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《 社區討論版 》
就法理面探討社區公共基金信託決議案
發起人 T.J.      2009-12-25 15:41:12　IP:118.166.223.***
就法理面探討社區公共基金信託決議案
一、定義：
1.公共基金：依公寓大廈管理條例第十八條規定，以建造執照 上申報之「工程造價」為基礎，依中央主管機關所定之公式計算得來，建商依此金額提繳工務局指定之銀行專戶，社區管委會於全部公設完成驗收點交後，憑建商（起造人）開具之公設驗收點交證明書，向主管機關申請領回公共基金；主管機關審查同意後，指示專戶將起造人提繳之公共基金連同利息逕行撥付至以管委會名義開立之銀行帳戶。本建案依使用執照（建造執照於完工申請使用執照時繳回主管機關）登載之工程造價為＄1,632,867,720元，公共基金（本金）應為＄7,948,604元。
2.管理費：建案交屋後，依規約所定由住戶繳交之費用。

二、運用方式：
1.公共基金：
依規約第三十一條 公共基金之用途如下：(起造人依公寓大廈管理條列提撥之公共基金)
a、社區公共設備每經一定年度必需實施之保養或計畫性修繕。
b、因意外事故或其他臨時事由，必需為修繕之費用。
c、公用設備之重大修繕或改良。公共基金如有不足時，由區分所有權人按其共有部份( 大公部份 )之應有比例分攤之。
※ 本社區交屋迄今僅二年，公共設備尚新，推判三、五年之內斷無運用時機。
2.管理費：
依規約第三十一條管理費用途如下：
a、委任或聘僱管理服務公司、或管理服務人之報酬。
b、共用部份、約定共用部份之管理及維護費用或保險費。
c、管理組織之辦公費、電話、文書及其他事務費或稅捐。
d、為處理社區管理事務所支出之律師、建築師等專業顧問費用。
e、其他經常性之管理費用。
※以上二種屬不同會計科目，其取得、運用方式迴異，不應混淆。

三、金額下限：
1.公共基金餘額：依公寓大廈管理條例第十八條規定，本社區之「公共基金」不得低於＄7,948,604元。
2.管理費餘額：無特別規範。

四、存放方式：
1.公共基金：雖無明文規定，然報章、雜誌時常刊登某社區之管理費或公共基金遭人侵吞新聞，二屆管委會緣此推動社區管理費結餘、公共基金以信託方式存放，並經區分所有權人會議決議通過在案。該案於討論及決議時之金額為二仟萬元，其間並無任何人對於信託金額提出異議。對照三屆管委會公告之財報餘額為＄29,000,000元，扣除信託之二仟萬元後，管委會仍有八、九佰萬元可運用，加上每月管理費收入，可見足敷支應日常開銷。
※98年12月18日第三屆第五次臨時會決議信託金額為＄300萬元，與本次區分所有權人決議信託金額為＄2,000萬元，顯然不符。區分所有權人會議為決策機構，管理委員會為執行單位。為了應付區分所有權人會議決議，三屆違法決議信託金額＄300萬元，留了二仟多萬元在手邊，與不作信託有何差別？住戶仍然每天提心吊膽，三屆推託之動機為何？依公寓大廈管理條例第三七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
※二屆於得知公共基金得以信託方式存放，且有銀行推出此業務，立即推動公共基金信託案，推斷係為全體區分所有權人利益著想，有利無害。雖然定存為一般社區通常存放方式，但偶也造成侵吞事實。公共基金信託後須經區分所有權人會議決議，又經受託銀行控管，始得動支，應可排除侵吞機會。
2.管理費：無特別規範。

五、效益：
一般大額（五佰萬元以上）定存之年利率為0.2 ~ 0.3﹪，本案二屆已談到三個月期年利率0.555﹪到期自動續存（與一年期無異），以信託二仟萬元來說，每年利息收入為＄111,000元，扣除每年固定支付給受託銀行管理費＄25,000元（不論信託金額），其效益仍高於一般大額定存，何樂不為？

