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| 公設點交 |
發起人 n1219.b863
 2009-10-08 21:38:55 IP:114.136.224.*** 壹、系統說明： 一、照明系統： 1. 照明（公共梯間、防空避難室）。 2. 指示（緊急出口指口） 二、給排水系統： 1. 揚水－從地下室下水池藉由揚水馬達打至屋頂上水塔。 2. 污水－將家庭馬桶排出之污水集中至地下室處理後藉由污水馬達排放至大樓外。 3. 廢水－將車首流下之雨下（或家庭廢水）集中至地下室處理後藉由廢水馬達排放至大樓外。 三、發電系統： 1. ＡＴＳ－控制發電機啟動及停止（視台電停電與復電狀況）之控制單元。 2. 發電機總成。 四、消防系統： 1. 受信機－監控火警警報迴路之機器，一般位於管理室。 2. 泡沫機組－供應地下室泡滅火設備之機組，位於地下室。 3. 排煙－位於各梯間，用於排出火警濃煙及導入新鮮空氣。 4. 灑水機組－供應１１樓以上住戶室內灑水之機組，位於地下室。 5. 廣播－一般位於管理室，各喇叭位於公共區域（或室內），用於急事件通報。 6. 消防栓－位於各梯間及地下室，供應消防水。 7. 消防機組－供應消防栓滅火設備之機組，位於地下室。 五、弱電系統： 1. 對機機。 2. 電話內線。 3. 監控設備。 4. 監控設備。 5. 防盜設備。 6. 車道紅綠燈設備。 六、升降設備： 1. 電梯。 2. 機械停車設備。 貳、分析公共用電的節約【契約容量降低】 1. 公共用電的定義：廣義的說，所有位宅大門以外的設備及照明都是公共用電的範圍。 2. 電的種類：台灣電力公司供應的種類相當多，住宅私人的就是屬於『低壓表燈用電』， 而公寓大廈的公共用電大多屬於【低壓契約用電】，簡介如下： 低壓表燈用電 低壓契約用電 裝置契約 ０ 至少10KW 尖峰用電超過裝置契約時罰款 無 2-3倍之基本電費 基本電費 ０ 1KW為168-228元 每度電費 2-3.3 1.37-1.65 優點 初設成本低 使用成本低 3. 4. 如果公共用電是採用契約用電，請查查看您的與裝置契約值是不高於尖峰用電值２０％以上，如高於２０％以上，請考慮降低裝置契約容量（此項申請台電不收費）。 5. 舉例：某大樓公共電表裝置契約為９９ＫＷ，但實際上每月尖峰用電最多為３０ＫＷ，假設裝置契約降至４０ＫＷ，每月可即約（９９－４０）×１６８－２２８＝每月可節省８４００－１１４００，結算起來，每年節約１０萬以上。 參、公共用電的節約【功率因數的調整】 1. 契約用電除了計算電費外，台電也會計算「功率因數」。 2. 功率因數定義：無效電力的損失計算值，一般以功率因數調整器調整。 3. 功率因數（ＰＥ）理想值為１，台電標準為８０％，每低１％電費罰款千分之３，每高１％ 電費打折千分之１ 4. 舉例：某大樓公共電功率因數為３０％，該大樓本月電費本來為５００００元，但是功率因數太低而罰款；５００００×９８０－５００× 千分之３＝４５００，如此每年罰款超過５萬元。 5. 改善方案：請注意電費通知單中的功率因數，如果太低，請修理相關設備。 相關法令抄錄如下： 建築物昇降設備管理辦法 第一條： 為加強建築物昇降設備之管理，以維護公共安全，特訂定本辦法。 第二條：建築物昇降設備之安裝、使用管理、檢查及維護保養，除法令另有規定外，依本辦法之規定。 第三條：本辦法所稱昇設備為設置於建築物內之昇降機、自動樓梯或其他類似之昇降設備。 第五條： 本辦法用語義如後： 1. 管理人：係指建築物之所有人或使用人或授權管理之人。 2. 昇降設備專業廠商（以下簡稱專業廠商）： 係指經向中央主管機關辦理登記，從事昇降設備安裝或維護保養並具有專業技術人員之廠商。 