| 《 社區討論版 》 |
| 管理費一坪60塊,會不會太貴??? |
發起人 Mori
 2006-03-13 18:37:49 IP:61.64.139.*** 如題,不含水電第四台,一坪還要60元,請問是花到哪裡??? |
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回應者:apple
2006-03-15 11:47:33 IP:220.229.29.***
至於這筆錢是不是可以先撥給社區，我會請國光的法律顧問加以了解。 不過這筆錢是公基金，是救命用的老本，不能輕易動用，很難先用來支付管理費。 2. 根據房屋預定買賣契約書第10條，各位芳鄰是可以向建設公司提出違約金給付要求。 因為房子是各位芳鄰和合康建設買的，並不是管委會和合康買的，所以，除非住戶（區分所有權人）要求管委會代位求償，否則管委會無法對合康建設提出違約金要求，這是法律上的對造關係。 比較好的辦法是： 各位可以先個別以客戶的身分，向合康建設詢問違約金的問題，看合康給各位的答覆是什麼。建議以書面的方式為之。如果合康的答覆無法令各位滿意，區分所有權人可以據此，向管委會提出要求，請管委會出面協調，這樣管委會才有權利涉入。 大家應該都了解，apple個人一向的立場，是與合康建設維持共生共榮的夥伴關係，從不主戰，apple是學法的（不是鞋猴的）  ，我很了解法律的極限。各位如果有法律上的問題，管委會可以請國光的法律顧問來幫大家解答。 3. 管委會會儘快安排國光對住戶簡報的時間。 國光從3/1接手社區以來，就天天在打仗，公司高階主管幾乎每天都到社區。還好我們用盡辦法把許\\\主任給留下來，否則社區會亂成什麼樣子，我真的很難想像。  4. 樓委和管理中心都有決標和社區財務分析的相關雌料，請各位芳鄰詳閱\\\。 至於多少錢是合理的管理費，apple有PO文解釋，麻煩請各位查閱\\\、不吝指正。如果有問題，歡迎提供數據一起討論。 感恩哪 
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回應者:小峰
2006-03-15 11:02:34 IP:60.248.148.***
可能是因為我們多請了一個<<祕書>>的原因 記得之前有其他家保全業者說, 我們社區才200戶根本不需要請祕書 |
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回應者:lovech
2006-03-15 09:49:12 IP:61.56.229.***
1.4/5要支付給國光的月費不能從合康預收每戶的10,000元來支付嗎 ?合康也不能以公設未點交就不願支付該筆費用吧! 2.公設進度嚴重落後是否各位委員是否應依照買賣合約條款向合康要求賠償? 交屋時大家都已經先預付管理費$10,000，現在公設都還未完成點交以及公電問題尚未解決時，即要住戶再支付大家都不盡認同的管理費，我想實在有些不妥，不是嗎? 所以可否請管委會盡快提出一個合理的管理費，同時請國光提出其服務項目，讓大家了解及信服，以減少不滿的聲音。 |
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回應者:apple
2006-03-15 03:36:18 IP:220.229.29.***
2. 點數在公設尚未點交前，可以延長效期，不受一個月的限制。 3. 平心而論，KTV音響並不差，只是他用的是金嗓點唱機，金嗓是影音分離，影像部份是風景片，一直循環，音樂部份是MIDI檔，聽起來比較像那卡西，千篇一律，不像外面KTV 是用唱片公司原聲原影的MV，所以唱歌的情緒和氣氛差很多。 再則，沒有新歌。 4. 管委會有討論過到府收垃圾的方案，目前因為垃圾暫存的問題無法解決，所以還是配合政府實施垃圾不落地。但是還是加了一班早上7到9的垃圾收集時段。 5. 請問貴公司所在的社區大約有幾戶？有沒有什麼設施？24小時的警衛？電費是否管理費內含？感謝你提供這些資料，讓我們好比照參考。畢竟我們世新社區，需要很多的資訊，看看別人是怎麼運作的。 感謝你。 
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回應者:apple
2006-03-15 02:41:50 IP:220.229.29.***
