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本晏京帝寶社區訂定規約條款如下,本公寓大廈全體區分所有權人及住戶均有遵守之
義務:
第一條:本規約效力所及範圍
本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶,但透天店面(含地號、建號、
門牌號碼,詳如附件)部份不在本規約效力範圍內。
本公寓大廈之範圍如附件中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。
第二條:專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份
一、本社區專有部份、共用部份、約定專用部份、約定共用部份之範圍界定如後。
(一)專有部份:係指編定獨立門牌號碼家戶,並登記為區分所有權人所有者。
(二)共用部份:係指不屬專有部份,而供共同使用者,如走道、車道等(詳如附件)。
(三)約定專用部份:本大廈共用部份經約定供特定區分所有權人使用者,使用者名冊由
管理委員會造冊保如停車位、法定空地等(詳如附件)。
(四)約定共用部份:本社區專有部份經約定供共同使用者。
二、本公寓大廈共用部份,應供全體區分所有權人及住戶共同使用,非經規約或區分所有
權人會議之決議,不得約定為約定專用部份。
三、本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部份,由全體區分所有權人維護其外觀使用,非
經規約或區分所有權人會議之決議,不得懸掛或設置廣告物。
四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部份。
無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者,得
將部份之停車空間約定為約定專用部份供特定區分所有權人使用。
五、下列各目所列之特定對象基於業務上之必要,得無償使用該共用部份或約定共用部份:
(一)受託管理業務或承包工作者。
(二)電力公司。
(三)瓦斯公司。
(四)電信機構。
(五)自來水機構。
第三條:區分所有權人會議
一、區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成,其定期會議及臨時會議之召
開,依公寓大廈管理條例第二十五條之規定,召集人由區分所有權人互推1人產生。
召集人無法互推產生時,依區分所有權人名冊順序輪流擔任,或申請地方主管機關指
定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時,區分所有權人得申請主管機關指定次順
位區分所有權人任之。
二、區分有權人會議,應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容,通知各區分所有權
人。但有急迫情事須召開臨時會者,得於公告欄公告之;公告期間不得少於2日。
三、下列各目事項,應經區分所有權人會議決議:
(一)規約之訂定或變更。
(二)管理委員執行費用之支付項目、支付辦法及公共基金之動用。
(三)公寓大廈之重大修繕或改良。
(四)公寓大廈有公寓大廈管理條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
(五)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
(六)約定專用或約定共用事項。
(七)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
四、會議之目的如為專有部份之約定共用事項,應先經該專有部份之區分所有權人書面同
意,始得成為議案。
五、會議之目的如對某專有部份之承租者或使用者有利害關係時,該等承租者或使用者經
該專有部份之區分所有權人同意,得列席區分所有權人會議陳述其意見。
六、各專有部份之區分所有權人有表決權。數人共有一專有部份者,該表決權應推由一人
行使。
七、區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前,提出區分所有權人之
出席委託書。
八、開會通知之發送,以開會前10日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於
開會前如有異動時,取得資格者,應出具相關證明文件。
九、區分所有權人會議討論事項,除公寓大廈管理條例第三十一條及第三十二規定外,應
有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席,以出席人數過半數及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
十、前款區分所有權比例之計算,任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五
分之一以上者,其超過部份不予計算。
十一、區分所有權人會議之決議事項,應作成會議紀錄,由主席簽名,於會後15日內送達
各區分所有權人並公告之。
