| 《 社區討論版 》 |
| 公寓大廈 Q & A |
發起人 荷蘭王
 2009-03-21 00:04:15 IP:61.57.66.*** Q1：新案場，要請領建商提撥的基金需具備哪些資料？ A1：請領公共基金所需相關表單，可上網輸入「桃園縣政府工務處使用管理科」點選進入「使用管理業務」點選左側「公寓大廈為民服務專區」，即可下載相關申請書表及填寫範例。TEL：3322101轉6110-6114 Q2：電信箱置於住戶共用壁造成其內壁龜裂，請問要如何處理？由誰處理？ A2：電信箱為共用設施，而共用設施之管理維護屬於管理委員會之權責，是如設置電信箱造成內避龜裂，應由管理委員會負責維修。 Q3：社區的公共設施，主委一直不做修繕動作，該如何處理？ A3：雖依本條例第36條第2款規定，委員會職務包括「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，但此款職務不履行時條例並未訂有罰則，如係違反第36條第12款所定「依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。」顯然影響住戶權益者，則有依條例48條第4款處新台幣1000-5000以下罰鍰，並得連續處罰。 建議將委員會對公共設施未執行修繕之事項，透過區分所有權人會議（臨時會亦可）做成決議，則委員會不執行時，即違反第36條第1款規定，可依條例48條第4款予以處罰。 Q4：有成立管委會之集合式透天厝社區，房子外牆設置廣告招牌，其尺寸大小有無妨礙公共安全之判定，政府機關何單位主管？如何申請判定？房子外牆，屬於公有還是私有？管委會可以管理嗎？ A4：公寓大廈管理條例第8條：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關（桃園縣工務處使用管理科）依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。 依上述規定，外牆管理權責屬於管理委員會，但如規約或區分所有權人會議未針對此項訂有相關規範，或已訂相關規範卻未向主管機關報備者，恐生無拘束效力之問題，故根本解決之道為透過區權會訂定詳細規範，倘有訂定罰則，應納入規約方能產生效力。 另本條例第33條第2款所定「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」可資參考。 Q5：請問大樓之水電配置圖、消防配置圖已遺失，且大樓已完成多年，建商已無保留，管委會該向何單位申請？ 環保單位要求社區申請污水排放牌照，但社區已無上述文件，無法備齊申請文件申請牌照，有何方法可解決？ A5：大樓之水電配置圖、消防配置圖如建設公司已遺失，可向工務處查詢是否有留存，再為申請。至於申請污水排放執照部分，涉及行政作業程序，建議直接向環保處洽詢。 Q6：社區外牆廣告出租須符合什麼同意條件，管委會才可出租？ A6：本條例第33條規定「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力…」同條第2款「公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。」故管委會雖取得授權執行外牆廣告出租事宜，但未踐行前述規定辦理，則不生效力。 Q7：社區管委會成立後是否經縣政府核定認證日才算，還是經區分所有權人會議開會即成立？ A7：公寓大廈依本條例30、31、32及34條等相關規定召開區分所有權人會議成立管理委員會者，在會議完成即產生效力（具當事人能力），主管機關報備僅為行政管理之手段，未報備對委員會之能力及地位並無影響。但須注意未完成報備者無法領取建商存放公庫內之公共基金，及爾後政府相關補助亦恐不符申請資格等問題。 Q8：建商與保全合約，是否因管委會成立而延用，還是經管委會招標重新簽約，期間如果有15日未付款8萬多元，管委會如何處理？建商說管委會已成立，但管委會未與保全簽約，已協調中。 