2. 國光試算的基本運轉量是每戶每月1.5次，後來委員建議降到1次。 3. 社區的公設，說真的，都很難達到經濟規模，以SPA為例，如果不把他的基本運轉開銷，放在管理費中，由社區共同分擔，而是完全以使用者付費方式運作，門票會高達300元，根本不會有人想用。 4. 以管理者的角度，我同意，這些公設的的確確是噱頭。 5. 鐵捲門的損壞率偏高，原因我們會做進一步的了解，我是主張：如果保固期間無責損壞次數太高，廠商應該更換新品或延長保固。 6. 我同意應該做1到15年的損益平衡表，就好像我們一般買汽車時，廠商就會把5000公里保養、一直到100000公里保養的費用都先列出來，這樣大家心裡可以有個底。 7. 以社區經營的慣例，第一年我們通常會留多一點的錢，因為以後要存錢會越來越難，法定提存是5%到20%，我在保全來投標時，就請廠商報價要留20％管理費盈餘。目前國光的精算就是根據我的要求來做的。 8. 3/12的緊急通告是不得已的做法，請大家見諒，我們會持續溝通。 9. 目前社區只有幾千塊錢，公設點交完成之前，所有的公共基金也不會撥到社區。4/5我們要付國光的月費255000元，社區再不收管理費，就要斷炊，所以行事比較匆忙，請大家見諒。 10. 支出的部份，如我昨天PO版的，管委會4月初會請國光保全、管理中心和住戶公開說明。 附帶說明： 合康一般都是請齊家代管6個月，月費由預付款中支出。但是我們因為住戶普遍對齊家物業不滿意，所以3個月就更換物業公司，等於壓縮了管委會的作業時間，才會用緊急通告這種粗糙的方式，通知大家這麼重要的事，這是管委會必須向住戶道歉的，情非得已，還望見諒。 感謝你寶貴的意見，我不覺得這是在罵，而是幫助社區去找到方法與出路。
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回應者:DONCOM
2006-03-15 00:20:21 IP:61.231.66.***
國光有幫大家試算 公電應該還可以再降費用 應為合慷幫大家申請的用電度數可能不足 有可能是罰款後的費用 但管委會還在查明 還有很多不是文字可以說明的 希望你有控多來參加會議 你就會明瞭 |
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回應者:BB
2006-03-14 22:46:59 IP:59.117.181.***
"管理費的問題，我們會持續溝通" 加油.加油. 麻煩你了 我想三重應該還不到一坪60元的地步吧 而且公設都沒完全開放.就要開始繳錢了 (聽家人說, KTV的設備很差.音效不好..) 我在內湖的公司,也在社區式大樓裡(舊式).收垃圾的方式是:把垃圾放到自家門口,會有清潔人員逐樓收取,資源回收物是要自行拿到樓下的.管理費一坪55元 我沒有想貶低自己住的地方,只是台北縣/市.收取的費用是真的還是有差別的 |
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回應者:kelly&wate
2006-03-14 12:20:04 IP:61.63.10.***
感謝APPLE主委的說明 但真的不是很認同 如我們E2-一個月負擔的管理費加公共用電近2200 可是我們的點數只能轉換成7點，若要使用SPA一個月不到二次，而且其他設施還都不能用，使用健身房一個月也常能用7小時，但SPA 照APPLE主委說明一個月近6萬(冬天還更貴)那養個SPA一年不就近100萬，但使用率以全住戶使用一半機率算那這些設施每次用的成本挺嚇人根本不合經濟效益，我們自己有參加亞歷山大會員每月會費加清潔費一個月也才1300但不限時間且設施多..那根本就不可能再花一點30元購買社區的點數，現在想想空有這些設施全沒法發揮效益，說真的所謂的飯店式管理現在看來真的是噱頭 另現在鐵捲門壞的太頻繁是否應在保固期間請合康換新的不然現在新的就1個月壞個1.2次那以後還得了每次20000，那啟是住戶能負擔的起 至於是否現在多收點為以後維修留點錢見人見智，但畢竟這是長期支出應該先列做每坪50.55.60 3-5年的收支讓住戶了解管委會的運作，而非3/12一張緊急公告告知，這樣才不至於有太大的反彈 目前為止我們只是提出質疑與建議不至於到罵吧 現在覺得不提出心理有疑惑不舒服，但提出有會被講成罵或意見多，就算買錯至少這一年還得住下去 另我們當初買時銷售小姐確實告知是要請水蓮物業且管理費是50，我們也了解銷售小姐不代表管委會但既然是關係但錢也不是說1個月才多210的問題，只是能就上面支出再詳細跟住戶說明不是會更好嗎？至少知道自己的錢花到那去ㄌ |
