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預售屋投資必勝三機會

發起人 deda888

2007-04-29 13:13:33　IP:61.229.151.***

投資預售屋最大的獲利機會是在交屋前即須脫手。換句話說，如果至交屋時尚未脫手，就會失去投資預售屋的「利基」。

三個獲利關鍵

當我們掌握住這個要點，要選擇投資預售屋時，以下三個機會就是獲利的關鍵：

第一個機會可以小搏大，高週轉率的

投資預售屋，就是追求以小金額賺取高報酬率的機會，因此，最在乎的是自有資金的報酬率，而不是市場行情。所以，第一個關心的重點在於自有資金的投入。如果自有資金投入的愈少，自有資金的報酬率自然就比較高，因此我們常看到有許多預售案打出「訂金、簽約金加開工款只要百分之五」，「工程零付款」，「五十萬元交屋加送裝潢」等的廣告策略，都是在利用這種重點，吸引投資客的購買。另一個關心的重點在於「時間」，也就是說，如果在未確定獲利的情形下，時間必須愈長愈好。換句話說，如果一個預售個案，到其交屋的時間愈長對投資者愈有利。

這種情況和公司債的情況相彷彿，愈接近到期日，公司債的投資價值愈低，預售屋亦是如此，愈接近完工交屋，其投資價值自然愈小。因此，我們也可以看到市場上，有許多個案計畫要蓋三年、五年的，其購買者中，投資客的比率自然較高，就是這個道理。

第二個機會有租金的安全性

一個沒有人願意租的房地產是不容易有投資機會的。因此，在判斷一個預售案是否值得投資時，其產品是否有安全的租金機會，就是一件非常重要的評估標準。

例如在好學區附近的住宅，在大型公園綠地旁邊的豪宅，在鬧市中的店面，在捷運站邊的小套房，在金融中心的辦公室，為什麼會受到預售屋投資者的青睞，就是因為其租金的安全性是高的。因此，不論我們計畫投資什麼樣的商品，房屋本身的價格僅是參考，其是否有穩定的租金收入與機會，才是我們要加以調查的重點。如果該區域的租金成長是正面的，其投資獲利機會就大。反之，如果租金成長機會是負面，就要小心。舉例而言，對於新開發區的房屋就要特別小心，可能是機會，也可能是風險。

我們常看到在林口、南崁有許多建材規劃都很好的房屋出現，但其價格卻不易突破，其在投資上的問題就是因租金的安全性不足，自然不易有價格的突破。

第三個機會看房屋的品牌

由於消費者常被迷人的廣告所干擾，因此對於建設公司的品牌常遭忽略，這也導致了目前台灣建設公司中產生劣幣驅逐良幣的現象，造成最後還是以價格為導向的購買行為。

最好的例子是我們常看到，許多預售屋的廣告中常打出要採用什麼牌子的廚具，什麼牌子的衛浴，什麼樣的施工方式......，這些廣告其實都暴露出對自己品牌的信心不足。當然，其中有許多公司是真的沒有品牌！我們去購買賓士汽車或是BMW汽車，我們會不會去問他們輪胎是用什麼牌子？或是方向盤、座椅是用什麼牌子？當然不會，那就是品牌。

在二、三十年前買房子時，聽到是國泰建設的房子，當時消費者即便增加百分之十的價格也願意購買，為什麼？那就是品牌的價值。對於一個預售屋投資者而言，對其投資商品的品質與安全，當然是最基本要注意的重點，因此，選一個有品牌建設公司所推出的產品，自然是重要的。

許多新的投資者過於相信合約，這也是造成劣幣驅逐良幣的重要原因。舉例而言，我們常看到許多一案公司，打著某某公司關係企業的招牌，在合約上寫著保固十年或是保證如何如何 ...，他們當然敢寫，因為當問題發生時，這家公司可能已經找不到了。

台灣為什麼詐騙集團如此橫行，就是因為大家都以投機心態作投資，每一個人都知道買有品牌的貨品有保障，卻又常買沒有保障的地攤貨。台灣地區人民購買保險的比例卻特別高，這也是一個矛盾的現象，其實為有品牌的產品多付一些錢，就是一種買保障的觀念，對任何投資行為而言，降低風險遠大於對高報酬的追逐。

當大多數人都有受騙經驗後，自然會對品牌的注意力增加，所謂「存在就是保障」對房地產而言，只要那間建設公司還存在，就是最好的保障。如果缺乏上述觀念，以房地產投資的角度而言，就不宜投資預售屋，以免投資失敗。再提醒一點，如果購屋自住，則要從不同角度來分析本文。

◎文章提供／住展雜誌