A8：依照契約精神認定，建商與保全公司所訂合約，僅約束訂約雙方之權利義務，並不及於管理委員會，除非委員會對保全公司有明確表示延用之意思，否則不受拘束，所衍生相關問題應由建商與其協商。 里仁為美社區 施金山03-4684917 Q9：住戶遲繳管理費之利息如何計算，起算之依據日為何？因此衍生之各項費用支出可否由住戶自行負擔？ A9：依本條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」故建議以郵局存證信函方式催告，其遲延利息之起算於提出請求後即可開始計息（明確載入規約內較無爭議）。至於遲延利息利率之計算，可於規約約定之，如規約未定者，則以法定利率百分之五計算。 若管理委員會對欠繳戶進行訴訟，自得於訴之聲明內聲明「訴訟費用由被告負擔」；並於法院未於訴訟費用之裁判確定其費用額者，第一審受訴法院於該裁判有執行力後，提出費用計算書、交付他造之計算書繕本或影本及釋明費用額之證書，聲請確定訴訟費用額。 Q10：社區屬於透天厝住宅，監視系統即有64支監視攝影機，然有某住戶因鄰居的貓咪告上官司，引致常往管理中心要求監看鏡頭（視窗），更而提告，前主委、保全人員當證人，請問管委會應如何處理。 A10：住戶為維持自身權益，於社區規約規範範圍內要求監看社區監視器，並無不可。但住戶應提出欲監看確切之時間點，不可漫無目的之監看，最好是社區有明確之管理規範。另證人乃證明證人親自見聞之事，有作證之義務，故如證人收受法院之傳票，出庭作證之義務。 Q11：請求核發支付命令，請許律師給予範本 多數住戶不屬同一管轄法院，金額不同，規約有涉訴訟，以委員會所管法院為之條文。（p.s A11：司法院網頁即有支付命令之範列可供下載。 Q12：於法律追繳管理費，無法於建物謄本上取得所有權人的身份證字號，以致後續調閱戶籍謄本上有很大的困擾，有無方法可以取得？ A12：此部分僅能先能起訴取得之。案件起訴後，法院會要求原告（即管理委員會）提供被告（即住戶）之戶籍謄本，此時管理委員會可向法院要求，因無住戶之身份證字號故無法向戶政機關調取被告之戶籍謄本，是先請求法院讓管理委員會調取被告所有建物之「第一類土地、建物謄本」該謄本上即有被告之身份證字號，取得身份證字號後，再向戶政機關調取戶籍謄本。 Q13：欠繳管理費支付命令送法院，但屋主不住在現場，外縣市法院已無法送達而終止，不知如何處理？ A13：支付命令為督促程序，不可為公示送達。是支付命令因無法送達而失效，此時僅能直接提起訴訟。 Q14：社區汽車停車位可否出租給非社區的人？ A14：依民國九十二年十二月三十一日修正公布之《公寓大廈管理條例》第三條第八款規定，「業經取得停車空間建築物所有權者」亦為「住戶」，因此，於公寓大廈社區中取得停車位所有權者，不論停車位性質為何，皆為公寓大廈管理條例中所稱之「住戶」，合先敘明。 一般而言，公寓大廈社區中設置之停車位種類大致上可分區分為法定停車位、獎勵增設停車位及自行增設停車位三種。 法定停車空間，是指依都市計畫書、建築技術規則建築設計施工編第五十九條及其他有關法令規定所應附設之停車位，其並無獨立產權，而是以共用部分之應有部分分配給各區分所有權人 。依《公寓大廈管理條例》第四條第二項及第五十八條第二項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」、「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權人權益之行為。」，因此，法定停車空間須隨同建築物之專有部分一併移轉，不能單獨出售，但可以依分管協議、區分所有權人會議決議並在規約中約定，由特定區分所有權人專用。 獎勵增設停車位，是指起造人依據各地方主管機關為增加公眾停車空間，所制定之獎勵設置停車位要點而增加設置的停車位 ，可以辦理建物所有權第一次登記、申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以獎勵增設停車位所有權人，不以建築物專有部分之區分所有權人為限。 自行增設停車位，是指起造人在法律規定應留設的法定停車位及獎勵增設停車位以外，另行劃設的停車位。