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《 社區討論版 》

社區基金問題回應及規劃

發起人 Johney

2010-01-04 14:11:18　IP:163.20.239.***

首先前屆委員應該很高興！在網路上提問，三屆管委會回應，大家就可以依事情，不同看法進行表達！這是劍橋社區的進步！

回應你的問題！！

第一點
區權人大會時，二屆委員並沒有針對信託基金，社區必需的支付費用向住戶說明，你們給土地銀行的契約上信託金額是1330萬元，如果信託10年的費用必須支付35萬3千元（管理費每年25000元，連耀明律師費每年10000元，簽約費3000元），信託基金的土銀定存利率0.55，十年利息合計是73萬1500元，加總結果就是1330萬元信託10年，只有37萬元8500元效益。

如果沒有信託時，目前我們分散銀行存款1330萬元，10年的利息以目前1.05計算時，利息應該是139萬元6500元，依你們的做法就會少了102萬元，你們完全沒有向住戶說明。

300萬元是信託的最低標準，就是社區損失最少（因為區權人大會時，你們沒有向大家完整說明），經過我們精算過，三屆委員沒有人贊成信託，下次開區權人大會時，我們會將完整資料告知住戶，由大家表決實施。

第二點
社區目前的基金（包含定存解約），扣除應付勞務的費用，大約只有1800萬左右，790萬還在縣政府，那來的2000萬元。

第三點
大學劍橋和遠雄已完成點交了，遠雄也正式回文給三屆管委會，對於社區改善設施，因為已完成點交，除了保固維修外，其餘都不予處理，但是遠雄的基金790萬元，存放在縣政府（沒有利息），你們並沒有將遠雄基金領回，一年利息也將近8萬元，驗收點交清冊，三屆管委還在等你們找出來，才能領回存入銀行，才有利息。

第四點
12月社區有二張合庫的定存到期，超過400萬元，我們轉為機動利率是1.05，並不是你所說的大額定存的0.02利率，住戶到物管櫃台查證，我會交待小姐歡迎住戶隨時查看存褶金額，歡迎關心社區基金的住戶，每天到物管櫃台看看我們社區的存款簿，是否有被領走！

第五點
管理費的繳交二年來始終是一團謎霧！98年11月20日大順才將未繳住戶文件製作出來，李主委在98年10月18日，在區權人大會就可以說出未繳金額數字，真是厲害。公設全部點交，在區權人大會也說謊，只有部份點交，而且詢問二屆大部份委員，也不知道，真是讓人感到訝異及不解！

第六點
二屆有委員反對物管停收管理費，如果二年來的社區帳目是清清楚楚，也許還可以說得過去，我們看到的是二年來沒有公佈過清楚的實際帳目，【完全相信】大順的收款及明細，尤其是在1、4、7、10月份時，有住戶一次繳交３個月管理費，星期五、星期六、星期日三天收下來的管理，有可能超過100萬元，置社區基金風險太高，大順小姐帶著巨款到銀行，也另人擔心，況且社區對面已有7-11超商，讓老人家出門散步繳費，還ok吧，每戶手續費13元由社區吸收。讓社區的帳目能清清楚楚，而不是只有【相信大順】。

第七點
98年11月底才完成劍橋印鑑的更換，到12月中，大順物管才將10月、11月、12月的零用金已經支出的明細及發票，（物管保留五萬元的零用金，由經理隨時依社區需要支用，雖然支用的項目是ok的，但是不需向任何委員報備，不足時就直接將住戶所繳交的管理費補足，維持五萬元），這是你們訂定的辦法，真是另人感到驚訝！

第八點
二屆共結餘300萬元左右（如果將住戶未繳全部算進去），原先你們計畫製作LED燈_600萬，車道辨識46萬元，扣除政府補助款，簡單的說，大家應該至少再補繳1.5個月才夠你們任內的建設。

第九點
社區聘請律師就是為了告住戶，第一筆律師費告蔡先生，花社區5 萬元，內政部網站上有說明，這是不應該的，住戶有疑問，不是真誠的解釋，而是閉門，或是承諾後，又不理人！不讓住戶參與，甚至聘律師做不宜法令的事。

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三屆管委做法！！

1.社區的資源回收、舊衣、廚餘一年才回饋社區5000元而已，我們也在進行檢討，請傑明皇家，找相關廠商，增加社區收益，光是舊衣回收部份，一年至少有35000元以上回饋金，如果大家要捐公益，下次區權人大會時可以提出。