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回應者:apple
2006-03-14 11:48:20 IP:220.229.29.***
其實最大的單項支出是公共用電，把管理費加上公水、公電，就是一筆可觀的費用。 以E1,G2一房15坪為例，管理費增加10元只增加150元的負擔，管理費900、車庫清潔費100，但是公共用電是按戶分攤，就要800~900，我覺得這才是問題之所在。 apple曾經建議管委會把小公用電、大公最低用電，由管理費支應，但是執行上問題很多（例如分電表），所以作罷。不過我還在努力，先從清查所有設施的用電量開始做起。 管理費的問題，我們會持續溝通。 感恩哪 
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回應者:Mori
2006-03-14 09:59:07 IP:220.130.176.***
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回應者:apple
2006-03-14 02:43:17 IP:220.229.29.***
車庫清潔費為專款專用。 例如： 車庫門撞壞一次就要20,000元。 |
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回應者:apple
2006-03-14 02:40:42 IP:220.229.29.***
1. 人事支出：管理、服務、保全人員 2. 機電保養 3. 清潔 4. 公共設施基本運轉 5. 行政支出、保險、雜項 6. 活動 7. 折舊 8. 修繕 9. 法定提存 10. 其他 社區6617坪 X 60元 = 397,020元／每月 支付國光255,000元（第1、2、3項） SPA開支60,000元（第4項） 其他項目就算完全不支出 可以勉強做到法定提存20% （82,000元）（第9項） |
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回應者:apple
2006-03-14 01:48:44 IP:220.229.29.***
1. 合康世紀玫瑰社區的造價2億9千萬元，依照公寓大廈管理條例施行細則第六條提撥一定比例的公共基金。約255萬元。 參考網址： http://www 2. 205萬。齊家代管一個月18萬，代管期自去年12月到今年2月，共3個月。205萬減54萬，還剩151萬元。 前述第1項法定提存在銀行，社區點交完成，才會撥給社區。 前述第2項由合康建設代收，社區點交完成，才會移交給社區。 基本上，這兩筆錢是只進不出的。非到最後關頭，決不輕易動用。 3. 因為項目很多，我不贅述，在櫃台有國光的服務資料可以詳閱，管理中心也有開標單可查詢。 4月初，我會安排一個時間，請國光來向住戶簡報服務內容。 4. 根據損益平衡，折舊攤提，再加上公共設施基本運轉支出，以及法定提存5% ~ 20%。 公共用水、用電不計入管理費。 目前公電偏高的問題，狀況有點奇怪，我們正在查。 當初幫合康計算管理費的是齊家物業，並不是水蓮物業。提案人就是這一次代表威武保全來投標的洪襄理。 這次保全招標，威武保全（齊家子公司）報價32萬多元，齊家沒來投標，因為他們的投標價格會超過35萬元。 這也是我個人對齊家相當不滿的地方。他們當初預估管理費一坪50元，結果實際運轉時，根本不敷成本，連標都不敢來投，怕賠錢。這個燙手山芋卻丟給了社區。 所謂提高管理費，其實是一項誤傳。因為管理費從來沒有訂定過，所以也就無從提高。 售屋小姐說法不一，有人說40、有人說45、也有人說50，我的售屋小姐則說機車位150，不過、這些說法都不能代表社區。 要降低管理費的方法很多，例如增加收入：理財、申請補助等等，例如減少支出：減設施、減人員等等。要怎麼做，都有其難處。還希望大家一起想辦法。 管委會目前是以維持現況，比較高的標準來運轉社區，包括人力和設施都依照當初建商的廣告詞「飯店式管理」，來計算所需的管理費。 