表示目前房價無過熱疑慮、蘇揆放送捷運利多、第三季重新調查後營建貸款大幅上修、橫越松山機場地下道通車、北市首開都市更新公私合作等消息及營建股走勢，似乎預示房價至少仍將在高檔撐持一段期間，
個人亦認為現階段房價與一般大眾實質購買力差異過大，長期終將修正，但房市循環期很長(上一波由84年至今長達十餘年)，何時回檔?還需漲多少才回檔?甚難判斷，如同這篇似曾相識的有關房市是否過熱的報導，已是一年半前的事了。

< 房市依舊強強滾發燒現象要警覺 >
作者：談克誠 (透明房訊94年度季刊125期)
05年開春以來，國際商品與石油價格再度節節上揚，其中紐約原油期貨每桶價格更再度飆漲至55美元大關，整個原物料市場漲勢方興未艾；另方面，新台幣兌美元匯價，也在日、韓等亞洲貨幣持續升值帶動下，已升破31美元大關，外資之前喊出的「升破30看28」的價位，也似乎不完全是個夢想。過去台灣房市只要碰到油價大漲或新台幣升值，房地產表現莫不一飛沖天；因此今年三二九檔期，單是大台北市場即有千億案量釋出，業者也就明擺著打算利用「通膨保值」帶來的熱錢題材大炒房價，也繼續維持著房市發燒的假象！
由於本波房地產自谷底回升的主因，仍在於全球利率水準始終處於歷史性低點位置，因此如果高油價點燃通膨火苗，一旦引起利率持續走揚，對於國內房地產未必有利；然而由於目前央行對於升息態度，在考慮到經濟發展與避免吸引更多的套匯熱錢進來後，並未讓國內利率如美國般一路勁揚，因此「利率」尚未成為房市的痛腳。但是如果把喧鬧的329檔期預售市場廣告攻勢，與惱人的中共「反分裂法」引發的政治連鎖效應放一邊，純粹就房市近期的若干交易過程中，有不少「房市發燒」現象陸續浮現，因此這個市場是否過熱，即頗值得投資人深省！個人觀察到這些發燒現象包括：
1.精緻裝璜的投資案越來越多時：
最近只要打開各房屋仲介公司所派發的彩色DM夾報（有附屋況照片的那種），隨意算一下，幾乎一半以上的房子都是所謂的「百萬精緻裝璜」，有的還附送傢具，看起來賞心悅目，但開出來的價錢通常也較區域行情貴了好幾成。也有部份仲介公司接受媒體訪問時坦陳，店內銷售物件有一半以上是由投資客所提供（當然法拍/金拍/銀拍屋市場亦貢獻良多）。
其實中古成屋經過一番裝璜再出售，原本即是一個很好的售屋方式，也不必大驚小怪；問題是，如果市場上流通的物件，有這麼高的比例皆為投資客所有，顯然「假性需求」偏高，這些物件在利率還在低檔區時，業主尚可撐一段時間；一旦利率再快速走揚，投資客手中的眾多物件，勢將面臨降價求售問題，也會成為房市潛藏的賣壓亂源，值得警惕。
2.當隔壁鄰居也想「公寓改套房」發財時：
最近在住家附近吃早點時，看見一間老公寓一樓房子，開始大興土木，湊過去一瞧，原來屋主打算把這間30坪、原本租人作美容院的房子，改裝成五間套房出租；由於這間公寓屬於狹長型且非邊間，採光條件極差，中間兩間套房皆為暗房，裡面兩間靠天井採光也不理想，唯有入口處的這一間套房，採光與通風較佳，但卻又因位於巷口、人進人出，隱私性也最差。跟裝璜師傅打聽，原來屋主經過這幾年「仔細觀察」，若把老公寓隔成分租套房的投資報酬率起碼6-8﹪，因此決定花了120萬大修房子（內含泥作、水電與家電、衛浴設備等），以他房屋原有價值約600萬，改裝後成本720萬，每間套房租人8千塊（在捷運新北投站附近），月入4萬、年收48萬，報酬率約6.7﹪，比之前租人作美容院月租2.5萬時的5﹪報酬（30萬除600萬），或純住家月租1.8萬的3.6﹪報酬（21.6萬除600萬）相較，這樣的報酬率當然要好得多。
這位屋主的盤算當然不算錯，可是因其本身屋況條件欠佳，將來指望這5間分租套房完全「滿租」恐怕很難（除非降房租，但這又會把原先的報酬率拉下），且分租套房的管理問題與將來修繕成本又是個問題。而更大的問題則在於，他在「觀察別人兩、三年後」的經驗，整個市場到處都是分租套房待租時，才想動手進行改裝自己的老公寓，時機已明顯慢了半拍；而且把問題格局放大來看，這兩年單是大台北地區的預售市場，以出租套房為訴求的個案起碼好幾千戶，將來這麼多不同類型套房同時湧進市場，其可能造成的供需問題，亦不容小看。
3.想在捷運站附近押寶者日多時：