2.劍橋的物管和俱樂部重新招標，二份合約，每個月為社區節省8萬元以上，一年總共96萬元

3.變更大公電每月節省16000元，一年是19萬2千元，什麼時候會被台電罰錢呢?就是社區發生重大意外，例如火災時，消防人員如果有使用重裝備，瞬間超過契約用電，才會被罰錢，社區每年會發生火災嗎?，十年就是190萬，如果真發生大意外，夠台電罰的(罰款是超過用電部份罰款，不是全部都罰)
上次D棟被罰，不是大公電，而是小公電，我覺得小公電也該調降．

4.大學劍橋是三峽遠雄建設第一個完成全部點交的社區，大學風呂請專業公司檢核社區全部的機電設備，讓遠雄又多花了1000萬元以上進行整修，大學風呂的公設目前仍未點交。劍橋的價值在於公設，30％的公設就是我們花了１7億買的公設，找專業公司（大學風呂的廠商）協助，花２０萬元做完整檢測，如果有問題，遠雄就必須負責了，管委會認為值得，過了98年1月23日時，以後的維修就必須使用社區的基金支付了。

5.地下室的水槽中，98年12月我們清出了一卡車的施工板模、廢鐵、雜物，施工雜物，地下室連續壁中太久沒有清已經結晶，以前駐點的機電人員，並沒有做處理，這是社區沒有維護，機電人員一名不夠，我們改為二位。

6.十二月初開會到晚上1:30，會議結束時主委、監委到社區安全的中控室臨檢，敲門半天才開門，監督安全中控室的保全人員在睡覺，而且中控室牆邊有紅紅的檳榔殘渣，除了罰大順10000元之外，也請該名保全人員不得在社區值勤，我們請保全到劍橋睡覺領錢？

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社區基金整體規劃

社區基金需要多少錢才夠？

第一項：１８部電梯維護金額

1.我看過電梯原廠保養崇友網站，給原廠保養，保用１５年以上。

2.詢問崇友15年過後，就會有重要零件要更換，其金額如下表

主罁索 meter/price 390元 total 582.5M 390X582.5=227175元. 變頻器; 62600元. 活動電缆 METER/PRICE 720元 TOTAL215M 720X215=154800元. 傳輸電缆 METER/PRICE 100元 TOTAL 105M 100X105=10200元
陳世強chen.shih-chyang@gfc.com.tw（崇友業務人員）電話:02-25511166

重要零件並非一次更換，如果運氣不佳，或是我們提早更換１８部電梯，一次全部更換重要零件約800萬元，那是12年後平均損耗。

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第二項：發電機(停電時運轉)
發電機不容易壞，但是必須注意保養，每月都要讓發電機運轉，就可以使用很久．
多少錢還要詢問。

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第三項：二個中央空調主機
目前運作二年，尚未保養，遠雄設計有誤，請遠雄改善缺失中，尚未請人保養，請工務委員詢問。

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上述三項加起來，2500萬元，應該足夠了

第四項
目前的運作，每月收入是253萬元，支出約215萬元，包含了每月維護及維修各項支出，每年節餘超過360萬，也夠每年重大突發事件的維修。

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個人建議：

1.訂定管委會每月開銷金額上限230萬，有重大修繕時，如來不及開區權人大會，至少必須在社區辦理說明會，讓住戶了解並提問。

2.社區基金2500萬元不得隨意使用，且物管公司附連帶責任，目前支票及存褶都是物管保管，委員只保管印章而已。

3.社區基金每年檢討，如果有結餘太多時，則少收一個月，甚至二個月，不要讓基金太多，大家擔心，再花錢去信託。

4.物價會改變，維修金額會不同，往後管委會至少每二年詢問重大設備的相關廠商，管控重大設備維修金額數字，是否足夠社區安全基金的額度。

三屆財委　呂聰賢

回應者:T.J.

