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| 遠雄給紫京城已購戶的回應 |
發起人 sunghsiang
 2007-07-29 14:33:30 IP:122.99.58.*** 針對我們日前向遠雄提出的建議以及疑問，遠雄給我們的正式回覆，歡迎劍橋的鄰居來分享（每段落前有打LU，系為小弟之回應！！ ******************************************************** 【關於 要求交屋保留款5%】： 因為敝公司收款與營建財務規劃，遂於預售屋買賣契約書之付款條件做明確約定，並蒙貴買方同意而簽立契約，感謝貴買方配合與支持。 交屋後相關保固與修繕事宜，則依契約約定1%交屋款、與敝公司永續經營的實績與口碑，必當妥善盡責，請客戶放心！ Lu: 當初亦因相信貴公司之信譽以及口碑，方願意以較同地段房屋售價更高之金額，購買貴公司產品。然，因貴公司其他建案，陸續交屋，且經瞭解，該部分建案，或多或少，都有部分未盡完善之部分，是故，當初所信賴之口碑，已蒙上一層疑慮，如貴公司先行釋出誠意，願意同意住戶若於驗屋交屋時，針對部分驗屋有問題之住戶，主動提供保留款，此一領先業界之服務，敝人相信，這才是對於已購戶最大的保障，也是最節省成本的廣告行銷！ 另如貴買方反應內政部公告「預售屋買賣定型化契約」範本相關交屋款的內容，我們的理解如下： 一、例如「第十五條 驗收 / 賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力…應通知買方進行驗收手續。買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，載明於驗收單上要求賣方限期完成修繕，並得於自備款部分保留房地總價百分之五作為交屋保留款」、 例如「第十六條 房地產權移轉登記期限 / 第四款 賣方應於買方…依契約約定之付款辦法，除約定之交屋保留款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項…辦理房地產移轉登記」， 可知前述付款條件係由買、賣雙方合意後簽訂並成立契約，簽約款…乃至交屋保留款若干係「得」依買、賣雙方約定，並無法定額度或比例！ 即由建設公司設定付款與其他買賣條件而擬定定型化房屋買賣契約書向買方要約，買方同意該買受條件則可簽立並成立買賣契約。貴買方若待簽立契約後，卻再向賣方要求修改交屋保留款比例，我們基於前述營建財務規劃需求與定型化契約精神，恕無法配合，敬請貴買方諒察。 Lu: 若依第十五條之精神，此解釋應為非於當初合約所訂定之交屋款，而係為若房屋於驗屋時，若有瑕疵或者未盡事宜，買方得保留5%之交屋保留款。加上，第十六條所載，除約定之保留款外，買方應繳清應繳之款項！是故，回到驗屋程序，若於驗屋時，買方有疑慮，或者有明顯的賣方於建屋時，有瑕疵及未盡之事項，買方應得保留5%之保留款，待賣方修繕後，再行繳清餘款吧！？當然，若貴公司所交之房屋，完全符合合約所載之條件，那買方當然應無條件按合約交清應繳之款項啊！？這也是我們住戶目前所期望的，透過5%的保留款，讓我們放心遠雄的保證，而不是只單純的靠遠雄所謂的口碑，就要我們放心的相信遠雄真能解決我們的問題！同樣的邏輯，若遠雄真如此相信自己的品質，那又何妨讓工程中的小瑕疵，透過提供5%的保留款，讓住戶安心呢？反正，貴公司應有自信能解決住戶的問題吧！？ 二、市面上絕大多數建設公司都是約定買賣總價額百分之一左右、甚至約定某一定數額為交屋款；在預售屋市場，買賣總價額百分之一的交屋保留款比例幾乎為約定俗成的付款模式。尤其該定型化買賣契約書須提供事前審閱，並在公開市場上交易，乃完全符合公平交易的原則。而先建後售新成屋的付款條件，一般建商約定的交屋保留款恐怕要更低於百分之一！此外，另如網路傳述一般付款條件之”交屋尾款依驗屋結果再決定比例”則更是聞所未聞。 Lu:如前所述，我們願意購買遠雄的產品，多數是相信遠雄的口碑和品質，如果遠雄此時，卻以市面上大多數建設公司所提之條件，來為自己辯護，那遠雄跟其他建設公司，有啥兩樣！？如果遠雄強力行銷二代宅，那除了所謂模糊的E化概念，是否更應著重於人文的關懷，而人文的關懷，除了貴公司的鴻遠的造鎮計畫，是否更應回過頭來，關懷貴公司的客戶呢？相信，以既有客戶的口碑，一定會比在每一節的電視、廣播廣告中，不斷的被二代宅的廣告洗腦，來個更有效力吧！ 綜合以上，希望能更清楚、透明的表達敝公司規劃付款條件的原委。 建設公司承擔最大的風險作開發營建，感謝您的配合與支持，讓我們能持續向前！！ Lu: 我相信多數的住戶跟我們一樣，也希望遠雄是個永續經營的公司（至少，以後房子有問題，不會找不到人）！！那，我們的支持，是否可以換來貴公司更貼心的服務，而不是單方面的以貴公司的所謂財務規劃考量，而犧牲了顧客應有的安心呢？ 【關於 先撥款再交屋】 有關銀行貸款之付款方式如買賣契約書第九條約定，此銀行貸款為契約期款； 及撥款委託書「…辦妥第一順位抵押設定後三日內撥款…」，本公司依約辦理並通知。 