十二、會議紀錄應包括下列內容:
(一)開會時間、地點。
(二)出席區分所有權人總數及出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第四條:公寓大廈有關文件之保管責任
規約、會議紀錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件應由管
理委員會負保管之責,區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽時,不得拒絕。
第五條:管理委員會委員人數
為處理區分所有關係所生事務,本公寓大廈由區分所有權人互選管理委員組成管理委
員會。管理委員會組成如下:
一、主任委員1名。
二、副主任委員1名。
三、財務委員1名。
四、委員2名。
委員名額,合計最多為5名。委員名額之分配,各棟方式產生1名委員,共5名。並
於選舉前15日由召集人公告分區範圍及分配名額。
主任委員、副主任委員及財務委員,由區分所有權人任之。
主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告,解任時,亦同。
第六條:管理委員會會議之召開
一、主任委員應每個月召開管理委員會會議乙次。
二、發生重大事故有及時處理之必要,或經1/2以上之委員請求召開管理委員會會議時,
主任委員應儘速召開臨時管理委員會會議。
三、管理委員會會議應有過半數以上之委員出席參加,其討論事項應經出席委員過半數以
上之決議通過。
四、有關管理委員會之會議紀錄,應包括下列內容:
(一)開會時間、地點。
(二)出席人員及列席人員名單。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第七條:主任委員、副主任委員、財務委員及相關管理委員之資格及選任
一、主任委員由管理委員互選產生之。
二、管理委員由區分所有權人中選任之。
三、委員應以下列方式之一選任。
(一)委員名額按分區分配名額方式,採無記名單記法選舉,並以獲出席區分所有權人及
其區分所有權比例多者為當選。
(二)委員名額按分區分配名額時,採無記名單記法選舉,並以獲該分區區分所有權人較
多者為當選。
四、委員之任期,自每年11月11日起至12月31日止,為期2年,連選得連任1次。
五、主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員有下列情事之一者,即當然解任。
主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員喪失區分所有權人資格者。
六、管理委員出缺時,由區分所有權人中補選任之。
第八條:主任委員、副主任委員及財務委員之消極資格
有下列情事之一者,不得充任主任委員、副主任委員及財務委員,其已充任者,即當
然解任。
一、曾犯詐欺、背信、侵占罪或違反工商管理法令,經受有期徒刑1年以上刑期之宣告,
服刑期滿尚未逾2年者。
二、曾服公職虧空公款,經判決確定,服刑期滿尚未逾2年者。
三、受破產之宣告,尚未復權者。
四、有重大喪失債信情事,尚未了結或了結後尚未逾2年者。
五、無行為能力或限制行為能力者。
第九條:主任委員、副主任委員、財務委員及相關管理委員之權限
一、主任委員對外代表管理委員會,並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條例第三十六
條規定事項。
二、主任委員應於定期區分所有權人會議中,對全體區分所有權人報告前一會計年度之有
關執行事務。
三、主任委員得經管理委員會決議,對共用部份投保火災保險、責任保險及其他財產保險。
四、主任委員得經管理委員會決議通過,將其一部份之職務,委任其他委員處理。
五、副主任委員應輔佐主任委員執行業務,於主任委員因故不能行使職權時代理其職務。
六、財務委員掌管公共基金、管理及維護分擔費用(以下簡稱為管理費)、使用償金等之收
取、保管、運用及支出等事務。
七、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所
有權人之利益,誠實執行職務。
八、管理委員為工作需要支領費用或接受報酬,其給付方法,應依區分所有權人會議之決
議為之。
第十條:永久性公共基金、經常性管理費之繳納
一、為充裕共用部份在管理上必要之經費,區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之
規定向管理委員會繳交下列款項。
(一)永久性公共基金。
(二)經常性管理費。
二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權
人會議召開前或區分所有權人會議未決議時,買賣契約分管契約有規定者從其規定,
未規定者,各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。
三、本社區經常性管理費收費標準,2樓以上區分所有人所持有之坪數,訂定每坪收費50
元,一樓店面每坪收費35元。
四、各項費用之收繳、支付方法,依附件辦理季繳。
五、區分所有權人若在規定之日期前未繳納應繳金額時,管理委員會得訴請法院命其給付
應繳之金額及另外收取遲延利息。