隨著大台北地區幾條捷運線陸續通車後，捷運拉近城郊距離的通勤便利性眾所皆知，其中與台北市相連的幾個近郊地區，包括板橋、新店、中永和等地之房價，近兩年漲勢表現更是驚人，只要售屋廣告冠上「距離捷運站路程五分鐘」的訴求，總能較同區其它地段多賣個10﹪以上，因此對於即將於明年通車的土城延伸線，甚至97、98年以後才可能通車的中正機場捷運線，最近不僅有許多預售工地一再猛打捷運通車利多，甚至當地的房屋仲介公司小廣告，也經常見人寫著「投資客卡位、享通車增值」的訴求口號，甚至在平常我常坐的板南線捷運上，就曾幾次聽到不少上班族，也興奮地竊竊私語討論，是否要到新埔站以西至土城間，選幾個明年即將通車的捷運站「逢低佈局」。
毫無疑問地，捷運通車的確對於當地房價有加分作用，但重點是如果房價已提前反映通車利多，則所謂的「逢低佈局」，反而可能成為他人「逢高出脫」契機，也要思考行情是否已熱過頭了。尤其對於尚未通車的「遠郊型」捷運站要特別小心，因為距離市中心遠，票價又貴，若一家有三口人以上要靠捷運通勤，不論是金錢與精力的消耗皆極可觀，是否值得投資即需商榷。以淡水線為例，士林、石牌、北投站至台北車站要10-20分鐘之行車時間，再加上轉乘公車至市區之辦公商圈，可能要一個小時左右之通勤距離；若北投站以北的關渡、竹圍甚至淡水，不僅通勤又得增加10-15分鐘，票價也貴，所發揮之效益即遞減，對房價助益亦相對有限。因此，當市場對於興建中捷運題材大作文章時，欲投資操作尤應小心。
4.房屋仲介公司越開越多時：
連續三年的房市好景，不僅讓業者與從業人員個個賺得眉開眼笑，房仲業者的展店企圖，在05年更是依舊熱情如火。不論是直營的信義房屋，喊出年營收要再成長40﹪的企圖心，其它如力霸、住商、中信等加盟連鎖品牌，以及直營與加盟兼具的永慶房屋等業者，在05年皆有大幅度的擴點計劃，只是眾多業者看好市場熱度，並持續競爭市佔率的背後，是否更反映出這個市場「紅得發紫」之後，是否也有些過熱的味道？
最近正好有空去逛了一回天母商圈，結果在天母東路上，大約僅有100公尺的距離吧，由馬路兩側一眼望去，前面提到的一長串房屋仲介業者名單，沒有一家缺席，甚至還有太平洋與21世紀等公司也在列，更誇張的還有同一家品牌，在該地段開兩家分店的。當然，只要市場景氣好，業者開店能賺錢，而且房仲業者一向有句名言「沒有不景氣，只有不爭氣」，旁人也沒啥好緊張的；問題是，如果有一個市場，景氣好到「每個業者都想進來分一杯羹」的時候，這個行業在近期還剩下多大的成長空間，就值得思考了。
5.當人人認為買房子賺錢是個好主意時：
觀察幾個朋友近兩年看房子的「路線圖」，除了預售房子到處參觀之外，在新成屋部份，已由熱門的大安區明星學區、民生社區，轉戰到捷運站沿線房子一路看下來，且最近更輾轉到西門盯邊陲地帶的小套房；其中一位朋友參觀開封街一間老舊套房時，對於賣方開價20萬/坪的報價覺得「不算太貴」，打算18萬左右就買下，並認為一戶12坪的套房不到200萬，實在挺便宜的。我問他們為何覺得這個價位便宜（因為私下跟當地的仲介業者打聽，附近的成交行情視屋況而定，每坪應在15-17萬間），得到的答案卻是「連郊區房子一坪都要20萬，這裏是市區才18萬，有什麼不敢買」！這種既不管行情價是否合理，也不問在北市西區複雜的商業型態中，將來出租、管理或轉手的可行性如何，就想「衝衝衝」買下去，朋友投資房地產的神勇，真令人自嘆弗如。
過去兩年，由於房市景氣持續回溫，市場的參與者皆賺了不少錢，因此投資大眾對於買房子興趣提高理所當然；但看著前面幾個「房市發燒現象」，不禁讓我想起美國華爾街股市有句俗諺：「如果你出門在街上看見花車，才想跟著參加遊行，應考慮時機上是否已經太晚了！」這句華爾街諺語，對於現階段的國內房市參與者而言，或許不無一些參考性吧！
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資料來源 : http://www.tom.com.tw/kate2/125/125-4.htm

回應者:AAA+

2006-11-30 18:05:16　IP:220.228.206.***
感謝annie的肯定,
許多專家及朋友皆曾善意的建議目前房價已超漲，稍安勿躁，可靜待回檔至合理價位後再進場，
不過我是自住，台北市的高房價令我卻步，有緣來到三峽，大學劍橋適合我，我的家人也喜歡大學劍橋，所以當然要買，因為以現況觀之，高檔再持穩個一年半載到2008可能性仍在，萬一明天就回檔，那就是命了，
況且我買房子買的是幸福，是環境，至於是不是太早買，買貴了或能否增值就不重要了。