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| 《 社區公佈欄 》 |
| 公寓大廈管理條例修正重點及功能加強 |
| 發起人: 勇仔 - 2008-06-06 15:53:09 - IP 220.228.146.*** |
| 類別:社區規範 |
| 案號: |
| 相關網址: 【東森房屋加盟事業總部】 公寓大廈管理條例於84年6月28日公布施行迄今，已近10年。在實際推行過程中，確實產生不少窒礙難行的情形，尤其國內之公寓大廈所有權分散且關係複雜（如住辦、住商混合等），以致產生管理組織難以成立或運作困難、公共空間與設施管理維護不易及公共基金運用易生糾紛等問題。為有效解決此類問題，內政部已於92年12月31日完成公寓大廈管理條例相關條文之修正，並公布施行。有關本次修正重點如下： 一、因應國內公寓大廈型態調整管理組織的組成方式 （一）修訂區分所有權人會議之決議成立方式。 為解決區分所有權人會議召開不易，常因出席人數不足無法決議成立管理組織或影響管理組織之正常運作等問題，已修訂管理條例第31條及第32條規定，明定區分所有權人會議如因出席區分所有權人之人數不足時，召集人得就同一議案重新召集會議，其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人、並1/5以上，及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意做成決議。 其決議之會議記錄依條例第34條規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。 （二）增訂不同用途建築物得分別成立管理組織之規定 依條例第26條規定，非封閉式之公寓大廈集居社區其地面原為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之入口各自獨立之公寓大廈，各幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或於規約規定相關事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。 二、加強共用部分之管理維護 （一）加強主要構造變更之管理 增訂住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造，對違反者亦增訂罰鍰新台幣4萬元以上20萬元以下之規定。（第16條第3項，第49條第4款） （二）加強外牆面、樓頂平台使用之管理 公寓大廈外牆面、樓頂平台，設置廣告物、無線電基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。（第33條第2款） （三）加強開放空間與退縮空地之使用管理 增訂住戶不得占用開放空間與退縮空地等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。並加列但書「但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」（第16條第2項） （四）增訂公用設施與設備移交規定 明訂起造人於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後7日內，應會同政府主管機關檢測水電、機械設施、消防設施及各類管線，確認其功能正常無誤後，移交共用部分、約定共用部分其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，檢測不能通過或功能有明顯缺陷而可歸責於起造人者，應於一個月內修復改善並移交。以及明訂違反時之罰鍰規定。（第57條、第49條第1項第8款） （五）增訂住宅社區管理維護空間設置規定 為加強住宅社區之管理維護，共用部分應有設置管理維護之使用空間，明定起造人申請建造執照時之共用部分圖說應包括上開空間之詳細位置圖說，另增列本條例修正施行前領得使用執照之公寓大廈亦得設置一定規模、高度之管理維護使用空間，並不計入建築面積及總樓地板面積，以及授權直轄市、縣（市）主管機關訂定辦法，以維規範。（第56條第4項、第5項） 三、確保公共基金與管理維護費用分擔制度之運作 （一）強化公共基金之移交規定 為防止起造人日後拒絕或遲延移交公共基金，故修訂為公共基金應由起造人繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收；並於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。（第18條第2項） （二）強化管理維護費用之催收規定 強制惡鄰居出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分，並由管理負責人或管理委員會聲請法院拍賣時，其拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同，以確保其他區分所有權人之債權，故可鼓勵管理負責人或管理委員會積極執行第22條之職。 四、加重惡鄰居處罰規定 （一）授權得由管理委員會或管理負責人回復原狀 對於住戶違反第8條第一項，即公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分之防空避難設備之變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為應受之限制，經制止而不遵從且未於一個月內回復原狀者，原由主管機關回復原狀之規定，鑑於實際執行之困難，修正為得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。（第8條第2項） （二）增訂得連續處罰之規定 增訂處罰鍰後，直轄市、縣（市）主管機關並得令其改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰之規定。（第47條、第48條、第49條） 資料來源： http://hou |