自行增設之停車位同樣可以辦理建物所有權第一次登記，亦即可以申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以自行增設停車位之所有權人，也不以建築物專有部分之區分所有權人為限。 Q15：住戶2年未繳管理費、停車費，可寄存證信函，租屋者每月繳租約，管理費由屋主繳，但屋主也2年未繳，空屋都沒繳管理費也不知空屋主是誰，請問要如何處理？ 請說明第4章41條 每次開住戶大會都流會，沒人參加，今年委員改選，住戶也不到20人（戶數共92戶），請問改選委員有效嗎？ A15：若空屋未繳管理費者，可以該戶地址至地政事務所查其建物謄本，可知其姓名及通信地址（無身分證字號），若其通信地址與社區地址同，可私下至里長處請其協助，查選舉人名冊，即有身分證字號。 本條例第41條：「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。」所指至社區大樓服務之公寓大廈管理維護公司均應依規定持有未過期（有效三年）之公司登記證，方能執業。 依本條例第32條：「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」規定，貴 社區召開第二次會議時，應有19戶（含）以上出席，出席人數過半同意方能決議，且須踐履32條後段所規定程序，如此所決議事項方生效力。 Q16：地下室停車場違規停車，屢勸不聽，該如何處理？ A16：本條例第36條規定，管理委員會對於住戶有違規情事應予以制止，且對於共同部分之維護亦屬管理委員會之職務範圍，因此，對於住戶不遵守區分所有權人會議決議，任意違規停車且不聽勸告之行為，管理委員會應予以制止或進行協調，但如果制止後該住戶仍不聽勸告時，除非區分所有權人會議對於違規停車的行為，有達成授權管理委員會鎖車罰款之決議，並載明在規約上，否則，依《公寓大廈管理條例》第二十三條第二項規定，對於住戶違反決議內容之處理方式（違反義務之處理方式）之決議，並不發生其效力，管理委員會即不得逕予該違規住戶處罰。管委會可於規約中訂定其他違規處理罰則（如罰款等），但須符合比例原則，方不致影響其效力。 Q17：積欠管理費，法拍且不點交，拍賣不成，另有租賃契約存在，請問該如何處理？ A17：如標的物拍賣不成，法院會撤銷拍賣程序，查封物仍會交由住戶佔有，而管理委員會應會取得債權憑證，管理委員會可視情況再次聲請強制執行，或向國稅局調查該住戶之薪資或其他財產狀況為執行。 Q18：先前是空戶，經仲介購買的新住戶因管理會疏失，未即時辦理公電分擔，請問現可催繳搬進日迄今之公電分擔費嗎？ A18：依本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」惟新取得不動產產權之區分所有權人，自過戶登記完成當日起成為社區一份子，應遵守規約規定或區分所有權人會議決議，當無疑義，但要求其負擔取得產權之前社區相關管理維護費用，則依法無據。 Q19：82年的社區地下室沒停機車位，請問可停機車嗎？可收清潔費嗎？ A19：一般社區之地下室為屬公用設施亦充當緊急避難室或停車空間之用。而地下室所規劃之停車空間，非僅能停放汽車，按內政部營建署之解釋函令，於不影響其他人停放汽車及安全之情況下，是可停放機車。至於是否收清潔費，由社區自行決定，並無不可。 Q20：本社區已成立三年，公設地下室漏水部份，建商僅用接水盤處理，地下室車庫漏水，住戶已反映至今，僅用打針方式解決，是否需經過區權大會，才可向建商提出告訴？有詢問結構技師公會的技師及保全公司的法務，針對建商缺失部份，已有明確的事實，不需再鑑定，可直接向建商求償，唯訴訟開支頗大，對未反映漏水之住戶有顧忌，因故請惠覆。 A20：首先對於住商提起民事訴訟法並無明文規定應由區分所有權人會議決議。然但是如果社區之建物有瑕疵漏水，遭受損害之人為住戶，也就是向建商買房子之「買受人」，買受人因與建設公司之買賣契約關係，是可向建設公司求償，且並不一定要全體之住戶都要訴訟，看個人之意願而定。