P.S.
1. 大門燈改為黃光似乎不錯，推翻美工想法。座實了「坐而言，不如起而行」。
2. 98年12月18日第三屆第五次臨時會決議，委託「上明機電」對公共設備之缺失總檢查（費用18萬元未含稅）。此項工作，原應由委員執行，想必三屆無此人才。社區公共設備不外照明、空調、污廢水、消防、監控、揚水、發電機、電梯、瓦斯鍋爐、游泳池、溫泉池、健身設施、停車設施、花圃噴灌系統等，二屆已將大部份缺失找出並交辦下屆，同時通知遠雄。多花18萬元好心痛！！！如果找到的缺失多個一、二項，值得嗎？又選出這些工務委員，其作用何在？還記得因住戶在俱樂部滑倒受傷，二屆花了22萬施作防滑系統，被部份住戶唸到臭頭，現在要花18萬元，作些委員該做的工作，難到沒有記取教訓？「上明機電」得標原因之一「堅持大是大非，不畏強權」，都還未開始做，結果尚未知曉，怎知「堅持大是大非」，誰又是強權？建商嗎？好歹應是結案後給的評價吧！怎是得標原因？倒果為因，怪哉！
3. 大公電調降契約容量，印象中須聘專任「電器技術顧問」，向台電申請，未見有此決議？費用多少？沒有online監控設備，如何管控夏季大耗電？超過契約容量可是會遭台電罰款，D棟有慘痛經驗可借鏡。
4. 可否告知俱樂部物管初選資格標準，官網上搜尋都找不到相關資料。
5. 98年12月18日第三屆第五次臨時會，依會議記錄記載，有二名委員係委託。依個人淺見，委員由全體區分所有權人選出，其工作係「職責」，非權利。難道有人看過「立法委員」、「縣、市議員」開會時，因事無法出席而委託其他議員或平民百姓代理出席的行為嗎？此與區分所有權人會議（或股東大會）因權利而出席，得委託他人代理不同。查查法規，翻翻「民權初步」吧！
回應者:jaytsai      2009-12-31 09:43:27　IP:140.112.160.***


回應者:jaytsai      2009-12-31 09:33:45　IP:140.112.160.***

回應者:jaytsai      2009-12-31 09:19:24　IP:140.112.160.***

附件為98年7月管委會之議案，當時本人及黃茂榮先生在場，此案
未討論及表決，可是工佈時卻為全數通過？
如果您是2屆委員，您會舉雙手贊成嗎？




回應者:T.J.      2009-12-29 09:57:24　IP:118.166.223.***
標題已說的很清楚「就法理面探討社區公共基金信託決議案」，可以對主題提出反對意見或質疑，請勿參入情緒化字眼，否則就失去「討論」版的意義。

一、依財報看，現況公共基金以銀行「定期存款」方式存放。金融海嘯前，中央存保對於每一人於同一銀行存款僅有＄150萬元保障，金融海嘯時，政府宣佈改為「全額」保障，最近看到新聞，該全額保障將實施至明年底，過了明年如果回復，其保障也只有＄150萬元。我猜「保本」的意思，應該指的是「存保」。
二、銀行開辦之信託業務，對於受託之「現金」有多種運用方式。我看到區分所有權人開會通知所附的公共基金信託案「說帖」內，『2.信託專戶內之公共基金運用方式有多種，強烈建議採「定期存款」等保守方式存放，避免其他方式投資運用，所產生之風險』。如果三屆辦理信託時，於信託契約內指定以定期存款方式存放，則其風險或保本與現況及未來均相同。
三、表面上看二種方式似乎雷同，但現況直接將公共基金存於銀行做定存，其中途解約提領本息，僅須憑當初開戶時4 ~ 5人之印鑑，「不問原因」即可提領。許多發生侵吞公共基金之社區，也就是主事人相互勾串，或一人不法，其他人不查，糊里糊塗蓋章。受損通常在事後才會發現。
公共基金信託，透過以銀行為受託人控管方式，當社區依規約需作重大修繕或改良時，召開區分所有權人會議，將會議決議記錄、出席人員簽到冊（較難作假）、代理委託書、工程驗收證明，於完工後連同修繕請款單據，送請受託銀行指示信託專戶，逕行撥付工程款予施工廠商帳戶，透過全體所有權人監督方式動用。
如果真的需要動用「社區公共基金」，由於信託關係，多了一層由受託銀行把關工作，風險較直接於銀行作定存來的低。
四、由於多了一層把關，多支付該把關手續費用（一年＄25,000），每年一次主任委員更換之修約費免了。相較於二仟萬元公共基金的安全性來說，應是值得的。這也是銀行開辦公共基金信託業務目的。
五、公共基金用途於規約內，原本就有指定，平常就不應隨意動用。如果10年之後才有機會動支，最起碼表示社區公共設施平常維護良好。
回應者:ken      2009-12-26 13:50:43　IP:211.74.5.***
10月大會上並無告之住戶信託不保證保本,所以很多住戶並不知其

