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| 《「宅」得安心(8)》【轉載】影響公寓大廈管理的先天因素 |
發起人 E棟pcman
 2012-09-05 15:54:43 IP:114.32.94.*** 《「宅」得安心(8)》 【轉載】影響公寓大廈管理的先天因素 【新網站介紹】 台北市公寓大廈都市更新之老屋拉皮小百科 ※ 社區整建維護專屬網站：http://www.tmm.tw/ 本文作者：饒後樂老師（崔媽媽基金會於台北市／新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師）。 e-mail： clarkzou@m 好的公寓大廈管理資訊網：http://www.agoodman.com.tw 饒後樂的部落格：http://tw.myblog.yahoo.com/arlooloozou ※ 本文感謝 饒後樂 老師賜稿，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※（轉載文章不代表本刊立場，如有不同高見，歡迎先進交流賜教！） 建商的影響 台灣社會由於房屋預售與代銷制度盛行，因此建商給一般人觀感普遍不佳。這並不奇怪，因為消費者在買房子時看到的是華麗精緻的樣品屋，聽到的是代銷人員天花亂墜的甜言蜜語。建商絞盡腦汁促使消費者編織美夢，等到交屋消費者面對現實。理想與現實間的落差被消費者視為欺騙，把帳全算到建商頭上。曾經有一段時間，建商交屋、住戶掛白布條抗爭成為一種普遍的社會現象，建商就像過街老鼠，很少人相信他們的誠信。 大部分人以為建商對自己的影響僅限於房屋品質，不知道自己日後所碰到的某些管理問題源頭其實在建商、亦不知建商如果專業、誠實、善良、用心，大部分公寓大廈問題可以預先避免，根本不會發生。 正常狀況下公寓大廈公共事務運作極其單調。住戶定期繳交管理費、管理委員會定期公佈公共基金收支狀況、公共設備有人負責維護保養、環境請人清潔打掃、東西壞損更新復原、每逢年底開會推選新的管理委員，沒人要做就大家輪流。住戶之間相安無事，上下左右鄰居或許並不熟識，但見面至少也點個頭打聲招呼。真遇到相互干擾影響，協調一下、各退一步問題總能化解。這種環境下，許多人對公共事務毫無興趣，也無意了解，但卻完全不影響公寓大廈管理的正常運作。但這樣和諧的社區大樓可遇不可求，許多公寓大廈都存在解決不了的問題，長期困擾住戶和管理委員會。其中相當比例由建商造成。 建商所製造問題最常見的就是設計不當，譬如外面蓋一圈透天店鋪，圍起一個中庭別墅花園。明明使用型態南轅北轍的兩群人卻硬生生被框在一個公寓大廈裡面，店鋪住戶被要求比照花園別墅標準按坪數繳管理費，卻被限制不得進入中庭。店鋪住戶們為了反制多數暴力，聯合起來拒繳管理費，搞得管理陷入僵局，兩邊都痛苦。 另外，社區規模弄得太大，使公共事務決策難以形成；或是搞些日後住戶無力負擔、註定走向荒廢的休閒公共設施，都是建商經常替住戶惹出來的麻煩。 除了設計不當，建商經常製造的問題還有售屋時慷他人之慨、允諾購屋者不該給的東西，引發日後住戶與住戶或住戶與管理委員會之間紛爭。譬如建商答應一樓住戶屋前花圃歸一樓專用，平常大家相安無事，直到某天一樓住戶要砌牆把花圃圍起來，引發其它住戶抗議。當初花圃歸一樓住戶專用的約定到底有沒有效的爭議才正式浮現，約定專用須經區分所有權人會議決議並載明於規約才具效力。建商有時自己搞不清楚，有時利用消費者不了解法令規定不按規矩辦事，把不是自己的東西拿來私相授受。等日後衝突爆發，建商卻已全身而退、置身事外。 