而管理委員會與建設公司間無「買賣關係」之存在，無法以管理委員會之名義向建設公司求償。 Q21：社區規約「停車場管理辦法」規定，凡違規停車車輛，管委會可鎖車實施罰款，請問規約內鎖車罰款規定是否違法，是否可行？ A21：依《公寓大廈管理條例》第16條及第3條第8款規定﹕｢住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理，並要求其回復原狀。｣、｢住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。｣依此，縱使地下室停車場屬於獨立產權，其取得停車空間建築物所有權者仍為該公寓大廈之住戶，自應依規定使用其專有部分，違反規定者管理負責人或管理委員會並應予制止。惟同條例第23條第2項第4款另規定，就違反義務之處理方式，非經載明於規約者，不生效力。所以，仍須區分所有權人會議對於不依規定使用停車空間之行為，有達成得對之上鎖之決議，並載明於規約上，始得將該違規住戶之車輛上鎖。 Q22：法拍中，屋主積欠管理費是否可以向法院申請法拍得款中請求分配積欠之管理費。 A22：如於法院之拍賣公告上已明確記載債務人（原區分所有權人）有積欠管理費之數額，並明確載明如拍定者要承擔該筆費用，此時第三人仍為拍定之意思表示者，拍定人之此種行為，將被視為已生「債務承擔」之法律效果，管理委員會自可向拍定人請求管理費。如該公告上並無明確記載「債務承擔」之法律效果，管理委員會是不可向拍定人請求前住戶積欠之管理費。 Q23：各層樓通道亂擺放雜亂物品，勸導不聽，向哪一個單位告發？ A23：可向公寓大廈管理地區主管機關（桃園縣工務處使用管理科）依違反本條例第16條第2項規定：「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。…」經制止而不遵從者，報請主管機關依本條例第49條第4款予以處新台幣4萬-20萬元罰鍰。 Q24：不繳管理費者住戶，大門開放進出，但電梯鎖卡是否可行？ A24：簡單的說，建築物的電梯（法定名稱叫做昇降機）分為兩種：一般用昇降機及緊急昇降機。 參酌建築技術規則之建築設計施工篇中有關昇降機的相關規定；尤其是參閱「緊急昇降機」的設置標準；在使用管理維護上，需要注意緊急電源、通話裝置平日的檢查與維護。另外因為緊急昇降機乃因應緊急救難救災之設置目的；所以不得裝設任何刷卡管制的措施；（請參酌行政院函88年10月15日臺88專字第90419號） 建築技術規則建築設計施工篇第五十五條 （昇降機）昇降機之設置依左列規定： 一、六層以上之建築物，至少應設置一座以上之昇降機（電梯）通達避難層。建築物高度超過十層樓，依本編第一○六條規定，設置可供緊急用之昇降機。 二、機廂之面積超過一平方公尺或其淨高超過一•二公尺之昇降機，均依本規則之規定。但臨時用昇降機經主管建築機關認為其構造與安全無礙時，不在此限。 三、昇降機道之構造應依左列規定：昇降機道之出入口，周圍牆壁或其圍護物應以不燃材料建造，並應使機道外之人、物無法與機廂或平衡錘相接觸。 機廂在每一樓層之出入口，不得超過二處。出入口之樓地板面邊緣與機廂地板邊緣應齊平，其水平距離在四公分以內。 四、其他設備及構造，應依建築設備編之規定。 Q25：A社區汽車停於本社區往地下室的道路上影響本社區往返地下室的通行，但該汽車是停於A社區的公共空間，本社區反應後，A社區主張要於車道中間設圍牆或障礙物，如此將影響本社區車之通行，請問A社區如此合法嗎？ A25：A社區之公共空間與貴社區之汽車通道依來文之意，仍無法確定該性質，如該車道是貴社區通往地下室停車空間必要之道路，A社區不得於該車道中間設圍牆或障礙物。 Q26：頂樓漏水問題，因頂樓天花板有裝潢且漏水的地方有冷氣管線，無法判斷是屋頂漏水或冷氣管線漏水造成，請問要如何認定及處理？ A26：公寓大廈房子發生漏水，首須進行漏水原因的查明，此可找專家鑑定，如：建築師、土木技師、結構技師、抓漏專業人士…等。而且要明白「損壞點」，到底是「共用、公用」部分，或是「私用、專用」部分；前述共用又可分「大公共用」、「小公共用」、「個別共用」。