第十一條:經常性管理費、永久性公共基金與公共設施收入之管理及運用
一、管理委員會為執行財務運作業務,以晏京帝寶社區管理委員會名義開設銀行或郵局儲
金帳戶。
二、經常性管理費用途如下:
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)共用部份、約定共用部份之管理、維護費用或使用償金。
(三)有關共用部份之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
(四)管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
(五)稅捐及其他徵收之稅賦。
(六)因管理事務接洽律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
(七)其他基地及共用部份等之經常管理費用。
三、永久性公共基金用途如下:
(一)每經一定之年度,所進行之計畫性修繕者。
(二)因意外事故或其他臨時急需之特別事由,必須修繕者。
(三)共用部份及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
(四)供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
四、公共設施收入用途如下:
(一)委任或僱傭管理服務人之報酬。
(二)公共設施之管理、維護費用或使用償金。
(三)有關公共設施之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
(四)稅捐及其他徵收之稅賦。
(五)因管理事務接洽律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
不足部分由經常性管理費及永久性公共基金墊付,盈餘部分納入永久性公共基金。
第十二條:共用部份修繕費用之負擔比例
共用部份之修繕,由管理委員會為之。其費用由公共基金支付,公共基金不足時,由
區分所有權人按其共有之應有部份比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事
由所致者,由該區分所有權人負擔。
第十三條:共用部份及約定共用部份之使用
住戶對共用部份及約定共用部份之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。
第十四條:約定專用部份或約定共用部份使用償金繳交或給付
共用部份之約定專用者或專有部份之約定共用者,除有下列情形之一者外,應繳交或 給付使用償金。
一、依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者,或訂有 免費使用該一共用部份或專有部份者。
二、登記機關之共同使用部份已載有專屬之停車空間持分面積者。
前項使用償金之金額及收入款之用途,應經區分所有權人會議決議後為之。但第一次
區分所有權人會議召開前或經區分所有權人會議之授權區分所有權人會議未決議時,由管
理委員會定之。區分所有權人會議討論第一項使用償金之議案,得不適用第三條第四款提
案之限制。
第十五條:專有部份及約定專用部份之使用限制
一、區分所有權人及住戶對專有部份及約定專用部份之使用,應依使用執照所載用途為之。
二、區分所有權人及住戶對於專有部份及約定專用部份應依符合法規定之方式使用,並不
得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。
三、社區停車位分屬專有部份或約定專有部份,每一汽機車停車位每月收清潔費100元。
第十六條:財務運作之監督規定
一、管理委員會之會計年度自當年1月1日起至當年12月31日止。
二、管理委員會應製作並保管財務會計帳簿、公共設施設備清冊、固定資產與雜項購置明
細帳冊、區分所有權人與區分所有權比例名冊等。如區分所有權人或利害關係人提出
書面理由請求閱覽時,不得加以 拒絕,但得指定閱覽之日期、時間與地點。
第十七條:糾紛之協調程序
一、公寓大廈區分所有權人或住戶間發生糾紛時,由管理委員會邀集雙方當事人進行協調。
二、有關區分所有權人、管理委員會或利害關係人間訴訟時,以宜蘭地方法院為一審法院。
第十八條:違反義務之處置規定
一、區分所有權人或住戶有妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時,管理委員會應按
下列規定處理:
(一)住戶違反公寓大廈管理條例第六條第一項之規定,於維護、修繕專有部份、約定專
用部份或行使權利時,有妨害其他住戶之安寧、安全及衛生情事;於他住戶維護、
修繕專有部份、約定專用部份或設置管線必須進入其專有部份時,有拒絕情事;經
協調仍有妨害或仍予拒絕時,得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處
置。管理委員會本身於維護、修繕共用部份或設置管理必須進入或使用該住戶有部
份或約定專用部份有拒絕情事時,亦同。
(二)住戶違反公寓大廈管理條例第八條第一項之規定,有任意變更公寓大廈周圍上下、
外牆面、樓頂平臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的,設置廣告物等行為時,