公寓大廈管理良窳，是由社區大樓的「管理問題」與「管理機制」共同決定。 每個公寓大廈都有其獨特的條件，包括地理環境、建物使用型態、共有設施、成員的社經地位、公民智能程度、居民同質性、人際關係、外部資源與壓力等，這些條件影響社區大樓成員的行為表現與互動關係。也因而產生各種「管理問題」，以及具有因應「管理問題」的「管理機制」。 有些「管理問題」來自先天因素，像建物或共用設施的規劃設計不當、建商作為破壞居民間的互信，有些則出於後天人謀不臧，如住戶違反共同利益行為或公寓大廈使用多數暴力侵害少數住戶權益。公寓大廈的「管理問題」若無法解決或處置不當，經常會發展成惡性循環，衍生出更多、更複雜的「管理問題」，嚴重者甚至導致社區大樓公共事務的全面癱瘓。 公寓大廈管理所追求的目標是在去除社區大樓的「管理問題」，而「管理機制」就是預防與解決「管理問題」的方法。社區大樓「管理機制」越充足，就越能克服各種潛在「管理問題」。「管理機制」不會從天而降，而必須靠經驗、智慧、信用、工具、立場利益的調和、各種有形無形規範的建立等因素累積而成。良好的公寓大廈或許從外表觀察看不到任何「管理問題」，但實際上任何社區大樓都會遇到危機挑戰。只不過正常的社區大樓因為具備良好的「管理機制」，所以在遭遇問題時，可以迅速排除化解，讓公共事務運作在最短時間內回復正常。 建商的影響就在於創造社區大樓過程中，相當程度的決定了公寓大廈會發生哪些「管理問題」與擁有哪些「管理機制」。 建商對於社區大樓最深遠的影響就是促進成員間信任關係的建立，好的建商能夠為消費者著想，用合理的規劃來解決住戶日後生活上所可能碰到的問題，累積智慧替社區大樓創造「管理機制」。建築業者的專業能力與服務態度若能得到購屋消費者的肯定，對社區大樓長期發展將奠定良好的基礎。 不好的建商卻只關心自己利益，銷售中不惜哄騙欺瞞，只求賺取更高利潤。他們不但不幫忙解決問題，反而製造麻煩，造成社區大樓居民永遠無法去除的痛苦。 常見狀況是購屋者交屋後對建商極不信任，認為建商偷工減料、誇大不實。嚴重的更把關係搞到水火不容、對簿公堂。因此許多社區大樓交屋後住戶集結會商的第一件事就是要團結起來對付建商。使得建商才剛交屋，管理組織都還沒成立，就已經成為社區大樓頭一個想要解決的「管理問題」 但這種對立態勢對於社區大樓日後發展極為不利，購屋者不滿建商表現，認為受到坑騙，對人性喪失信心，進而不相信社區內其他成員，並且習慣採用對抗方式處理問題。建商則見縫插針、想辦法離間分化，希望藉居民內部的分化鬥爭轉移批評焦點與推脫責任，結果是在社區埋下不信任的種子，從此發芽生長，並持續影響未來公寓大廈內部成員之間的關係。 從另一個角度看，社區大樓居民與建商之間關係惡化有時也不能完全歸責建商。購屋民眾經常對建商提出超出行情的要求，對抗建商所採用的方法也未必合情合理。建商原本應該最了解社區大樓的狀況、具有更充足的資源能夠整合住戶共同的意見，原本應該協助社區大樓建立良好的「管理機制」。可是對抗的情勢一拉開，一來建商的話本來就沒人信，再者建商對於介入居民的管理事務本來就意興闌珊。既然得不到住戶信任，建商也乾脆放手不管。 於是建商創造社區大樓，卻不關心日後公共事務如何運作。在通知交屋到公寓大廈管理組織正式成立，建商依法是社區大樓的管理負責人，應該要幫社區大樓建立良好的管理基礎；但大部分建商卻是抱著敷衍心態，叫消費者預繳三個月到半年管理費，等管理委員會成立趕快把麻煩丟出去。 這就是公寓大廈管理問題的源頭，即社區大樓從成立伊始，因為建商成為社區大樓的「管理問題」，使得「管理機制」無從建立，更破壞了居民之間的互信關係。 《 全 文 完 》 |