若經檢查研判為住戶裝修所致，其費用當由住戶全額負擔；倘係為頂樓樓版結構本身因素所致，則由管委會進行維修，此可觀本條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」 Q27：第四台業者因裝強波器，使用到社區公共電部份，是否可向第四台業者主張用電補助？如何辦理？ A27：首先第四台業者於貴社區架設強波器，該強波器之用電即應由該第四台業者自行負擔。而計價之方式，可以（一）獨立之電表，由該第四台業者自行繳納。（二）貴社區與第四台業者自行約定每月之電費，以上二種方式皆可。 Q28：本社區因屬觀光夜市範圍，正門道路雖沒有消防車道禁止設攤位規定（噴字），入夜後依舊為攤位佔據，側門邊（社區車輛出入口），則因車輛違規停放雖在晚上8點有警方實施違規拖吊，8點後依然如故，以上問題多年來住戶大會上均提案反映，惟主管機關均無力解決，但發生緊急事故（消防或急救）必然發生嚴重阻礙，在此再反映上情，主管機關有無辦法解決？ A28：貴社區之問題乃管機關（應係警察機關）無力處理或消極不處理所致。對於政府機關之行政作為懈怠影響人民之權益者，如貴社區已反映多次無法解決者，建議向主管機關再次反映，同時向監察院提出陳情，以解決貴社區之問題。 Q29：住戶欠繳管理費，房子主人被債主申請查封一年多，管委會要如何催繳？向法院申請支付命令，命令是否要送查封單位法院？還是等該房子法拍後，得標人取得權利移轉證明書後向該得標人追繳？ A29：以區分所有權人戶籍地址向法院申請核發支付命令，待收到確定證明書後即為取得債權，之後可向法院聲請強制執行，須注意此有效期間為五年，屆滿前再申請展延。實務上，觀諸管委會參予與分配之案例，因管理費屬普通債權，多無法如數分配足額。 拍定人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外，管理委員會自應循本條例所定之各規定對原區分所有權人加以請求。 Q30：住戶之附屬之汽車停車位買賣程序為何？ A30：按公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物之共用部分之應有部分及其基地所有權或地上上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。是停車空間是不得單獨出售予社區以外之區分所有權人，而停車空間如要出售同一社區之區分所有權人，僅將該停車空間支持份移轉即可。 Q31：樓與樓間之管路漏水等，屬管委會負責或住戶之責？ A31：公寓大廈管理條例第十二條：專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。 Q32：社區外觀牆面之使用是否可經由住戶大會決議，強制規定使用辦法？例如：鐵窗型式材質？ A32：公寓大廈管理條例第8例：公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。 住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。 依上述規定，社區自當透過規約規定或區分所有權人會議決議之方式規範全體住戶，須注意者為「經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」之規定。 Q33：社區共用部份，基於住戶安全使用之考量，可否裝設採光罩等設施（唯該設施須不影響住戶權益或造成公共危險）=>經住戶大會通過並明記於社區規約中？ 鐵窗及露台採光罩之裝設可否經住戶大會討論後，明訂辦法於社區規約，供住戶配合依規定執行？ A33：依本條例第9條第2、3項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。 前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」在不牴觸前條規定下，社區自可經區分所有權人會議通過規定裝設採光罩及鐵窗等規範。 惟露台於建築法規中其為「直上方無頂遮蓋物」，若於露台加裝採光罩，涉及違反建築法規規定，若有些人舉發恐遭拆除恢復原狀之下場。 Q34：社區周圍四週屬私人土地，因長期廢置，致雜草叢生，影響衛生及住戶安全甚鉅，可否自行委託包商執行除草等清潔動作？是否會造成侵權行為？ A34：私人土地其地上物屬於所有人之財產，不宜擅自進入及施作其它行為。若該地雜草叢生且影響環境衛生，可尋求里長等介入協調，倘協調未果，再逕報主管機關環保單位處理。 以上 ~ 供住戶們瞭解 |
