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| 【轉載】影響公寓大廈管理的先天因素 |
發起人 E棟pcman
 2012-09-05 15:47:25 IP:114.32.91.*** 【轉載】影響公寓大廈管理的先天因素 您住在公寓大廈嗎？請協助臺北市政府及崔媽媽填寫「公廈管理維護服務現況調查」問卷，共同為健全公廈的物業管理而盡一份心力！ 問卷網址：http://www.tmm.org.tw/ap/iquest.htm 【新網站介紹】 台北市公寓大廈都市更新之老屋拉皮小百科 ※ 社區整建維護專屬網站：http://www.tmm.tw/ 本文作者：饒後樂老師（崔媽媽基金會於台北市／新北市各社區大學「公寓大廈公共事務課程」之組織經營理講師）。 e-mail： clarkzou@m 好的公寓大廈管理資訊網：http://www.agoodman.com.tw 饒後樂的部落格：http://tw.myblog.yahoo.com/arlooloozou ※ 本文感謝 饒後樂 老師賜稿，並授權本刊於網路轉載，特此申謝。 ※（轉載文章不代表本刊立場，如有不同高見，歡迎先進交流賜教！） 沉重的公共設施 建築也有時尚，每個時期建築都因為當時所流行的設計風格、使用者需求與可供選擇的建材而留下獨特的時代標記。 最近幾年集合住宅流行飯店風，建商賣房子喜歡強調社區具有五星級飯店大廳、迴廊、三溫暖、健身房、游泳池。電視或廣告傳單中總是出現穿著禮服、舉著香檳酒杯的光鮮男女，彷彿是出入宴會的上流社會菁英。一旁得體對應、面帶微笑的侍者烘托出豪宅主人的高貴富有。建商用文字、影像和穩重、充滿磁性的旁白反覆把買房子和成功、奢華、品味、地位等意象畫上等號，努力運用五星級飯店印象一再撩撥顧客的購買慾望。 為了讓住飯店的感覺更逼真，建築業者通常還進一步打出飯店式服務口號，號稱住戶入住可以享有租車、洗衣、鐘點女傭等服務。讓人再也分不清住家與高級飯店的區別。 但許多人搬進社區一段時間後發現，當初交屋那種五星級飯店的感覺迅速消退。原來管理委員會成立後，先是嫌大廳水晶燈太浪費電，然後游泳池開放時間越來越短，接著三溫暖又因為某樣東西壞了無法使用，服務人員表現完全嗅不出任何五星級飯店味道。住戶進出照明不足的挑高大廳與空無一人的游泳池，不但體會不到任何尊榮精緻，反倒透出一絲淒清恐怖的氣氛。 回顧二十年前，當時集合住宅雖然不像現在喜歡拿五星級飯店種種做賣點，但已經開始標榜社區有圖書室、交誼廳、健身房、卡拉OK等設施。住戶不必出門，就可以享受多種休閒娛樂機能。只不過大部分社區在短短一兩年，就因為疏於管理，使得圖書室擺著老舊書籍與過期雜誌卻乏人整理，交誼廳裡不見人影，倒是充斥住戶從家裡拿出來隨意堆放的家具雜物。健身器材壞了沒人修理，旁邊貼上危險不可使用的警語。好在住戶們使用過一兩次、新鮮感消失後就興味索然、不再光臨，對於這些設備擺在那裡無人聞問、自然損壞的現象也就習以為常、見怪不怪。 與獨門獨戶房子相比，集合住宅的優點在於共同使用特定資源。像是土地，高層建築在同一塊土地上創造出更多空間供人利用，讓使用者購買土地成本降低。另外當房屋一層一層向上堆積，樓下房屋的屋頂正好當做樓上房屋的地板。此外還有像電梯、消防設備、水電設施等，由多人共同分攤使用維護成本，自然比一個人負擔輕鬆得多。也就因為這種共同運用方式提高使用效率，遂使高樓不斷往上發展，成為都會地區的建築主流。 隨著生活品質提升，集合住宅除了生活使用的基本設施外，也逐漸進化開始講究環境品質。