相關網址:
網路找到一篇看似重要,但小弟有看沒懂的重要事?
----------------------------------------------
許多新社區，在成立第一屆管委會後，第一屆管委會的委員可能會一面茫然，不知要先遴選物業管理公司，和建商點交及社區修繕，管委會的報備，社區休閒設備的開放，停車場的管理．．．．一堆事情百廢待舉，孰重孰輕呢？
管委會剛成立,是有幾個比較重大的事情要優先處理,如遴選物業，管委會報備，社區修繕及和建商點交…．．等,那個要先做呢?先後順序對了,事情就比較有條理,也得到一些助力..... 反之，則事備工半，忙得團團轉．
當然有些建商在管委會剛成立後，馬上就把點交清冊拿出來,欲和新任委員點交公設部份，以向縣府結案，建商所配合的物業管理公司也馬上想和管委會簽約,也拿出報備資料請主委填.....有的甚至在第一次區分所有權人大會後，即刻請完全搞不清楚狀況的新任主委簽的，也曾發生．
但想想,這家建商所用物業管理公司真的能協助社區報備核可及和建商點交嗎?有的是誠心想和管委會配合，站在管委會的立場著想．．．．但有的是和建商保持良好關係，希望可以接到建商其他的建案及工地（工地為於建商施工期間，防止歹徒來偷建材），是前者是後者，並不是絕對，管委會委員要憑事例來判斷．．．
觀察的方向，是這家物業管理公司,總幹事有沒有用心對住戶，其物管公司中堅幹部或高階主管，是否有用心在協助社區處理事務，還是只是等著簽約,和委員應酬送禮等，什麼事都不幹．．．警備保全清潔人員有沒有受過訓練，中堅幹部和高階主管是否只知和建商拉攏關係．．．若是站在住戶這兒，則可續約之．．．否則，其在點交時，在協助點交及社區修繕的作業中,偏向建商的．．．
而前後順序，個人認為：
一.重新遴選物業管理公司,請三家來做簡報:
請三家做簡報,選取管委會成立之初,所需具協助點交
之物業管理公司,一般機電方面是為管委會委員們的
弱項,可由其補強...同時可免除受建商牽制的物業管理
公司,在社區日後問題,對社區的不中立...
建議在一個月內,做好評估簡報的工作,遴選出新的物
業管理公司,以免和舊的有帳務的糾紛,而少數比較
奇怪的物業管理公司，會以徹哨來要脅管委會.......
所以在評估時,一定要儘快...
二.由新的物業管理公司,來協助管委會來報備:
為何要讓新的來協助報備,這是因為報備的話,委員要自
己辦也可以, 但手續煩雜,而且還要請假,去一次也不一定
辦得成...而由舊的協助, 若日後被換掉,主委的身份證影
本等資料還在他們手上,此時也要尊重主委的決定.
三.和建商討論缺失,同步做修繕動作，並討論點交:
建商的心態，多半是想早日將此建案向縣府結案．
而點交完成,是為結案之關鍵．
一般而言，建商會以交屋時所有住戶之預繳管理費,
及建商結案後的另一筆應匯給社區的建設基
金，做為管委會簽下點交交接表之誘因．
預繳管理費部份，不論點交與否，建商都應在管委
會報備完成，申請帳戶後，主動匯入．建商並無權
用任何理由扣住．且這筆基金對於社區剛成立，也應
足夠使用...
建設基金部份，是為建商在向縣府結案後，那筆暫
存款才會匯入管委會戶頭．．．以管委會立場，
是以要和建商簽下點交完成後，才能取得那筆款項．
但很多的狀況，是管委會在還搞不清楚的狀況下,
點交簽下去, 對建商而言就結案了．．．此時，在對
建商後續修繕，及和銷售合約及DM有出入的部份，
管委會失去了最後的誘因，建商在修繕及溝通上，
完全沒有壓力．．對於信譽良好的建商，差別較小，
只是時間早晚的差別．．．而反之的建商，管委會
就要花更多的時間及精神，和建商交涉了．．．．
因為書面上該案已經結束了．．．．
所以，若不在意那第二筆建設基金的話，點交對管委會一點都不急...重點是在後續的修繕，及和銷售資料有無出入．而建商所提供的點交明總表，是否夠詳細，是否要修擬，是否社區需要修繕及補強，都應為點交之前和建商需溝通協調的．．．．
四.重擬建商之”點交明細表"..
建商所擬之表,管委會也要多加審核,對於合約及DM中
有的,該有沒有的,也要詳列於上......也可請物業管理公司
幫忙... 含概土建，機電，消防，休閒設施，鑰匙，文
件，外觀，燈具，垃圾處理，監視器．．．．．等諸多
內容．．．．
五.和建商進行點交...
依表中逐筆逐項,和建商比對,有缺失的部份,不用客氣,
一定要註記在表中...等沒有問題了,再簽OK...當然物業管
理公司也要協助幫忙 ,尤其是總幹事．．．管委會可和
建商溝通，採部份簽認或一次簽認，只要達成共識即
可．
六.其他的還有各種使用辦法的規則,管理費的計算收取,
開戶..等,些也可以 委由物業管理公司來協助擬稿,
由管委會修改...
七．管委會正式成立後,和建商所用的管理公司的費用，
大小公電費．．等．要看看建商當時有沒有交接
每月費用,是付到幾月....而物業管理公司也不見得會
和管委會主動協調...這個問題在日後也許會產生糾
紛...而管委會,建議的是在儘快決議要用哪家物管公
司，和舊的費用要早日釐清...不然己經享受了他們
的服務,當初又沒有想到要談價錢,這些費用要不要
支付,要付多少,由建商還是管委會付．這些問題或
許會存在,也提醒大家需留意....
也歡迎大家提出自己的經驗及看法，一起來討論．．． |
