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| 關於成立管委會及大樓點交事宜，大家參考看看吧! |
發起人 小棋子
 2007-10-23 11:48:52 IP:123.252.26.*** 上網找到關於成立管委會及大樓點交事宜，大家參考看看吧!因為我也沒經驗，也不確定資料是否可用 ------------------------------------------------- 關於公共設備點交: 第五十七條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。 前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。 建議貴社區直接發文給政府機關或於政府機關網站告知貴社區預備與建商點交相關設施設備，並且將發給政府機關的文頭副本給建商，讓建商知道，就算館委委會真的不懂也會有政府機關會來協助處理，相信建商至少不敢亂搞。 因為若要靠自己管委會與建商單打獨鬥，除非貴社區住戶有律師或懂公寓大廈的人，因為要注意的事情很多例如:請建商出示竣工圖，竣工圖是當初建商向主管政府機關申請使用執照時所附資料，厚續如有公設二次施工為了增加多銷售案如車位啦!而做變更，這些原本屬於貴社區的公共設施卻被建商變更牟利賺錢，都須從申報核准的資料為憑，所以有很多的枝枝節節，妳們不懂，但至少讓建商知道妳們希望請政府主管機關協同點交 ------------------------------------------------- Q：要求建商增設部份，費用由誰負擔? A：先確認此增設部分是否符合全體住戶之權益再做會比較恰當，若是住戶大會時通過的增設案是較無爭議性的，如果是管委會自行做主但若有住戶不同意的話，那該怎麼辦就會比較麻煩，當增設完成時，記得要將增設部分於住戶大會時提出為社區約定共用部分.（此部分其實是針對社區增設較大工程）若只是加設紅外線，我想是應該不至於要向社區收費的。 管委會要注意的是是否建商當初申請本建案時車位只有100位當政府發的使用執照下來後，就在地下室更改為150個停車位來超賣，這樣只會讓社區地下室車道更擁塞，這種類似超賣枉顧住戶的建商也有，所以社區竣工圖等原始憑證都要再點交時拿出來的。 當建商與管委會點交結算帳款時，管委會有一張王牌就是類似建商公設尚未完全完工，而建商又龜龜毛毛的要東扣西扣社區的費用，你們就可以提出社區公共用電不用錢喔，移交後是管委會再付錢，先把公設完成電費繳清後再談移交! 一般再點交前，管委會絕對要團結不要被建商個個擊破，甚至要有共識移交清冊一定要半數委員以上簽字認可才算數，而不是一二位委員就可代表全體，否則容易背黑鍋. ------------------------------------------------- Q：管委會11/25才成立，那大樓的管理費何時開始算? A： 管委會成立要等報備下來才算數喔，盯著社區的總幹事將文頭資料送交政府機關，政府機關收件後須等回文，再憑回文執照至稅捐機關申請免稅才能至銀行開戶，這樣建商才可以將社區的公基金撥到帳戶。 因此為了社區你們這時候開始收管理費也是算社區費用，如果是和建商洽談大樓的管理費，就看時間點，此純屬合議制並無硬性規定，基本上管委會就是極盡所能挑足建商毛病再請建商提撥回饋社區基金為首要. ------------------------------------------------- 關於公共用電部分: 請你們新的管委會請專業的水電工評估一下，你們公設的用電情形。因為公設的用電和一般住戶的用電，其計價方法是不同的。 我們一般家庭用電是用多少算多少，不會有什麼備載容量，但公設則不同，它要和電力公司簽一個備載容量的約，當你在備載容量下是用多少算多少，一旦超過備載容量則是要罰錢，那你一定認為那簽高一點備載容量就好了，其實不然，電力公司是依你簽的備載容量來計費，你簽越高的備載容量，通當每度電越貴，而且建商當初為拿到使用執照，一定會照法規的規定向電力公司簽較高的備載容量，而且他蓋房子時用電較大，申請高備載容量是沒錯，可是你們現是一般住戶了，高備載容量的電費是會使你們叫苦連天。 以我自身經驗為例，原來建商申請的高備載容量，每個月電費是二三萬元，而我後來改為較低的備載容量後每個月是五六千左右（我當主委後，每一戶都住進來了，故如此耗電量較準），你只要找一個合格的水電工，花錢，請他幫你查查過去最高峰的使用電力是多少，然後依此改變備載容量即可，像我是依我們最高峰的電力使用再加三成即可，我問過水電工這樣夠不夠，他的回答如下：一般使用是絕對夠了，但如果火災可能就會瞬間超過備載容量，而被電力公司罰（超過備載容量還是可以，只是會被罰款），不過我想大樓火災，大家都已非常不爽了，救家第一，誰還管備不備載的約，所以我就毅然將備載容量降下（每個月也少非常多錢了） 一般建商於電力契約容量的大小多是以設計所需要的電力容量為容量，而一般的情況是管委會要求降低契約容量的..這個需要以實際用電及超馬力的罰款去計算的，不一定說是提高契約容量就會比較省的...要了解超馬力的原因是常態的或是偶發的，是可調整電力設備的使用時間解決的還是只能用增加契約容量解決...這一些可以請社區的維護廠商提供專業諮詢. 如已經住一兩年了的大樓，這些也可以去電力公司營業處了解的，還可以查出冬夏平均用電量，但現在對非住戶電力公司依法是不得提供資料的， 對新交屋的大樓，這些可以直接去問建商，或是於第一任管委會成立時做公設點交時可以要求的。 社區的整體營造是需要有心人的，EQ好的社區管委會是能幫社區跟建設公司A一點東西的，至少他們是會注意社區人的口碑...但如果刁蠻與溝通不良的管委會，建商一切依法行事是不會有其他的好處的... 100戶之大樓，總樓板面積21，082平方公尺，大公電力容量50KW會不會受罰要看電梯是不是小公用電，而於一般超罰最多的原因是:消防設備啟動時(各樓層的排風機啟動與消防主機啟動)，而且啟動超過十分鐘，才會有超馬力的罰款，...(有一次冬天，於某一住戶的屋內吃燒酒雞時誤發警鈴...該樓被罰了!) 如果電梯用電算大公的，50KW可能就不夠了，一部電梯15Hp，一部揚水馬達看大樓高度從5Hp到20Hp的都有，看有幾部電梯，幾部揚水馬達，幾部地下室抽風機，幾個機械停車位，幾套的污水馬達處理系統，那些可以加TIMER錯開啟動時間，....那些是大公用電那些是小公用電，那些是電力計費，那些是表燈計費，都是要實際去計算的...才能決定最適當的契約容量... 請參考 : http://tw. http://tw. http://www 用電申請量若不足會有超約使用的罰款，超過10%以內罰2倍的基本電費，超過10%以外的罰額為基本電費的3倍，所以用電申請量需謹慎計算之. 若需增加申請用電容量，每一kw費用為1760元(含稅).這個服務可請貴大樓的高低壓用電設備維護廠商代為申請之. |