於是寬廣雄偉的中庭花園、典雅精緻的藝術裝飾造景紛紛出現，游泳池、三溫暖與健身房也相繼走進居家生活。內容越來越豐富、式樣越走越花俏，建築業者挖空心思，想要在基本生活機能外再創造出更多的產品附加價值，集合住宅本身既是追求效率思考下的經濟產物，這麽做也算是精益求精，無可厚非。只不過從經驗看來，如果不考慮日後管理維護，建商所規劃創造的公共設施不但無法發揮原始設計功能，反而會替社區大樓製造問題、帶來煩惱。 以游泳池為例，明明只有一百多戶，建商卻規劃個五星級飯店挑高大廳，旁邊是室內標準五十米溫水游泳池外加專業級活水按摩池。購屋人抱著天天住五星級飯店、享受尊榮高貴的憧憬下單訂購時完全沒有想到，要維持溫水游泳池、按摩池和三溫暖正常運作光是電費每個月就高達十萬，根本不是建商所說每戶月繳二千多塊管理費可以負擔。而且建商也從未提過未來該如何管理，一直要等到進住後才發現游泳池、按摩池等五星級設備怎麼總是少數幾位退休老先生、老太太在享受，才發現自己吃了虧，白白繳錢供別人享受。為了追求公平，住戶們在往後日子裡要為如何使用、誰該付錢這類問題吵來吵去。再過一段時間，為了節省經費與維持公平，大家決定設備零組件壞掉不再換修，游泳池、按摩池停止開放，大家共同體會另一種住在歇業a! ��星級飯店的荒涼滋味。 類似的案例不勝枚舉，由於大多數購屋民眾無法體察建商在廣告示意圖上所勾勒出來的豪華美景就像鮮花一樣不能長久、各種高級設施、華麗陳設只不過是刺激購買欲望的銷售道具，也壓根沒去想附近的水療館、溫水游泳池即使業者努力宣傳、用心促銷也不保證可以持續經營，由缺乏專業管理能力、缺乏利潤動機又限制外人不得入內消費使用的公寓大廈經營又怎能長期運作的道理。一旦建商餘屋賣完，停止支付高額的使用維護費用，就是居民面對現實、美夢變噩夢的開始。 這樣的設備不要多，光是一項就會讓社區管理委員會與住戶頭痛不已。如果社區使用游泳池的人不多，管理委員會為了公平，就可能考慮向使用游泳池的住戶收費，可是一聽到要錢，本來那些抱著不用白不用心態的老先生、老太太就不再上門，他們寧願到外面更高檔的水療館、健身中心享受更專業的服務。社區游泳池一沒人用，管理委員會又得傷腦筋研究游泳池的水該放掉還是該留著。沒有水的游泳池怕小孩玩耍掉下去摔傷，裝了水的游泳池不做循環消毒又會發臭生苔。把游泳池填平一定有人反對，完全不改變，任憑少數人繼續使用下去又對其他人無法交代。不當的設施就像古代父子牽的那條驢，讓社區這樣做也不對、那樣做也不通。 社區大樓只要存在一個像這樣解決不了的問題，就可能引發更多紛擾並走向惡性循環。這種現象背後根源在於建商當初規劃設計只考慮自己的短期利益，只顧著創造夢想假像讓自己房子趕快去化，完全不為日後如何長期經營管理設想。購屋者詢問日後如何管理，建商制式化的答覆必然是由以後的管理委員會決定、或附近社區管理費大概每坪多少云云。消費者一時失察，讓建商閃避掉這個問題，就註定以後要為這些養不起的設施傷透腦筋。 事實上，能夠成功經營休閒設施的社區有如鳳毛麟角，它必須具備以下條件： 一、社區具備相當規模 社區休閒公共設施使用與維護成本高昂。社區大樓公共休閒設施無法對外營業，通常也不歡迎外人使用。因此如果不具相當規模並吸引足夠的人數參與使用，就會顯得冷清，讓人覺得缺乏安全感，降低使用意願，形成惡性循環。社區必須具備相當規模，或因特殊性質（如專供退休人士居住的養生公寓），休閒設施為其基本功能，維持一定使用人數，方能得到足夠的重視與資源注入。 二、營運具備先天競爭力 許多社區公共休閒設施之所以能夠長期營運，是因為該社區地處偏遠，居民若要外出運動休閒，必須負擔額外的時間與交通成本。