缺點,本人之前社區也有住戶嚷要信託,明智的銀行高層主委將信託

不保本的缺點及日後受益人之問題, 還有一堆多花的手續費及換約

費會吃掉利息等,明確告訴住戶,住戶明白後就沒人再提了!提供睿

智的劍橋主委您參考,謝謝!辛苦了!信託議題盼您下次開會再議
回應者:Tiffty      2009-12-26 09:56:32　IP:220.135.229.***
回覆 T.J. 於 2009-12-25 15:41:12 的發文內容：
就法理面探討社區公共基金信託決議案
一、定義：
1.公共基金：依公寓大廈管理條例第十八條規定，以建造執照 上申報之「工程造價」為基礎，依中央主管機關所定之公式計算得來，建商依此金額提繳工務局指定之銀行專戶，社區管委會於全部公設完成驗收點交後，憑建商（起造人）開具之公設驗收點交證明書，向主管機關申請領回公共基金；主管機關審查同意後，指示專戶將起造人提繳之公共基金連同利息逕行撥付至以管委會名義開立之銀行帳戶。本建案依使用執照（建造執照於完工申請使用執照時繳回主管機關）登載之工程造價為＄1,632,867,720元，公共基金（本金）應為＄7,948,604元。
2.管理費：建案交屋後，依規約所定由住戶繳交之費用。

二、運用方式：
1.公共基金：
依規約第三十一條 公共基金之用途如下：(起造人依公寓大廈管理條列提撥之公共基金)
a、社區公共設備每經一定年度必需實施之保養或計畫性修繕。
b、因意外事故或其他臨時事由，必需為修繕之費用。
c、公用設備之重大修繕或改良。公共基金如有不足時，由區分所有權人按其共有部份( 大公部份 )之應有比例分攤之。
※ 本社區交屋迄今僅二年，公共設備尚新，推判三、五年之內斷無運用時機。
2.管理費：
依規約第三十一條管理費用途如下：
a、委任或聘僱管理服務公司、或管理服務人之報酬。
b、共用部份、約定共用部份之管理及維護費用或保險費。
c、管理組織之辦公費、電話、文書及其他事務費或稅捐。
d、為處理社區管理事務所支出之律師、建築師等專業顧問費用。
e、其他經常性之管理費用。
※以上二種屬不同會計科目，其取得、運用方式迴異，不應混淆。

三、金額下限：
1.公共基金餘額：依公寓大廈管理條例第十八條規定，本社區之「公共基金」不得低於＄7,948,604元。
2.管理費餘額：無特別規範。

四、存放方式：
1.公共基金：雖無明文規定，然報章、雜誌時常刊登某社區之管理費或公共基金遭人侵吞新聞，二屆管委會緣此推動社區管理費結餘、公共基金以信託方式存放，並經區分所有權人會議決議通過在案。該案於討論及決議時之金額為二仟萬元，其間並無任何人對於信託金額提出異議。對照三屆管委會公告之財報餘額為＄29,000,000元，扣除信託之二仟萬元後，管委會仍有八、九佰萬元可運用，加上每月管理費收入，可見足敷支應日常開銷。
※98年12月18日第三屆第五次臨時會決議信託金額為＄300萬元，與本次區分所有權人決議信託金額為＄2,000萬元，顯然不符。區分所有權人會議為決策機構，管理委員會為執行單位。為了應付區分所有權人會議決議，三屆違法決議信託金額＄300萬元，留了二仟多萬元在手邊，與不作信託有何差別？住戶仍然每天提心吊膽，三屆推託之動機為何？依公寓大廈管理條例第三七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
※二屆於得知公共基金得以信託方式存放，且有銀行推出此業務，立即推動公共基金信託案，推斷係為全體區分所有權人利益著想，有利無害。雖然定存為一般社區通常存放方式，但偶也造成侵吞事實。公共基金信託後須經區分所有權人會議決議，又經受託銀行控管，始得動支，應可排除侵吞機會。
2.管理費：無特別規範。