2010-01-07 11:09:55　IP:118.166.230.***
回應：社區基金問題回應及規劃

話說在先，本PO文係個人意見，其目的為釐清真相。

三屆委員在網路上回應，高興的應不止前屆委員，只要是上網關心社區事務的住戶都會高興。

有關社區公共基金信託，我記得接獲區分所有權人開會通知內，有一份「社區公共基金信託提案說明」的說帖。開宗明義的點出，該屆管委會是為了公共基金長遠的「安全性」而推動信託案，同時考量現況存放方式之利息收入，因此列舉了幾家銀行有關信託管理費、信託定存的「牌告」利率，供住戶參考決擇。

回應問題！！

第一點：
社區應支付的費用，於說帖上有載明，也許當時區權會尚未決議，該屆管委會尚未與銀行進一步商談，因此數據應為銀行牌告費用。
你說的信託金額1,330萬元，據了解，是區權會決議後，原規劃與土地銀行「申請」之信託總額為2,230萬元，如果簽約後，「初始」信託資金為1,330萬元，內含信託資金1,300萬元作定存，及30萬元作為每年＄25,000元信託管理費支出，預計提列10年。原規劃一旦遠雄提撥於公庫之790萬元公共基金「得」領回，將指示公庫逕行匯入該信託專戶，合計約2,100萬元與申請之信託總額相當。
另依經驗，台北市建案可領回的公共基金是「有利息的」－很少。
300萬元是銀行推展社區公共基金信託業務的最低門檻，沒有金額上限。

信託案是管委會議通過，提報區權會決議。三屆委員沒有人贊成，那是三屆委員個人想法，並不影響區權會決議的合法性。如果大會決議案可不必執行，或任意縮減決議案的規模，那以後每屆碰到與自己理念不同的案子都隨興而為，拖延或拒不執行，不就與現今社會一樣，有法卻不依法行政。悲哀啊！

今天碰巧路過「合作金庫」，進去看了一下利率表，你說的機動利率1.05應是「3年期一般定存」牌告利率，大額更低。大家都知道現在銀行對於大額定存接受度意願不高，甚至拒絕。如果三屆確認可作到或已與銀行談妥定存條件，不妨將信託一併談進去，畢竟大家對公共基金的「安全性」仍然很在意，誰有時間每天到櫃台查看存摺，想要搞的人，安排好，一天就可把錢領光光。
PO文中提到大額定存利率0.02不知從何而來？是否刻意將其縮水10倍了？

第五點：
公設分建築與機電二大部份，這應是普通常識。記得區權會中曾有住戶提問，二屆管委會亦答覆「僅點交機電部份」，三屆於官網公佈文件亦是如此。如果三屆相信建商所言「已全部點交」，請遠雄提供點交記錄佐證，何須於此爭論，幫人背書？
就因為未完全點交，遠雄無法開具「點交完成清冊單」。在台北市建案，「點交完成清冊單」是領回公庫公共基金的重要文件之一。

第八點：
二屆順應「節能減炭」潮流，「評估」社區可節省大公電費的作法，「規劃」將遠雄安裝的地下室每盞150W複金屬燈改為T5/28W日光燈；50W/75W/150W滷素燈改為3W ~ 8W_LED燈..等等；將停車入場方式改為車牌辨識系統。以此為目標擬訂工程計劃，向內政部申請補助，經審查僅同意補助20萬元車牌辨識系統，另需自籌26萬多元。二屆管委會「僅」將車牌辨識系統提報區權會討論（內政部審查無補助之LED燈部份未提報），該案雖遭否決，「亦從未執行」，大家何須補繳1.5個月管理費？將一個未經確認、決議之評估報告，擴大喧染，所言是否太過危言聳聽？

二屆委員利用晚飯後時間及例假日探勘、清點各項設備，其進行的「可行性評估」，如果被誤導為「大家須補繳管理費」，以後誰願意犧牲自己的時間去做評估工作？三屆未來碰到相關設備更換、更新，難道不必經過評估？就像買筆電，先斬後奏？

說到「探勘」，之前常看到一、二屆委員在地下室、俱樂部、各棟小公來回查看缺失並記錄，雖然被評價為「爛」委員，畢竟也付出心力。
三屆已接手二個月（任期的六分之一），從未見到該屆委員探勘，難道是我「青瞑」了？
原本該由「委員做的工作」，要花近20萬元請人代勞，那何須選什麼「工務委員」？工務委員作用何在？
這20萬元不也是大家繳的？套一句你的話「供你們任內花用」！！

