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五大原則 管委會更健全
◎任期有限、職務輪替
◎主委、財委、監委三權分立
◎重大決議 至少兩成區分所有權人同意
◎住戶規約增列罷免權
◎管理基金盡可能交付信託
〔記者陳品竹╱專題報導〕住宅社區要運作健全，住戶除了可依循政府頒定的公寓大廈管理條例及住戶規約外，透過制度建立健全的管委會也非常重要。
根據台中市建築管理學會理事長黃瑞嘉指出，管委會要建全，只要能掌握5大原則，大概就不會有問題。
包括委員任期有限、職務有換；一般而言，同樣職務由同樣的人擔任久了，因為職務熟了，就有機會找漏洞「A」錢，因此最好的方式就是任期限制，最多連選連任一屆，但所擔任職務必須變更，例如本屆擔任財委的，下屆就算連任委員，也不能再擔任財委。這就像銀行櫃檯要常常換職務，辦理不同業務，避免「熟能生巧」而趁機A錢。
再來就是明確主委、財委、監委三權分立；這三個職務掌握整個社區的財產，絕不能有親戚關係，且要落實印章分掌，每月財報應該給住戶每人一份，每次管委會會議在一星期內就要把會議內容、決議公布周知。
另外，就是重大決議，應該召開區分所有權人會議來決議，過去因為開會的人數要過半，對大型社區而言很難開得成，因此一般都授權管委會，但目前法規降為只要1/5的所有權人出席即可，因此反而要勤開這種會議，避免管委會專斷專為。
修正住戶規約，增列住戶有罷免權的條約，現有官方提供住戶規約範本，區分所有權人對管委會只有選舉權，沒有罷免權；住戶可透過大會訂定對管理委員的罷免權及罷免條件等，可防範不肖委員。管理基金則盡可能信託銀行，可制度性地避免不肖主委或財委弄錢。
揪出黑心主委
不肖管委會主委抽佣拿回扣、收封口費掩飾公設瑕疵……
住戶該如何自保？ 才不會讓自己的血汗錢被A掉
〔案例〕
楊太太不久前買了一間新成屋，她出席首次舉辦的「區分所有權人會議」，並選出吳先生為主委。
不久後，她陸續從左鄰右舍那裡聽到不利於吳主委的言論，包括向建商收取回扣，及對第4台、網路業者抽佣等，楊太太感到不可思議。
〔記者陸敬民╱專題報導〕購屋民眾一般最怕遇到的就是「黑心建商」，因為這意味著未來若權益受損時將求償無門，殊不知購屋民眾在成為某社區住戶後，還得提防所謂的「黑心主委」暗中「A掉」原本屬於管委會的錢，讓全體社區住戶蒙受損失。
根據建商與代銷業者透露，這類被稱為「黑心主委」的人，其實就是房地產業界常見的「職業主委」，或是經過「高人」指點的業餘客。
這些主委通常對召開「區分所有權人會議」的程序十分嫻熟，對服務住戶也表現得很熱心，對公設點交過程更是經驗老到。
但實際上，天下沒有白吃的午餐，「黑心主委」在博取住戶好感的同時，也在計算著將來的利益。
遊說添換設備 為抽佣
桃園某代銷業者透露，絕大部分「黑心主委」運作的空間在於房屋點交，常見的手法便是大挑公設或園藝的毛病、刁難業者，或突然要求增設許多設施，像是加裝消防設備、監視器材、擴音器，或頂樓、陽台二次施工等。
業者表示，如果上述利益是進到管委會的帳戶，那麼建商頂多摸摸鼻子認了，問題是這些錢有時卻都流向了私人的口袋。
通常遇到這些特別會要求增加各項設施的主委，業者大多心裡有譜，他們會私下打聽這些主委本身或親友是否經營消防、水電、音響、清潔等工程，若業者在公設、園藝方面並沒有缺失時，便做個順水人情，向主委本人或親友採購相關設備，以求儘速完成點交。
掩瑕疵催點交 想撈錢
如果社區公設出現瑕疵，加上順水人情無法滿足主委的要求時，雙方便會坐下來「溝通」，這時業者會要求主委展現「實力」，意即主委必須承諾能說服絕大多數住戶完成點交，並保證不將事情鬧大（見報），業者才會根據主委的「實力」，提出相對應的「封口費」。
業者根據經驗估算，按照程度大小的不同，上述金額約在30萬到50萬元之間。
