http://myhome.url.com.tw/myhome/ zh-TW Sat, 04 May 2024 13:15:00 CST Sat, 04 May 2024 13:15:00 CST http://myhome.url.com.tw/myhome/images/top_logo.gif http://myhome.url.com.tw/myhome/ 社區@智邦生活館 137 35 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=17(一) 火警發生時依下列程序處理： 1. 首先按下火警鈴。 2. 打電話119報警(應將地址及明顯標誌一併報出)。 3. 訊速查明起火點立即廣播，以便住戶訊速脫離火場(廣播時應清楚告之起火樓層、棟別，以便住戶判斷逃生路線)。 4. 消防隊未抵達前，先召集守望相助隊隊員先行滅火，並協助住戶撤離。 5. 應注意門禁，以防宵小趁火打劫。 6. 消防隊到達時應主動與指揮人員聯繫，報告災情狀況，提供有關協助。 (二) 遇有宵小入侵時應注意事項： 1. 管理中心接獲宵小入侵警訊時，首先打110報警後，立即查明宵小所在位 置並廣播召集全體守望相助隊隊員圍捕。 2. 此時應關閉大門，管制人車出入，並隨時保持警戒狀態。 3. 發現歹徒逃逸時，應牢記其面貌、特徵與使用車輛顏色、廠牌、號碼、逃逸方向並鳴笛示警。 (三) 遇有住戶家裡發生事故需急難救助時，於管理中心接獲住戶求救訊號時，應先問明情況，再依緊急事故求救，通報救助。 (四) 遇有不良份子於本社區四周逗留、聚眾滋事或入侵時，依緊急求助通報召集守望相助隊協助警戒。 (五) 訂定各項安全系統定期測試。 (六) 社區遇有水災、地震事故處理程序： 1. 了解受災情形。 2. 通知有關單位求助。 3. 將災害回報管理委員會。 4. 後續追蹤其狀況。 (七) 缺水： 1. 求證是否整棟無水。 2. 查看抽水馬達運作狀況。 3. 開啟手動送水幫浦。 4. 通知維修廠商，並記錄狀況。 (八) 停電： 1. 發電機是否啟動。 2. 長時間停電，須注意發電機之油量是否充足，並隨時作關閉電梯及發電機之準備。 3. 手電筒及緊急照明燈之備用。 4. 通知電力公司及了解停電原因和時間。 (九) 電梯困人： 1. 確定受困人員。 2. 通知電梯公司。 3. 進行安撫動作。 4. 救出人後，了解電梯故障情形並記錄。 (十) 社區緊急狀況處理流程： （一） 人員類： （二） 設備類： （三） 安全類： （四） 其他類： Wed, 09 Nov 2011 12:38:56 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=13 (公寓大廈管理條例第 3 條 公寓大廈管理條例第 25 條 ) 問--區分所有權人會議之成員及如何召集開會？請說明之。 答--依照公寓大廈管理條例第三條第七款之定義，「指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」 另依第二十五條之規定，「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」由於公寓大廈有關規約之訂定及變更，重大修繕或改良，因老舊或天然災害而重建，設定專用使用權以及住戶之強制遷離或區分所有權強制出讓，管理委員會之組織及選任方法等，均須經區分所有權人會議之決議後生效，故區分所有權人會議可稱之為「住家最高意思機構」。 區分所有權人會議應推舉召集人一人來召開會議，該召集人並無代表全體區分所有權人之效力，其職權亦僅限於召集會議而已，簡言之，召集人並無實權。但區分所有權人會議之開議，其議決事項若為前述之重大情事者，應有「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」始得行之。 尤以討論管理委員會組織之議案，設若各該區分所有權人之事由，恐有會議出席人數不足而流會或經多次討論未獲致決議或表決未通過時，管理委員無從產生，無法組成管理委員會，此時，為推動公寓大廈之管理事務，以該召集人為當然之管理負責人。 Mon, 07 Nov 2011 11:10:27 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=12 問--公寓大廈承租人是否有義務分擔管理費？ 答--公寓大廈管理費依公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規定，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。準此，管理費之繳納是區分所有權人（房東）之義務，雖然向現住之承租人收繳較為方便但承租人拒絕繳納時，所有權人仍應承負繳納之義務，至承租人及所有權人間之清償關係，自應適用民法之規定，逕循司法途徑解決。 Mon, 07 Nov 2011 11:08:41 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=11問--公寓大廈管理條例訂有處罰的規定，由誰來舉發或必須由主管機關主動調查？執行程序如何？ 答--按法律所定罰則之執行，其為行政罰者由主管機關執行，涉刑事罰者，應由檢察機關處理，另依本條例第四十六條之規定，「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、住戶、管理負責人或管理委員會有第三十八條或第三十九條各款情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報請直轄市、縣（市）主管機關處理。」由此可知，本條例處罰之舉發，凡屬關係人均得為之。 Mon, 07 Nov 2011 11:06:58 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=10 問--那些事項是法律賦予公寓大廈管理委員會之職權？ 答--管理委員會或管理負責人之法定職權除依第三十四條明文之職務外，散見在公寓大廈管理條例各條條文，茲整理如下： 第六條所訂住戶應遵守事項，住戶違反後經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 住戶對於第八條所訂公寓大廈週圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難設備未依規定有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關處罰。 住戶對於第九條所訂共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。 第十條之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。第十四條之規定，公寓大廈經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。 第十五條之規定，住戶未依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，或擅自變更使用，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 第十六條之規定，住戶任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。或於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。