回應者:清心
2010-01-10 14:55:34 IP:122.116.1.***
給臻藝社區住戶參考 有些人知道我在說什麼 ! 獎勵停車位的問題 發起人: E3-6F藍天彬 - 2009-12-22 15:26:11 - IP 203.67.131.*** 聽說獎勵停車位須開放給所有公眾停用..有人知道九揚的規劃也是這樣嗎?將來如何控管出入ㄋ? 感覺好奇怪..那幹嗎買車位..一樣沒有自己的使用權.. 聽說現在有些建案在打官司了..未來產權移交給我們..是跟管委會打官司嗎?訴訟對我們有什麼影響? 相關文章: http://tw. -------------------------------------------------------------------------------- 回應者: C3-3F婷豪小窩 - 2010-01-10 09:44:38 - IP 118.167.2.*** 依現今法令規定，社區大樓登記的室內停車位，可分為法定停車位及非法定車位（又分成獎勵增設停車位及自行增設停車位）兩大類。所謂法定停車位，是指依建築法規之規定所附建的停車位；獎勵停車位，是依政府鼓勵增設停車位空間制定的辦法所增設供公眾使用的停車位；至於自行增設停車位則是由起造人自行增設的停車位。 壹、法定停車位 依建築法第102條之1規定，建築物依規定應附建「防空避難設備或停車空間」，又依建築技術規則第59條,第59-1條,第59-2條的規定，建築物新建、改建、變更用途增建部份，依都市計劃法令的規定，按建築物的用途及總樓地板面積最少所應設置的停車位，即為法定停車位。 依公寓大廈管理條例第58條第二項、第26條第二項，及內政部台內營字第8071337函表示，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，所以，法定停車位其實是防空避難室兼停車位，屬於公共設施部份，必須以共用部分辦理產權登記，並應為該區分所有建物全體所有權人共有﹝以大公方式登記﹞；或全體同意由部分該區分所有建物所有權人共有﹝以小公方式登記﹞；無車位之住戶就不須分攤持分。依土地登記規則規定：法定停車空間有產權，但沒有獨立權狀、不得與該建築專有部份分開買賣，必須隨著主建物才能辦理產權移轉，且買賣對象僅限定同棟大樓住戶，不能賣給大樓以外的人，所以，買賣法定停車位時必須先擁有專有部分的產權，才能持有該停車位的產權，所以這種停車位只能內賣（實務上稱為持分調整），不能外賣。 貳、獎勵增設停車位 獎勵停車位是政府另訂的獎勵規定，是為了鼓勵建商多蓋停車位而設計。若建商設置的法定停車位超出標準數量時，多出來的停車位供公眾來使用，即為獎勵增設停車位。那，所謂「公眾」？「公眾」是指不特定的人，不管是由所有權人自行使用，或供任何不特定人依約定使用都算。 獎勵增設停車位之產權登記得以獨立權狀或公共設施方式登記，且其停車位之使用收益是由該停車位的所有人自行為之，其出售之對象並未限定於建築物之區所有權人。此類停車位可以登記為大公或小公，其若與法定停車位在構造上及使用上具獨立性、有獨立之出入口，並取得「防空避難室所在地址」證明者，也可以登記為主建物，當作是專有部份而單獨移轉。所謂「當作是專有部份」需要有門牌或所在地址證明，才能登記為專有部分，但是不可能一個車格有一張門牌或所在地址證明，所以是集體登記成一個專有部分，而由購買增設停車位的人一起共有、共用一張權狀，誰用那一個車格位置是透過「分管協議書」作管理 |