這個社會一直都是「後來者」質疑「前手」的作為，已習以為常。三屆難道因此不打算將未完成的工作項目做完？還是想將所有待辦事項留給第四屆？那卸任後又如何面對第四屆？

最近看到一個公告－好像是「住戶意見溝通管理辦法」，二個月終於做了件事。問題是「住戶意見溝通」要經過「管理」？是否意味與我理念不同，可透過「管理」手段，箝制意見表達？以所見並非所有都要加「管理」二字，依樣畫葫蘆？「名稱」好奇怪喔！

三屆管委做法！！

2. 二份物管合約內容請PO上官網（包括俱樂部物管招標資格－未見公告，我又「青瞑」了？）二屆的合約都已PO了。

3. 降低大公電契約容量後，會超過契約容量的因素不是消防人員的重裝備（消防車都配備發電機供電），而是社區平常使用的公共照明、空調、排風機、污/廢/揚水泵浦、電梯..等等，夏天一到，空調全開，再加上個意外設備啟動，稍不留神就被罰。至於心態上也不應有10年190萬元，夠台電罰的。要不得！！
D棟上次僅該棟的消防排煙機啟動就超過，顯然已達臨界點。

4. 可否探詢大學風呂的1,000萬元整修包含那些項目？各項目費用約若干？
據了解，本社區於二屆爭取下，遠雄也花了一些整修費，例如：地下室增設監控攝影機、迴轉台、監控主機、增設健身設備、廊道花圃整修、地下室空置隔間加裝防火門、B5揚水泵浦增設隔柵、B3增設清潔用拖布槽、改修學勤路警衛室、增設網路線至中控室、增設、裝修B2卡拉OK室（建案原設於英式宴會廳內，因你「一人」反對，只得關閉原卡拉OK室，另於B2固網室增設一套設備，據了解建商因此花了40多萬元裝修費，如今該設備是否可以啟用？網上曾有短暫討論，以後不了了之，也未見有正義感的三屆委員追究「無法使用」的始作俑者？）..等等。另有已發文建商尚未施作的缺失，例如：地下室樓版龜裂、節慶燈故障（預估須上佰萬元修復），三屆委員，加加油呗。

5.機電人員人數應足敷社區需求即可，多了一人要釘緊，不是花錢請他們來聊天或替換輪休之用。

社區基金整體規劃！！

第二項：發電機
二屆已將發電機定期巡檢、保養維修均已納入機電合約內，除非更換啟動電瓶及零件成本外，無需再額外付費，除非三屆擅自縮減保養範圍，圖利他人。

第三項：中央空調
定期巡檢已納入機電合約內。

社區公共基金用途，在公寓大廈管理條例有明訂，並非PO中所說三
項機電設備而已。建築結構亦屬之，動起來非同小可。請留意！！

個人建議：

1.「管理費」每月開銷上限，條例、規約並無規範，依管委會決議，合理、合法支出，同時受全體住戶監督，並無不可。
「重大修繕」係由社區公共基金支出，法有規範，人數不足也無法決議，不是隨便開個住戶說明會就表示已公開，公開是件好事，但是開個住戶說明會，便據以執行，便宜行事，那是違法的。三屆一直以「法」要求前屆，不應自陷泥沼。

管理費及公共基金，二者動用的法源依據不同，不可模糊、「煽情」！！

2.在你PO文「回應你的問題！！」第二點社區目前的基金…那來的2,000萬元（來源已於本文前敘明），質疑二屆信託資金來源？現在你聲稱有2,500萬元社區基金，金額甚至比二屆規劃的多，現在社區那來的2,500萬元？
雖然大家都知道「公共基金」是長時間累積結餘而來，但是好歹PO文說法、作法要「前後一致」。

有人刻意提一個「模糊問題」，卻往往需用10倍以上的文字解釋、釐清，太花時間！社區這麼大，內中兮竅還多的呢！往後除人身攻擊外，不再PO文了。大家拭目以待，好自為之吧！

回應者:Marco

2010-01-04 22:50:35　IP:114.136.117.***
給你拍拍手，給你鼓鼓掌，精神支持。。。

回應者:依依

2010-01-04 22:50:33　IP:118.165.26.***
謝謝呂委員的詳盡解說，謝謝第三屆委員們的辛勞!!

針對劍橋已經公設已點交，該改善而未改善，造成劍橋住戶極大的損失，看了心痛不已!! 心痛心痛心痛阿!!!!!

這件事情一定要搞清楚，弄明白!!
要使作俑者負責到底!!