以上是「黑心主委」與業者之間的關係。
水電網路保全 都能Ａ
「黑心主委」另一個撈錢管道便是抽佣。
新竹某建商便透露，住戶可能並不知道，包括發包電梯或水電維修工程、第四台、社區寬頻網路，甚至採用哪家樓管或保全公司，有經驗的「黑心主委」都有機會上下其手。
業者提醒，住戶平常便應該養成詳閱公告欄的習慣，尤其對於管委會經費收支更應該逐項查閱，並注意管委會主委的特支費是否超乎常理的高，如果過高，就應該加以質疑。
此外，住戶也應留意社區第四台或寬頻網路的收費行情有無過高的現象，也不妨趁水電、第四台或寬頻網路工程人員來家中施工時，打聽一下主委是否有抽佣的情況，畢竟羊毛出在羊身上，主委的佣金其實都是住戶的血汗錢！
住戶自覺 讓運作制度化
〔記者林耀文╱專題報導〕集合住宅社區的運作，如同小型政府，要選出服務熱忱的社區主委帶領管委會運作，除了有賴管委會組織健全與社區章程規定完善外，住戶也必須高度自覺，多參與社區各項運作過程，較不致出現管委會內部派系傾軋，或是遭少數有心人長期把持管委會，影響社區居住品質。
社區能夠選出負責、認真且服務熱忱的主委，對於社區運作發展，確實是好事一樁，但這種人治高度色彩，卻不能保證下一位社區主委，仍能「蕭規曹隨」，因此制度面的規劃完善，更是讓好主委能夠付出最大心力，投入社區運作的強力後盾。
由於社區主委多由管委會成員推舉產生，僅有部分小型社區採住戶直選模式，因此較重視社區發展運作的建商，會在購屋契約內的社區規約草約中，針對管委會運作與組織產生詳定清楚，或是在交屋前主動召開聯誼活動，讓住戶先行相互認識，這種手法有利在正式召開第一次區分所有權人會議時，讓住戶選出較熱心且正派的管理委員，共同推舉出社區主委。
管委會組織章程中，也應定出不適任權責委員罷免辦法，經過管委會或是住戶超過一半以上投下不信任票，即可罷免「惡質主委」，這也能警惕少數「霸佔位子不做事」型的主委，以維持社區運作順暢。
良心主委 社區情感園丁
住戶中有人開診所、旅行社，掛號費、旅遊費就可打折…別懷疑！這樣的好主委真不少
〔記者陳品竹╱台中報導〕在公寓大廈管理條例及住戶規約的雙重約束下，過去「職業主委」或者「萬年主委」、「惡霸主委」，幾乎已很少見到；相反的，這幾年在社區意識、環保意識抬頭下，許多主委透過社區活動或環保運動凝聚了住戶的向心力，找回都市失落的鄰里情誼。
芳鄰公寓大廈管理公司經理黃淑鈴指出，早期由於法規不周全，有所謂的「萬年主委」霸著主委位置不放，藉機徇私，中飽私囊，還有一種「職業主委」，到處買房子當主委，專找建築缺失來向建商敲詐。
但隨著公寓大廈管理條例的實施及住戶規約的訂定，管委會成立必須向當地公所備案，一些「牛鬼蛇神」的主委才漸漸銷聲匿跡。
這幾年因為社區意識及環保意識抬頭，很多主委透過活動，不但凝聚了住戶的向心力，也共享了資源、創造了社區價值。
這些好主委通常都有熱心、授權、慷慨、學習心強的共同特質，感動住戶主動參與，權力一把抓的主委，幾乎對社區很難有貢獻。
例如有些主委，會把整棟社區的人力、資源做調查，在依專長分配工作，或資源整合提供社區運用。
例如有社區開辦書法班、插花班、電腦班，師資都是社區有專長的住戶擔任，或者是與其他社區交換來的「資源」，或者住戶中有人開診所、旅行社，掛號費、旅遊費就可打折等。
在環保方面，整個管委會不吝撥款支援，並在社區住戶大會表揚有功環保住戶，甚至推薦參加政府的模範環保社區、環保人員的評比，讓有貢獻的住戶有榮譽感。
黃淑鈴指出，大樓住宅因為是垂直空間，人與人互動不易，因此最為人詬病的就是沒有人情味，但如果有個熱心主委及管委會，透過公設空間利用及活動的互動，還是可找回農村社會的濃厚鄰里情誼。
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