3. 專業技術人員：係指受聘於專業廠商，擔任昇降設備安裝或維護保養，並經中央主管機關登記人員。 4. 檢查員：係指經中央主管機關核發昇降設備檢查員證，從事昇降設備安全檢查人員。 5. 檢查機關：係指經中央主管機關指定，得接受委託執行昇降設備安全檢查業務之機構。 第十三條： 昇降設備安裝安全成後，非經竣工檢查合格，不得使用。前項竣工檢查，主管機關應於核發建築物或雜項工作物使用執照時併同辦理，或指定檢查機構為之。經檢查通過者，由主管機關使用核發昇降設備使用許可證，並註明使用期限為一年。使用許可證應妥善張貼於昇降設備出入口處前壁板之上方顯眼處所。 第二項使用證格式另定之。 第十五條： 昇降設備管理人應委請專業廠商負責維護保養，保持性能正常。管理人應於使用期限滿三十日前自行或委託維護保養之專業廠商向主管機關或主管機關指定之檢查機構申請年度安全檢查。管理人未依前項規定申請年度安全檢查者，當地主管機關應限期令其補行申請，逾期十申請者，停止其昇降設備之使用。 第十七條： 專業廠商從事昇降設備之維護保養時，應指派專業技術人員為之。 第十九條： 昇降設備平時之維護保養，應由專業技術人員依一般維護之作業程序按月實施並作成記錄表一式二份，並應簽章及填註其證照號碼，由管理人及專業廠商各執一份，以備主管機關或檢查機構查考。 第二十條： 昇降設備之年度安全檢查項目如後： 1. 昇降設備是否責中管理人負責管理。 2. 是否委請專業廠商負責維護保養。 3. 是否由專業技術人員從事維護保養。 4. 是否已作成昇降設備安全檢查格式，由中央主管機關定之。 5. 昇降設備運轉是否一切完全正常。 五款昇降設備安全檢查表格式，由中央主管機關定之。 第二十一條： 昇降設備之年度安全檢查，由檢查機構受理者，檢查機構應指派檢查員檢查。 指派之檢查員，不得為受檢昇降設備維護保養專業廠商之從業人員。昇降設備檢查通過者，檢查表經檢查員簽證後，應於五日內送交檢查機構，由檢查機構代為核發使用 許可證。前項檢查結果，檢查機構應按月彙報主管機關備查。前項備查資料，主管機關得抽檢之，其抽檢不合格者，註銷使用許可證。 第二十二條： 昇降設備使用許可證可證有遺失或毀損時，應由管理人填具申請書向發證機關（構）申請補發或換發。 第二十三條： 檢查員對於昇降設備檢查不會格者，應即報告檢查機構。檢查機構接獲申報後應通知管理人限期改善完畢，逾期未改善者轉報主機關查明處理。檢查員發現昇降設備有立即發生危害公共安全之虞時，應即報告管理人停止使用。並以最速方法報告主管機關處理。前項昇降設備經主管機關查核後，仍不合規定者應停停止使用，除通知管理人外，並應於昇降設備上張貼經檢查不合格，應停止使用之標示。 貳、建築法： 第七十七條： 建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。直轄市、縣（市）（局）主管建築構關對於建築物得隨時派員檢d其有關公共安全與公共衛生之機造與設備。供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用 之建築物，經內政部認有必要時亦可。前項檢查簽證結果，主管建築機 關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。第三項之檢查簽證事項、檢查期間、申報方式及施行日期，由內政部定之。 第九十一條： 違反第七十七條第一項、第三項規定者，處建築物所有權人、使用人新 臺幣六萬元以上三十萬元以下罰緩；並限期改善或補辦手續，逾期仍未改未改善或補辦手續者得連續處罰，並停止使用。必要時並停止供水、供電或封閉、強制拆除。