相關試算表，我會請管理中心和會議紀錄一併公佈。 3/5那天我們在訂60元時，就知道一定會被罵，apple特別跟委員們道歉，因為我們其實是幫未來的管委會被罵的。主要是考量到如果訂50元，未來幾年、提高管理費的可能性極高。與其未來長痛、不如現在短痛。 為什麼？ a. 第一屆管委會雖然事情很多、很辛苦，但錢是一定夠用的，因為大樓和附屬設施都在保固期，沒有什麼大筆支出。之後第二年到第四年是痛苦期。尤其是第四年，不但是房屋第一個損壞高峰期，相關機電設施、幾乎所有的馬達都要更新，開支很驚人。 b. 公共設施的重置成本要先提撥，例如： 電梯一部200萬，可以用15到20年，以折舊來算，每年至少要攤提10萬元，7部電梯就要攤提70萬元。 c. 很多公設的運轉和維護費用要攤，例如： SPA夏季每個月基本運轉電費，就要6萬到8萬元，冬季水溫預熱時間加長，還會多3萬到4萬元的電費。 加上救生員等人力、器材配置，開銷驚人。 三重水岸名宅萊茵賞，去年（運轉第5年）終於關閉SPA，因為養不起。 精算下來，50元可以以透支的方式或降低社區品質來維持運轉，55元可以打平（不含SPA），60元則是為後代多留一些祖產。 未來要減管理費很容易，要增加卻很困難。 apple個人對管理費收多少錢，完全沒意見。 住公寓完全沒收管理費，日子可以照過。 力行路的築城首富沒有設施，一坪也收60元。 過重陽橋到士林，文心和新光的房子，沒有設施，一坪收100元。 信義區新大樓普遍收200元。 這一陣子台北市推出的豪宅則比照紐約，收超高管理費，訂在1000元以上，讓人即使買得起、也要考慮住不住得起。 管理費這個東西，就像住旅館一樣，很難說有一個標準，端看要過什麼樣的生活。 例如： apple在管委會中，建議比照萊茵賞，乾脆把SPA廢掉，因為像合康愛樂，為了養SPA，管理費就要70元。我們戶數比較多，但是為了養SPA，還是要60元。 不過大家捨不得第一年就把SPA廢掉。 apple想說的是： 管委會和管理中心，只是憑藉著專業和經驗來訂出一個可行的方案。很難面面俱到。 我們這次訂下的管理費，是維持目前的生活品質和人力、設施等條件，加上第二年以後永續經營社區、所需提存的法定盈餘等預估支出，所精算得到的。 6個月後，我們社區全運轉之後，管委會依實際運轉情況，會再次精算。 同樣的，4月初我會請國光和住戶一併簡報管理費使用狀況的精算和概算表。 5. 管理費之繳納，根據社區公約第二章第十條第三項，授權管理委員會訂定。 坦白說，我也不想訂管理費，訂低了、害死社區，訂高了、惹人厭。這是一個又要馬兒好、又要馬兒不吃草的兩難。 apple希望各位具有財會專業的芳鄰，多多幫忙找出社區永續經營、開源節流的方法，感激不盡。
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回應者:kelly&wate
2006-03-13 19:34:22 IP:59.117.124.***
如果用詞太強烈又引起某住戶不平的說先說sorry 因為不想對號入坐說成情緒發言 只是這是長期支出希望得到合理的說明 而非3/12一封緊急通告，如此簡單的說明 希望這不會是過份的要求 |
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回應者:kelly&wate
2006-03-13 18:54:59 IP:59.117.124.***
本來不想上來發言但今晚看到要收管理費的明細，不得不上來請問 請儘速公佈現在財務狀況 1.合康應提撥給住戶的管理基金是多少 2.之前每戶代收10000的管理費共多少 3.現在國光保全每月25.5萬的服務內容為何？ 4.每月收管理費是如何計算得來 現在每戶幾乎要負擔公共水電超過一半還要繳如此高的管理費合理嗎？ 之前購屋時合康預計請水蓮物業當時估出來的管理費也不過一坪50機車停車位50平面車位300機械500，現今改成國光保全相信價錢降很多為何管理費反提高，相信應該給住戶合理的理由吧，而且在你們開會的會議紀錄完全未提到要提高管理費而是貼個公告要住戶去繳？相信也不應該是如此的做法吧 我想這關係到錢且是長久的支出住戶總該可以有意見吧，有關管理費要提高是否應該提出說明用途讓全體住戶來表決而非七個委員就可決定吧 |
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