或飼養動物，妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，必要時得報請地方主管機關處理。 第十七條之規定，住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，未依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保。 第十八條之規定，對於公共基金設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。 第二十二條所訂住戶違反義務之情形，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。如住戶為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。 第三十四條所定管理委員會之職務如下： 共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。 住戶違反第六條第一項規定之協調。 住戶共同事務應興革事項之建議。 住戶違規情事之制止及相關資料之提供。 公寓大廈及其週圍之安全及環境維護事項。 收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。 區分所有權人會議決議事項之執行。 規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件之保管。 管理服務人之委任、僱傭及監督。 會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。 其他規約所定事項。 Mon, 07 Nov 2011 11:03:22 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=8答--「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」為公寓大廈管理例第八條第一項之規定。按外牆或樓頂平台無論納入專有部分範圍，抑劃歸公寓大廈共同部分，可經約定為特定區分所有權人使用。 惟因上開部分係公寓大廈之外圍，為維護建築物整體觀瞻，故再明文限制其使用。另從外牆之設置目的及通常使用方法而論，外牆係建築物外圍的牆壁其設置目的在區劃建築物內外，具防阻風雨作用，而不在設置廣告物之用。同時區分所有權人亦無經常使用外牆面之必要；故設置廣告物應認係外牆之特別用法，應依法令規定並經區分所有權人會議之決議，始得為之。 「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」同條第二項之規定。 Mon, 07 Nov 2011 10:45:20 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=7問--大樓外牆常有住戶架設廣告看版，如有危險之虞，或妨礙觀瞻，有什麼辦法可以改善？ 答--「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」為公寓大廈管理例第八條第一項之規定。按外牆或樓頂平台無論納入專有部分範圍，抑劃歸公寓大廈共同部分，可經約定為特定區分所有權人使用。 惟因上開部分係公寓大廈之外圍，為維護建築物整體觀瞻，故再明文限制其使用。另從外牆之設置目的及通常使用方法而論，外牆係建築物外圍的牆壁其設置目的在區劃建築物內外，具防阻風雨作用，而不在設置廣告物之用。同時區分所有權人亦無經常使用外牆面之必要；故設置廣告物應認係外牆之特別用法，應依法令規定並經區分所有權人會議之決議，始得為之。 「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。未回復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」同條第二項之規定。 Mon, 07 Nov 2011 10:42:03 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=6問--我居住的大樓完工多年，但是有些住戶空置著沒有搬來住，也不繳交管理費，要如何處理？ 答--「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事申所致者，由該區分所有權人負擔。管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」公寓大廈管理條例第十條第二、三項之規定。所謂管理費就條文詞義之範圍，係包含共用部分、約定共用部分之管理、維護費用及必要之修繕費用。分擔方式有三種， 其一，公共基金支付。 其二，規約或區分所有權人會議定之。 其三，按各區分所有權人共有之應有比例分擔。 由此可知，公寓大廈未設置公共基金，亦未訂定規約或召開區分所有權人會議時，則必須採行第三種方式分擔管理費。初不問區分所有權人有否搬入進住甚或建商尚未出售之餘屋自應按其共有之應有比例分擔管理費。其欠繳費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，依第二十一條之規定，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 Mon, 07 Nov 2011 10:39:13 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=5問--我購買七層大樓的頂樓時，與其他大樓住戶所簽訂的買賣契約書先有約定：「屋頂平台除由建商統一劃出之公共設施範圍外，歸頂樓住戶共同保管使用」，是否會抵觸公寓大廈管理條例第七條第三款所稱公寓大廈屋頂之構造不得約定專用的規定？ 答--按公寓大廈管理條例第七條第三款所稱之「屋頂構造」係指構造物體之本身而言，第八條規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」該所稱「樓頂平台」係指屋頂構造上方之平台空間。而樓頂平台之保管使用應本於樓頂平台本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違樓頂平台之使用目的始為合法。故樓頂平台可以約定為約定專用部分但於屋頂做為自已的室內或以圍牆阻隔而使用，則有違其使用目的。 Mon, 07 Nov 2011 10:38:00 +0800 http://myhome.url.com.tw/myhome/forum_show.php?cid=865&fno=4問--公寓大廈中那些地方不能占為己有專用之？ 答--公寓大廈管理條例第七條規定：「下列各款，不得為約定專用部分： 公寓大廈本身所占之地面。 連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁，樓地板及屋頂之構造。 約定專用有違法令使用限制之規定者。 其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」 該限制之目的在於因應實際使用需要，明定應為共用部分而不得為約定專用部分者，以確保區分所有權人權益。例如，公寓大廈的一樓住戶王先生因為想要做個小本生意，經與全體住戶約定讓他在公寓大廈通往室外之庭院出入口擺置麵攤，經營賣麵生意，此約定有違公寓大廈管理條例第七條第二款之規定，王先生縱事先與其他住戶有約定，仍不能在公寓大廈出入口處擺麵攤。 Mon, 07 Nov 2011 10:33:52 +0800