與社區外營利健身中心或俱樂部相比，社區公共休閒設施因為鄰近、方便、便宜而具有競爭力，因此能夠長期吸引居民使用維持營運。 三、居民將休閒設施視為奢侈財 某些居民把社區休閒設施視為自己對外炫耀的資產，他們並不在意自己寥寥可數的使用次數，而是親友來訪時欽羨的眼神。因此就算擺在那不用也不覺得可惜。事實上這也是五星級飯店的真正本質─即裝飾性質大於實用性質。某些強調高級尊榮的社區，訪客到訪會有穿著西裝的挺拔帥哥導引客人坐在大廳咖啡桌旁等候通報，並立刻有穿著套裝的年輕女性服務人員趨前提供咖啡、果汁或蛋糕。這就是富豪名人居所必須配屬的裝飾性功能。雖然住這種社區必須負擔每個月高達萬元的管理費，但是住戶們認為值得，因為這些正是他們要拿來表彰自己身分地位的氣派豪華。 四、足夠的管理能力 休閒公共設施所面臨的二大難題，一是使用與維護成本高昂，二是必須維護使用公平性。社區居民如果願意負擔又要顧及公平，便需要足夠的管理能力，讓有限的社區服務人員不但能夠從事一般社區行政管理與維護工作，還得兼顧休閒公共設施的營運。但一般社區大樓缺乏專業管理技術，不懂得如何開發與提高服務人員工作價值。因此即使具備其他優良條件，仍難挽回休閒公共設施淪於荒廢的命運。 游泳池、三溫暖、健身俱樂部等行業營運成本極高，若未能創造一定客源，只有走上關門一途。休閒公共設施能夠長期生存的社區有其特殊的環境與條件，不是一般社區大樓皆能比照辦理。但不幸的是，我們社會在面對公寓大廈管理事務時常把特例當通則。建商利用民眾缺乏理性判斷能力與貪小便宜的人性弱點，把日後居民負擔不起的休閒設施當成玩具拿來吸引民眾購買，居民一時大意沒想到大象再怎麽可愛，也絕對不能買來養在後陽台；以及每個月繳交的管理費金額尚不足以支付五星級飯店一個晚上的住宿費，如何能夠天天享受五星級飯店設備的道理。到了自己當家作主，才發現這個大玩具既玩不起、賣不掉，又不能收起來、更無法丟掉。留在那裡只會成為其居民吵架衝突的題材。偏偏大部分居民又看不到問題的根源，他們往往把a! ��滿矛頭指向其他立場想法不同的住戶，相互指責對方自私、小氣或怪罪管理委員會管理不善，對社區大樓良性發展與居民互信關係產生非常不利的影響。 要根除這些問題，不能單方面期待民眾領悟天下沒有白吃的午餐，購屋時要能自己看清楚建商各種銷售花招背後的陷阱。而必須從交易制度著手，從源頭防堵問題的發生。休閒公共設施之所以替社區大樓帶來困擾，原因在於建商為了促銷，售屋時刻意隱匿或扭曲休閒設施所可能產生的公平性問題與管理維護成本，讓消費者事後才知道擁有與使用這些設施的代價。等到不同立場、想法的居民爭執衝突產生，建商房屋早已去化一空，擺出一付事不關己的無辜態度。因此要化解建商銷售與社區居民管理維護之間的目標衝突，最簡單的方法就是要求建商負起規劃日後管理維護方式的責任，在銷售時誠實地提出建物及附屬設施詳細的管理維護與設備更新計畫、成本估算與分擔方式，讓消費者預先了解自己以後得花多少錢、要如何使用與維護這些a! ��閒公共設施。如果消費者購屋時能事前審閱並接受建商所提出的管理維護計畫，將促使同質性高、想法近似的居民購買，有助於日後共識的形成與良好公寓大廈管理的建立。 其實類似的規定在先進國家早已立法規範，但在我國卻完全付之闕如。建商追求短期利益，寧可犧牲社區居民長期利益，也要堅守那永遠不能說清楚的模糊空間。因此除非消費者清楚與建商之間目標衝突對自己所產生的不利影響，堅定要求建商負起管理維護規劃責任，否則類似的問題仍會不斷發生，繼續困擾社區大樓居民。 《全 文 完 》 |