應予制止,並報請主管機關依公寓大廈管理條例第四十九條第二款處以罰鍰該住戶
應於1個月內回復原狀,未回復原狀者,由主管機關回復原狀,其費用由該住戶負
擔。
(三)住戶違反公寓大廈管理條例第九條第二項之規定,對共用部份之使用未依設置目的
及通常使用方法為之者,應予制止並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必
要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
(四)住戶違反公寓大廈管理條例第十五條之規定,對於專有部份、約定專用部份之使用
方式有違反使用執照及規約之規時,應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機關處
理,要求其回復原狀。
(五)住戶違反公寓大廈管理條例第十六條之規定有破壞公共安全、公共衛生、公共安寧
等行為時,應予制止,或管理委員會協調處理,必要時得報請地方主管機關處理。
二、住戶有下列各目之情事,管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善,於三個月內仍
未改善者,管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離。而住戶
若為區分所有權人時,亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部份:
(一)積欠依公寓大廈管理條例及規約規定應分擔費用,經強制執行再度積欠金額達其區
分所有權總價百分之一者。
(二)違反公寓大廈管理條例相關規定經依該條例第四十九條第一款至第四款處以罰鍰
後,仍不改善或續犯者。
(三)其他違反法令或規約,情節重大者。
三、前款強制出讓其所有權於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管
理委員會得聲請法院拍賣之。
第十九條:其他事項
一、共用部份及約定共用部份之使用管理事項,本規約未規定者,得授權管理委員會另定
使用規則。
二、區分所有權人資格有異動時,取得資格者應以書面提出登記資料。
三、區分所有權人將其專有部份出租他人或供他人使用時,該承租者或使用者亦應遵守本 規約各項規定。
四、區分所有權人應在租賃(或使用)契約書中載明承租人(或使用人)不得違反本規約
之規定,並應向管理委員會提切結書。
五、本規約中未規定之事項,應依公寓大廈管理條例、公寓大廈管理條例施行細則及其他
相關法令之規定辦理。
第二十條:全體住戶共同權益及遵守事項
一、本大廈管理委員會管理服務事項如下:
(一)公共場所及環境打掃與整潔。(特訂立垃圾處理辦法)
(二)公共設施之管理維護。
(三)郵件服務。
(四)水電、瓦斯費用之託付。
(五)門警之維持,閒雜人等車輛進出之管制並監視本大樓之整體安全,及防火防盜緊急
事故處理。
(六)本大廈公共設施運作與維護。
(七)其他隨時指示處理事項。
二、為維護外部之美觀,所有住戶均不得於本大廈公共外牆及可能改變大廈外觀之任何地
點,架設廣告招牌、鐵窗或鐵架等違章建物,如有以上情事,管理委員會得逕行派人
強制拆除,不得異議 (特訂立招貼物管理辦法) 。
三、為確保大樓整體管理,必須有本大樓建物所有權者方得購買本大樓停車位,爾後若所
有權移轉時,停車位亦應一併轉讓予所有權承受者。
四、不得佔用地下室停車場他人車位,以維持道德秩序。
五、不得於騎樓私自營業,不佔用公共地方搭建停放車輛之棚架及堆置雜物。
六、不得飼養家禽家畜。
七、不得隨意超負用電或延接自來水供非本大樓住戶使用。
八、不得放易燃及爆炸物品於本大廈內。
九、立約人願負共同使用人違反公約行為之責任。
十、立約人對其所購房屋轉予第三人或出租、借予第三人時,立約人有義務使該第三人出
具同意書遵守本約之各項約定。
十一、屋頂平台為本大廈全體使用者所共有,並須開放緊急避難所,頂樓不得有違章之建
築。
十二、本大廈2樓以上為住宅使用,不得有從事營業行為或設立公司行號,一樓商店不得
經營行業項目如次:工廠、舞廳、酒家、指壓、按摩、賓館、旅社、觀光理髮廳、
MTV視廳中心、電動玩具、神壇或其它影響鄰居生活安寧、環境衛生、空氣污染與
善良風氣之特種營業,設置餐廳相關設施需符合主管單位相關之要求,否則本大廈
管理委員會得制止或報請有關機關處理 (特訂立租售管理辦法;如附件) 。
十三、本大廈公共設施為全體住戶共同維護,但不得有佔有或破壞之行為。
十四、為維護本大廈之整體美觀,一樓店面之招牌由建設公司統一施作贈於客戶。
十五、用(業)戶若有裝璜施工時,須至管理中心繳交裝璜保證金新台幣5萬元整 (合併戶依
未合併前之戶數計收) (特訂立裝修管理辦法) 。
十六、住戶如有違反本公約之約定時,得依照管理委員會議決之罰則辦理之。
第二十一條:管理負責人準用規定之事項
本公寓大廈未組成管理委員會時,應推選管理負責人處理事務,並準用有關管理委員
會應作為之規定。
第二十二條 本規制訂於民國93年12月2日。
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