有供營業使用事實之建築物，其所有權人、使用人違反七十七條第一項有關維護防火避難設施合法使用或構造安全規定致人於死者，處一年以上七年以下有期徒刑，得併科新臺幣一百萬元以下五百萬元以下罰金；致重傷者，處六個月以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣五十萬元以上二百五十萬元以下罰金。規避、妨礙或拒絕第七十七條第二項、第四項之檢查、複查者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得按次處罰及強制執行檢查、複查。專業機構或人員 檢查簽證內容不實者，處新臺幣六萬元以上三十萬以下罰鍰，並移送各該主管機關依法懲處。 今天公設點交第一次出驗，建商就叫委員們要全數簽名點交完成，這樣公基金才可以入庫，管委會才可以繼續進行，因為他說她們建商代管只到這個月?如果不簽名看你們要如何支付保全費用，這樣合理嗎?另外也說要我門簽了公設點交完成，建商才願意開始修繕，重點是問題超多，根本簽不下手啦...請問這個應該是美各社區都會遇到的問題，應該怎麼辦呢 不能簽 點交完才能簽（重點在點交）（不點交，建商就要負責） 公基金是大樓管委會的，跟點交是兩回事。 整個都賣完了嗎？沒賣完那有那麼大牌的建商 感覺是建商『急著』點交，委員會就要慢慢來，點交越『粗』，日後問題越多。 沒點交，保全建商是還得負責，管委會沒錢，保全也不會和你翻臉。 重點在於：沒點交，建商是得負責大樓的有的沒有，點交完，他就能全身而退，丟給不明就理的管委會了。 我們是多修好..或簽約保固..多久..且雙方律師見證才簽..驗收的 建商回饋金..依建物價格比例放在..政府的..這一條不用怕 我們社區是請....驗...捷運系統工程公司來驗收的..花了2~30萬..但要回來近千萬的..補償金哦 我不知道..只知道是..捷運局..委託他們驗收..提報捷運局的..簽字的人會有刑責..因為驗到.建商..快要跟我們社區打官司..不然..如何叫建商..吐近千萬出來 建商的話似是而非, 第一: 公設點交完成公基金才可以入庫(社區), 規定是這樣應該沒錯, 不過這筆錢早由政府單位代管, 跟建商無關 第二: 建商在胡扯, 公基金是備而不用的, 要動用還得召開區權人會通過才行, 不是用來付社區每月經常支出用的 第三: 建商代管與社區成立管委會, 跟是否公設點交完成是兩碼子是, 建商又在胡扯 第四: 公設點交前的公設缺失, 建商來就有義務修繕, 否則你公設都已點交通過了, 建商又為什麼要修繕? 第五: 公設點交(機電/結構部分)是很專業的, 建議委由外邊專業公司來驗收, 既有公信力管委會也不需承擔責任 專業公司會出具點交的清單, 缺失(要有專業人士簽證), 就可以根據這個要求建商逐項/限期改善 ps. 還有, 這家建商看起來就很不負責, 照理建商會幫助社區來召開第一次區權會, 成立管委會, 以利往後運作, 交屋後(含代管約半年)一兩年才完成點交很平常, 不要被建商唬弄了 我家社區光是和建商的公設點交作業就進行了 一年多。還有，沒有管理委員會，那建商是跟誰點交公設呢？ 不要被建商唬了，只要一簽字，建商就會撒手不管，還沒簽字以前建商依法都負有保管責任 不要隨便簽名... 特別是你是第一屆委員會的成員 因為你們簽了名...基本上建商就不理你了... 很多問題就會求助無門... 不過你們的壓力會很大... 該堅持的...就要爭取... 請問是哪個建案哪個建商阿... 