五、效益：
一般大額（五佰萬元以上）定存之年利率為0.2 ~ 0.3﹪，本案二屆已談到三個月期年利率0.555﹪到期自動續存（與一年期無異），以信託二仟萬元來說，每年利息收入為＄111,000元，扣除每年固定支付給受託銀行管理費＄25,000元（不論信託金額），其效益仍高於一般大額定存，何樂不為？

P.S.
1. 大門燈改為黃光似乎不錯，推翻美工想法。座實了「坐而言，不如起而行」。
2. 98年12月18日第三屆第五次臨時會決議，委託「上明機電」對公共設備之缺失總檢查（費用18萬元未含稅）。此項工作，原應由委員執行，想必三屆無此人才。社區公共設備不外照明、空調、污廢水、消防、監控、揚水、發電機、電梯、瓦斯鍋爐、游泳池、溫泉池、健身設施、停車設施、花圃噴灌系統等，二屆已將大部份缺失找出並交辦下屆，同時通知遠雄。多花18萬元好心痛！！！如果找到的缺失多個一、二項，值得嗎？又選出這些工務委員，其作用何在？還記得因住戶在俱樂部滑倒受傷，二屆花了22萬施作防滑系統，被部份住戶唸到臭頭，現在要花18萬元，作些委員該做的工作，難到沒有記取教訓？「上明機電」得標原因之一「堅持大是大非，不畏強權」，都還未開始做，結果尚未知曉，怎知「堅持大是大非」，誰又是強權？建商嗎？好歹應是結案後給的評價吧！怎是得標原因？倒果為因，怪哉！
3. 大公電調降契約容量，印象中須聘專任「電器技術顧問」，向台電申請，未見有此決議？費用多少？沒有online監控設備，如何管控夏季大耗電？超過契約容量可是會遭台電罰款，D棟有慘痛經驗可借鏡。
4. 可否告知俱樂部物管初選資格標準，官網上搜尋都找不到相關資料。
5. 98年12月18日第三屆第五次臨時會，依會議記錄記載，有二名委員係委託。依個人淺見，委員由全體區分所有權人選出，其工作係「職責」，非權利。難道有人看過「立法委員」、「縣、市議員」開會時，因事無法出席而委託其他議員或平民百姓代理出席的行為嗎？此與區分所有權人會議（或股東大會）因權利而出席，得委託他人代理不同。查查法規，翻翻「民權初步」吧！
1.燈已討論2年,第1.2屆都沒換,真爛.
2.公共基金2年來都沒說要信託,第2屆還說委員支用無上限,下台前才嚷著要信託,真可笑.
3.委託專業機電騟收應在驗收前花,而且一定值得,因為建案缺失很多,都要住戶買單,真的很慘,第1.2屆不懂裝懂,草率驗收,是很可惡的行為,將此事與防滑相比,才是怪哉.
4.俱樂樂初選是書面篩選,你有什麼好吵,光看家數及甄選過程,就知第3屆用心程度比第1.2屆好太多了.
5.會議出席代理,光看出席率及效率,就足以讓第1.2屆慚愧.

請第2屆幾位老夫子好自為之,別再上來自取其辱,還什麼「民權初步」,超級八股.
回應者:ken      2009-12-25 18:15:50　IP:203.70.92.***
300萬五年後可領回多少,確切金額為多少請三屆公告,屆時需由贊

成之委員負責(12票)請公佈贊成委員名單(會議紀錄沒有名單),若

五年後虧損算監察人律師的,還是委員的,還是全體住戶買單,還是

請委員與銀行去法院公證五年後共保證領回多少再作決議!一般銀

行信託業務是針對像一般客戶如沈殿霞將遺產留給女兒日後如何運

用,800多住戶絕不適合,銀行只想賺手續費罷了,細節不會講的,就

如保險業務員很多細節不會說是一樣的...因只想賺佣金

謝謝!請三思
回應者:ken      2009-12-25 17:42:08　IP:203.70.92.***
全台灣只有定存保本,雖利息低,但本金一定在

信託不保證保本,若虧損誰負責? 且300萬綁五年都不能動,五年後

已是第七屆管委會了..

台灣客戶只想賺獲利不屑利息,但最後常連本都沒了,連動債是一個好例子(保證獲利8%,最後本金只剩一點,每天去躺銀行也沒有用,因合約有寫不保本,只是客戶不去看而已),信託也一樣...

本人為財經雙碩士憑良心說話,請住戶看緊您的血汗錢

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