又買賣契約書第十八條第四款約定「買方於辦理交屋手續時，如發現本戶房屋有瑕疵，得載明於驗收單要求賣方限期完成修繕，但買方仍應配合辦理交屋手續…」。 而「使照取得→貸款買方簽具撥款委託書或付現買方繳足應付契約期款→產權過戶」；「產權過戶→銀貸款撥付→驗屋→結清尾款及其他預付稅費→交屋」 乃絕大多數建設公司收款模式，在預售合約書之付款條件均有明確載明，並蒙買方同意簽訂買賣契約。 即按不動產交易習慣---「過戶→交款→交屋」； 1)建商於工程已近乎完成遂進行產權移轉過戶（建商只收取一成左右價款便移轉過戶，於此承擔了最大風險，故須買方提具撥款委託書與未付款本票以為擔保）， 2)產權移轉過戶後依契約約定進行抵押設定（此銀行貸款乃以建商將交付的不動產抵押設定債權）後撥款， 3)並須依契約約定儘速與買方辦理交屋（契約約定撥款後七日內須通知買方、七日內完成交屋）以確保雙方權益。 迄未見有先交屋後撥款的交易習慣；若有，也是買方須先交付大部分價款才得辦理移轉過戶與交屋。 請貴方諒察！ 有關銀行撥款委託書與本票簽立如買賣契約書第九條約定「由買方以金融機構之貸款給付」及代辦房地貸款契約書約定「買方應於辦理銀行貸款對保手續之同時，與貸款銀行共同簽立撥款委託書…簽立同額之本票」。 例如內政部公告「預售屋買賣定型化契約」範本「第十六條 / 第四款 / 第二項 （辦理房地產移轉登記前，買方應）繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立…本票予賣方」。若貴方不貸款，則例如「第十六條 / 第四款 / 第一項 …應繳清房地移轉登記前應繳之款項…」。 綜上，均乃明確載明於預售合約書之付款條件。請貴方鑒察！ Lu:此部分，如果能有前述之5%交屋保留款（當雙方對於驗屋交屋有疑慮時），那我想，此部分，我個人可接受貴公司之說法，以及接受合約所載之內容！ 【關於 驗屋事宜】 有關貴買方請求現場看屋，基於工地安衛限制，且目前個案正忙於勘驗、請照與細部裝修中，實不宜非工程人員進出，日前業務或工務人員任意放行進出已予約束。本案於交屋前均會安排驗屋流程，並於事前通知明確的驗屋日期，敬請諒察並配合辦理！ 【關於 契稅等相關稅費預收時機】 有關契稅等相關稅費如買賣契約書第二十條第二款約定「買方應繳之稅、費，應於辦理貸款對保手續及產權移轉登記前，將此費用全額繳予賣方，並於交屋時結清，多退少補」。 例如內政部公告「預售屋買賣定型化契約」範本「第十六條 / 第四款 / 第二項 （辦理房地產移轉登記前，買方應）提出辦理產權登記及貸款有關文件、辦理各項貸款手續、繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立…本票予賣方；…費用如以票據支付，應在登記以前全部兌現」。 綜上，移轉過戶文件用印、貸款申貸手續、相關稅費預收…等均應於過戶前完成，敝公司通知對保作業即為過戶前完備前述作業；而未取得應收價款、應預收稅費、備齊移轉過戶文件前敝公司也不會辦理過戶作業。以本案戶數量體大，加上近來區域內建案銀貸額度、利率等均見趨於嚴苛趨勢，遂採分批多次進行，敬請貴方配合整宗大量的集體作業！ 例如內政部公告「預售屋買賣定型化契約」範本「第十六條 / 第一、二款 房地產權移轉登記期限」係為限制賣方（起造人）應於限期內辦理房地產權移轉，敝公司對應於買賣契約書條文亦有約束買賣雙方違約遲延之罰則，敬請參詳。 此外，辦理產權移轉送件須於使照取得後，乃一般代書流程，敝公司自然循流程辦理；至於何時提前辦理對保程序並預收相關稅費文件，敬請貴買方配合敝公司集體作業規劃！如若貴方對預收稅費另有繳款時程的需求，建議貴方可使用票據（送件前兌現）或改採付現模式（使照取得後通知繳款），可盡兩全，特此說明。 Lu: 前述兩項，個人並無重大疑慮，只是對於收取相關稅費的時機，有點疑慮！至於驗屋，我個人不懂的就是，如果其他建案，都可以先行進入驗屋（應該是劍橋吧），那又何以紫京城不行呢？ 【關於 參與聯誼會、說明會】 對於社區分眾社團的組成與活動，敝公司均樂觀其成！但秉於第一次區分所有權會議召集人角色與協助社區管理委員會成立的中立立場，實不應參與、介入任何小眾、分眾的活動，以避免圖利、勾結的責難；尤其戶數量大的社區，難免有利益團體（如裝修廠商、團購業者、網站經營者、投資客…等）運作管委會事務，也是敝公司亟於避嫌的緣由，敬請諒察！ 敝公司有官網入口與相關查詢管道，只要貴買方來電、來函，我們均願竭誠回覆，此敬知。 Lu:其實，這樣的要求，很單純是希望貴公司能在已經聚集的小眾（其實，我們目前也有一百多戶的成員了），提供一些說明，以及針對一些合理的要求，提供一些貴公司與會者權限內，所能提供的承諾！這樣，會比由我們這一群人，都單獨一個個發寄詢問函，或者直接向公機關陳情後，貴公司再一一回覆，還要來的有效吧！？再一次強調，貴公司如以一個不一樣的建設公司自居，那就更應該放下身段，並用一種有別於其他建設公司的風格，來與顧客溝通，這樣，會比每個週末都大筆砸下重金，包下報紙全版廣告，還要來的有說服力吧！？以貴公司如此財力以及規模，如果服務客戶的神經系統，仍然遲緩，那這樣，又如何建立更好的口碑呢？ 感謝您的指教，敬祝 安好 遠雄建設 營業部 上 敝人小小建議如上， 順頌商祺！ |