公設還是得點交清楚無誤才能簽收吧 不然建商簽收之後應該就都不會理了吧 建議您先找管顧公司協助您及各主委這樣比較快上手而且大家都上班可能這樣會比較好另外委請管顧公司協助申請成立登記該區區公所民政課即可辦理另外再申請免稅憑證序號(該區國稅局)日後發文有法律效益定存管理費也可免稅根據您的資訊 以78戶而言總收入管理費以35坪*50元*78=136500元() 可請 一班管理人員約18000~20000(週一~週六) 機電保養簽約每月約6000 停車機電保養簽約每月約6000~8000 電梯機電保養簽約每月約8000~12000 清潔人員(週一~週六)半天約9000~12000 其他部分水塔清洗,社區消毒等各項 管顧公司服務費:6000~12000間 不管各位諸公怎嚜花至少要控制25%金額定存因為一年後才是花錢開始另外社區基金建商有一筆一定比例金額要匯入作定存這是本絕對不能動不知您有大概了解嗎? 有問題再問我或來em 管顧公司服務費~這個是要幹麻的,我不太了解耶 這個部分是來自貴社區委託該管顧公司處理行政事宜及各項服務例如管理費收付跑公文等等工作事宜除非各位諸公願意花個人時間去做這些事(擔任社區幹部是責任開始又是無给職)ps千萬不要接受社區給予任何優惠因為你變成有給職就有相對義務與責任很辛苦又常未如人意做到後來會很幹譙越單純越好 我們社區目前 主委有行政.財務議決權但不能碰到現金 財委管理現金出納有缺口要通知委員 監委負責點交或查驗各項社區維修管理驗收 另外需建立職務代理緊急優先順序 |
回應者:Dennis
2009-10-13 16:46:27 IP:59.120.22.***
幫忙取重點出來. 就是 不能簽 不能簽 不能簽 今天公設點交第一次出驗，建商就叫委員們要全數簽名點交完成，這樣公基金才可以入庫，管委會才可以繼續進行，因為他說她們建商代管只到這個月?如果不簽名看你們要如何支付保全費用，這樣合理嗎?另外也說要我門簽了公設點交完成，建商才願意開始修繕，重點是問題超多，根本簽不下手啦...請問這個應該是美各社區都會遇到的問題，應該怎麼辦呢 不能簽 點交完才能簽（重點在點交）（不點交，建商就要負責） 公基金是大樓管委會的，跟點交是兩回事。 整個都賣完了嗎？沒賣完那有那麼大牌的建商 感覺是建商『急著』點交，委員會就要慢慢來，點交越『粗』，日後問題越多。 沒點交，保全建商是還得負責，管委會沒錢，保全也不會和你翻臉。 重點在於：沒點交，建商是得負責大樓的有的沒有，點交完，他就能全身而退，丟給不明就理的管委會了。 我們是多修好..或簽約保固..多久..且雙方律師見證才簽..驗收的 建商回饋金..依建物價格比例放在..政府的..這一條不用怕 我們社區是請....驗...捷運系統工程公司來驗收的..花了2~30萬..但要回來近千萬的..補償金哦 我不知道..只知道是..捷運局..委託他們驗收..提報捷運局的..簽字的人會有刑責..因為驗到.建商..快要跟我們社區打官司..不然..如何叫建商..吐近千萬出來 建商的話似是而非, 第一: 公設點交完成公基金才可以入庫(社區), 規定是這樣應該沒錯, 不過這筆錢早由政府單位代管, 跟建商無關 第二: 建商在胡扯, 公基金是備而不用的, 要動用還得召開區權人會通過才行, 不是用來付社區每月經常支出用的 第三: 建商代管與社區成立管委會, 跟是否公設點交完成是兩碼子是, 建商又在胡扯 第四: 公設點交前的公設缺失, 建商來就有義務修繕, 否則你公設都已點交通過了, 建商又為什麼要修繕? 第五: 公設點交(機電/結構部分)是很專業的, 建議委由外邊專業公司來驗收, 既有公信力管委會也不需承擔責任 專業公司會出具點交的清單, 缺失(要有專業人士簽證), 就可以根據這個要求建商逐項/限期改善 ps. 還有, 這家建商看起來就很不負責, 照理建商會幫助社區來召開第一次區權會, 成立管委會, 以利往後運作, 交屋後(含代管約半年)一兩年才完成點交很平常, 不要被建商唬弄了 |
